Ⅰ 个人住房担保贷款管理试行办法
第一章总则第一条为支持城镇居民购买用住房公积金建造的自用普通住房，规范个人住房信贷管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。第二条个人住房担保贷款（以下简称贷款）是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息的责任。第三条本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。第二章贷款的对象和条件第四条银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，且同时具备以下条件：
一、具有城镇常住户口或有效居留身份；
二、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
三、具有购买住房的合同或协议；
四、在商业银行和住房储蓄银行开立储蓄存款户或交纳住房公积金存款的，存款余额占购买住房所需金额的比例不得低于30%，并以此作为购房首期付款；
五、有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；
六、贷款银行规定的其他条件。第五条借款人应向贷款银行提供下列资料：
一、借款人的身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；
二、有关借款人家庭稳定经济收入的证明；
三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；
四、抵押物或质物清单、权属证明、估价证明；保证人同意保证的书面意见和保证人的资信证明；
五、使用住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；
六、贷款银行要求提供的其他文件或资料。第三章贷款程序第六条符合贷款条件的个人可向银行提出借款申请。贷款银行自收到贷款申请及符合要求的各种资料之日起，应在三个月的时间内，向申请人做出正式答复。经贷款银行审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，发放借款人所需购房贷款。第七条银行发放贷款数额，不得高于房地产评估机构评估的住房价值。第八条申请使用住房公积金贷款购买普通住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定的时间，由贷款银行用转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。第四章贷款期限与利率第九条贷款期限由银行自行确定，但最长不得超过20年。第十条借款人应在双方约定的贷款期限内，按月归还贷款本息。第十一条用住房公积金发放的贷款，其利率不分期限档次。使用当年归集的住房公积金发放的贷款，贷款利率在活期存款利率基础上加2个百分点执行；使用上年结转的住房公积金发放的贷款，贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加2个百分点执行。第十二条用信贷资金发放的贷款，在合同期内，期限为5年的，执行3年期固定资产贷款利率；期限为5年以上至10年的，执行5年期固定资产贷款利率；期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。第五章贷款抵押第十三条作为贷款抵押物的财产，应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定。对第三十七条规定不符合作为抵押物的财产，不得用于贷款抵押。第十四条借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。第十五条以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县及县以上地方人民政府确定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容应按照《中华人民共和国担保法》第三十九条的规定执行。第十六条借款人对设定抵押的房地产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款银行的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，贷款银行不得擅自处分。第十七条抵押期间，未经贷款银行同意，抵押人不得将抵押物转移、出租、变卖或馈赠。第十八条抵押合同自登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，贷款银行应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到房地产行政主管部门办理抵押注销登记手续。在抵押期间，对设定的抵押物如造成损坏、遗失，由过错方承担责任并负责赔偿。
Ⅱ 什么是个人住房贷款
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。
个人住房委托贷款指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。也称公积金贷款。
个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。
个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
来源：重庆立泽担保 网络搜：重庆立泽担保
Ⅲ 你知道成都个人住房担保贷款吗
在成都的很多朋友都想买房，但是又碍于自己的资金不够，便会向银行提出贷款申请，那么在银行申请个人住房贷款中，银行为了降低贷款风险，有可能要求我们在办理个人住房贷款时作担保，那么下面我们来了解一下个人住房担保贷款。
个人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。
借款人需要满足的条件如下：
(1)具有成都市城镇常住户口或有效居留身份；
(2)具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
(3)具有购买住房的合同或协议；
(4)在贷款银行开立储蓄存款帐户(或交纳住房公积金存款)，存款余额占购买住房所需金额的比例不低于40%，并以此作为购房首期付款；
(5)担保公司同意作为借款人偿还本息并承担连带责任的保证人；
(6)贷款银行规定的其它条件。
提醒，上述的条件需要借款人同时满足方可。
借款人应向贷款银行提供下列资料：
(1)借款人的身份证件(指居民身份证、户口本和其他有效居留证件)；
(2)有关借款人家庭稳定经济收入的证明；
(3)符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；
(4)担保公司同意保证的书面意见；
(5)借款人在贷款银行所属营业机构的存款单据；
(6)申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；
(7)贷款银行要求提供的其它文件或资料。
Ⅳ 什么是个人购置住房贷款
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。
个人住房贷款业务是商业银行的主要资产业务之一。他是指商业银行向借款人开放的，用于借款人购买首次交易的住房的贷款。
《个人贷款管理暂行办法》第十一条：个人贷款申请应具备以下条件:
(一)借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人;
(二)贷款用途明确合法;
(三)贷款申请数额、期限和币种合理;
(四)借款人具备还款意愿和还款能力;
(五)借款人信用状况良好，无重大不良信用记录;
(六)贷款人要求的其他条件。
Ⅳ 什么是个人住房贷款 贷款方式和流程详解
当你申请个人住房贷款时，银行会根据每个人的经济条件，而做出放贷要求。只有满足个人住房贷款条件，你才能贷款到相应的额度。下面，跟随小编了解个人住房贷款以及贷款条件。
何为个人住房贷款
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。
三种贷款又有何不同：
（1）个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低；另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。
（2）个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。
（3）个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
个人住房贷款政策
1、贷款用途：用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。
2、贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。
个人住房贷款必须同时具备下列条件：
（1）有合法的身份。
（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
（3）有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。
（4）有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购住房的首付款。
（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。
(6)贷款行规定的其他条件。
4、贷款额度：为所购(建造、大修)住房全部价款或评估价值(以低者为准)的80%；
5、贷款期限：一般最长不超过30年。
6、贷款利率：按照中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的相关利率政策执行。
7、申请贷款应提交的资料：
(1)身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件)；
(2)贷款行认可的借款人偿还能力证明资料；
(3)合法有效的购买(建造、大修)住房合同、协议及相关批准文件；
(4)借款人用于购买(建造、大修)住房的自筹资金的有关证明；
(5)房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)(复印件)；
(6)贷款行规定的其他文件和资料。
8、客户贷款流程：
(1)贷款咨询：通过网点、电话或网站了解个人住房贷款对象、贷款条件、贷款额度、期限、利率、还款方式、贷款程序等情况；
(2)贷款申请：提交建行规定的申请个人住房贷款的材料；
(3)签订合同：客户的申请获得批准后，与建行签订住房贷款合同；
(4)贷款发放：建行在条件具备时按合同约定发放贷款；
(5)客户还款：客户按合同约定按时还款；
(6)贷后服务：客户享受建行提供的新产品和增值服务。
（以上回答发布于2015-11-26，当前相关购房政策请以实际为准）
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Ⅵ 什么是个人住房贷款
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。
个人住房贷款业务是商业银行的主要资产业务之一。他是指商业银行向借款人开放的，用于借款人购买首次交易的住房(即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房)的贷款。
(1)个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。
(2)个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，个人住房担保贷款。
(3)个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
Ⅶ 什么是个人住房抵押贷款担保制度
个人住房抵押贷款担保制度
房屋抵押贷款最根本的目的是为购房人提供一笔抵押贷款，以使购房人有足够的资金购置所需要的房屋。所谓期房的抵押贷款，是指购房人在首期付款后，由贷款银行代为支付剩余房价款，由购房人将预购商品房在办理法律规定的手续后抵押给贷款银行作为偿还贷款担保的行为。期房抵押不同于一般的现房抵押，现房抵押贷款是指在抵押贷款时，房屋已经存在；期房也称“楼花”，在进行抵押贷款时，房屋尚未竣工、交付。在期房抵押贷款中，由于所购置的房屋在抵押贷款时尚未存在，再加上贷款的期限较长，贷款银行的风险比较大，如何预见风险并制定相应的预防措施就成为商业银行保护自身利益的一个重要的问题。
一、期房抵押贷款合同中的担保法律关系辨析
相比一般的房地产现房抵押借款，个人住房期房抵押贷款的法律关系是因借款人、贷款银行和开发商三方当事人签订《住房抵押贷款合同》而发生的众多债权债务关系，是购房合同、借款合同、抵押合同、保证合同和委托合同关系的混合体。具体反映在：购房人与开发商间形成商品房预购人与预售人的商品房预售合同关系；购房人与贷款银行间一方面是借款人与贷款人的借款合同关系，另一方面是抵押人与抵押权人的抵押合同关系。同时，为了避免资金划转中的麻烦，购房人委托贷款银行以购房人的名义将贷款转存入开发商的帐户，又形成贷款转存委托合同关系；开发商与贷款银行间则存在保证人与借款债权人的保证合同关系。因此，法律关系的复杂性导致住房抵押贷款合同的主体呈现多元化、重叠化的特点。
（一）抵押担保的法律关系
有人认为工程竣工、交付前，购房人所享有的权利是请求开发商按时、按质的交付其所预售的房屋 （既期房），是购房人所享有的对未来建成的房屋的期待权，即“所有权之期待权”，〔1〕因而将其纳入物权范畴。从我国的现行法律制度看，以期房为标的物而成立的担保关系应属抵押抵押担保的法律关系。我国《城市房地产抵押管理办法》第二十条规定：“预购商品房贷款抵押的商品房开发必须符合房地产转让条件，并取得商品房预售许可证”。《最高法院关于适用 <担保法 >若干问题的解释》47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设的房屋或其他建筑物为抵押物，当事人办理了抵押登记的，人民法院可认定为抵押有效”。从上述法律规定来看都使用了“抵押”一词。因此在期房抵押贷款过程中，会形成以购房人为抵押人，以银行为抵押权人担保法律关系。在购房人在规定期限内不能归还贷款超过一定限度，银行有权将抵押房屋拍卖、变卖，以所得价款偿还银行贷款，银行并有权解除合同。
（二）保证担保的法律关系
实践中的个人住房期房抵押用我国现行《担保法》及有关抵押制度的规定是无法解释的，因为它已突破了我国传统的抵押权制度。〔2〕通过借款合同中，银行作为担保权人而不是单纯的抵押权人，是因为合同中同时还存在在着人保，即开发商提供的保证。在办理预购商品房贷款抵押中，银行为了减少自身的风险，通常要求开发商全程担保贷款。开发商对借款人按期还款的担保责任只存在于借款人办理产权证书之前，而非借款人在办理产权证书之后，对不能还款没有设定任何义务。在建筑物的保质期间，开发商负有保证房屋不存在瑕疵的责任，但这种保证责任是一种品质担保，是一种广义意义上的担保，而不是担保法意义上的担保。这个阶段，开发商仅对贷款的本金、利息、罚息、复息、行使抵押权的费用及违约金等超出抵押物价值的部分，负保证责任，和物的担保相比处于附从地位。开发商承担保证责任的另一种情况是抵押的楼房灭失、毁损，保险公司赔偿的金额不足以支付贷款金额时，开发商要对其不足部分承担保证责任。在这两种情况下，开发商和购房人承担连带责任，其保证期间是《住房抵押贷款合同》规定的还款时间届满后加两年。
二、购房合同无效、被撤销或解除引发的银行风险
在银行经营贷款业务过程中，业务人员通常对项目风险、信用风险、道德风险、欺诈风险等特别警惕和关注，银行也正在通过法人治理和完善制度建设等方面措施来加强预防。但是对于因购房合同无效、被撤销或解除可能引发的风险，银行才刚刚预见到，特别是在2003年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）实施后，银行在期房按揭贷款领域隐藏的风险逐渐显露。
在期房抵押贷款众多的法律关系中，抵押合同、保证合同均属担保合同，是主合同借款合同的从合同，然借款合同虽是基于购房合同而生，却不附属于购房合同，两个合同的主体分别承担各自的合同义务，相互间并不存在连带责任关系。一般认为，当购房合同因故解除时，并不必然导致借款合同和抵押合同、保证合同的解除。如果是这样的话，银行的风险还不至于出现。《合同法》203条规定借款人改变借款用途，贷款人有权解除借款合同，基于这一规定，我们可以简单地理解为购房合同的解除只是赋予了贷款银行的单方解除权。事实不然，在《解释》中，第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”可见，在贷款目的无法实现的情况下，双方当事人都享有借款合同的解除权。
在期房抵押贷款中，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，随之而来的是抵押借款合同的解除，在依据《解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”接下来银行要将借款人已偿还的借款本金和利息返还借款人。此时如果期房未能办理产权，或者开发商破产、失踪，作为担保权人的贷款银行将无法获得作为出卖人开发商返还其当初收受的购房贷款的本金及利息，购房人也无法收回其首付款，结果很可能就是银行和购房人得到是一处没有产权或者质量低劣的房屋。
三、预防上述银行风险的法律建议
（一）严格规范抵押贷款的审核程序
严格执行《担保法》，选择有资格的登记机构，对资产进行合法登记。抵押登记是抵押权获得公信力的必要途径，它对充分发挥抵押的担保功能，维护交易安全，保护第三人利益，具有非常重要的意义。〔3〕期房抵押是以尚未建成的房屋作抵押，由于预售商品房在抵押权设定时，抵押人并未获得《房屋所有权证》，抵押人对预购的商品房享有的权利是一种期权，因而，贷款银行和抵押人可持依生效的《商品房买卖合同》（期房）办理事会抵押备案手续，登记机关还不能颁发《房屋他项权证》。此时，在办理抵押登记手续时，要求开发商提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建役工程施工许可证》及《商品房预售许可证》，对此贷款银行应当一并进行严格细致审查，防止虚假和缺项。同时，信贷人员要积极参与抵押登记业务，主动向办证及登记机关咨询，了解开发商是否依法登记，期房抵押要符合规定，防止出现重复办证、重复抵押登记。由法律顾问对抵押登记操作的合法性、有效性，进行严格审查，防止出现购房合同无效、被撤销或者解除的情况发生。
（二）强化保险保护机制
贷款银行在与购房人签订《住房抵押贷款合同》之前都要求房屋购买人为抵押的房屋办理保险。通常意义上的保险，是以房屋作为抵押物来担保债务的履行，在抵押物灭失、毁损的情况下，通过对抵押物办理保险，来化解因意外灾害造成抵押物灭失、毁损的风险，能更完备地保护抵押权人的利益。此时，当保险事故发生时，将由贷款银行行使“有限代位权”，即将该保险金提存或者要求购房人以该保险金提前清偿贷款。
但是针对购房合同无效、被撤销或解除引发的银行风险，银行还要寻找对应的保险品种。对于期房抵押贷款业务的开展，需要保险公司在这方面的业务支持。在金融混业经营的国家，银行可以自己经营保险业务，这样的保险品种经过国家主管部门批准可以经营。在我国，保险公司分业经营，对该项业务较混业经营的保险公司反应迟缓。但是我们相信，保险公司会看到该项业务蕴含的利润空间和它对期房贷款业务的促进作用，而不至于使刚刚诞生不久的期房贷款业务陷于夭折。
Ⅷ 个人住房担保贷款有什么担保方式
法律分析：个人住房担保贷款担保方式如下：
个人住房贷款实行抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押加阶段性保证贷款四种担保方式。 抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。 质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、建设银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。 保证贷款方式指贷款行以借款提供的具有代为清偿能力的企业法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式。 抵押加阶段性保证贷款方式指贷款行以借款人提供的所住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由开发商提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。最常见的个人商业性住房贷款就是抵押加阶段性保证贷款方式。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第六百六十七条 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第六百八十条 禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。借款合同对支付利息没有约定的，视为没有利息。借款合同对支付利息约定不明确，当事人不能达成补充协议的，按照当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息；自然人之间借款的，视为没有利息。