抵押贷款地下室如何评估

『壹』 地下室如何评估

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『贰』 房屋抵押贷款怎么评估

去当地的评估机构进行房屋评估。（房地产评估机构）

如果不好找，那么就去担保公司咨询，他们可以为你联系。

『叁』 房产抵押贷款怎么评估房产价值

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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『肆』 抵押贷款时，房子评估价为什么会低于合同价怎样提高评估价

一、影响房屋评估的因素

市场价与评估价

市场价，是房屋在公开市场上的买卖价格。也就是说买家愿意出售，卖家愿意出售的真实价格。
评估价，是根据客观条件对这个房屋市场价格的评估或者预测。
房屋评估价的客观差异性
评估是一件非常专业且有难度的工作。这一点体现在房产上尤其明显。
因为每一个房子在这个世界上都是唯一存在的。没有哪个房子和另外一个是完全一样的，就算再相似，也会有地理位置，楼层，方位，噪音等不同。每一套房屋的估价都没有绝对的参考物。

评估价的滞后性

在房屋估价报告中，很重要的一个参考部分就是最近成交价对比。
一般，估价师会参考近六个月内在本区域相似房型的成交价来给出评估价。其实，这个参照值在如今的市场是有滞后性的。别说六个月了，一个月时间内的平均价位都可能上升10%了。

二、房屋评估价低的影响

银行是按照评估机构给出的评估价来确定贷款额度的。比如你买了一个房子100万，正常的借贷比例是7成，你的收入也够贷7成，那就是贷70万。如果银行估价只有90万，那就是按照90万的7成贷63万。简单来说就是低估价低了，你能贷的金额就少了。

我们经常遇到这种情况，评估机构给出的价格比客户当时的成交价还低不少。明明客户买房子时，每平米花了1万3，但评估价却只有1万每平，如果是100平米的房子，那么客户可贷的金额整整少了20万，对于客户来讲，是非常不划算的。

解决办法：

在有些情况下，银行会复审第三方机构给出的评估价，如果的确存在不合理现象，可以向银行申请重新评估。你可以提供当时购买房屋的合同及发票给评估公司，他们也会以此作为参考给你一个合理的评估价。如果这家银行的评估公司给出的价格明显偏低的话，你可以选择换一家银行，进行二次评估。一般银行都有自己合作的第三方评估机构，不同的机构给出的评估价会有不同，运气好的话，也许会有一个很好的价格。

『伍』 房产抵押贷款如何进行评估

抵押贷款的房子一般找有资质的房屋抵押评估机构进行评估。抵押人与抵押权人共同作为委托方向房屋抵押评估机构出具“房屋评估委托书”作为委托评估的依据，如果对房屋抵押评估的机构没有异议，即可视为接受委托。
【法律依据】
《中华人民共和国资产评估法》第二条本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。第三条自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。

『陆』 抵押物评估方法有哪些

抵押物估价方法有许多种，要根据不同种类的抵押物以及抵押物自身不同的情况，具体确定采用哪种估价方法。常用的几种估价方法有：重置成本法、现行市价法、收益现值法和清算价格法等。

一、重置成本法

(一)复原重置成本法

复原重置成本法，是指按原功能、材料、工艺、消耗等复制被估价抵押物，参照现行价格水平和费用标准估算重置全价，并：扣除有形损耗和无形损耗后，评定资产净价的办法。

其基本公式为：

资产重置净价=(资产复原重置全价－技术性贬值)×成新盎

资产复原重置全价=(某项材料消耗量×该材料现值)+(原耗工×现行工时费用)+(原劳务消耗量×现取费标准)

技术性贬值，是指因技术陈旧影响抵押物价格的部分：

(二)更新重置成本法

更新重置成本法是在现行技术条件下，按新材料、新工艺、新消耗、新价格和费用标准，重置与被估抵押物具有相同功能的全新资产而得出的重置成本，再扣除有形和无形损耗，以评定资产净值的办法：

其基本公式如下：

资产更新重置成本净价=资产更新重置成本价全价×成新率一功能性贬值

资产更新重置成本全价=现行技术条件下的量耗×现价

功能性贬值是因技术进步使类似功能成本降低(包括投资成本和运行成本)。或相同投资获得功能更先进、更完备的资产，致使被估抵押物价格下降的部分。

(三)物价指数调整法

物价指数调整法是根据历史成本，考虑物价指数．把账面成本调整成重置成本全价，再扣除各种损耗确定重置净价的方法。

其基本公式为：

估资产重置成本净价=被估资产历史成本×适用物价指数×成新率－技术性损耗－功能性损耗

被估资产历史成本来源于会计账簿，其他参数同上。

二、现行市价法

现行市价法是以市场参照物的实际售价为基础，考虑出售时间、出售条件，与类比物在生产规模、效率、地理位置、竞争能力和收益等方面的差异，通过类比分析进行调整后，评估抵押物收益现值的办法。

其基本公式为：

资产价格=参照物价格+(时间差异价格+条件差异价格+规模、效率、位置、收益等有差异价格)

式中时间差异影响价格的测算，可按类比物出售时间为基期的定基物价指数来进行计算。根据被估抵押物的不同情况分别采取综合物价指数、分类物价指数或单项物价指数，其他参数可采取具体因素分析的方法测定。

式中：Rt表示每年的收益

t表示时间，第1，2…，n年

i表示折现率

2．未来收益各年是等额的。其公式为：

式中：A表示未来年份等额收益

I表示资本化率，即等额无穷收入的折现率。

四、清算价格法

清算价格法是按资产可变现价值来确定其价值的方法。通常清算价格都低于其持续经营价值，主要取决于资产的通用性能。

专用设备和在产品通常很难找到买主，其价格往往低于经营资产的价值，清算价格一般通过市场售价比较法来获得，即在市场上选择适当的参照物，估算一个折扣率来确定被估价资产的清算价格。其公式为：

被估价资产的价值=参照物全新的市场价格×折扣率×所估价资产成新率。

(6)抵押贷款地下室如何评估扩展阅读：

贷款抵押物估价是指由专门的估价机构如会计师事务所，按照科学公正的办法，对抵押物的即期以及贷款到期时的价值、变现能力的综合测算。商业银行依托会计师事务所等估价机构办理抵押物估价既是完善贷款抵押担保，防范银行信贷风险的重要措施，也是增加银行营业收入，发展中介业务的一个有效途径。

估价的特点：

贷款抵押物估价作为资产估价的一种，既有一般资产估价的特点，也具有贷款抵押物这种特殊资产估价的特点。作为一般资产估价，主要有以下特点：

1、现实性。

指以确认抵押物及其评估价格的基准时间为时点，对抵押物的实际状况进行估价。主要表现于：

（1）以现实存在为依据，没有与过去业务及记录进行衔接的约束；

（2）要以现实为基础反映未来；

（3）强调客观存在。

2、市场性。

抵押物估价是在模拟市场条件下对资产进行确认、估价和报告，并且通常受市场的直接检验。

作为特殊资产——贷款抵押物的估价，其特殊性主要表现于：

（1）预测性。抵押物估价不但要测算抵押物的即期价值，还要预测该资产在未来某一时间(如贷款到期日)的价值。

（2）以贷款安全为目的。一般资产估价，以准确性为最大原则，而贷款抵押物估价，则以保证贷款安全为最大原则。

因此，它常常以预测为重要手段，在价格要素估价方面，如预期寿命、功能适销率、价格、利润等经过科学的预测，从而得出未来某时点上，贷款抵押物的有效变现价值，从而保证贷款安全。

3、咨询性。

抵押物估价结论本身不具备强制执行的效力，只供银行信贷部门参考使用，估价人对估价本身符合职业准则要求负责。

『柒』 地下室是怎样评估价格

地下层数，越往地下就越便宜。通风效果，空气流通效果程度，与价格正比。所在地距离城市中心距离，或者距离最近较繁荣中心远近，距离越长越便宜，反之亦然。地下室面积，正比。地下室室内结构是否合理，装修标准，摆件，水电等生活配置是否齐全都是价格波动的因素。希望能帮到你