三权抵押贷款法律风险

⑴ 什么是农村“三权”抵押融资

三权”抵押贷款是农户用农村土地承包经营权、农村居民房屋权和林权作抵押向银行申请贷款，不得改变土地所有权性质，不改变土地用途。
开展农村“三权”抵押贷款对于推动农村集体产权制度改革，盘活农村资源，解决农村融资瓶颈，促进农业农村发展和农民增收具有重要的意义。
（一）设立贷款基金，规避贷款风险

首先要调动金融机构的积极性，让金融机构“不畏贷”“想贷”“积极贷”。努力与政府沟通，希望由政府出资设立“农村信贷风险代偿基金”，由政府承诺按照贷款本金的一定比例设立代偿基金，在出现坏账时予以一定比例的政府补偿，分担银行信贷风险。即当农民贷款出现损失并经确认后，由银行和代偿基金按比例分担损失。还可根据我市实际情况，引入担保或保险机构，构建“代偿基金+银行+担保（保险）”风险共担体，进一步分散信贷风险。让金融机构放下“前怕狼，后怕虎”的思想负担，由“畏贷”转变为“积极贷”，真正达到缓解农村产业融资难的目的。

（二）建立有效的土地评估机构和确权管理机构

建议由政府部门牵头，投资成立“农业投资发展有限公司”，为农村“三权”抵押融资提供评估服务，简化环节简化手续，对农村土地进行快速权威评估。在市委、市政府统一领导下，成立由银行、财政、农办、房管、国土、规划、法院等部门组成的农村“三权”抵押贷款领导小组，制订具体的操作办法和流程，明确房产、土地部门负责房产、土地确权办证和抵押登记。

（三）加大此类产权流转市场建设

各镇成立土地流转中心，保证区域范围内产权流转并负责土地承包确权办证和质押登记。用于贷款抵押的农村住房，经农村住房抵押和流转的书面承诺后，在办理房产抵押登记之后，当债务人确实无力偿还债务时，其用于抵押的房产可以在本市一定范围内流转变现，由此促进银行对农村“三权”抵押贷款的推行。随着一系列举措的出台，推动农村集团土地房产及承包地经营权的市场流转，使此类产权能够正常在本市辖区内流转交易，将农村此类睡眠资产盘活。

（四）加大宣传，消除顾虑

针对多数农户“怕贷”的思想，建议不断加大政策宣传力度，特别要加大“三权”抵押贷款优惠政策的宣传力度，普及农村土地和房屋产权的改革制度。可以开展“三权”抵押政策“进村入乡”活动，力求将政策讲明说透，让农户贷得安心，用得放心。

总之，“三权”抵押贷款是一项利国利民的工程，它在带动农户增收致富，拉动现代高效农业发展，促进新农村建设、加快城乡一体化进程，推动小康社会建设，维护金融秩序、促进农村社会和谐稳定等方面均具有积极意义。

⑵ “三权”抵押贷款瓶颈在哪

但也发现有一些问题制约着“三权”抵押贷款的推广。
沂南县已在11个乡镇建立了公共资源交易中心。试点之初,沂南联社与当地政府一起进行调查摸底,帮助他们实现土地和房屋真正“身份合法”,达到“物有所归,权有所属”,为今后的评级授信工作和信贷投放提供了详实的依据。
面临的主要问题。1、立法上的限制和冲突。这是目前农村“三权”抵押所面临的最大的法律问题。目前,无论是作为民事基本法的民法通则,还是与农村三权相关的土地管理法、担保法、农村土地承包法、物权法等相关法律大都未明确规定农村三权可以进行抵押或是通过抵押方式进行流转,更多的是隐含的限制或禁止。
3、抵押登记手续办理难。办理“三权”抵押贷款需要到房管部门、土地管理等部门办理相关的抵押登记,出具“他项权证”后,抵押担保手续才具有法律效力。而目前沂南联社办理的几笔“三权”抵押贷款业务均未办理“他项权证”,因为,目前“三权”抵押贷款业务基本都是村民的小额信贷需求,办理抵押登记手续需要支付几百元的手续费,无疑增加了贷款的成本。
4、“三权”资产处置变现难。一旦“三权”抵押贷款形成不良,“三权”资产处置变现将面临诸多的困难。
为此建议,解决“三权”抵押的法律风险。对“三权”抵押的合法性进行明确,同时法院在审理此类案件时,合理确认“三权”抵押的有效性,保障抵押权人的合法权益；简化“三权”评估及登记手续。建议对小额贷款抵押物价值认定不需要专业评估机构,可由借贷双方协商认定。对抵押登记由农委、国土房管局和林业局委托乡镇合署办理,免收抵押登记手续费,尽量为“三权”抵押贷款业务的推广开辟“绿色通道”；建立农村产权交易市场是核心。农村资产能否抵押关键在于抵押品是否有价值、有市场,建议抓紧出台“三权”流转规范性文件,使流转有章可循；完善风险分担机制。出台农村产权融资风险补偿基金管理办法,合理采取税收减免措施；积极发挥财政支撑作用,分别建立土地承包经营权、农房、林权抵押贷款风险补偿机制,对“三权”抵押贷款免征营业税,对金融机构因开展“三权”抵押贷款产生的损失进行补偿,给金融机构大胆开展此项业务吃上“定心丸”。 (岳龙传 尹晓斌)

⑶ 房产抵押的贷款存在哪些风险以及如何规避

一、当前房地产抵押贷款存在的风险
1、内部操作风险。
一是信贷人员风险意识不够强，总认为发放房地产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多，有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险。对于我们银行来说，抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式，当借款人不能按规定履行还款义务时，银行可以通过对抵押物行使权力而收回款项。正是由于抵押贷款的这种特点，易造成信贷人员对房地产抵押贷款风险的认识不够，不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度，忽视了房地产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全，若抵押的设定存在不符合法律规定的因素，将会影响其法律效力和实现，并最终给农商行主债权的实现带来一定的法律风险。二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务，如在贷款发放之前不进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估借款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素，往往导致贷款决策失误，准入不严谨，贷后管理失效。
2、抵押物权利瑕疵风险。
一是贷款银行办理房地产抵押登记手续时，若只办理了房产抵押登记，而未办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押，若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发，政府会无偿收回土地使用权，所抵押的土地使用权就将面临政策障碍，即使能够处置，也要付出非常高昂的成本。

3、无效抵押行为风险。
一是按照《担保法》规定，学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押，否则属无效抵押行为，可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺，但按照“法律大于地方性法规的效力”原则，抵押行为仍然无效，且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，将会使贷款人行使抵押权利无效。
4、抵押物价值下跌风险。
一是随着经济环境、市场状况不景气影响，抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水，若借款人不还款，银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范，抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，在借款人申请贷款时，评估机构存在任意性，为满足借款人申请贷款额度的需要，故意抬高房产评估价格，当房地产抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作，向借款人超规定抵押率发放贷款，增大了信贷资产损失风险。
5、抵押登记不完备风险。
一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效而导致抵押物悬空，抵押权力无效，在发生贷款损失需处置抵押品时，银行权利无法得到法律保障。二是农商行工作人员未亲自参与办理登记、信息查询，或在借款人续贷期间未亲自办理抵押查询，就无法确定抵押房地产是否已查封冻结、是否已“一物多抵”，更无法确定借款人使用假房地产权证骗取银行贷款，存在较大的操作风险和道德风险。
6、抵押物处置风险。
一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定，当借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，必须先与抵押人协商一致，倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法联系到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产，抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人，耗时又费财力，常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况，往往得不偿失。三是租赁权对抗的风险。按照“买卖不破租赁”的原则，若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议，借款人即便不能按期归还贷款，由于租赁仍然有效，也很难处置抵押房地产。同时，当贷款人拍卖抵押房地产时，按照《合同法》的规定，承租人基于租赁合同，具有优先购买权，将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。
7、抵押物灭失风险。
若贷款人未按规定对房地产抵押物进行贷前足额投保和续保、并明确贷款人为保险的第一受益人的话，一旦发生诸如火灾、自然灾害等毁灭性的事故，将造成抵押物的价值灭失，导致贷款人对抵押物的完全失控，存在抵押物灭失的损失风险。
二、房地产抵押贷款风险控制措施
1、重视实地调查。
贷前对借款申请人提供的抵押房地产要深入现场、房管部门和土管部门作彻底的调查，对抵押物的市场变现价格进行必要的分析和风险评估，确保抵押物的真实性、合法性。同时，要详细调查抵押人的房地产在贷前和贷后的租赁情况，及时订补充协议，确保抵押物处置安全性。
2、合理评估房地产的价格。
农商行抵押资产评估中心要加强市场调查分析，不断完善抵押资产价值估价制度，按照市场经济规律及时调整抵押房地产的参考指导价格;辖内机构信贷人员定期对抵押房地产进行重检，从多方面评估抵押物的抵押价值变动和变现能力，掌握贷款发放的主动权，根据风险度合理确定抵押率，同时要避免使用评估价值与市场价值偏离度较大的中介机构资产评估报告，对估价偏高的贷款提前进行回收，并在合理评估基础上重新发放。
3、重视抵押登记手续的合规性。
发放房地产抵押贷款前或续贷期间，信贷人员必须亲自参与抵押登记手续的办理和抵押物登记信息的查询，并及时对抵押房地产办理足额保险和续保手续，确保银行抵押权利的有效性和安全性。
4、重视信贷业务知识培训。
提升信贷人员专业知识水平和业务操作能力，转变抵押贷款风险小或无风险的观念，增强信贷人员对房地产抵押贷款的风险识别能力，牢固树立起风险防范意识。
5、确保抵押合同的有效性。
在签订抵押贷款合同前，信贷人员要仔细核对抵押房地产的权利归属、核对抵押人公司章程、核对抵押人身份和婚姻状况等资料，要特别关注是否有潜在的财产共有人存在、公司董事会(股东会)权利义务，杜绝因法律规定不能抵押的房地产而设定抵押或因遗漏共有人签字和董事会(股东会)抵押决议书而造成的抵押无效。
6、重视借款人第一还款来源。
发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源(处置抵押的房产)，更要重视第一还款来源，要对借款人的财务、非财务和现金流量进行深入分析，全面掌握借款人生产经营情况、资金合理需求和债务偿还能力，审慎准入房地产抵押贷款，从源头上控制贷款风险。

⑷ 如何看待房产抵押贷款的风险

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

1. 1

房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

1. 2

⑸ 房地产抵押贷款存在哪些风险以及有哪些风险控制措施

房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在贷款业务中占据了重要地位。当前在房地产抵押贷款中存在哪些风险呢?又要如何去控制这些风险呢?有哪些风险控制措施呢?
一、当前房地产抵押贷款存在的风险
1、内部操作风险。
一是信贷人员风险意识不够强，总认为发放房地产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多，有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险。对于我们银行来说，抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式，当借款人不能按规定履行还款义务时，银行可以通过对抵押物行使权力而收回款项。正是由于抵押贷款的这种特点，易造成信贷人员对房地产抵押贷款风险的认识不够，不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度，忽视了房地产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全，若抵押的设定存在不符合法律规定的因素，将会影响其法律效力和实现，并最终给农商行主债权的实现带来一定的法律风险。二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务，如在贷款发放之前不进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估借款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素，往往导致贷款决策失误，准入不严谨，贷后管理失效。
2、抵押物权利瑕疵风险。
一是贷款银行办理房地产抵押登记手续时，若只办理了房产抵押登记，而未办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押，若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发，政府会无偿收回土地使用权，所抵押的土地使用权就将面临政策障碍，即使能够处置，也要付出非常高昂的成本。

3、无效抵押行为风险。
一是按照《担保法》规定，学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押，否则属无效抵押行为，可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺，但按照“法律大于地方性法规的效力”原则，抵押行为仍然无效，且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，将会使贷款人行使抵押权利无效。
4、抵押物价值下跌风险。
一是随着经济环境、市场状况不景气影响，抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水，若借款人不还款，银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范，抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，在借款人申请贷款时，评估机构存在任意性，为满足借款人申请贷款额度的需要，故意抬高房产评估价格，当房地产抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作，向借款人超规定抵押率发放贷款，增大了信贷资产损失风险。
5、抵押登记不完备风险。
一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效而导致抵押物悬空，抵押权力无效，在发生贷款损失需处置抵押品时，银行权利无法得到法律保障。二是农商行工作人员未亲自参与办理登记、信息查询，或在借款人续贷期间未亲自办理抵押查询，就无法确定抵押房地产是否已查封冻结、是否已“一物多抵”，更无法确定借款人使用假房地产权证骗取银行贷款，存在较大的操作风险和道德风险。
6、抵押物处置风险。
一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定，当借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，必须先与抵押人协商一致，倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法联系到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产，抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人，耗时又费财力，常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况，往往得不偿失。三是租赁权对抗的风险。按照“买卖不破租赁”的原则，若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议，借款人即便不能按期归还贷款，由于租赁仍然有效，也很难处置抵押房地产。同时，当贷款人拍卖抵押房地产时，按照《合同法》的规定，承租人基于租赁合同，具有优先购买权，将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。
7、抵押物灭失风险。
若贷款人未按规定对房地产抵押物进行贷前足额投保和续保、并明确贷款人为保险的第一受益人的话，一旦发生诸如火灾、自然灾害等毁灭性的事故，将造成抵押物的价值灭失，导致贷款人对抵押物的完全失控，存在抵押物灭失的损失风险。
二、房地产抵押贷款风险控制措施
1、重视实地调查。
贷前对借款申请人提供的抵押房地产要深入现场、房管部门和土管部门作彻底的调查，对抵押物的市场变现价格进行必要的分析和风险评估，确保抵押物的真实性、合法性。同时，要详细调查抵押人的房地产在贷前和贷后的租赁情况，及时订补充协议，确保抵押物处置安全性。
2、合理评估房地产的价格。
农商行抵押资产评估中心要加强市场调查分析，不断完善抵押资产价值估价制度，按照市场经济规律及时调整抵押房地产的参考指导价格;辖内机构信贷人员定期对抵押房地产进行重检，从多方面评估抵押物的抵押价值变动和变现能力，掌握贷款发放的主动权，根据风险度合理确定抵押率，同时要避免使用评估价值与市场价值偏离度较大的中介机构资产评估报告，对估价偏高的贷款提前进行回收，并在合理评估基础上重新发放。
3、重视抵押登记手续的合规性。
发放房地产抵押贷款前或续贷期间，信贷人员必须亲自参与抵押登记手续的办理和抵押物登记信息的查询，并及时对抵押房地产办理足额保险和续保手续，确保银行抵押权利的有效性和安全性。
4、重视信贷业务知识培训。
提升信贷人员专业知识水平和业务操作能力，转变抵押贷款风险小或无风险的观念，增强信贷人员对房地产抵押贷款的风险识别能力，牢固树立起风险防范意识。
5、确保抵押合同的有效性。
在签订抵押贷款合同前，信贷人员要仔细核对抵押房地产的权利归属、核对抵押人公司章程、核对抵押人身份和婚姻状况等资料，要特别关注是否有潜在的财产共有人存在、公司董事会(股东会)权利义务，杜绝因法律规定不能抵押的房地产而设定抵押或因遗漏共有人签字和董事会(股东会)抵押决议书而造成的抵押无效。
6、重视借款人第一还款来源。
发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源(处置抵押的房产)，更要重视第一还款来源，要对借款人的财务、非财务和现金流量进行深入分析，全面掌握借款人生产经营情况、资金合理需求和债务偿还能力，审慎准入房地产抵押贷款，从源头上控制贷款风险。

⑹ 林权抵押贷款存在什么风险以及应该如何防范

林权抵押贷款四类风险
风险一：贷前调查评估难引致的信用和道德风险
主要表现：一是由于森林资源是一种特殊的资源性资产,并且林区一般地处偏僻,交通不便,地广人稀,给金融机构贷前调查工作带来了较大的困难。如曾某仅300万元贷款，抵押物却是面积达7914亩的林场，要准确地核实抵押物价值难度相当大。容易造成借款人利用信贷人员难以确切了解林地面积的漏洞，人为扩大林地面积或提高抵押物价值，导致金融机构不能合理确定抵押物抵押比例，削弱贷款风险缓释能力，增大贷款潜在信用风险。二是由于金融机构缺乏林业评估的专业人才,对林木的生长周期和经济价值都不了解，抵押物价值一般委托评估机构评估,易产生借款人与评估机构串通作弊或借款人、信贷人员和评估机构三方串通作弊,人为提高抵押物价值，导致道德风险。三是目前林业部门虽然承担了林权抵押物的价值评估工作，但是由于资金、评估标准、专业技术人员缺乏等原因，导致缺乏专业的林木资产评估队伍，容易导致评估不当，并因此增大贷款的信用风险。
风险二：服务配套体系不健全引致的法律风险
主要表现：一是林权抵押操作流程不明确，林业部门没有形成标准化的林权贷款抵押登记管理制度以及统一的林权抵押登记和评估程序，从而影响林权抵押贷款的业务拓展进程。二是林权证核发与抵押登记管理不规范，一方面林权证核发存在“一林多证”即旧证和新证同时并存，另一方面林改前办理的林权证作抵押，因抵押登记管理不规范，容易造成多次抵押或已抵押的林地发生流转的情况。三是林业部门缺乏信息共享机制，有关林权档案信息查询、林场组织形式、股东分布的公示、市场价格以及其他林产品相关供求、交易信息咨询与管理等信息不完全，极易导致在借贷、担保等行为时发生纠纷。如曾某在贷款中作为抵押物的林场实际存在多个合伙经营者，且以暗股形式存在，此情况在林业部门并未登记备案，致使农信社无法完全识别有权人。四是林权处置流转机制不完善，增加了银行业金融机构发放林权抵押贷款的顾虑。如目前韶关各县林业部门都没有林木产权交易中心，一旦借款人无法按时归还贷款，林权抵押贷款出现风险，缺乏一个比较好的林木资源交易平台，造成金融机构对林木资源拍卖处置困难，信贷资金的安全和流动性就难以保证。
风险三：贷后管理难引致的市场风险
主要表现：一是借款人资金回笼难以监控。如据部分农信社反映，虽然借款人取得林木砍伐指标须经过农信社，但借款人销售林木多以现金结算，农信社难以监控回笼资金。另外，借款人超砍伐指标砍伐，林木被盗等情况同样严重影响农信社对资金的监控。二是抵押物管理难度大。主要原因是作为抵押物的森林资源资产面临人为偷盗的风险较高。林区一般地处偏僻,交通不便且人口稀少,森林管理难度较大,加上周围部分村民法制观念淡漠,盗伐、滥伐林木的情况时有发生。如据调查，曾某进入诉讼程序后，由于诉讼时间跨度长达14个月，始兴县联社为了做好该笔贷款抵押物的管理工作，防止林木被当地村民盗伐，最大限度地保全抵押物价值，专门聘请了当地村干部协助管理林场，增大了保全成本。三是林权处置流转机制不健全，增加了资产处置变现难度。在目前收储中心没有完全建立的情况下，金融机构一旦面临抵押物处置问题，尚需办理砍伐指标、拍卖、变卖、诉讼等一系列手续，如果抵押林木拿不到砍伐批文，抵押权就无法实现，抵押权变现存在一定的风险。
风险四：风险保障体系不完善引致的代偿风险
主要表现:一是保险保障体系不完善。由于森林资源经营过程中面临诸多自然灾害及人为灾害的影响,诸如雪灾、火灾、水灾、泥石流、病虫害等灾害,一旦发生往往都是毁灭性的,所造成的经济损失非常巨大,造成金融机构对抵押物的失控。但由于林木保险具有高保费、高保额、高成本等特点，目前只有较少的保险公司尝试涉足林业保险，造成林权抵押贷款风险保障的不完善。如曾某300万元的林权抵押，保险费率是1.3%，因为有200亩的免赔，按照1.5的系数，一年的保险费需要5.8万元。二是即使办理了保险，但险种单一，风险覆盖率较低，极易造成贷款债权悬空。如曾某贷款的保险险种仅为森林火险，对病虫害、霜冻等自然灾害均无法办理保险，由于林木生长周期长，且容易受火灾、霜冻灾、病虫害、等自然灾害影响，造成损失的不可预见性较大，极易造成银行抵押物的悬空，导致代偿风险。
如何防范林权抵押贷款风险
(一)进一步规范金融机构信贷行为,加强风险管理
一是加强对林权抵押贷款管理的总结和研究,健全和完善林权抵押贷款的管理办法和操作规程。建立健全各项规章制度,严格林权抵押贷款发放程序。二是加强信贷人员林业知识培训,以适应新业务需要,把握好林权的可抵性调查,切忌盲从。三是建立贷款风险管理机制,加强对林权抵押贷款风险点的防控。严格按属地原则发放贷款;严格监控信贷资金按约定用途使用;强调信贷员全方位尽职调查。四是针对森林资源的特点进一步加强贷款“三查”，贷前调查人员必须严格调查抵押林权的真实合法性，确保抵押林权权属无争议;贷后管理人员加强贷后检查，对幼林或中林每个季度至少进行一次现场检查和拍照，对成熟林要加强现场调查和到林业主管部门查询是否有违规盗伐或未经信用社审批就违规砍伐的情况，确保抵押林权的安全性。
(二)进一步建立完善服务配套体系，加大扶持力度
一是建立地方政府、林业部门、金融机构以及林农之间的长效工作机制，共同探讨解决林权改革和林权抵押贷款发展过程中存在的问题，防范贷款风险。二是建议政府、林业主管部门应加快林权交易市场、林权资源评估、担保、收储等林权流转市场配套体系的建设，为林企、林农及银行业金融机构融资提供有效的市场保障。三是建议金融机构与林业主管部门建立行之有效的银、林合作机制，提供方便快捷的“一站式”服务。合理扩大林业重点县的分支机构林业信贷审批与管理权限，简化审批手续，推广方便快捷的“一站式”金融服务，探索林业、金融、资源资产评估等部门合署的办公形式，提高林业贷款办理效率。
(三) 进一步完善林权抵押贷款管理办法，促进林权抵押业务发展
一是适当下放贷款审批权限，减少审批环节，合理简化贷款手续， 提高贷款效率，为林农提供方便、快捷的信贷服务。二是合理进行信贷品种定价，科学调整贷款利率水平，林权抵押贷款利率最好参照农村小额信用贷款利率执行，以降低林农融资成本。三是根据林权抵押贷款的不同用途确定符合林业生产经营特点的贷款期限，并根据实际情况做好续贷工作。由于林业产业收益的非一次性获得，贷款偿还方式可分期按比例偿还，以减轻林农还贷压力。
(四)进一步完善保险保障体系，健全风险补偿机制
一是积极探索开展森林保险，建立灾害补偿机制。针对可能存在的林木资产抵押贷款风险，政府要鼓励、引导保险机构开展森林资源资产保险业务，建立灾害补偿机制。建立林木资产保险的合理保费标准和赔偿标准，开展森林火灾、霜冻灾和病虫害等险种的保险，以减轻金融部门贷款风险，形成多层次的林业灾害风险转移分担机制，推进森林保险业务。二是建议有关部门加强与保险部门的沟通协调，在风险可控的前提下降低保险费率，减轻借款人的负担，加快促进林权抵押贷款的发展。

⑺ “三权”抵押是指哪三权

三权指的土地承包经营权、林权和农村居民房屋产权。
土地承包经营权就是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权。该项权利的权利主体为公民或集体；权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地；权利内容由合同约定。
林权是指森林、林木和林地的所有权和使用权。
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金），补的费用最多不会超过5位数。

⑻ 房地产抵押贷款的法律法规

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

1. 1

房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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⑼ 如何开展三权抵押贷款

人民网北京3月6日电 （记者李彤）近日，银监会印发《关于做好2014年农村金融服务工作的通知》（以下简称《通知》），表示要通过坚持试点先行，慎重稳妥开展“三权”抵押融资。
《通知》要求各银行业金融机构，要认真贯彻落实银监会、国家林业局《关于林权抵押贷款的实施意见》，探索创新林权抵押业务品种，合理确定贷款期限，不断加大对林业发展的有效信贷投入。
按照中央关于“允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资”和“慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”的要求，慎重稳妥开展土地承包经营权和农民住房财产权抵押融资试点，发挥其在信贷融资方面的作用。

这涉及五个方面的内容，一是重点支持在城镇化和农业产业化程度较高地区，探索开展相应的抵押贷款试点，丰富“三农”贷款增信的有效方式和手段。二是坚持依法自愿有偿原则，操作过程中要注重做到不改变土地集体所有性质，不改变土地用途，不损害农民土地承包权益。三是要结合抵押业务特点，探索融资模式，创新融资产品，完善业务流程。四是注重贷后管理和风险评估，密切跟踪抵押资产状况，加强贷后管理，做好贷款风险评估和动态监测。五是加强与地方政府的协调配合，积极推动建立“三权”确权登记、评估流转以及融资风险分担和政策支持机制。
银监会相关负责人表示，“三权”抵押融资有助于缓解农民贷款难问题。银行业金融机构要结合“三农”发展特点，创新多样化的抵押担保模式，大力拓展抵押担保物范围，因地制宜推广多种抵押贷款方式。