银行降低房地产贷款占比工作计划

Ⅰ 银行祭出“限额管理” 涉房信贷持续收紧

（记者 李叶）屋漏偏逢连夜雨。冷冽的“三道红线”融资新规在前，开发贷收紧的萧瑟寒意紧随其后。

近日，多位银行人士透露，第4季度房地产开发贷呈收紧趋势，多家银行明确“限额管理”“好中选优”等原则。

招商银行重庆分行一位内部人士向中国房地产报记者坦言，“对开发贷确实有要求限额管理，接到的要求是涉房贷款占比不超过50%。我们分行目前是52%，要在年内调整到50%以下。”

此前的10月21日，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在2020金融街论坛年会上表示，央行根据防范房地产金融风险和稳地价、稳房价和稳预期的目标，逐步实施房地产及贷款集中度、注明债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工程。

“这些政策工具的文件，我们已经制定完毕，会寻找合适的时间窗口逐步实施，进一步完善促进房地产市场健康发展的长效机制。”潘功胜强调。

话音刚落，房地产金融宏观审慎管理的政策已经传导落地。

中国邮政储蓄银行研究员、财政部中国财政科学研究院博士后娄飞鹏指出，虽有疫情影响，但今年以来房地产投资仍然保持较高水平。居民杠杆率提高、中长期贷款规模较大、部分城市房价调控压力不小，这些都是让银行收紧涉房贷款的原因。

IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜则认为，收紧开发贷是从供给端来调控楼市，收紧个人房贷是从需求端来调控楼市。也就是说，金融监管部门是从供给和需求两端同时对楼市进行调控，这样可以让调控力度取得较好的平衡。

开发贷持续收紧

实际上，房地产开发贷的收紧早就有迹可寻。

在去年2月举行的国新办发布会上，银保监会副主席王兆星在谈到下一步银保监会关注的风险领域时提出，“继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。”

此后，不少银行开展了房地产开发贷款大检查。

今年年初，恒生中国副董事长兼行长宋跃升在业绩沟通会上表示，该行去年对房地产贷款业务和风险状况进行了全面的排查，并制订了房地产贷款的压降计划，截至2019年年末，房地产贷款集中度有明显的下降，2020年将有进一步压降的空间。

某股份行北京分行人士也表示，近一两年来，该行一直在压降开发贷规模，开发贷在贷款中的占比越来越小。

据某研究机构发布的《2020年第2季度全国房地产贷款报告》显示，今年第2季度，全国房企竞争开发贷款800亿元，环比减少88%，同比减少58%。

中国银保监会副主席梁涛在2020金融街论坛年会上介绍，前三季度，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重较去年同期下降3.7个百分点。

第4季度以来，房地产行业的银根进一步收紧。9月28日，有消息称，数家大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。及至10月28日，银行再度传出收紧开发贷的消息。

“收紧开发贷，从供给端来对楼市进行调控十分必要。”在柏文喜看来，为对抗今年上半年以来的疫情影响以及进行逆周期调节，相对宽松的货币与财政政策向市场注入了较大的流动性，加上地方政府对土地财政依赖的加大推动了土地市场和房地产市场的局部抬头和过热，不仅推高内循环模式下的经济社会整体运行成本，也加大了金融体系风险，不利于房地产市场和行业健康与可持续发展。

贝壳研究院首席分析师许小乐分析，银行涉房贷款规模占比设置上限，是从金融端降低地产行业负债的举措，与地产企业端“三道红线”降负债形成互补。在此政策下，预计未来银行体系对于购房者贷款资格审查、贷款额度把控及贷款周期均将更加严格，放款周期将继续延长。

他认为，在规模限制下银行涉房贷款额度将主要向首套刚需及合理家庭自住购房需求倾斜。

个人房贷分化

2019年国有六大行对个人住房贷款的信贷投放也出现降速。

据不完全统计，2019年六大行新增贷款6.4万亿。其中，个人贷款新增3.27万亿，占新增贷款的51.1%，其中，个人住房贷款新增2.53万亿元，占新增贷款39.5%。

在2018年，六大行新增贷款及垫款共计5.13万亿元。个人贷款新增3.12万亿，占新增贷款60.77%，其中，个人住房贷款新增2.53万亿元，占据了新增贷款的49.39%。

在看懂研究院专家陈涛看来，前3季度信贷投放较多，监管部门保持流动性稳定的意图比较明显。目前经济不断恢复，房地产市场仍然保持较高热度，吸收较多信贷资源，特别是房地产信贷增速虽然不断走低，但仍高于平均水平，不是监管部门所乐见的。在此背景下，引导银行提前在房地产信贷边际收紧便是大趋势。

他认为，房地产信贷边际收紧，必然带来房贷利率上涨。

按照一二线城市的划分，个人住房贷款利率也出现了分化。

10月20日上午，央行公布了最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。至此，LPR已连续6个月未变，大家期盼已久的房贷利率下降落空。同时，多个城市传出房贷额度紧张，房贷利率上涨，甚至是部分银行停贷的消息。

对此，记者致电了中国农业银行、中国工商银行的北京地区分（支）行网点贷款中心，工作人员均表示“没有收到调整个人贷款利率的通知。房贷利率基本是按照首套在LPR基础上上浮55个基点执行，按照5年期以上LPR为4.65%来计算，实际首套房贷利率为5.2%。”

据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年10月（数据监测期为2020年9月20日-2020年10月18日）按照一二线城市划分，北、上、深三地继续维持上期房贷利率水平。

41个城市中，已有13个城市利率水平出现环比上涨，占全部监测城市数量的31.7%，另有14个城市利率环比下降，14个城市保持不变。上升的城市中，惠州、太原、长春、成都、长沙5地的环比涨幅都超过5个基点。其中长春地区继上月环降17个基点后，本月又回调7个基点；成都地区则持续三连涨，本月涨幅为7个基点，累计涨幅为18个基点。

也就是说，北、上、深等一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态，房贷收紧趋势目前主要出现在二、三线城市。

对此，有不愿具名的银行人士透露，由于监管规定并没有深入到每家银行各个区域的房贷总量统筹，不排除有些银行会将额度在地区之间流转，以实现全行总体达到限定的比例。“比如一线城市房贷业务赚钱更多，那就收紧二、三线城市等赚钱较少地区的额度，腾挪到一线城市。”

值得注意的是，不少二、三线城市不仅房贷利率较高，还上调了二套房的贷款首付比例。

9月7日，沈阳出台《促进房地产市场平稳健康发展措施》，将二套房首付比例提高至50%，首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”；9月23日，长春市人民政府网站发布《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任，进一步加强房地产市场调控的通知》，提出二套商品房首付比例不低于40%；9月28日，唐山市政府发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，将二套房首付比升至50%；9月29日，银川市人民政府发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提到，银川市二套房首付比例不得低于40%。

对此，柏文喜表示，收紧房贷是从需求端来对楼市进行调控。“从供给端和需求端同时对信贷政策收紧，可以让今年以来开始骚动的楼市尽快恢复平稳状态和进入理性运行轨道。”

Ⅱ 五家银行房地产贷款占比超红线，新规对银行的影响有多大

由于有四年的过渡期，所以整体影响不会太大，超出的贷款会逐渐消化。众所周知的是，去年底，监管单位宣布对银行业的房地产类贷款进行集中管理，同时对银行划出两档红线，房企贷款和个人房贷都进行了一定程度的限制。按照该新政，超出限定标准的，未来四年之内，要完成房贷规模的缩减，从而实现银行贷款占比达标。虽然现在依然有不少银行的占比数据超标，但长期来看，银行的房贷规模会不断缩减，影响不会太大。

Ⅲ 银行房贷业务收紧，这会给2021房地产市场带来哪些影响

根据《每日经济新闻》报道，多家银行在个人住房贷款上严控力度在不断增加，贷款额度收紧，放款速度减慢，原因就是央行和银保监会在去年年底发布的《通知》中，强调了要对房地产贷款和个人住房贷款设置上限的要求。在这样的措施下，对于楼市会有哪些影响呢？我认为，买房应当注意5个现象：

第四，新开发项目面临搁置

根据国家统计局数据，2020年1—12月份，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7%。房企把这么大笔钱投入在项目上，但由于老百姓受房贷限制，不能再向以前大量向银行借钱买房，房企面临的就是现有楼盘去化困难的问题，旧项目上回笼资金不足，新项目的后续资金可能将跟不上，房企要想尽快止损，只能选择先搁置新项目。

第五，被引导借网贷买房

银行房贷出款减速，一些着急买房的人可能会走网贷借款道路，而网贷借款方式简答，如果有人真的开始用网贷作为买房方式，容易带动其他人跟风。遇到这种情况，切莫被他人引导，因为网贷不像银行正规手续的房贷，网贷利息高，水很深，可能最后因为还不起钱把房子赔进去。

Ⅳ 银行房地产贷款“红线”划定，房地产贷款占比最高不能超40%

涉房类贷款占比有了明确限制。

12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

光大银行金融市场部分析师周茂华对第一财经记者表示，房地产贷款集中度管理制度的设置主要是针对银行投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。

具体而言，根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中，六大国有大行和国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。

五档两上限，最高上限为40%

所谓房地产贷款集中度管理制度，主要是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

天风证券银行业首席分析师廖志明对记者表示，从占比限制上看，房地产信贷集中度政策将利好大行，目前大行房地产贷款占比均未达到该上限。从各档银行整体来看，房地产贷款占比上限压力不大，且政策设有较长的过渡期，对2021年房地产信贷融资影响中性，预计2021年全口径房地产贷款增量将达6万多亿。

差异化管理，设置2至4年过渡期

值得一提的是，在设置房地产贷款集中度管理要求时，监管层并未采取“一刀切”方式，而是差异化管理。《通知》表示，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，有适度的弹性，同时，管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。

具体要求为，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

周茂华对记者说，这种差异化管理充分考虑了金融机构资产体量、机构类型、存量房地产贷款等因素，也综合考量了我国国情，市场业务现状、机构承受力等，进一步确保房地产和金融体系稳定运行。

另至于建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生的影响，央行、银保监会在答记者问时表示，总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

据了解，2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。

“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。”央行、银保监会相关负责人称。

对于超出管理要求的银行业金融机构，监管将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进，个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

此外，对于近期市场颇为关注的住房租赁有关贷款是否纳入监管，《通知》称，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度。

同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

Ⅳ 银行停止对房子的贷款，这将对房价有什么影响

现在的购房者主要是两种，一种是刚需，一种是第二套房，也称之为改善房。刚需房也是无房户，这个在政策上是没有什么限制的，包括购房贷款，并没有一刀切给堵死，这也和房子是用来住的政策相吻合。

那这个政策主要限制的是第二套房的购房贷款，如果没有这个贷款的话，那就需要全额付款，这一下子拿出一大把钱来，将会大大减少购房的人数，房地产业的去化将是一个巨大的问题，房子的供需关系将会发生进一步的变化。从经济学上来看的话，供给不变，星球减少的话，价格是必然下降的。

所以，只要银行停止对房子的贷款，房价的下降是一个必然的趋势。

Ⅵ 监管层“三道红线”后再亮剑，设置银行涉房贷款占比“安全线”

继“三道红线”后，监管层对于房地产资金层面的监管再“亮剑”。12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称“《通知》”），自2021年1月1日起实施。根据《通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分五档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
在业内看来，此次央行出台的新规，从资金端对房地产信贷进行额度限制，是房地产市场长效机制的手段之一，预计从明年开始，银行业中涉房贷款的扩张速度或将放缓。
防范金融风险，建立房地产贷款集中度管理制度
根据《通知》，为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
《通知》指出，房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（简称“房地产贷款占比”）和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（简称“个人住房贷款占比”）应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。
那么，为何要建立房地产贷款集中度管理制度？
中国人民银行、银保监会在答记者问中表示，根据党中央、国务院关于进一步落实房地产长效机制、实施好房地产金融审慎管理制度的要求，人民银行、银保监会借鉴国际经验并结合我国国情，研究制定了房地产贷款集中度管理制度，以提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，此次央行出台的新规是从资金端对房地产信贷进行额度限制，是房地产市场长效机制的手段之一，主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，推动房地产与金融与实体经济平衡发展。而就其原因来看，过去一段时间，金融信贷中涉及房地产的比例较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，也挤占了社会信贷资源，不利于构建国内大循环。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，“三道红线”是对房地产资金需求端的管理，此次“涉房贷”集中管理制度则是对资金供给端的收紧。
分五档设置涉房贷款占比上限，个贷占比最高不超32.5%
值得关注的是，此次央行新规，分档设置银行业金融机构中涉房贷款余额占比上限，对于超标者设置调整时间并要求制定调整方案。
《通知》称，人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理，并综合考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。
央行新政分五档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。
其中，分五档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，第一档为中资大型银行，包括包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限40%，个人住房贷款占比上限32.5%；第二档为中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行等，房地产贷款占比上限27.5%，个人住房贷款占比上限20%；第三档为中资小型银行和非县域农合机构，房地产贷款占比上限22.5%，个人住房贷款占比上限17.5%；第四档为县域农合机构，房地产贷款占比上限17.5%，个人住房贷款占比上限12.5%；第五档为村镇银行，房地产贷款占比上限12.5%，个人住房贷款占比上限7.5%。
对于占比超出管理要求的，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为《通知》实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为《通知》实施之日起4年。
对于当前超出管理要求的银行业金融机构，《通知》要求制定过渡期业务调整方案。其中，适用于第一档和第二档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，《通知》实施之日起1个月内将调整方案报送人民银行、银保监会，并按季度报告执行情况。适用于第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，《通知》实施之日起1个月内将调整方案报送当地人民银行分支机构、银保监会派出机构，并按季度报告执行情况。
许小乐表示，从银行分类比例来看，规模越小，房地产贷款的比例限制越低，对大型银行相对比较宽松。潘浩指出，以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。
业内：未来银行中涉房贷款的扩张速度或将放缓
央行建立房地产贷款集中度管理制度，设置涉房贷款余额上限，对于银行业金融机构以及房地产市场将产生怎样的影响？
对此，中国人民银行、银保监会在答记者问中称，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。
许小乐表示，央行新政对于短期市场不会造成大的影响。其一，设置的额度比例与今年的情况基本符合。数据显示，截至今年三季度末，商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%，个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%，平均水平低于管理目标限制。其二，根据年末银行的实际情况设定了过渡期，超出管理要求越高的，过渡期时间越长，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免过大变动。
具体到单个银行机构，植信投资研究院高级研究员马泓表示，绝大部分大型和中型银行指标较为健康，但也存在部分大型或者中型银行在个别指标上“踩线”的情况，而中小城商行则在涉房贷款业务方面可能需要作出更多调整。具体来看，根据2020年上半年财报，大型银行中建行和邮储银行个人信贷余额占比超过32.5%的“红线”，分别为34.4%和33.6%，但两家大行总体涉房贷款比例都低于40%。中型银行中，招商银行个人贷款余额占比24.7%、房地产贷款余额占比33.2%，均超过“红线”。中小城商行中，有相当比例的银行指标超过“红线”，例如厦门银行、齐鲁银行等。
“可以预见的是，从2021年开始，银行业中涉房贷款的扩张速度将有可能放缓，结合贷款质量（不良率）综合考虑，相较个人住房贷款而言，针对房地产开发商的贷款下降的比重可能更多，对住房金融长期风险的平抑将起到重要的作用。” 马泓表示。
马泓还表示，从趋势来看，未来对租赁住房的贷款业务有可能将会增加。《通知》指出，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

Ⅶ 多地调高银行房贷集中度上限 房贷管控会放松吗

近两日，各地陆续上调房地产贷款集中度上限的消息在市场发酵。据媒体报道，广东、海南、上海、浙江等地已下发当地房地产贷款集中度相关管理要求的通知，对当地法人银行考核上限予以上调。相应政策将对各地银行的房贷投放额度带来直接影响。另据北京商报记者从知情人士处获悉，山东银保监局与央行济南分行日前联合下发通知，将辖区城商行、民营银行房地产贷款集中度标准上限调高2.5个百分点。
据悉，山东此次安排调高辖区城商行、民营银行房地产贷款集中度上限2.5个百分点，是考虑后续规范非标投资业务和表外理财业务，为资金实际投向房地产领域但短期内无法收回，确需回表处理的，留出必要空间。根据要求，日常城商行、民营银行房地产贷款集中度依然按照原标准，存量房地产业务超过原标准的银行，要在确保稳妥的前提下积极进行压降；未超过原标准的银行，要依法合规审慎开展业务，严格控制规模盲目增长，切实防范授信风险。
此前，2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），划定房地产贷款“两条红线”。《通知》明确对中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
其中，第一档的中资大型银行的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%；第二档的中资中型银行两项占比分别为27.5%和20%；第三档的中资小型银行和非县域农合机构两项占比分别为22.5%和17.5%；第四档的县域农合机构两项占比分别为17.5%和12.5%；第五档村镇银行分别为12.5%和7.5%。
而在彼时的《通知》中，已给各地监管部门对当地银行适度调整留出了空间。《通知》指出，人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。
近期多地纷纷提高部分银行的房贷集中度监管上限有何影响，房贷管控是否会松动也引起业内关注。
对此，光大银行金融市场部分析师周茂华指出，近日，多地开始出现差别化、小幅度上调银行房贷集中度上限，主要是为缓解部分区域中小银行经营压力，近年中小银行面临疫情冲击、市场竞争加剧、风险处置和监管环境变化等，部分中小银行经营压力较大；同时，这种调整也体现了监管弹性，根据各地中小银行面临实际情况进行“微调”。本次监管指标微调，主要集中在第三档、第五档小型银行，且幅度有限，整体的房地产贷款监管指标框架稳定，国内房地产调控并未出现松动。
易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步表示，此次政策进一步体现了各地在积极落实房贷集中度政策，也说明不同银行调整的空间不一样，其中第一档和第二档的银行普遍属于房贷业务比重大、金融风险管控责任大的银行，所以上限上调的空间不大。而对于一些中小银行，尤其是和农村相关业务挂钩的银行，其贷款政策可以更为灵活。后续各地城镇化和市民化过程中，部分银行贷款上限提高，其支持进城购房等方面会更游刃有余。类似政策下，不同银行的房贷业务会有所变化，对于相关购房者来说，也需要积极了解各地银行贷款政策，减少贷款办理的风险。大方向看，房价过热的城市等所在银行，其上限上调空间小；而信贷额度充裕的城市，上调的空间要较大。
谈及后续房贷管控和发展趋势，在周茂华看来，国内一二线等热点城市房地产具有一定风向标作用，同时，这些城市的房价已经处于高位，这些城市调控政策将继续保持，并加快建立房地产长效机制，国内楼市“房住不炒”、“稳”是主基调。接下来，国内房地产信贷或保持适度增长，监管将落实此前出台的房地产“三条红线”和银行房地产贷款“两条红线”，各银行房贷业务将出现分化。

Ⅷ 设置占比上限！我国建立房地产贷款集中度管理制度

中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会31日对外宣布，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。
按房地产贷款集中度管理要求，房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%，中资中型银行分别是27.5%和20%，中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%，县域农合机构分别是17.5%和12.5%，村镇银行分别是12.5%和7.5%。
两部门发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》称，为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。通知自2021年1月1日起实施。
根据两部门要求，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比，不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。
人民银行、银保监会有关负责人介绍，目前，大部分银行业金融机构符合这一管理要求。当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案。

Ⅸ 8家上市银行房贷业务“踩红线”，浦发、招行压降，多家银行房地产行业贷款负增长

去年年底央行、银保监会颁布房地产贷款集中度制度，对银行的房贷占比作出“红线”指标，也因此，年报季中的上市银行是否“踩线”备受市场关注。

据南方财经全媒体记者统计，截至4月11日，A股共计有21家上市银行披露了年报。其中有8家上市银行的房地产贷款占比或个人住房贷款占比超标。

具体来看，建设银行、邮储银行、中信银行、渝农商行的个人住房贷款占比超标，郑州银行的房地产贷款占比超标；招商银行、兴业银行、青岛银行上述两项指标均踩“红线”。房地产贷款是今年的监管重点，超过“红线”的银行需要在2～4年内完成整改。

光大银行金融部宏观分析师周茂华告诉记者，“目前压降房地产贷款的难点主要是因为‘诱惑力’大，对于银行来说，房地产贷款额度大、期限长，有稳定的抵押品，不良率低，但随着监管环境变化，银行也将调整资产负债结构，改变和房企的合作模式，对制造业、小微企业、新型创新产业、绿色信贷等领域占比将逐步提升。”

8家银行指标超过监管上限

近期上市银行集中发布年报。截至4月11日，A股共有21家上市银行披露年报，其中国有大行6家，股份制银行8家，城商行3家，农商行4家。整体来看，21家银行个人住房贷款超29.5万亿元，有8家银行“踩线”，占比近四成。

记者注意到，在总体贷款规模大幅上涨的同时，房地产行业贷款总额增速相对而言有所减缓，其中中信银行、民生银行、渝农商行、常熟银行、江阴银行、无锡银行6家更出现了负增长。

具体来看，民生银行在贷款总额同比增加5.47%，而房地产行业贷款却下滑7.81%，个人住房按揭贷款大幅上升22.72%；渝农商行贷款总额同比增加16.20%，房地产行业贷款却下滑30.32%，个人按揭贷款增加24.96%。

中国社科院金融所银行研究室主任李广子指出，“房地产贷款集中度制度推出后，踩线的银行有两个解决方法，一是压缩分子，压降房地产贷款规模，降低新增房地产贷款投放；二是做大分母，加大其他信贷投放力度，稀释房地产贷款集中度。”他指出，由于个人住房按揭贷款一般期限较长且单笔额度较小，因此从操作性角度来看，短期内要实现快速压降的目的，针对房地产企业的贷款会更容易实现。

据记者梳理发现，已披露的21家上市银行，与贷款总额的增速相比，个人住房按揭贷款的增速并不逊色，甚至有些大幅超过。比如江阴银行，针对房地产企业的贷款同比减少10.24%，但个人住房贷款却同比增长40.88%。

房地产行业贷款、个人住房按揭贷款为何出现分化现象？周茂华向记者分析，“二者分化主要是近年来，国内强化银行房地产信贷监管，引导资金更多流向小微民营等实体经济薄弱环节，同时，2020年出台房企“三条红线”，引导房企加强负债管理；而个人按揭住房贷款上涨，主要与去年一、二线等热点城市价格上升较快，楼市销售活跃有关。”

3月22日，浙江省下发的《关于进一步加强住房信贷审慎管理的通知》（下称《通知》）要求各金融机构全面自查个人住房贷款、消费类和经营类贷款等。此前，深圳、上海、北京、广州等地下发通知要求银行自查经营贷、消费贷情况，严防违规资金挪用至房地产。

与北上广深有所不同的是，浙江发布的《通知》还指出了切实加强房地产开发贷款管理。要求各金融机构要严格审核房地产开发项目合规性，落实房地产开发贷款资金封闭管理要求，根据项目工程进度放款，杜绝超规模超期限放款，防止贷款资金挪用。

一位国有大行信贷人士指出，开发贷监管一直较为严格，浙江此次发文再次予以了强调，将规范向不合资质的企业项目发放贷款。

吕家进指出，建行将对房地产开发贷继续实施从严的名单制管理，专注于为一二线城市的优质客户提供支持，开展项目合规审查，严格把关贷款的投向和项目用途。对于个人住房贷款，优先支持刚需群体，满足人民群众合理的一般住房需求和住房改善的需求。

近期广州、深圳等地银行个人住房按揭贷款额度紧张，排队放款已成为普遍现象，除了国有大行以外，许多中小银行的信贷经理更直接告知中介，短期内已无住房贷款额度，利率也可能逐步上升。

“银行个人按揭贷款上限落实，不可避免导致部分超标或接近红线的银行个人按揭额度收紧，按揭利率存在一定上行压力，但预计影响有限。”周茂华认为，一是银行个人按揭占比是个动态比例，如果作为分母的贷款扩张，个人按揭规模也可以随之扩大；二是这个红线出台本意不是要打压刚性需求，对于少数额度紧张银行其利率有一定上升压力，对于额度充裕的银行，尤其是楼市库存仍高的区域，个人按揭利率将保持利率稳定甚至有降低可能；三是作为房贷利率定价“锚”的5年LPR报价利率走势还是很平稳的。

房贷规模将进一步下降

3月22日，人民银行在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，总结交流经验做法，分析研究信贷形势，部署推进下一阶段优化信贷结构工作。座谈会上，进出口银行、工商银行、农业银行、建设银行、兴业银行等金融机构就优化调整重点领域信贷结构的主要做法作了交流发言。

会议指出，当前我国实体经济恢复尚不牢固，重点领域和薄弱环节信贷结构仍需调整优化。

从本次会议部署的今年信贷投放重点领域看，小微企业、制造业、绿色低碳产业、科技创新等将成为今年银行业信贷投放的热门领域，同时，房地产金融将继续强化严格管控，分析指出，今年新增房地产贷款规模有望进一步降低。

连平指出，房价涨跌与涉房贷款增速具有较强的相关性，未来住房金融调控将更聚焦重点城市，突出结构性特点，而非“一刀切”。在中央“房住不炒”的政策下，房地产市场调控政策将持续从严和规范。尤其是在结构上，合理调节大中型商业银行在热点城市的涉房贷款，对缓解局部住房金融风险将起到关键的作用。

周茂华认为，监管环境变化，银行也将调整资产负债结构，银行可能改变和房企合作，资产证券化等方式，在满足监管规定同时，最大限度获取利润，毕竟房贷仍有吸引力；但从中长期看，银行将逐步调整经营战略，多元化资产负债结构，推动银行转型发展，银行对制造业、小微企业、新型创新产业、绿色信贷等领域占比将逐步提升；并更加注重特色、高质量金融服务供给，提升市场竞争力，增加中间业务收入等。

长期来看，尤其是在碳中和、碳达峰目标下，监管将引导商业银行按照市场化原则加大对碳减排投融资活动的支持，撬动更多金融资源向绿色低碳产业倾斜。此外，银行可能会把视角倾向于战略型新兴产业、绿色金融、民生工程、租赁住房、消费领域等符合国家战略的领域，更好地支持实体经济发展。