贷款年限攻略

㈠ 最全的购房商业贷款攻略 你看过了吗

使用商业贷款买房可能会遇到很多问题，这些问题你未必能够及时找到答案，购房指南特地为您做了一个详细的整理。

最全的购房商业贷款攻略 你看过了吗？

买房用公积金贷款和商业贷款有什么区别呢？

答：公积金贷款的唯一优点就是利率较低。商业贷款没有额度限制、不需要提前缴存、没有地域限制、放款时间也比公积金快。所以选择一般开发商为了尽早收款，都推荐客户使用商业贷款。

买房想要用商业贷款，具体流程是什么啊？

答：第一步：签约纳税 签约纳税是贷款买房流程第一步。签订《预售契约》、《买卖合同》；按开发商的具体要求缴纳首付款；与开发商各自按房价款的0．5％的额度缴纳印花税。 第二步：提交申请 贷款买房流程中最繁琐，且最重要的一步，就是提交申请。有别于住房公积金贷款买房，商业贷款买房要按规定填写及提交相关资料。

（1） 填写申请资料：

1、《个人住房贷款借款申请表》

2、《个人住房贷款借款合同》

3、《贷款房屋所有权证收押合同》

4、《授权委托书》

5、《承诺书》

6、《谈话记录》

（2）提交申请资料：

1、申请人和配偶的身份证、户口簿、暂住证、结婚证、学历证等相关证明。

2、购房协议书正本；

3、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等 在了解如何贷款买房的过程中会发现，和住房公积金贷款买房流程一样，办理完以上提及的贷款买房手续，则算提交申请完成，接下来就要等待银行审批。

第三步：银行审核 银行根据贷款人提供的资料，对贷款人资信、贷款额度、贷款年限等作出审核。这一步贷款买房手续是银行做主导，是关系到贷款申请成功与否的关键。

第四步：签订贷款相关合同 银行审批后，与贷款人签订一系列合同文件。大多数人认为签订完合同之后，贷款买房流程结束。其实只算完成了贷款买房手续中绝大部分的工作，接下来还有一个步骤。 第五步：贷款人按月还款 贷款买房手续中最后一个步骤就是归还贷款。直至贷款全数归还之日，整个贷款买房流程才算真正结束。

住房商业贷款可以转成公积金贷款吗？

答：您好，是可以的。但您需要具备以下条件：

1.您的公积金贷款申请地工作申请贷款时公积金处于正常缴存状态。

2.申请人或共同申请人所在单位按规定为借款人缴存住房公积金满个月含个月以上 。

3.申请人具有稳定的经济收入和偿还贷款能力 。

4.申请人同意提供中心认可的贷款保证方式 。

5.申请人及共同申请人含配偶除申请转公积金的贷款外没有尚未还清的贷款或其他债务。 6.商业贷款转公积金贷款涉及的《房屋所有权证》或《房屋预告登记证明》已办出并能办理抵押登记手续 ，商业贷款正常还款年含年以上且无逾期还款记录。

另外：组合贷款不能申请商业贷款转公积金贷款，商业贷款转公积金贷款只能申请纯公积金贷款 。

正准备买房，为什么到年底银行停止放贷了啊？

答：受年内5次央行降息影响，年底银行存款大量流失，导致贷款额度高度吃紧，截止当前，多数银行已经宣布11月份后随时暂停放款，能放款的银行也将于近期抬高准入门槛。今年情况有点特殊。

如果已经在银行申请个人贷款，会影响住房商业贷款吗？

答：肯定会有影响的。银行风控会核查的。如果两边的月供相加都没有你的月收入高那问题不大。如果比你的高问题就来了，要么申请下来的款项少，要么直接申请不通过。

房贷资料交给银行多久后银行会打电话来初审？要多久银行贷款才能下来？

答：银行审核时间由贷款人资信、房产年限、评估价格、贷款数额等决定，一般一周内会打电话过来，一个月到45天之内放款。

商贷时用等额本息和等额本金哪个比较划算？

答：个人需求不同，对应的哪个比较合适。从总还款来讲等额本金比等额本息低，但是本金前期月还款额较高，逐月降低。而本息则是平均下来的每月每月都一样的还款。在不需要提前还款和月收入稳定的情况下，建议等额本息。

按揭买房,还了3年了,不想当房奴,提前还贷划算吗？

答：不划算，因为你都交了3年了，银行利息前几年年基本上都交完了，后面的全是本金。不如有钱去做些投资，房贷还是慢慢还吧。

央行今年多次降息，那么新办贷款和正在还款的利息怎么计算呢？

答：放贷之前，利率跟着银行基准变动，以放贷当天利率为准。 放完贷款后利率变动，一般会在第二年1月1日起，随着变动后的利率变化。

本人名下有两套房子，都按揭贷款买的，现在可以买第三套吗？能贷款买吗？

答：国家规定，个人只能有两次贷款，禁止银行向个人发放第三次贷款（包括商业贷款和公积金贷款）。所以房子可以买，但是只能全款买房了。

房子商业贷款还未还清？想卖房，能卖吗？有什么手续？

答：可以卖的，手续很简单。 您只需要先去银行提前预约还款（可以是买您房子的首付款），然后拿到结清证明，撤销抵押就行，然后就可以正常交易了。 但是如果是个人或者民间抵押，就会麻烦一点，要抵押人撤销您的抵押才可以交易。

买房子想用商业贷款，商贷的利息是怎么算的？

答：一般是两种情况,你自己根据实际情况来套下面的公式:

1、等额本金还款法:每季还款额=贷款本金÷贷款期季数 (本金-已归还本金累计额)×季利率；

2、等额本息还款法:每月还款额=[贷款本金×月利率×(1 月利率)^还款月数]÷[(1 月利率)^还款月数-1]。

（以上回答发布于2017-04-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈡ 房奴必备：房贷还款全攻略(图)

时隔上次降息仅1个多月，6月28日央行再次宣布，自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，这也是半年内央行第三次降息。央行降息对于房奴们来说自然是好事一件，那么在央行接连降息之后，如果还款才是最明智的？房贷作为目前大多数购房家庭开销最大的一项，房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经;虽然房贷苦，但如何办理房贷却大有讲究。

1.分阶段性还款法适合年轻人。

由于年轻人、大学生刚参加工作，手头资金紧张，所以这种还款方式就允许客户有3-5年宽限期，开始还款每月只要几百元，过了5年后，随着收入提高、经济基础的夯实，还款也会提高步入正常的还款方式。

2.等额本金还款法适合收入高人群。

等额本金还款，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。

这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，但由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。

3.等额本息还款法适合收入稳定人群。

等额本息是指，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。

4.一次性还本付息法适合从事经营活动人群或短期贷款。

一次性还本付息，指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。对于小企业或者个体经营者，可以减轻还款压力。

5.转按揭。

转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。由于竞争激烈，一些银行还是相当乐意为你效劳的。

6.按月调息。

如果目前是降息趋势，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。

7.双周供省利息。

双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。

因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。对于工作和收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。

8.提前还贷缩短期限。

提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。

因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。

9.公积金转账还贷。

在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。

这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。

（以上回答发布于2015-07-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈢ 房贷20年提前还款最佳时间

不管使用那种还款方式，10年和20年都一样，因为5年以上的贷款利率是一样的。不过如果提前还款，当然就可以少付一些利息是肯定。不过提前还款又牵扯到还款方式的选择问题。

如果是等额本金还款法，提前还款要一次性归还本金，不然银行会以利息优先归还原则，提前还的钱要先扣除你应还的利息。

如果选择等额本金还款法，那么就可以不需要一次性归还全部本金，因为每个月的利息不固定，是按照当月贷款余额来计算的，个人提前还一部分本金，以后的利息就可以少很多，直到本金还完为止，这种还款方式是以本金优先归还为原则。

根据现实的操作情况而言，如果是等额本息还款法，提前一次性还款，银行只收取等于一个月利息的金额作为提前还款的违约金。

(3)贷款年限攻略扩展阅读：

等额本金还款法

等额本金还款法优势：

1、前期每月还款资金较多，在资金占用率低的情况下，可为自己争取利息节约，是二款方式中的省钱之最。

2、与等额本息的优势相同，同样可作为贷款期限在10年内用户的选择。

等额本金还款法劣势：

1、尤如都市生活的快节奏一样，由于起初还款资金较多，所以开始还贷时会给自己不自觉的贷来紧迫感。如果你的抗压能力不强，很可能娘下因无法按时足额还款，导致逾期还款记录活跃在信用报告上的苦果。

2、每月的还款数字不同，难记，只能每月依赖于还款清单或短信提醒，确保做到足额还款。

㈣ 商业贷款购房全攻略 不懂看这里

个人住房商业贷款是公民购买商品房向银行申请的一种贷款，具体指购房者购买自住住房时，用所购买的产权住房为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

申请个人住房商业贷款有什么特点？

【逾期还款】

若借款期限到期，按中国人民银行逾期罚息规定办理，将对逾期贷款部分按天计收逾期罚息(现行逾期息=月还款额×0.021%×逾期天数)

（以上回答发布于2017-03-08，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈤ 买房贷款想多快好省务必掌握这六大攻略

现如今，不少人都选择首付加贷款的方式来购房。贷款虽然实用，但其中还有很多值得了解的问题，我们现在收集整理了贷款买房的六大攻略，掌握了这些，可以保证你的贷款办理多快好省。

一、不是每个人都可以贷满30年

目前，贷款最长年限为30年。与此同时，还要满足买房贷款期限加借款人实际年龄之和不超过65周岁的要求，因此，并不是每个人都可以贷足30年。

举个例子，如果你今年45岁，那么按照规定，你的贷款年限最长只能为20年。

二、公积金里要有余额

现在，公积金的使用范围越来越广。在一些城市，购房者提交相关资料申请成功后，可以将账户内的公积金直接转入开发商账户，用来支付首付。

不过，在支付过程中需要注意，千万不要将你的余额用完，一旦你的公积金账户上一分钱都没有，你的公积金贷款额度也就没了，无法申请公积金贷款。

三、买房前最好不要辞职

银行批准贷款需要综合考量贷款人的经济能力水平，比如工作的稳定性、收入稳定程度以及增长的趋势。

如果你在买房前辞了职，可能会增加贷款的难度，影响贷款的进度。因此，买房前最好不要辞职，以便顺利拿到贷款。

四、准备一份漂亮的银行流水账单

申请贷款时，一些银行会要求申请人出具6个月以上、不间断的银行流水账单，额度一般为月供的两倍以上，以便评估申请人的还款能力。

如果你觉得你的流水账单不太理想，可以提前6个月往银行账户里多存点钱，或者提供其他的财力证明。如果你已经结婚，可以提供夫妻二人的流水账单，名下的财产证明也可以。

五、不一定要选择开发商指定的银行

一些购房者担心不使用开发商指定的银行会影响银行贷款的办理，实际上，这种担心是多余的。

开发商与银行之间通常存在业务关系，使用指定银行也是为了方便。如果你不想在开发商指定的银行办理，完全可以选择其他银行。

当然，在选择贷款银行的时候，可以从贷款成本和贷款服务两个方面去综合考虑。、

在利率一致、贷款期相同的前提下，银行对提前贷款及调整还款方案等方面的规定都会影响贷款成本。

因此，贷款人应该尽量选择提前还款金额起点低，可以调整还款方式的银行来贷款。另外，网点多、手续简便等，也是银行吸引贷款人的有力手段之一。

六、等额本金减少利息支出

等额本金和等额本息都是贷款的还款方式，前者在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）；后者是在还款期内把贷款数等额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但随着时间的推移每月还款数也越来越少。

如果你手头资金充裕的话，可选择等额本金的方式，减少全部的利息支出。

反之，则可以选择等额本息，尽管前期支付的利息多，但资金压力会小一些。

（以上回答发布于2016-07-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈥ 按揭贷款八大原则：新年买房贷款必备攻略

2017年,新一轮购房贷款已经开启,听闻年初贷款比较容易,所以很多人趁着这个机会申请按揭贷款。但你不能盲目申请按揭贷款,下文八大攻略你一定要注意。

一、保持理性 避免“冲动消费”

首先,你要根据自身的经济实力来选择房屋的价格及大小;

其次,在办理银行按揭贷款时要准确估计自己的经济承受能力,来决定贷款年限。很多人以为贷款年限越短越好,认为这样可以尽早的摆脱掉还贷压力。但如果不结合自身的实际情况考虑,很有可能会背负上沉重的还贷压力。

再次,不要把全部的可用资产都用来支付首付款,预留一部分的风险准备金是很有必要的。

二、提前了解开发商的经济实力

新房多是预售房,如果你买的是预售房屋,一定要提前做好评估:

了解开发商的实力和信誉,以免产生由于开发商资金周转能力差无法如期交楼或造成其他质量问题,造成购房者不间断的还贷款却无法顺利入住新房。

三、不要着急交“定金”

银行在受理购房者的按揭申请之后会对购房者进行贷款资格的审核,如不符合条件银行是不会放款的。

如果不对自己的贷款能力有所评估而盲目的与开发商签订了购房合同支付了定金,很容易造成自身的损失。

因此在购房者决定购房交定金之前就必须对自己的信用状况、资金能力、收入情况有准确的认识。

四、学会巧用“公积金”

如果你能申请公积金,那你应该把公积金贷款放在第一位,因为公积贷款的首付比例及利率较低。

如购房者使用商业贷款购房,在支付房款之后凭借购房合同或发票也是可以提取公积金的。

五、考虑清楚再提前还款

很多购房者如果手头资金能够支付房贷剩余尾款,可将资金用于提前还贷。但提前还款有优劣,一般来讲由于还款利息支出通常集中在还款初期,因此处于还款初期的借款人提前还款是划算的。

另外,购房者还款前应全面了解各家银行有关提前还贷的详细规定,每家银行提前还贷的条件、限制以及是否收取违约金的规定都不相同。

六、可延长期限

虽然在贷款之初,购房者和银行之间已对贷款期限、贷款利率进行了相应的约定,但这并不意味着不可改变。购房者如果遇到什么事情不能按时还贷,可提出变更贷款期限(一般只可办理一次),如果贷款银行同意就可以办理贷款延长。

七、记得撤销抵押

还清贷款本金和利息后,借贷人不要忘记撤销抵押。具体步骤为:

持银行的贷款结清证明和抵押的房地产权利证明前往房屋所在区(县)的房地产交易中心撤销抵押。

八、保存好合同

在办理银行贷款的过程中,会签订一系列的材料。其中最主要的包括借款合同和借据。购房者应该妥善保管,尤其是贷款期限最长可达30年,稍微不慎很容易丢失。

（以上回答发布于2017-01-22，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈦ 买房办贷款全攻略 购房人必看

转眼到了年中，买房贷款的政策放宽了，购房人也开始行动起来了。这里，为不同年龄段人群选择不同的买房及贷款提供了方案。

案例1

孙小姐和男友贷款买婚房

孙小姐和男朋友同时供职于一家装潢公司，两个人每月的收入加起来在2万左右。他们打算在今年年底结婚，和父母商量后男朋友决定先买房再领结婚证。她与男友每个月都正常缴纳公积金，趁着端午节放假，两个人准备先看看房，顺便咨询一下如何贷款。

因为孙小姐和男友都是普通的上班族，所以首先购房地点最好选择在紧邻地铁或者被地铁辐射的区域，现在各线路开通后，买房选择的面积也比较大，选择在单位附近的地铁沿线地段比较适宜，这样会省去很多上下班路上通勤时间。因为是两个人居住，所以购买的住房应以小户型为主。

贷款建议：如果孙小姐和男友购买的房屋是小户型，以他们目前的经济状况来看，建议他们每月的月供最好不要超过月工资总和的三分之一，贷款金额控制在100万-150万之间比较合适，而且两个人是首次置业买房，所以在现行的贷款政策下，如果是准新人首次贷款买房，使用公积金或者组合贷款比较合适，还款的方式可以采用自由还款，都比较适合准新人使用。“伟嘉安捷”建议没有领结婚证的情况下，可以申请办理婚前财产公证或者共同签署一份协议避免日后的财产纠纷。

案例2

华先生 已婚家庭生子换房

华先生是北京人，最近老婆刚产下一子。他结婚时贷款买过一套小户型，现在已经提前结清贷款。有了孩子后他想换套房，把父母接过来帮忙照顾孙子，他现在不知道买房该不该卖掉手里的这套房子来凑齐二套房的首付款，也不知道该用什么方式贷款。

华先生属于二次换房人群，考虑到日后需要他和老婆孩子，以及父母五口人生活在一起，因此买一套大户型的三居室较为适宜。

贷款建议：华先生如果选择一套面积较大的三居室，用商业贷款显然更加适宜，而且他名下有一套已经还清贷款的住房，按照他这种情况再买房仍然将会被算作首次贷款，首付比例为30%，利率也会有相应的折扣，所以不用卖掉现有住房，可以将名下这套住房出租，用租金来抵偿日后的贷款月供。

案例3

王小姐 辣妈贷款购买教育地产

朱小姐与先生都是北京人，现在住在通州一套三居室里，女儿要在明年上小学，她想在女儿上学前购置中关村一小附近的一套教育地产，因为先生长年在国外出差。她和爱人现在手头上有近600多万元的储蓄。最近她一直在通过中介看房子，对于买一套什么样的教育地产，如何贷款购买朱小姐有些着急。

由于案例中朱小姐的老公长期在国外出差，基本上就只有她与女儿共同居住，所以购买住房的面积不需要太大，朱小姐如果购房需要走访学校了解政策的划片区域，再通过中介或朋友挑选一套两居室的小户型住房，因为教育地产的房龄较老，所以买房贷款也需要考虑自身年龄等因素。

贷款建议：“伟嘉安捷”指出，朱小姐和丈夫的存款在600多万，她可以选择利用存款全款购房，再通过补按揭贷款完成后续置业等。不少教育地产的业主也能够给予全款购房人一定的优惠，而且购房前一般审核周期也会耽误一定的时间，所以建议朱小姐先全款购房，再使用补按揭还贷款为买房上选方案。

案例4

徐先生 中年人为子女购房

徐先生的儿子今年刚大学毕业，有一个交往了三年多的女朋友。他和老伴感觉儿子已经到了该谈婚论嫁的年纪，趁着今年贷款政策较为宽松，想在远离市区的地方购买一套两居室，将城里的房子留给儿子做婚房用，他和老伴去新买的房子里住。考虑到养老及子女婚房等因素，徐先生和爱人可以选择一套五环外的二手次新房较为适宜。

贷款建议：一般类似徐先生这类人群平均年龄在40岁以后，从银行贷款角度来看，商贷限制借款人年龄不超过65岁，公积金贷款借款人年龄不超过70岁， “伟嘉安捷”指出，贷款买房时要考虑银行对借款人年龄的限制，通常情况下，银行在为借款人评估还款年限时以其年龄作为基础。年龄越小贷款的年限也就越长，反之年龄越大，贷款年限则较短，日后月供的压力也就越大。所以为了延长贷款的年限，减轻购房压力，像徐先生这样的购房人可以以子女的名义做借款人，日后徐先生和爱人共同在还贷上给予资金支持。

（以上回答发布于2015-07-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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