離婚後有貸款的房子產權如何變更

A. 離婚後未結清貸款的按揭房屋產權如何變更

第三方保證、質押、其它房屋抵押對房屋轉讓的影響，借款人採用第三方保證、質押、其它房屋抵押的，貸款所購房屋轉讓時也應先徵得 貸款銀行書面同意，並與銀行、購房人協商好購房資金歸還銀行貸款的結算方式，避免 因未經銀行同意轉讓貸款所購房屋，或轉讓房屋所得價款未及時償還銀行貸款而被銀行罰息甚至收取違約金。同時，如果《保證合同》、《質押合同》中有關條款對所購房屋 的約定，決定是否要將貸款所購房屋轉讓行為事先通知第三方擔保人，以避免糾紛。 無論何種情況，房屋轉讓前，都應及時辦理各類合同的變更手續，房屋轉讓後， 應及時辦理貸款提前還款和房屋過戶手續，以及《借款合同》和相關擔保合同的終止手續。目前北京市房屋轉讓基本上通過中介機構進行，大的房屋交易市場往往與銀行有 二手房貸款合作關系，因此，房屋轉讓人通過大的交易市場轉讓房屋容易與銀行溝通信 息，簡化手續。 貸款所購房屋轉讓時，購房人能否辦理個人住房貸款?回答是肯定的。 對購房人而言， 這種貸款與商業銀行辦理的二手房貸款程序基本一樣，主要不同點是： (一)由於轉讓的房屋是貸款所購，因此貸款銀行要求轉讓雙方的購房資金都通過 貸款銀行結算，由於受讓方也申請銀行貸款，因此，轉讓方提前還清銀行貸款，受讓方得到貸款都要在同一天進行，銀行會在雙方資金的結算時間、方式上做特殊安排，房屋 轉讓雙方都應該按照事先協商好的時間、方式辦理借款、還款手續，這樣才能保證交易 正常進行; (二)對於轉讓期房的，由於開發商要為受讓方提供期房階段第三方保證，因此房 屋轉讓雙方要與貸款銀行和開發商協調貸款發放、償還時間，並將開發商退給期房轉 讓方的資金、期房受讓方支付給開發商的房款、開發商為期房轉讓方提前還清銀行貸款 金額以及銀行給期房受讓方的貸款金額計算清楚，避免交易過程中出現不必要的糾紛。

B. 因離婚，正在按揭的住房如何變更所有人

離婚後房產變更所有人，需要到房管局辦理過戶手續。

離婚房產過戶首先需要辦理離婚房產析產，離婚房產析產是離婚房產過戶免徵契稅的證明。如果不是因為離婚分得的房產，在房產過戶時就需要繳納契稅。辦理完離婚房產析產手續後，就可以到房產管理部門辦理離婚房產過戶手續。

如房屋貸款未到期，所需證件：

1、憑生效後《離婚協議書》(需公證)或法院《仲裁(判決)》中有關房產歸屬的條款;

2、《離婚證》;

3、雙方《身份證》;

4、原房屋所有權或抵押權相關證明，即原按結貸款相關手續。

如果離婚時，按揭貸款已還清的或者全款購房的。只需房地產現有者持生效後《離婚協議》(需公證)或法院《仲裁(判決)》、《離婚證》、《身份證》、和原《房屋所有權證》到當地房地產管理部門辦理產權轉移手續。

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夫妻共有或一方所有房屋的處理

夫妻在婚姻關系存續期間共同購買、共同建造的房屋，或者婚前雙方共同出資購買、建造的房屋，是夫妻共有房屋，離婚時應作為夫妻共同財產分割。根據《婚姻法解釋（二）》第20條規定：雙方對夫妻共同財產中房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：

（一）雙方均主張房屋所有權並且同意競價取得的，應當准許；

（二）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方補償；

（三）雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

司法實踐的通常做法是：共有房屋能實際分割使用的，可以分割使用。對不能分割使用的，可以作價分給一方，另一方取得補償。在確定房屋分給哪方時，應考慮雙方住房情況、照顧撫養子女的一方。在雙方條件等同的情況下，應照顧女方。