❶ 公積金與商業貸款組合貸款20年好還是30年好
一、公積金貸款，商業貸款，組合貸款綜合比較
1.公積金貸款
放款速度：2-3個月
貸款額度：各地的要求不同，詳細可咨詢當地住房公積金管理中心。目前，北京地區個人最高可貸120萬元，在上海市繳納住房公積金的家庭，首套房個人最高貸款限額為50萬元，廣州公積金貸款個人額度最高為60萬元，深圳市公積金貸款個人額度最高為50萬元。
貸款利率：5年以下2.75%，5年以上3.25%
貸款期限：借款人的貸款期限最長可以計算到借款人70周歲，同時不得超過30年
首付金額：首套房90平方米以下首付20%
貸款要求：以北京為例
(一)購政策性住房的借款:
1.建立住房公積金賬戶
2.申請貸款前6個月應足額連續繳存住房公積金
3.申請貸款時處於繳存狀態。
(二)購非政策性住房：
1.申請貸款前6個月應足額連續繳存住房公積金
2.申請貸款時處於繳存狀態。
各地公積金貸款申請條件不同，詳情請咨詢當地公積金管理中心。
2、商業貸款
放款速度：辦理商業按揭貸款時，從將產權證交給銀行辦理抵押到銀行放款差不多需要2周時間，不同銀行的進度可能會有不同。
貸款額度：可貸額度=家庭月收入減去生活費用等開支後的還款能力/相應貸款年限的每萬元月還款額
例如：月收入1萬元，月生活開支3000，貸款20年，按基準利率4.90%，用融360房貸計算器計算得出
貸款1萬元的月還款額為53.07
可貸款額度=(10000-3000)/53.07=131.9萬元
貸款利率：當前基準利率為4.9%
貸款期限：借款人的貸款期限最長可以計算到借款人65周歲，同時不得超過30年
首付金額：房屋總價的30%
貸款要求：支付了規定比例的首付款(一般是大於等於所購房屋總價的30%)
3、組合貸款
放款速度：2-3個月以上
貸款額度：比如房屋總價100萬，要貸款70萬，但是公積金最高額度只有50萬，那麼剩餘20萬可以選擇商業貸款，組合貸款總的貸款額度不得超過70萬
貸款利率：所貸款項中的商業性個人住房貸款部分按照個人住房貸款利率執行，公積金貸款部分按照個人住房公積金貸款利率執行。
貸款期限：商業性個人住房貸款部分按照商業貸款期限執行，公積金貸款部分按照個人住房公積金貸款期限執行。
首付金額：按照商業貸款的首付30%繳納
貸款要求：同時符合公積金貸款和商業貸款的申請要求，一般是在個人貸款超過當地規定的公積金貸款的最高上限才使用的。
二、比一比，算一算
給大家舉個例子，總價100萬的房子，首付30萬，貸款70萬，貸款期限30年， 採用等額本息還款方式，分別用商業貸款和公積金貸款，使用房貸計算器計算結果如下：
不難看出，公積金貸款比商業貸款月供節省了668.65元，總利息節省了240，711.42元，差不多24萬元!可以說，公積金貸款相對商業貸款，其月供，貸款利率，和支付總利息更低，更能節省購房成本。雖然如此，各地的公積金貸款額度都有相應限額，假如公積金貸款可貸額度為50萬，那麼剩餘20萬可以選擇商業貸款，二者結合起來就稱之為組合貸款。
三、購房者該怎麼做?
貸款前
買房貸款前，購房者需要對自己的資產情況進行評估，評估內容主要有三方面
1、要對家庭現有經濟實力作綜合評估，經濟實力包括存款和可變現資產兩大部分
2、需要對家庭未來的收入及支出作合理的預期
3、要注意自己的還款能力和可貸額度，這是決定可貸款額度的重要依據
選擇貸款方式時遵循三原則
第一、如果購房者想要獲得較低的貸款利率，支付較低的利息，盡量選擇利率低的公積金貸款;
第二、組合貸款的最優組合原則，如果購房者選擇了組合貸款，要做到公積金貸款盡可能多，商業貸款盡可能少。因為公積金貸款的利率遠比商業性貸款要優惠，可以節省更多利息;
第三、首期付款的寬松原則。首期付款不能把手頭的現金用完，以免因為貸款批不下來，影響房屋款項的繳納，不過這也需要和個人承受能力相結合。
總結：
選擇公積金貸款每月還貸壓力相對較小，且支付的利息也較少，若購房人希望獲得較低的貸款利率，且貸款額度不大，那麼公積金貸款應是首選，只是其放款時間較長，著急買房的人最好考慮到這一點。同時，房屋市場上有部分開發商拒絕買家進行公積金貸款買房，所以考慮用公積金貸款購房的人務必注意。
商業貸款雖然利率較高，但是還款快、程序簡單，若購房人並未繳納公積金，或者繳納時間不長，可以選擇商業貸款。只是由於銀行優惠政策不同，每個銀行商業房貸的首付和利率也有不同程度的上浮和下調，各位在申請商業房貸時，對貸款銀行也要「貨比三家」，擇優選之。
對於組合貸款，若購房人購房者借款額度較大，且貸款的期望額度已經超過公積金貸款的可貸額度，可選擇組合貸款方式，但是由於受到公積金貸款和商業貸款雙方條件的限制，辦理起來會復雜些，放款速度自然也會慢一些。總之，購房者一定要注意權衡利弊，選擇適合自己的貸款方式。
❷ 組合貸款33萬，公積金25.3萬，商業7.7萬，貸30年，等額本金。計劃提前還款，這樣劃算嗎
如果計劃提前還款，最好選擇等額本金的還款方式。在相同周期下，等額本金比等額本息更節省利息。按你的提供的數據具體計算如下（商貸利率按6.55%，公積金利率按4.5%）：
30年，商貸7.7萬，等額本金首月還634.18元，以後每月遞減1.17元，累計還息75,862.65，比同期等額本息節省利息23259.1元；公積金貸款25.3萬，等額本金首月1,651.53元，以後每月遞減2.64元，累計還息171,249.38元，比同期等額本金節省利息37239.6元；總體節省利息60498.7元。
如果20年的等額本金還款有壓力，可以選擇商貸7.7萬用等額本金，公積金貸款25.3萬用等額本息。
❸ 組合貸款 公積金只能貸20年 商貸可以30年 那麼組合貸款期限按照20年算還是30年
購買住房辦理公積金貸款的額度不能滿足需要時，缺口部分銀行會用商貸補充，這種公積金貸款+商業貸款的貸款形式叫「組合貸款」。組合貸款中的公積金貸款年限和商業貸款年限必須一致。由於公積金中心先審批公積金貸款，商業銀行審批商貸時也會參照公積金貸款年限審批。
❹ 本人135萬組合貸款，其中40萬公積金貸款，貸款25年，請問是選擇等額本金還是等額本息方式好，月還款額多少
回答如下：
簡單地說，這兩種還款方法的主要區別在於：本金法每月的還款額不同，首月最多，越還越少，總利息低，適合還款期前段時間還款能力強的貸款人；本息法每月的還款額相同，總利息比本金法多，適合家庭計劃開支。
下面是詳細情況：
組合貸款，公積金貸款40萬（基準利率4.90%）、商業貸款95萬（基準利率7.05%），期限25年。
一、採用等額本息法還款（每月相同）：
1、公積金貸款，月還款為2315.11 元，25年的總利息為294534.33 元；
2、商業性貸款，月還款為6744.73 元，25年的總利息為1073420.31 元。
以上兩項相加，組合貸款的月還款額為9059.84元，25年的總利息為1367954.64元。
二、採用等額本金法還款（每月還款額不同，首月最多，越還越少）：
1、公積金貸款，首月還款為2966.67 元，爾後逐月減少，月減少額為5.44 元，最後一個月的還款額為1338.78元，25年的總利息為 245816.67 元。
2、商業性貸款，首月還款為8747.92 元，爾後逐月減少，月減少額為18.60 元，最後一個月的還款額為3185.27元，25年的總利息為839978.13 元。
以上兩項相加，組合貸款的首月還款額為11714.59元，月減少額為24.04元，最後一個月的還款額為4524.05元，25年的總利息為1134512.46元。
等額本息法與等額本金法相比，本金法的總利息少233442.18元。
如果你的月供能力在10000元以上，可以選擇等額本金法。
還款方式在銀行辦理貸款手續時，可以選擇。
以上回答希望對你有幫助。