贖樓貸款夫妻

1. 跨行贖樓 贖樓貸款和按揭貸款在不同的銀行 碰到問題了！！！

買方以按揭付款的方式購買賣方正在按揭的房地產（簡稱轉按） （一） 流程：買賣雙方須經過兩步走 轉按包括兩個方面，一是賣方提前償還銀行貸款，與銀行解除債權債務關系，撤銷抵押登記；二是買方申請二手房貸款，以所購住房作為新貸款的抵押擔保，辦理抵押登記。其業務流程為： 第一步，賣方向銀行提出申請。 第二步，經銀行審查同意的，由銀行、賣方和買方簽訂協議，銀行同意賣方轉讓住房，賣方承諾將售房款優先用於償還銀行貸款並授權銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，買方承諾交易時將房款劃入賣方在銀行開立的賬戶上。 第三步，賣方和買方簽訂住房轉讓合同。 第四步，買方向銀行提出新的貸款申請，貸款額可以為賣方剩餘貸款余額，也可以按照下列公式計算： 貸款額＝所購住房市場價格×二手房貸款成數。 第五步，銀行經審批同意後，與買方簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。 第六步，賣方與買方辦理產權過戶手續。 第七步，銀行與賣方到房地產管理部門辦理注銷抵押登記手續，同時與買方申辦新的抵押登記手續。 第八步，銀行對買方發放貸款，根據買方的授權，將貸款劃到賣方開立的賬戶上，然後根據賣方的授權，從賬戶上直接扣收賣方尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。 （二）風險：三方都存在變數 在轉按的案例中，由於業主的房屋是仍為按揭中的房屋，無法進行二次抵押，因此需要先發放第二筆貸款，用於還清業主的第一貸款，才能進行產權過戶，然後再次申請抵押貸款。因此，轉按過程中有可能出現以下幾種風險：賣方的貸款由買方還清後，突然改變主意，拒絕過戶；買方貸款後拒絕為賣方還貸；銀行拒絕提前放貸；交易完成後賣方無法順利拿到剩餘房款；交易完成後買方無法順利拿到房產證。四、買方以按揭付款的方式購買房地產 （一） 流程： 第一步，賣方和買方簽訂住房轉讓合同。 第二步，買方向銀行提出新的貸款申請，貸款額按照下列公式計算： 貸款額＝所購住房市場價格×二手房貸款成數。 第三步，賣方與買方到房地產管理部門辦理房屋產權過戶手續。 第四步，銀行與買方申辦新的抵押登記手續。 第五步，銀行對買方發放貸款，根據買方的授權，將貸款劃到賣方開立的賬戶上。 （二） 風險：賣方存在重大風險 普通的二手房按揭貸款與轉按揭貸款手續不同，普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產辦理完過戶之後才放貸給業主以支付買方的購房款。在這種交易中，因為基本沒有有效可行的保障措施，賣方因而處於劣勢，風險主要來自買方。盡管在實際操作中，銀行可以要求賣方出具不可撤銷的委託以便於及時將發放給買方的貸款轉入賣方賬戶，但在登記過戶完成後，買方已經是合法的產權人，這時如果買方單方通知銀行，自己出現了還款方面的困難，銀行為了保障自己的權利，必然會終止或者暫停事先已經商定的貸款按揭程序，絕不會依然放貸（來保障賣方的利益）的，否則，無疑於自投羅網。因此，賣方的利益保障實際中操作中存在很大的風險，在交易相關的三方中處於被動，唯一的出路就是進行漫長的訴訟之路。五、二手房交易中的風險防範對策： （一） 選擇實力雄厚的中介機構作為擔保人可以避免多方的風險。目前比較合適的第三方擔保人是專業的中介機構，但其應該具備一定的資金實力，才能夠抵禦風險，真正起到擔保的作用。 （二） 建立資金保障機制，由房地產登記部門與銀行聯合成立資金保障中心，利用政府部門的公信力來保障交易全過程的順利進行。首期購房款或者全部購房款在過戶及按揭手續沒有完全辦結前，都存放於資金保障中心的公共賬戶，如果所有手續順利完成，則將房款轉入賣方賬戶，否則退回買方。 很不錯哦，你可以試下
lnnibmhqaj85301077722011-10-25 18:11:30

2. 贖樓貸款怎麼申請個人的。

您好，貸款申請需要通過櫃台個貸部門這邊辦理，贖樓貸款須與關聯貸款同時申請。借款申請人只需在《招商銀行個人貸款申請表》的贖樓貸款一欄進行選擇即可。除關聯貸款要求提供的申請資料外，贖樓貸款還須提供以下資料：
1．原貸款的借款合同（核原件，留復印件）。
2．原貸款最近三個月的還款清單或銀行對賬單（須由原貸款銀行蓋章確認），並載明貸款余額。
3．自然人保證的，保證人須參照借款申請人要求提供身份證明資料、還款能力證明資料。
如您還有疑問，請您打開www.cmbchina.com 點擊右上角「在線客服」進入咨詢。

3. 什麼是贖樓貸 中介怎麼用它獲取暴利

什麼叫"贖樓貸款"?

比如客戶原先在交通銀行有一筆20萬的房貸沒還完，該客戶找工行貸20萬先把交行的貸款還掉，這樣的貸款要找工行指定的擔保公司做擔保。

貸款還掉後，該房就可以自由轉讓了，找到買方後，買方必須在工行貸款。貸款貸下來的錢由銀行直接沖抵原房主未還的貸款，多退少補。這項業務比原來房主自己找擔保公司、財務公司借錢還貸省錢多了。

如果沒有銀行肯做這樣的短期墊資，擔保公司墊資要收到墊資金額5%(30萬貸款要1.5萬)左右的費用，而目前這項業務擔保公司只出擔保費，大約3000多元，此外公證費等都不多，評估費5年以內的商品房免收。

這種業務避開了央行對轉按揭的禁令，但卻實現了和轉按揭類似的效果。該項業務中的新房貸只要條件符合，可以享受7折利率和最低二成首付等優惠條件。

「過去我們平台收到的首付貸申請比較多，現在這項業務被監管叫停後，贖樓貸業務的佔比明顯增加了」，上述客服人員對記者表示。

贖樓是二手房交易中的常見術語，意為付清賣方房產的抵押貸款本息並注銷抵押登記，將房產證贖出；房產證贖出且抵押登記被注銷後，視為贖樓完成。而賣方為了贖樓申請的借款，則被稱之為贖樓貸，這種方法也在客觀上規避了監管部門對於轉按揭的限制。

不過，一些線上、線下的中介平台對於贖樓貸熱情高漲，尤其是在目前首付貸被叫停的背景下，贖樓貸甚至成為部分中介的「拳頭產品」。與一般銀行業務規則不同，在這些中介平台申請「贖樓貸」的客戶通常不需要提供擔保，提交申請材料後1天至3天內就能審核完畢。

（以上回答發布於2016-03-29，當前相關購房政策請以實際為准）

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4. 婚前買的房子婚後賣掉墊資贖樓需要查夫妻雙方徵信嗎–

婚後房貸買房是需要考察夫妻雙方徵信的。

原因：

• 銀行在審批房貸的時候，如果是夫妻購房，銀行要查的不僅僅是一個人的信用記錄，配偶也要查。因為還款的時候，是兩人共同還款。所以如果其中一人的信用出現問題，就會對房貸產生影響。

• 婚後財產是指夫妻關系存續期間，夫妻任何一方所得的各種財產。婚後財產並不完全等同於夫妻共同財產。《新婚姻法》司法解釋規定，一方父母為自己子女買的房子，屬於該子女的個人財產，不屬夫妻共同財產。

5. 我是買主，我們的同貸書已下來，到贖樓這一步，要舊業主提供資料，不提供，叫我去找高利貸借錢去贖樓

從你的描述來看，你是買主，你們的同貸書已經下來了，到贖樓這一步了，要舊業主提供資料，但是他們不配合，不提供，這種情況下，就屬於違約了，就應該按照合同約定的方式來進行

6. 擔保贖樓和墊資贖樓有什麼區別

是有一定的區別的
（1）擔保贖樓是指在二手樓交易時，如果賣方房產是按揭購買且貸款尚未結清，由於其房屋抵押給了銀行，需結清欠款，贖出房地產證，才能進行正常交易。在賣方不採取自主贖樓的清況下，可由擔保公司提供擔保，銀行向賣方發放短期信用貸款，或者由買方按揭銀行提前發放貸款用於還清原貸款，贖出房地產證，從而完成房產的注銷抵押登記，過戶及重新抵押登記等手續。
（2）墊資贖樓是指房產賣方將其已抵押給銀行或以按揭方式購買且尚未還清的房產轉讓給買方時，由擔保公司向賣方發放借款，用於償還原按揭/抵押貸款，贖出房產證以便辦理過戶。
2、他們的區別：
款項不同：擔保贖樓，贖樓款項來源於銀行，墊資贖樓款項來源於擔保公司。
辦理效率不同：擔保贖樓，需擔保公司和銀行審批，辦理相對較慢，而墊資贖樓僅需擔保公司審批，辦理相對較快。
收費標准不同： 墊資的收費標准要高於擔保贖樓。
擔保方式不同：
擔保贖樓由擔保公司為客戶向銀行擔保；墊資贖樓時，擔保公司不需為客戶承擔擔保責任。

7. 現在要離婚 正在還貸的房子如何處理

正在還貸的房產分割時主流有以下幾種處理方式：

1、房產歸其中一方所有，該方對另一方進行現金補償，不過涉及到過戶的，需要辦理相應贖樓手續。
2、可以出售後再分割價款。
3、可以約定歸雙方對房產共同共有，後期貸款雙方共同償還，不過這種方式實踐中選擇的少，因為很多夫妻雙方離婚後，就不再往來，且對對方信任不夠，可能會再產生糾紛。
其他方式只要不損害第三人的合法權益，法律都不幹預。
有關離婚財產分割，離婚子女撫養，繼承糾紛相關的法律問題可以電詢中國婚姻家庭金牌律師團138，再加2431，加6788

8. 贖樓公司，擔保公司，中介公司，三者之間是什麼關系

擔保公司贖樓流程
到公證處做完全權公證委託後到原按揭銀行(業主按揭銀行)申請提前還款及列印供樓清單(路途遙遠需要半天時間來回,)一般銀行正常操作需要提前一個月申請,直到下月當日才可還款.如需提前還款大部分需要罰息一月.有關系除外

擔保公司必須要在客戶到按揭銀行簽署<按揭貸款協議>銀行審批後方可把<貸款承諾函>出於擔保公司(一般需要2天時間)
擔保公司收到銀行開出<貸款承諾函>及所有成交資料後才能送上公司審批(半天到1天時間)
擔保公司回送資料給按揭銀行(出保函)及確認為業主贖樓短期貸款金額,銀行收到短期貸款贖樓金額後需向各銀行行長申請審批放款於擔保公司贖樓(2天內)
擔保公司收到銀行短期贖樓貸款經確認後到業主按揭銀行辦理還款手續(30分鍾-60分鍾)在還清業主欠款後6個工作日內到該銀行取出原業主房產證到國土部門辦理注銷抵押手續(排隊拿號注銷....時間不能確定..)
在擔保公司把房產證注銷後才能安排中介按揭員辦理過戶手續(外籍人士須注銷抵押後到公證處做買賣公證,1小時)
所有擔保公司及銀行操作時間都幾乎相同,如有銀行關系者除外.從做公證委託到贖出房產證正常時間為:15天,其中包括已找關系銀行加快贖樓。

9. 什麼叫做贖樓貸

贖樓：你要賣出按揭貸款的房子，房子賣出就相當於要把你的房子過戶給其他人，但是辦理過戶的房子如果是抵押給銀行的是過不了戶滴。所以就必須借錢來還清銀行的貸款，銀行注銷了抵押後你的房子才能交易。
那麼問題來了，贖樓到底需要支付多少錢呢？一方面是利息還有一方面是你提前還款給銀行的違約金，然後就是看你當時買房是商業貸款還是公積金貸款，一般商業貸款相對要好處理一些。
利息=借款金額*利率*時間
借款金額：一般是你跟銀行約好還款的那一天實際從你的還款卡裡面扣了多少就是多少（這個是算不準的，因為銀行的利息每天都會產生，只能根據你當時的徵信報告顯示預估一個金額，到還款日的那天會多存一個月的月供到你的還款卡，看銀行實際扣多少）（為什麼我要強調這個還款日呢？因為你要還銀行的貸款可不是你想什麼時還就什麼時候還的哦？除非你有很好的關系或找關系給點錢，否則按銀行的正常預約還款起碼等半年以上才能還進去，如果你急到再買房或資金周轉滴，那你就等著吧！）
利率：這個就取決於你的徵信情況了，徵用主要就是看你的資產和負債比是否達到出資方要求的比例，看一下你的歷史還款情況有沒有連續3次累計6次的預期記錄，有沒有當前預期，有沒有幫其他人做過擔保，看一下你有沒有頻繁的查詢過你自己的徵信或被其他機構頻繁的查詢過徵信，還會問你一些問題，這些都可以反應出你這個人的信用情況和償還能力，如果都沒他們認為的問題那麼恭喜你，你可以享受他們那裡的最低利率，否則你就只有支付高利率或選擇要其他抵押物或不借給你。且一般這種利率都是按月算，不滿一月還是按月算。1.8%-10%都有可能，就是看你的徵信好不好來定價。
時間：借這個錢用多久的問題。時間節點總的來說就是出款後到你還款卡的那天開始算到你把這個錢還給借你錢的那個公司為止。既然都去找公司借錢來還了，估計你肯定是沒有這筆錢的，那麼回款來源是在哪裡呢？回款來源就是你賣這個房子的錢來還對嗎？
那麼問題又來了：如果買方是全款你們一般會約定過戶取件的時候支付尾款，你拿到了尾款 才能還贖樓借的錢，但關鍵是在你過戶取件之前你的房子要解除抵押才能過戶，好不容易你把錢還進銀行了，銀行什麼時候給你解除抵押要看你之前申請的是哪家銀行的貸款了有些是一周，有些是一個月，有些是兩三個月，就當相於你借錢來還了銀行的錢，銀行一直不給你解除抵押，你一天過不到戶，你的贖樓利息就要一天一天的算起走，然後還有一個影響因素就是買賣雙方是否配合，因為過戶要提買賣雙方提供很多資料，如果雙方都不配合，很久過不到戶也是一樣的道理。
如果買方又是貸款那麼你的款又怎麼還呢？你只有等到買方的貸款銀行放款後，你才能還上你借的贖樓的錢，買方貸款也是一個很繁瑣的流程（除非你遇到買方很優質，買方貸款的銀行資金足）否你就等著吧！房字一天過不到戶，你贖樓的利息就要一天一天的算起走。
所以，一般專業的中介公司，會把控好各個環節的風險，不會讓買方幫賣方去還銀行的按揭貸款（保障買方），要讓買方去銀行做首付款或尾款的資金監管（保障買賣雙方，因為買方怕給了錢過不了戶，賣方怕花了錢贖了樓買方又沒錢買了），且會讓買賣雙方做全委公證（防止買賣雙方不配合到場或有其他事情不方便到場辦理），從而保障買賣雙方的利益！但是你自己必須清楚知道這些環節，要不然只有等著被宰。總之時間就是金錢，如果你打算賣房子，你就要做好扯皮的心理准備。
最後如果大家在二手房交易中的問題都可以咨詢我！謝謝支持！