房地產抵押貸款評估的意義

⑴ 什麼叫房地分離評估什麼叫房地合一評估什麼情況下使用房地合一評估，什麼情況下使用房地分離評估呢

房地分估就是採用成本法單獨房產，再單獨評估土地，再將兩項的估值相加，得到房地產的價值，一般是適用交易市場、租賃市場不活躍的工業廠房的評估。

房地合一評估就是採用市場法或收益法直接評估出房地產的價值，一般是適用交易市場、租賃市場活躍的住宅和寫字樓的評估。

「房地合一」的原則，即地流轉時房隨之流轉，而房流轉時，其佔地范圍的地也隨之流轉。

土地和房屋天然的不可分離性，使得房地合一的模式成為集體建設用地使用權流轉制度中無法迴避的問題，也成為學術界長期爭論和探討的熱點問題由於集體土地范圍內的大量建築存在沒有依法報建的情形，

因此集體建設用地使用權流轉中，往往會存在地合法、房不合法的案件，司法對於此類糾紛案件的處理原則，應遵從「先行政、後司法」的處理原則。

(1)房地產抵押貸款評估的意義擴展閱讀：

土地使用權擁有者如系國有企業，因轉讓、入股等需要而進行評估時，應先經其主管部門的同意，並向當地國有資產行政管理部門申請立項，獲得立項批准後，才能委託資產評估機構進行評估。

如果國有企業只是為了解自己資產情況而要求評估並不一定要立項，非國有企業土地使用權的評估則不需要立項這個手續。

評估工作是從土地使用權擁有者與資產評估機構正式訂立委託合同書開始。資產評估機構接受土地使用權評估作價的委託後，即開始組織項目評估小組開展有關的評估工作。整個評估工作分為兩個部分，第一步是評估前的准備工作；第二步是評估工作。

評估前的准備工作包括：

1、收集有關的資料：被評估地塊的地級資料，城市規劃資料以及被評估地塊所處地段等級資料，被評估地塊的批租文件資料，地產市場成交實例資料，關於土地使用權出讓價格有關政策規定，地產市場供求雙方的情報等等。

2、現場勘查：地塊的面積、形狀和坡度；地質水文條件；地上物與地下物的分布情況，地塊的經濟地理情況等。

3、分析測算有關的數據：測算被評估地塊開發建設總成本，估算開發建設完成後能實現的市場銷售額及投資回收期，估算開發建設和經營投資盈利率，初步試算土地使用權的轉讓價格。

⑵ 銀行貸款為什麼要評估房產

房產評估即房地產價格評估，就是對房地產進行估價，由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的對所抵押的房屋價值進行評估，需有銀行指定或委派的評估機構進行評估（有的銀行也會由內部專業人員進行評估），房地產的價值不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件，對雙方有約束力。
銀行之所以要對抵押房產進行評估，也是為了降低自身的風險，防止借款人融資的金額超過抵押物的實際價值。通過房產價值的評估來衡量房產快速變現的價值，如果借款人無法按合同要求償還貸款，銀行可以直接拍賣抵押的房產用其來償還貸款資金。
目前廈門市面上的評估機構對房產價值的評估一般在房產目前價值的8成左右（不同的評估機構評估的價格略有差異），銀行的貸款金額一般是評估公司出具的房產評估價格的7成。
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⑶ 房地產抵押為什麼要進行資產評估

房地產抵押貸款首先要確認其價值，而具有房地產價值的估價資格的單位，只有房地產評估機構，銀行在需確定抵押物價值時，就需委託有資質的評估機構進行估價並出具評估報告，這樣，銀行可以根據評估報告，給予該抵押物在可控風險的范圍給予貸款支持。
正規貸款的程序都是需要將抵押的房產，先經過評估公司評估，評估公司給出房屋的價值，然後根據房屋價值，可以貸到6到7成。

⑷ 評估房地產的目的

為什麼要去房屋評估所進行房屋評估，房屋評估房屋評估一般是想向銀行申請購房貸款，如買房時首付3成貸7成，那麼這個成數是怎麼來的呢？ 就是由銀行對你要買的房子進行一個評估，評估了你的房子值多少錢，然後你在貸他這個評估價的7成，比如房子你買成110萬，但是銀行只評估成100萬，那麼你就貸100萬的7成，就是70萬，首付就是40萬。菁英地產員工回答，希望對你有所幫助。
為什麼房子都要評估？
房屋交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產的估價。房屋是特殊商品，是關繫到居住的大事，房屋的好壞質量等在某種程度上說決定著人們的生活質量。所以人們一般不會在意房屋評估會花多少錢，而在意對於要買的房屋能夠定位精準，並且心中有數。評估內容：建築物的折舊指建築物因時間經過而造成的損耗。建築物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建築物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊二手房買賣必須要經過評估。另外公積金貸款要滿足一定得條件才可以，以北京為例：1.只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請住房公積金貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請住房公積金貸款。2.參加住房公積金制度者要申請住房公積金個人購房貸款還必須符合以下條件：即申請貸款前連續繳存住房公積金的時間不少於六個月。因為，如果職工繳存住房公積金的行為不正常，時斷時續，說明其收入不穩定，發放貸款後容易產生風險。
為什麼要進行房屋評估
為什麼拆遷辦要先量（評估）房子，後談價錢？？
拆遷時是需要測量房屋的！原因如下：一、先評估,確定房子的市場價格,讓動遷補償有個依據。二、一般按標准進行，拆遷都有地方標準的。三、看看有沒有涉及違規搭建，是否書面資料面積和提供的房產證面積相同。總而言之：測量房屋既是為了保障被拆遷戶的利益，也是為了確保拆遷單位的利益！(4)房地產抵押貸款評估的意義擴展閱讀：拆遷評估是我們通常說的拆遷補償價格評估。拆遷補償價格評估指的是在拆遷公告下發後，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法對拆遷區域內的房產進行價格評估確定的行為。評估簡介我國《國有土地上房屋徵收與補償條例》中第三章第十九條規定：房屋徵收評估辦法由國務院住建部制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。2011年6月7日，我國住建部發布最新的《國有土地上房屋徵收評估辦法》，標志著我國的拆遷徵收評估已經做到與市場價同步。這是我國在拆遷徵收上的一個新進步。評估依據拆遷

⑸ 資產評估公司對房產價值的評估依據是什麼

1、路線價格

土地使用權的價值與土地的位置有很大關系（街道情況：寬度深度）。對於同一塊，土地的價值具有相對穩定性。如果您知道土地的平均價格，請通過街道寬度和街道。通過深度調整確定評估對象的土地價值的方法是路線價格方法。

很明顯，可以先設置或選擇標准房屋，並根據實際情況採用適用的評估方法評估標准房屋市場價格，然後修改標准房屋市場價格以計算房屋的市場價值。被徵用。

對於住宅房屋，修正系數主要包括佔地面積比，方向和樓層;非住宅房屋根據目的分為商業，辦公和工業類型。修正系數主要包括建築面積比，樓層和街道條件。

2、基準地價

對於某一地塊的土地使用權價值的評估，可以參考同一水平和相同目的的現有基準地價，並調整一般因素，區域因素和個別因素，最後獲得評估土地使用權價值的方法。 。該方法具有一定的政策特徵。

3、剩餘

當房地產的總價已知或可以衡量時，因為房地產的總價格=土地使用權的價值+房產的價值，土地使用權的價值或土地使用權的價值財產的計量，扣除總價值後，可以獲得財產的價值或土地使用權。值。這種方法通常用於房屋或土地的個人估價。

4、收益

不同地區，不同用途和類型的房地產收益率也不同。根據要估算的房地產收入返還價值的方法是收入減少法。房地產價值=房地產純收入÷收入減少利率。

5、假設開發

對於未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測量正常開發後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投資，估算房地產價值的方法是獲得。

6、市場比較

提取市場上相同目的和其他類似條件的房地產價格案例（出售或評估，正常報價），與要估算的房地產條件相比較，對每個因素進行索引並通過准確的指數對比度調整得出一種評估房地產價值的方法。

該方法具有很強的實際意義和准確性。它通常在市場成熟，交易透明，比較案例易於查找時使用，估值結果更准確。

7、成本

（1）成本產品演算法，即計算獲得土地或實現土地開發的成本，不包括異常因素的價值，並在累計正常成本費用後取一定的資本利息和合理的投資利潤，A方法獲得土地使用權的價值。這種方法通常用於評估在正常程序下獲得的土地。

（2）重置成本法，是衡量現有房屋現行市場標准下房屋重建成本的一種方法，然後考慮基金的利益並計算一定的開發（或建設利潤）以獲得完整的房屋。重量。設定成本價格，然後根據實際情況和法律規范確定建築新穎度。兩者相乘以得出評估房屋價值的方法。

(5)房地產抵押貸款評估的意義擴展閱讀：

評估原則：

1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小於求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。

2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨於一致。

3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。

4、貢獻原則：它是收益法和剩餘法的基礎

5、合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建築或違章建築的收益為測算基礎。

6、估價時點的原則 ：估價時點又稱: 估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該日期的價格。

房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格。

估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為准。

參考資料來源：網路-房地產評估

⑹ 房地產估價有什麼作用

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房地產估價有什麼作用？

房地產估價是房地產市場價格管理的核心，其作用主要表現在以下八個方面：1、房地產估價可以預算出現有存量市場中的房地產價值量，為新時期房地長管理工作提供依據;2、可以為房地產交易和國有土地使用權的出讓與轉讓提供基礎價格；3、通過房地產估價確定房地產抵押品的價值，作為銀行抵押貸款的依據；4、房地產估價是國家徵收房地產稅費的根據，有效地防止稅費流失；5、房地產估價可以作為房屋拆遷補償地根據；6、房地產估價也是處理房地產糾紛地需要；7、房地產估價是合資、合作、企業承包以及企業兼並等經營活動地需要；8、房地產估價也是企業破產進行清產估價地需要。

⑺ 房產抵押中房產評估有什麼作用

二手房交易需要房產評估的四種情況：
一般情況下，二手房買賣價格只要雙方協商確定，房地產相關部門就會據此登記過戶，但以下四種情形必須進行評估。
(1)買賣雙方認為有必要時。
如果有一方或雙方對交易的二手房沒有價格概念，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不了解，又不相信對方的報價或房產中介機構的評估，可自行委託或雙方共同委託有資格的評估公司進行評估，然後參考評估價格確定雙方的交易價格。
(2)進行房地產保險時。
房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。
(3)申請抵押貸款時。
向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房者為了少付首付款而報高交易價格，這對貸款銀行來說風險很大。因此，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產進行估價。有些借款人為了能比較順利地貸到款，證實其擁有的房地產價值，會提前委託評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行也會要求其進行評估。
(5)發生房地產糾紛時。
二手房買賣合同簽訂後，一方以價格過高或過低而顯失公平為由發生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委託專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁和訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
注意：一般購買二手房時，買方為了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其他證件。之後，買賣雙方通過協商，達成一致意見後，簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。並在合同中會約定二手房過戶的處理方式。
在買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。也就是說只要你所購買的房屋有系統的房產評估就可以實現過戶手續了。並不需要二次房產評估手續。

⑻ 房產評估是怎麼評的,

房產評估的價格和以下兩個因素有關：
1、房屋評估由中間商通過對與待售房產位於同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及與待售房產為同類型的樓盤的實際銷售價格進行相對專業的處理，從而換算出比較具體的關於某個樓盤的相對平均單價。
2、由評估專員結合待評估房屋的實際情況，包括以下因素:面積、樓層、朝向、裝修狀況等等，計算出該房屋的相對科學合理的相對市場參考價。而房屋評估費則是指在評估過程中產生的費用。
房地產評估的方法有以下幾種：
1、成本法
(1)成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
2、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
3、剩餘法

房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
4、收益法
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。
5、假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
6、基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
7、路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

⑼ 什麼是房產抵押價值評估 需掌握哪些問題

您好，
房地產抵押價值評估是什麼?
1、現代社會金融的力量空前強大,以信用前提相對的風險卻是她的剋星,風險造成的危機,可以使一切隨信用盪然席捲而去,誰能不懼。 銀行作為房地產金融特殊產品的銷售商,隨著此項業務的不斷發展,由此而來的風險問題,愈來愈引起有關各方的高度重視和警惕。
2、抵押合法有效，屬國有的房地產作抵押時,需經國有資產管理部門認可(但國有房地產開發企業開發經營的商品房地產,系交易商品不在此列。以下類同);凡股份制企業、合資合營企業有限責任公司需按企業章程經董事會批准;凡以共有房地產作抵押時需經全體共有人書面同意並履行必要手續;預購商品房或在建商品房抵押時,必須符合房地產轉讓條件,符合建設工程承發包條件並取得商品房預售許可證和房地產權利證書。
3、物權明確，房地產的物權包括自物權和它物權,自物權系所有權,包括對房地產的佔有權、管理權、使用權、排他權、處置權的總稱;他物權是對他人房地產的權利,如抵押權人對抵押房地產的權利等。一般來說,可以買賣的房地產均可以抵押,可以抵押的房地產也允許買賣或補辦手續後可以轉讓。
需要注意一些什麼問題?
1、在抵押貸款發放過程中,銀行作為抵押權人,如果不認真審核抵押人的償貸能力,不公開選擇評估機構,沒專業人員審核評估機構及評估人員評估結果,過高發放貸款比例等,都會造成抵押貸款的評估存在著高風險。
2、忽視抵押人償貸能力,單方面看重抵押物價值保障:銀行在審核房地產抵押貸款的時候不僅僅要審核抵押物的抵押價值還要考慮抵押人的償貸能力。由於銀行業中存在眾多的競爭者,各大銀行為了擴展市場,擁有更多的客戶,不認真審查抵押人的償債能力,僅僅將抵押物價值作為是否發放貸款的主要依據,將評估機構給出的抵押物的價值和抵押人提供的收入證明、資信狀況、貸款期限等來確定發放貸款的比例。
3、不公開選擇評估機構,缺乏客觀及公正性:銀行在對抵押物價值進行評估,原則上應選擇資質等級高、經驗豐富、信譽好的估價機構進行評估,以便增加銀行發放貸款的安全性。目前,銀行在評定抵押物等級的時候,往往是從入圍的估價機構庫中選取一家或幾家估價機構進行評估。而入圍的評估機構有些通過給予回扣或者好處費等為條件入圍的,這些做法為銀行內部的工作人員提供了腐敗機會,減少了抵押貸款的安全性。