按揭貸款階段擔保風險

1. 開發商如何防範對按揭貸款的擔保風險

現在人們購買商品房，一般都是採取按揭貸款的方式支付房款。按揭貸款的模式以提前透支購房人未來收入的方式，解決了購房人當下沒有足夠資金購買一生最大的商品—住房的矛盾。極大的推動了人們改善居住條件，購買商品房的熱情。銀行也樂於「成人之美」，積極放貸，穩穩當當的賺取長期穩定利潤。商品房開發企業更是得益於按揭貸款的模式，在商品房建設過程中完成銷售，大大的縮短了開發周期，加快資金周轉和財富積而大跨步的發展。 利益與風險同在。銀行以買房人尚未建成取得的商品房進行抵押貸款給買房人，促成商品房買賣雙方的交易。自然在這種交易模式中占據主動，他通過規則的設置，將風險盡可能的轉移出去。商品房建成交付後，自然需要買受人辦理抵押權登記，將商品房抵押給銀行為其貸款擔保。但商品房建成交付前，則需要商品房買賣合同的出賣方與銀行簽訂保證合同，對買受人的依約還貸承擔共同連帶保證責任。按揭貸款最容易發生逾期和停止還貸的恰恰是這個階段。購房人不歸還貸款的原因是多種多樣的，在這個階段購房人還貸拖期或停止還貸，銀行不會選擇與貸款人解除合同向貸款人追償，一般是從開發商的保證賬戶劃扣資金為購房人還貸。若碰上商品房買受人出點意外，或給你來個「人間蒸發」讓你怎麼都聯系不上，那開發商只有先承擔連帶保證責任歸還貸款。 開發企業如何防範和降低這一替購房人還貸的風險呢?現行的預購商品房抵押權預告登記能否解決這一風險？有人認為預購商品房抵押權預告登記後，就視同為購房人的商品房抵押登記，可以解除開發企業對購房人貸款的保證責任。這一種錯誤認識。《物權法》第20條規定：「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」從上述規定看，預告登記是准物權行為，不能產生物權效力。預購商品房抵押權預告登記的法律效力是:將來能夠進行不動產抵押登記時，抵押權預告登記的權利人享有優先權，不經抵押權預告登記的權利人同意，不能在該物權上設立抵押權。因此，在商品房未向買受人辦理轉移登記和抵押權登記前。即使在預購時同時進行了抵押權預告登記，開發商還要繼續承擔按揭貸款的擔保責任。 開發企業可以採取以下幾個方面的措施，來降低和防範此類風險。 第一，在雙方的《商品房買賣合同》中約定解除合同條款 為了督促購房人及時歸還銀行貸款，和解決購房人不還貸款而導致開放商承擔連帶擔保責任後，對購房人主張權利困難的問題。開發商要在與購房人簽訂的《商品房買賣合同》中約定或簽訂補充協議約定：「開放商為購房人承擔階段性擔保責任期間，購房人違反貸款合同在約定期限內不歸還銀行貸款，視同對商品房買賣合同的根本違約，開發商有權解除與購房人的《商品房買賣合同》，由購房人承擔因此給開發商造成的所有損失。該條約定同時起到督促購房人按約履行與與銀行貸款合同的效力。 第二，關鍵是盡快辦理好商品房的產權和抵押權登記 在雙方商品房買賣合同簽訂或購房人交首付款時，就將商品房的維修基金和契稅以及辦證手續費和相關辦證所需資料全部收齊，並代理購房人辦理各項產權證書，既體現了開發企業為主的服務熱情，又能將辦理商品房的產權證和抵押登記的主動權控制在自己手裡。進行此項操作時千萬不要忘記，在《商品房買賣合同》中約定合理辦證期限和購房人不配合辦理產權及抵押登記時要承擔的違約責任。讓購房人知道辦理商品房產權登記是買賣雙方的義務，拖延履行是要支付違約金的。 第三，讓購房人提供反擔保 如果認為購房人基本信用不好，或購房人炒房意圖明顯，為其承擔階段性擔保的風險過高，可以讓購房人提供在此期間的反擔保，由其提供財產抵押或由收入穩定的第三人為其承擔連帶責任。如果銀行因購房人歸還貸款的違約扣劃了開發商的資金，也會有承擔風險資產或下家給開發商托底。 開發商在房地產開發經營的過程中，存在交易風險是難免的。作為房地產方面的律師，願與房地產開發企業就經營中的難題進行探討，盡量避免經營風險的發生。

2. 個人住房按揭貸款存在哪些風險

實際上，按揭貸款對於借款人，開發商，貸款機構三方都存在一定的風險。對於銀行的風險，主要來源於借款人和開發商。如果開發商存在欺騙，經營不善，房屋出現嚴重的質量問題，違法銷售，或者借款人出現還款中途失去還款能力，或一些不可抗原因造成無法償還貸款，這些都是銀行需要面對的風險。對於開發商來說，由於設計、施工和材料問題導致的住房質量差，或者銀行不能按時貸款，或者有些購房者故意違約，都可能導致開發商的風險。



而對於借款人的主要風險在於開發商，比如：

1.開放商在獲得貸款之後，攜款而逃。

2.或者因為經驗不足而，經驗不善等問題導致無法按時交房。

3.開發商在操作的過程中出現違規，以至於無法獲得房產證。

4.房產存在質量問題。

5.沒有銷售許可證或產權證提前搞內部認購，導致合同無效。

6.開發商將土地或房地產抵押，買方無法事先知道，知道也控制不了，一旦抵押不能解除，或實施，拍賣，購房者將沒有處理房屋的權利。

除此之外，如果銀行不能按時放款，買賣雙方的購房合同工也將失效，這些都是借款人需要面對的風險。

住房按揭貸款的條件
1、借款人有穩定的收入來源和工作，有償還貸款的能力;

2、年齡在18周歲以上，有完全民事行為能力;

3、借款人夫妻雙方的信用良好;

4、具有所購住房的有效合同，有首期付款的證明;

5、有固定的住址;

6、能夠提供擔保。

借款人申請貸款時還需要准備下列材料：

1、購房合同和首付款收據;

2、夫妻雙方的身份證;

3、婚姻狀況證明;

4、單位開具的工作證明和收入證明;

5、戶口簿或居住證明。

3. 個人住房貸款抵押擔保的風險主要有

如果是個人的住房貸款抵押擔保，最大的問題就是貸款人無力償還抵押貸款，或者是故意不還貸款，造成貸款逾期。
房屋抵押貸款。
抵押貸款是目前比較流行的貸款方式，適合資質和信用一般，名下有符合條件的抵押物的用戶，提供憑證就可以申請額度高的貸款。那麼房屋抵押貸款怎麼申請呢？完成這些申請流程就可以了。

1、選擇貸款機構：辦理房產抵押貸款首先且關鍵的一步就是選擇正規的貸款機構，雖說銀行貸款利率低，安全可靠，但是其審批速度和貸款要求相對較慢且較高。而民間借貸雖說利率多，但是審核要求低，辦理速度快。所以說，選擇一個合適自己的貸款機構是整個貸款流程中至關重要的一步。

2、遞交申請及申請材料：選擇合適的機構後便可帶申請機構要求的材料來提交申請。

3、初步審核：貸款機構會對我們之前交上去的基本材料做初步的審核，審核需要符合相關的要求。

4、評估：一般貸款機構特別是銀行都要求到指定或者認可的評估機構進行評估，評估時會收取評估費，不同機構的收費可能不太相同，另外不同地區的收費標准也不一樣。

5、審批貸款簽合同：貸款機構會根據之前提交的材料和評估報告再次進行審核，審批通過之後就會跟你溝通貸款額度、利率、期限、還款方式等問題，溝通好之後就可以簽訂合同。

6、辦理抵押登記、放款。

綜上所述，房屋抵押借款能貸多少還要根據具體情況來具體分析，因為這其中需要考慮的因素有很多，所以，大家還是需要在辦理房屋抵押借款之前了解清楚房屋的評估因素和辦理手續，避免不必要的麻煩。

4. 按揭貸款保證金的風險原因

(1)購房人未獲得貸款
購房人在與開發商簽訂《商品房買賣合同》時，能否獲得按揭貸款銀行的借款還是未知數。一旦購房人簽訂了《商品房買賣合同》，但卻沒有獲得貸款，而購房人又無力一次性付款時，通常都要求解除《商品房買賣合同》，對開發商而言，喪失了一次資金迴流的機會，也因此浪費了時間成本。
(2)購房人不能按期償還貸款
購房人由於個人原因無力償還借款，或者惡意違約，不按期還款，是開發商承擔連帶保證責任的直接導火索。按揭貸款銀行在無法追索購房人違約責任的情況下，會欣然要求開發商承擔連帶保證責任，或者回購房屋。
即便是按揭銀行可以追究購房人的違約責任，但是比較而言，直接追究開發商的連帶保證責任，並很方便的從保證金帳戶中扣取購房人所欠借款和違約金，對按揭銀行而言有更大的吸引力，也更能保障銀行的利益。
(3)購房人拖延辦理房產證
開發商的保證責任期限截止於購房人取得房屋所有權證，辦理完畢房屋抵押登記手續。因此，購房人能夠取得房屋所有權證是開發商解除擔保責任的關鍵。
但是，購房人何時能夠取得房屋所有權證，取決於開發商，購房人，政府房屋管理部門等多方的因素。開發商的大產權證辦理遲延，可能會導致購房人取得房產證的時間拖延；購房人可能由於不願意繳納契稅和公共維修基金而拖延辦理房屋所有權證，或者看到房屋價格跌落想退房，在主觀上抗拒辦理房屋所有權證；政府部門效率低下也會導致房產證辦理的拖延，這些因素都在無形之中延長了開發商的保證責任時間。 (1)未按期放款或未按購房人的要求放款
開發商往往都不會書面約定按揭銀行的放款時間，而由按揭銀行根據自身的辦事程序來具體確定。因此，現實中就存在按揭銀行故意拖延放款，或者任意變更放款條件，導致購房人本來符合放款條件，而又變得不符合，或者購房人實際獲得貸款與購房人之前要求的有所不同。
資金鏈是開發商的生命鏈，從銀行處獲取購房人的貸款，往往都被開發商列入資金回收計劃中，並成為資金運作過程中不可或缺的一部分，一旦銀行拖延或者拒絕放款，資金鏈斷裂給開發商造成的困境就可想而知。
(2)怠於行使解除權
在《借貸合同》中約定，對連續 3個月不還款或一年內累計6次逾期還款的，按揭銀行有權解除《借貸合同》。但按揭銀行並不急於行使解除權，這是因為，解除權行使的後果是按揭銀行將直接面對購房人，這種正面沖突費時費力，且很難取得效果。相反，不行使解除權，按揭銀行有權直接要求開發商承擔保證責任，從而直接劃扣保證金帳戶資金，迫使開發商去督促購房人履行還款義務。

5. 房屋抵押貸款擔保人有什麼風險

1. 一般保證責任。其所付的責任是，在債務人不能清償到期債務時，擔保人要為其承擔該責任，即清償到期債務。

2. 連帶保證責任。其所付的責任是，當債務以到清償期，債權人有權要求債務人或保證人償還債務。當保證為一般保證時，保證人有先訴抗辯權，即保證人在債權人未就債務人的財產申請強制執行或執行擔保物權未果前，拒絕債權人的請求償還的權利，連帶保證人沒有這種權利。

(5)按揭貸款階段擔保風險擴展閱讀：

房屋和土地一並抵押的規定，只是為了解決土地使用權和房屋所有權分屬於不同的權利人時的利益沖突，不是要強行擴張抵押權的效力。

在因實現抵押權而拍賣抵押的土地使用權和房屋所有權時，房屋所有權和土地使用權可以一起拍賣，但是，抵押權的效力不能及於未約定的部分，抵押權人對未約定的部分不能優先受償。

6. 全程擔保 和 階段性擔保有什麼區別

全程擔保和階段性擔保在擔保時限和風險上有所區別。

1、擔保時限不同

比如貸款期限3年，全程擔保期限是3年以上，而階段性擔保則在3年內的某一時段。比如按揭貸款，在大產權分割完畢，房產證抵押之前由開發商擔保，這就是階段性擔保，之後就是房產抵押了。

2、風險大小不同

比如在銀行借款擔保，是由開發商為貸款人做擔保的，有些開發商做的擔保是全程擔保，全程擔保相較於階段性擔保的風險是比較大的。

(6)按揭貸款階段擔保風險擴展閱讀：

保證內容主要是：

1、貸款前所售房屋未設置抵押；

2、不存在任何產權糾紛和財務糾紛；

3、不得將該房屋轉賣；

4、協助購房人辦理所購房屋的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》。

擔保的期限從購房人辦理產權轉移登記之日起至辦理《《房屋他項權證》交貸款銀行保管時止。階段性保證責任不僅有利於貸款銀行正確行使抵押權，而且可以保障購房人的合法權益。

7. 房子按揭貸款的風險有哪些

.1 違約風險
違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意願，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權益與抵押貸款債務的大小，作出違約與否的決策。當房地產市場價格上升時，借款人可以轉讓房屋還清貸款，收回成本並能掙取一定的利潤;當房地產市場價格下降時，借款人為了轉嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。
1.2 流動性風險
流動性風險是指資金短存長貸難於變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源於公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬於短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬於長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。
1.3 經濟周期風險
經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險，相比其他產業，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求量增大，房屋的變現不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期，銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。經濟蕭條時，失業率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變為銀行的不良債權和損失，銀行則面臨大量的「呆壞賬」，極易導致銀行的信用危機甚至破產。
1.4 利率風險
利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險，它是由其業務短存長貸的資本結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風險。如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風險，主要表現在，提前貸款的發生使得住房貸款的現金流量發生不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。
房屋抵押貸款風險防範
針對上面所述的這些風險，本文從以下幾個角度出發，提出一些防範的措施，使房抵押貸款在為民眾有效服務的同時所帶來的風險盡量最小化。
2.1 違約風險的控制
針對購房者存在違約可能性，我們應從以下兩點入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請後，需要對購房者的基本情況(如收入情況、資產負債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等)進行詳細調查，並根據調查的結果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對置業者的資信進行審核。審核的指標主要有：置業者的家庭總收入及儲蓄證明：家庭人口、人均月收入;月供占月收入的比例。
2.2 流動性風險的控制
住房抵押貸款期限長，而用於貸款的資金來源主要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處於一個基本穩定的狀態。但現有住房公積金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆蓋率低，來自建設部的數據顯示，2007年實際繳存公積金的職工人數僅有7187.91萬;公積金存在應建未建的現象，如一些民營企業還未創建住房公積金制度;歸集的公積金較少，普及面不廣。針對這些問題，我們應該著手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實地滿足消費者實現住房融資需求，降低流動性風險。
2.3 經濟周期風險的控制
房地產業與經濟周期密切相關，應建立個人住房抵押
貸款風險預警系統，防範市場和政策風險。一是建立風險預警的資料庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎;二是開發合適的風險預警模型，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數;三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解，最大程度地降低經濟周期給住房抵押貸款帶來的風險。?
2.4 利率風險的控制
針對利率變動帶來的風險，銀行可以採取以下措施：
一是開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率不斷變化而作周期性調整。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在於這種周期性的利率調整將有助於改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔的利率上升風險轉嫁給借款人，同時借款人承擔的利率下降風險也可轉嫁給銀行。
二是開發固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在這種模式下，銀行承擔了大部分的利率風險，如果銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配(如發行固定利率債券等)，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。