在建工程抵押能在銀行貸款多少

『壹』 在建工程已經做了抵押 怎麼辦理按揭

在建工程抵押，指抵押人為取得工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔保。

用以抵押的在建工程中，有一部分屬於房地產開發企業在建的商品房，這類在建工程抵押以後，極易損害抵押權人和購房者的合法權益，不利於房地產市場的健康發展，也增加了權屬登記機關在工作中的風險。

未經抵押銀行同意，購買了在建工程抵押的房屋，對於購房人來說存在很大的風險。在這種一房二賣的關系中，普通的購房人僅僅是債權人，無力對抗抵押銀行的優先受償權。

(1)在建工程抵押能在銀行貸款多少擴展閱讀：

購房者辦理樓盤按揭的具體程序如下：

（1）選擇房產購房者如想獲得樓盤按揭服務，在選擇房產時應著重了解這方面的內容。購房者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還應進一步確認發展商開發建設的房產是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。

（2）辦理按揭貸款申請購房者在確認自己選擇的房產得到銀行按揭支持後，應向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀行關於購房者獲得按揭貸款支持的規定，准備有關法律文件，填報《按揭貸款申請書》。

（3）簽訂購房合同銀行收到購房者遞交的按揭申請有關法律文件，經審查確認購房者符合按揭貸款的條件後，發給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發展商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售合同》。

（4）簽訂樓盤按揭合同購房者在簽訂購房合同，並取得交納房款的憑證後，持銀行規定的有關法律文件與發展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數額、年期、利率、還款方式及其他權利義務。

（5）辦理抵押登記、保險購房者、發展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產管理部門辦理抵押登記備案手續。對期房，在竣工後應辦理變更抵押登記。在通常情況下，由於按揭貸款期間相對較長，銀行為防範貸款風險，要求購房者申請人壽、財產保險。

購房者購買保險，應列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內不得中斷保險，保險金額不得少於抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行執管。

（6）開立專門還款賬戶購房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》後，按合同約定，在銀行指定的金融機構開立專門還款賬戶，並簽訂授權書，授權該機構從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關的貸款本息和欠款。

銀行在確認購房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務。並辦理相關手續後，一次性將該貸款劃入發展商在銀行開設的銀行監管賬戶，作為購房者的購房款。

『貳』 工程要什麼條件可以辦理抵押貸款

一、根據《擔保法》司法解釋、《城市房地產抵押管理辦法》及其它法律法規的規定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：

1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。《物權法》出台前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務提供擔保，也不能為自己其它用途的債務進行擔保，而只能為取得在建工程繼續建造資金的貸款擔保。《物權法》實施後在建工程抵押可以為其他債權種類設定抵押，對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。

2、在建工程佔用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，並取得國有土地使用權證。

3、在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號，同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。

4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。

二、在建工程抵押可能存在的風險：

1、在建工程合法性風險。

根據相關法律法規，抵押人必須已經取得在建工程佔用土地的國有土地使用權，同時還必須已經獲得有關部門關於同意其進行建造的建設用地規劃許可證及其他證件。根據建設部《城市房地產抵押登記辦法》和《最高人民法院關於適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》，在建工程抵押貸款的借款人只能為抵押人，貸款人只能是金融機構（一般是銀行），貸款用途只能用於在建工程繼續建築資金。

2、價值確定風險。

在建工程抵押權范圍僅限於設定抵押時已經建成並登記的在建工程和該在建工程佔用范圍內相應比例的土地使用權，而不包括登記後在建工程上繼續新增的層數和佔用范圍外的土地使用權。

3、合同風險。

建設部《城市房地產抵押登記辦法》規定以在建工程抵押時，抵押合同還應當載明以下內容：

（1）《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》三證的編號；

（2）已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當於土地使用權出讓金的款額；

（3）已投入在建工程的工程款；

（4）施工進度及工程竣工日期；

（5）已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同，很可能導致在建工程抵押合同無效。

『叄』 在建的房屋可以做抵押貸款嗎

直接單單以「在建的房屋」作為抵押物是不可以的，但「在建的房屋」下的土地是可以提出土地抵押登記的。
房地產和工業用地項目，開發商和企業主通過公開招拍掛取得國有出讓土地，簽訂國有建設用地使用權出讓合同，並繳納出讓金、契稅和相關規費，一般出讓合同約定30日內向國土資源申請辦理國有土地使用證（俗稱為預登記的臨時土地證，有建設期限限制，待工程竣工驗收後，要換領正式土地證），開發商和企業主為了融資和解決資金周轉壓力，以確保工程和地上房屋的順利基建，就會憑土地使用證向銀行提出以土地使用權（及其它擔保方式）進行抵押貸款，抵押權人銀行和抵押人土地使用者簽訂貸款合同後，向國土資源部門申請土地抵押登記。
在建工程抵押是開發商一貫作法，它並不影響開發進程，一般也不會影響購房者的權益。
還有據我了解，目前針對個人住房（不屬於開發性質，私人建房等）在取得土地後，沒有發放臨時土地證的先例和法律依據，個人住房如果房屋還在建未竣工和取得土地證，是不可以抵押登記的。

『肆』 銀行貸款用在建工程作抵押有效嗎

給你找了一篇文章。看看能不能幫到你。淺論房屋抵押權的權利沖突（發布日期: 2010-2-22 作者： 張艷萍 ） 來源： 《中國房地產》 張艷萍 上海市普陀區房地產交易中心 一、抵押權之間沖突的表現形式

所謂房屋抵押權的權利沖突是指房屋抵押權實現過程中，房屋抵押權與在房屋上設定的其他權利之間所產牛的沖突，即同一房屋上既存在抵押權又存在其他債權、物權等權利，而在該房屋價值有限的情況下，形成諸權利效力爭先、相互沖突的法律現象。本文著重討淪如何協調抵押權與抵押權之間的沖突，從而平衡各方當事人的利益以利於房屋抵押權的合法實現。

實踐中房屋抵押權之間的沖突表現形式通常為再抵押和重復抵押兩種情形。

再抵押也稱余額抵押，是指在同——房屋的部分價值上設定抵押權後，在其剩餘價值上再設定其他抵押權，即各個抵押關系不重疊，所擔保的債務金額總計起來不超過該房屋的總價值。

重復抵押是指抵押人將同一房屋在設定抵押權後，又向其他抵押權人設定擔保的行為。重復抵押致使同一房屋上行數個抵押權人，形成數個抵押關系，其擔保債權的價值總額超過該房屋的價值。

二、解決抵押權之間沖突的基本原則

因為房屋以登記為公示方法，在對同一房屋上數個抵押權之間發生權利沖突時順位的確立上，各國立法一般採用兩個基本原則，即「先登記原則」和「同時同序原則」。我國《擔保法》第54條亦做了同樣規定：「抵押合同以登記生效的，按照登記物登記的先後順序清償：順序相同的，按照債權比例清償。」我國《物權法》第199條也規定：「抵押權已登記的，按照登記的先後順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。」因此，對於同一房屋上抵押權之間的沖突，無論是重復抵押還是再抵押，皆按照「先登記原則」和「同時同序原則」確立清償順序。

三、抵押權之間順位的確定

抵押權的順位是指抵押權人就抵押財產優先受償的順序，抵押權的順位按抵押權登記於登記簿時間的先後為序，登記在先的為第一順位，最先受償，以此類推。

《物權法》第194條規定了「抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容」。

所謂抵押權順位的變更，是指將同一抵押財產上數個抵押權的受償順序互換。抵押權的順位變更後，各抵押權人在其變更後的順序上行使優先受償權。依照優先順位的權利優先實現的法律規定，順位在先的抵押權優先於順位在後的抵押權實現，而順位在後的抵押權只有在順位在先的抵押權實現而權利標的價值仍有剩餘時，才能實現，否則後續順位的抵押權及其順位權均不獲實現。在符合權利不得濫用原則的前提下，抵押權人變更其抵押權順位無疑是其行使處分權的體現。

由此，我們可以聯繫到實踐中存在的一個具有相當爭議性的現象，即「同一房屋上記載有先後設立的兩個抵押權，在先的抵押權辦理了債權數額減少的變更登記，變更登記時間晚於在後的抵押權，是否意味著其為後順位」?

我認為：該變更後的抵押權依然以其變更前的合同登記日為其順位。首先，《物權法》第194條特別規定「抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響」。這說明為了保護同一財產上其他抵押權人的合法權益，在行使抵押權順位的變更時必須符合權利不得濫用原則這個大前提。在先的抵押權因減少債權數額而辦理變更登記，一定程度上提高了房地產的剩餘抵押價值，這樣的變更行為很明顯有利於在後的抵押權人在實現抵押權時的得償率。其次，減少債權數額亦是針對原有債權而言，如能按其變更前合同登記日為其順位認定標准，可以有效防止一些在先抵押權實已全部款清或部分款清卻仍佔位的現象。故針對該種減少債權數額的變更登記，還是以不變換順位為宜。

『伍』 已經「在建工程抵押」的房子為什麼還能辦下來個人貸款

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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『陸』 在建工程抵押只能用於建設工程貸款嗎

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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『柒』 在建工程可不可以使用工程合同向銀行申請貸款

我能想到以下幾種方案供你參考：

1、在建工程抵押，找一個銀行認可的評估事務所，對在建工程進行評估，然後抵押給銀行貸款，這種方式的優點就是成本較其他方式低一些，貸款金額最高為評估值的50%，即銀行認可的抵押率不會超過50%。這種方式貸款獲批可能性偏低，首先在建工程並不是每個銀行都認可的抵押方式，其次對於在建工程很多銀行是從嚴的，不是很好批。建議找一些地方性的商業銀行，或股份制銀行問問，他們的政策較為靈活。

2、合同融資，以工程合同的施工進度為主，按步驟找銀行借款，比如目前完工15%，需要進原材料多少多少錢，已有意向合同和XXX公司簽訂，需要貸款XXX萬元。這種方式能做的銀行不多，主要還是擔保方式的問題，可能會要求在建工程抵押，或者擔保公司擔保，其他公司擔保等。但是在審批環節，這種方式可以使銀行監控到整個工程進度，可以控制貸款用途合法合規，一旦有足額的擔保，這種方式獲批的可能性比較大。需要給銀行提供一些諸如工程完工進度，及後期回款預算等等，就是讓銀行相信以後有現金流還款。

3、整個工程托盤給擔保公司，作為反擔保手續，讓擔保公司給你提供擔保，找銀行貸款。這種方式如果銀行和擔保公司有合作，一般較為容易獲批貸款，資金成本較高，因為擔保費用一般在3%-5%，如果貸款利率上浮30%（目前平均值），那你一年的資金成本至少為10.8%。

利率一般上浮30%，如果你能提供較多的其他綜合收益，可能能低一些。

『捌』 在建工程 能否使用工程合同向銀行申請貸款

在建工程可以抵押貸款，但是僅僅合同是不夠的

1. 在建工程是指經審批正在建設中的房屋及其它建築物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優點，在滿足銀行拓展客戶的同時，又可解決企業的融資需求，現廣泛地被銀行所採用。

2. 《擔保法》司法解釋對在建工程抵押的合法性進行了明確，但對在建工程抵押的條件未作具體規定。建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。根據《擔保法》司法解釋、《城市房地產抵押管理辦法》及其它法律法規的規定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：

   1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。《物權法》出台前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務提供擔保，也不能為自己其它用途的債務進行擔保，而只能為取得在建工程繼續建造資金的貸款擔保。《物權法》實施後在建工程抵押可以為其他債權種類設定抵押，對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。

   2、在建工程佔用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，並取得國有土地使用權證。

   3、《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。

   4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。

『玖』 在建工程抵押貸款是哪些

在建工程抵押貸款是指抵押人為取得工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
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『拾』 買了在建工程抵押的房子可以辦按揭嗎

只要該房產產權完整（房產證、土地證、契稅證）就可以申請按揭貸款，可以直接聯系開發商確認是否產權完整，具體按揭流程如下：

1. 借款人在辦理貸款前，請查明所購樓宇是否有銀行提供個人住房按揭貸款承諾書，然後，借款人申請個人住房按揭貸款，填寫《貸款申請審批表》，將有關材料(繳納首期款證明、買賣合同、身份證、經濟收入來源證明等原件、復印件)提交貸款銀行；

2. 開發商：作為借款保證人在貸款申請審批表「保證人意見」欄上簽字、蓋章；

3. 貸款銀行：銀行工作人員對借款申請人提交的全部資料、文件進行審查，逐級審批；

4. 貸款行領回辦妥手續的材料並根據依法生效的借款合同發放貸款；

5. 國土局產權登記和公證部門：辦理房產產權抵押登記手續；

6. 通知開發商領回借款合同並由開發商出具付清房款證明給貸款機構；

7. 通知借款人領回借款合同、借據、保險單；

8. 貸款行銀行工作人員將貸款檔案歸檔。