抵押貸款地下室如何評估

『壹』 地下室如何評估

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『貳』 房屋抵押貸款怎麼評估

去當地的評估機構進行房屋評估。（房地產評估機構）

如果不好找，那麼就去擔保公司咨詢，他們可以為你聯系。

『叄』 房產抵押貸款怎麼評估房產價值

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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『肆』 抵押貸款時，房子評估價為什麼會低於合同價怎樣提高評估價

一、影響房屋評估的因素

市場價與評估價

市場價，是房屋在公開市場上的買賣價格。也就是說買家願意出售，賣家願意出售的真實價格。
評估價，是根據客觀條件對這個房屋市場價格的評估或者預測。
房屋評估價的客觀差異性
評估是一件非常專業且有難度的工作。這一點體現在房產上尤其明顯。
因為每一個房子在這個世界上都是唯一存在的。沒有哪個房子和另外一個是完全一樣的，就算再相似，也會有地理位置，樓層，方位，噪音等不同。每一套房屋的估價都沒有絕對的參考物。

評估價的滯後性

在房屋估價報告中，很重要的一個參考部分就是最近成交價對比。
一般，估價師會參考近六個月內在本區域相似房型的成交價來給出評估價。其實，這個參照值在如今的市場是有滯後性的。別說六個月了，一個月時間內的平均價位都可能上升10%了。

二、房屋評估價低的影響

銀行是按照評估機構給出的評估價來確定貸款額度的。比如你買了一個房子100萬，正常的借貸比例是7成，你的收入也夠貸7成，那就是貸70萬。如果銀行估價只有90萬，那就是按照90萬的7成貸63萬。簡單來說就是低估價低了，你能貸的金額就少了。

我們經常遇到這種情況，評估機構給出的價格比客戶當時的成交價還低不少。明明客戶買房子時，每平米花了1萬3，但評估價卻只有1萬每平，如果是100平米的房子，那麼客戶可貸的金額整整少了20萬，對於客戶來講，是非常不劃算的。

解決辦法：

在有些情況下，銀行會復審第三方機構給出的評估價，如果的確存在不合理現象，可以向銀行申請重新評估。你可以提供當時購買房屋的合同及發票給評估公司，他們也會以此作為參考給你一個合理的評估價。如果這家銀行的評估公司給出的價格明顯偏低的話，你可以選擇換一家銀行，進行二次評估。一般銀行都有自己合作的第三方評估機構，不同的機構給出的評估價會有不同，運氣好的話，也許會有一個很好的價格。

『伍』 房產抵押貸款如何進行評估

抵押貸款的房子一般找有資質的房屋抵押評估機構進行評估。抵押人與抵押權人共同作為委託方向房屋抵押評估機構出具「房屋評估委託書」作為委託評估的依據，如果對房屋抵押評估的機構沒有異議，即可視為接受委託。
【法律依據】
《中華人民共和國資產評估法》第二條本法所稱資產評估（以下稱評估），是指評估機構及其評估專業人員根據委託對不動產、動產、無形資產、企業價值、資產損失或者其他經濟權益進行評定、估算，並出具評估報告的專業服務行為。第三條自然人、法人或者其他組織需要確定評估對象價值的，可以自願委託評估機構評估。涉及國有資產或者公共利益等事項，法律、行政法規規定需要評估的（以下稱法定評估），應當依法委託評估機構評估。

『陸』 抵押物評估方法有哪些

抵押物估價方法有許多種，要根據不同種類的抵押物以及抵押物自身不同的情況，具體確定採用哪種估價方法。常用的幾種估價方法有：重置成本法、現行市價法、收益現值法和清算價格法等。

一、重置成本法

(一)復原重置成本法

復原重置成本法，是指按原功能、材料、工藝、消耗等復制被估價抵押物，參照現行價格水平和費用標准估算重置全價，並：扣除有形損耗和無形損耗後，評定資產凈價的辦法。

其基本公式為：

資產重置凈價=(資產復原重置全價－技術性貶值)×成新盎

資產復原重置全價=(某項材料消耗量×該材料現值)+(原耗工×現行工時費用)+(原勞務消耗量×現取費標准)

技術性貶值，是指因技術陳舊影響抵押物價格的部分：

(二)更新重置成本法

更新重置成本法是在現行技術條件下，按新材料、新工藝、新消耗、新價格和費用標准，重置與被估抵押物具有相同功能的全新資產而得出的重置成本，再扣除有形和無形損耗，以評定資產凈值的辦法：

其基本公式如下：

資產更新重置成本凈價=資產更新重置成本價全價×成新率一功能性貶值

資產更新重置成本全價=現行技術條件下的量耗×現價

功能性貶值是因技術進步使類似功能成本降低(包括投資成本和運行成本)。或相同投資獲得功能更先進、更完備的資產，致使被估抵押物價格下降的部分。

(三)物價指數調整法

物價指數調整法是根據歷史成本，考慮物價指數．把賬面成本調整成重置成本全價，再扣除各種損耗確定重置凈價的方法。

其基本公式為：

估資產重置成本凈價=被估資產歷史成本×適用物價指數×成新率－技術性損耗－功能性損耗

被估資產歷史成本來源於會計賬簿，其他參數同上。

二、現行市價法

現行市價法是以市場參照物的實際售價為基礎，考慮出售時間、出售條件，與類比物在生產規模、效率、地理位置、競爭能力和收益等方面的差異，通過類比分析進行調整後，評估抵押物收益現值的辦法。

其基本公式為：

資產價格=參照物價格+(時間差異價格+條件差異價格+規模、效率、位置、收益等有差異價格)

式中時間差異影響價格的測算，可按類比物出售時間為基期的定基物價指數來進行計算。根據被估抵押物的不同情況分別採取綜合物價指數、分類物價指數或單項物價指數，其他參數可採取具體因素分析的方法測定。

式中：Rt表示每年的收益

t表示時間，第1，2…，n年

i表示折現率

2．未來收益各年是等額的。其公式為：

式中：A表示未來年份等額收益

I表示資本化率，即等額無窮收入的折現率。

四、清算價格法

清算價格法是按資產可變現價值來確定其價值的方法。通常清算價格都低於其持續經營價值，主要取決於資產的通用性能。

專用設備和在產品通常很難找到買主，其價格往往低於經營資產的價值，清算價格一般通過市場售價比較法來獲得，即在市場上選擇適當的參照物，估算一個折扣率來確定被估價資產的清算價格。其公式為：

被估價資產的價值=參照物全新的市場價格×折扣率×所估價資產成新率。

(6)抵押貸款地下室如何評估擴展閱讀：

貸款抵押物估價是指由專門的估價機構如會計師事務所，按照科學公正的辦法，對抵押物的即期以及貸款到期時的價值、變現能力的綜合測算。商業銀行依託會計師事務所等估價機構辦理抵押物估價既是完善貸款抵押擔保，防範銀行信貸風險的重要措施，也是增加銀行營業收入，發展中介業務的一個有效途徑。

估價的特點：

貸款抵押物估價作為資產估價的一種，既有一般資產估價的特點，也具有貸款抵押物這種特殊資產估價的特點。作為一般資產估價，主要有以下特點：

1、現實性。

指以確認抵押物及其評估價格的基準時間為時點，對抵押物的實際狀況進行估價。主要表現於：

（1）以現實存在為依據，沒有與過去業務及記錄進行銜接的約束；

（2）要以現實為基礎反映未來；

（3）強調客觀存在。

2、市場性。

抵押物估價是在模擬市場條件下對資產進行確認、估價和報告，並且通常受市場的直接檢驗。

作為特殊資產——貸款抵押物的估價，其特殊性主要表現於：

（1）預測性。抵押物估價不但要測算抵押物的即期價值，還要預測該資產在未來某一時間(如貸款到期日)的價值。

（2）以貸款安全為目的。一般資產估價，以准確性為最大原則，而貸款抵押物估價，則以保證貸款安全為最大原則。

因此，它常常以預測為重要手段，在價格要素估價方面，如預期壽命、功能適銷率、價格、利潤等經過科學的預測，從而得出未來某時點上，貸款抵押物的有效變現價值，從而保證貸款安全。

3、咨詢性。

抵押物估價結論本身不具備強制執行的效力，只供銀行信貸部門參考使用，估價人對估價本身符合職業准則要求負責。

『柒』 地下室是怎樣評估價格

地下層數，越往地下就越便宜。通風效果，空氣流通效果程度，與價格正比。所在地距離城市中心距離，或者距離最近較繁榮中心遠近，距離越長越便宜，反之亦然。地下室面積，正比。地下室室內結構是否合理，裝修標准，擺件，水電等生活配置是否齊全都是價格波動的因素。希望能幫到你