綜合用地抵押貸款比例

Ⅰ 商品房（銀行可貸款），但土地性質是綜合用地，產權50年。請問這與普通的住宅用地70年的有什麼具體區別

1、產權不同：商品房產權50年，普通住宅70年。

2、稅收不同：商業類不能享受住房稅優惠，維修基金收取的交易價格為2%，而住宅類是按照成本價為6%至8%。

3、物業費不同：商業項目成本高於住宅，商業用水，電力，按標准收費。物業費高於住宅物業費，商業綜合樓不能辦理手續。

4、貸款不同：因為風險明顯高於普通住宅，所以銀行放貸時的風險權數就會提高，首付比例往往要求5成甚至7成，資金杠桿的運用明顯不如普通住宅。

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購買商品房注意事項：

1、房屋使用權性質和土地使用權是一致的，涉及商品房的性質只有住宅用地、商業用地和工業用地。購房者只需查看樓盤的《國土使用證》中土地用途一欄，住宅還是商業便一目瞭然。

2、品牌開發商相較於一些中小型開發商，更有品牌實力，最重要的是擁有著良好的資金周轉能力。而且這樣的企業具有責任感，也不會出現爛尾現象。

3、買房的時候建議選擇商圈成熟、交通便利的區域。一方面是因為便於出租，而且租金也有保障；另一方面，是因為漲值空間比較大，利於另作他用。

4、買房時要保證小區內的配套要完善，尤其是商業配套。是小區的安保措施要有保障，對業主反饋的問題處理要快，這樣租金才能有保障。

參考資料來源：網路-商品房

參考資料來源：網路-普通住宅

Ⅱ 綜合用地的商品房土地年限為40年，到時候辦房產證和土地證是記多少年相對於70年的有什麼影響

40年或70年的這個期限是固定的。辦理產權證是以竣工驗收，開發商申請辦理房產證為基點。如：2009年取得土地使用權，40年或70年的是2049或2079年到期，但是開發商2012年辦理房產證，那麼業主所享有的土地使用權都分別在2049年或2079年到期。

Ⅲ 商業用地與綜合用地的區別

一、1樓是全是門市，2樓以上都是住房，這種情況屬於綜合用地。

商業用地：指用於開展商業、旅遊、娛樂活動所佔用的場所，如用於建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂場、影劇院和俱樂部等用地。

綜合用地：指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。

三、土地使用權年限

根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；倉儲用地50年；綜合或者其他用地50年。

1、土地使用年限最高70年

據市國土部門有關人士介紹，土地使用年限是從開發商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。根據1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）：全國統一執行的土地使用年限為70年；

工業用地（也就是人們常說的工廠、工業區）：全國統一執行的土地使用年限為50年；

教育、科技、文化、衛生、體育等公益事業性用地：全國統一執行的土地使用年限為50年；

商業、旅遊、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限為40年；

綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。

2、土地使用年限期滿可自動續期

根據2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」

據悉，在《物權法》出台之前，根據1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十一條規定，辦理土地使用權續期的，應當重新簽訂土地使用權轉讓合同，並依照規定支付土地使用權出讓金。也就是說，根據以往的規定，辦理土地使用權續期是需要繳納一定費用的。

而《物權法》出台後，雖然規定了可以自動續期，但實際上並沒有對續期的土地使用費支付標准和辦法做出明確規定。特別是2007年3月，《土地管理法（修訂草案徵求意見稿）》開始在一定范圍內徵求意見，相比於「草案」，「徵求意見稿」以「按照國家有關規定自動續期」替換了「無償自動續期」。

但是，當購房者的土地使用年限到期之後，需要怎樣進行權利延期，是否需要繳納土地出讓費用，繳納多少出讓費用，都還沒有一個明確的說法。而有關業內人士認為，適當續費是最有可能的。

3土地使用年限縮水的原因多

對於為何會出現個別新買的住房土地使用年限就縮水的現象，房地產開發商和國土部門人士認為，主要是房地產開發時間周期較長、土地出讓後部分地塊存在轉讓以及土地閑置時間較長等原因造成的。

房地產開發時間周期較長也是造成「縮水」的一個主要原因，房地產開發商對此有同感。他們認為，從開發商獲得土地使用權開始，正常的房產規劃、開發和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至會拖上三四年。遇到經濟不景氣，或者開發商資金不到位、相關證件未辦齊等因素，開發周期可能延遲得更久。

還有的房地產項目是分多期進行開發的，等到開發第三期、第四期時，相應的土地使用年限肯定會縮水較多。

此外，有的地塊經過出讓後，往往會在多個買家或者公司之間進行多次轉讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。

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用地性質：城市規劃管理部門根據城市總體規劃的需要，對某種具體用地所規定的用途。

根據城市用地分類與規劃建設用地標准（GB50137-2011），城鄉用地分為2大類、9中類、14小類，包括居住用地R、公共管理與公共服務設施用地A、商業服務業設施用地B、工業用地M、物流倉儲用地W、道路與交通設施用地S、公用設施用地U、綠地與廣場用地G。

而常用的用地性質實際上是指其中一小類——R11。

Ⅳ 如何辦理土地抵押貸款

1、首先根據需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值。

2、咨詢不動產評估機構對於目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價，然後再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數。

3、根據以上第二步算出的抵押物的面積數,先在CAD規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域。

4、帶著第三步自行畫出的抵押土地區域圖再到國土局地籍科進行土地測繪，出抵押測繪圖。

5、根據抵押測繪圖到不動產評估機構進行評估，出具評估報告。

6、與銀行信貸人員一起帶著評估報告及公司的相關證件(營業執照、組織機構代碼證等)到國土局地籍科辦理抵押登記，填制最高額抵押貸款合同，同時向銀行提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會決議(或董事會決議)等資料。

7、填好最高額抵押貸款合同，按銀行要求提供所需的相關資料後，等待銀行進行放貸即可。至此整個抵押貸款程序基本操作完畢。

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根據《土地承包經營權抵押貸款管理辦法》：

第十條 貸款額度：貸款行以借款人生產經營情況、實際資金需求量和用於抵押的土地承包經營權評估價值為主要參考依據。

具體金額由貸款行按土地承包經營權評估價值的一定比例確定，最高額度原則上不得超過農業生產項目投入資金的50%，或抵押評估價值的40%，即抵押率最高不超過40%。

第十一條 貸款期限：貸款行根據借款人的生產經營周期、還款能力和土地承包經營權有效期限確定貸款期限。土地承包經營權短期流動資金貸款期限不超過1年(含1年)。

中長期貸款期限不超過3年(含3年)，且貸款合同到期日設定，原則上應早於承包經營期限的1年，並已經支付貸款到期日之前的土地流轉金。

第十二條 貸款利率：貸款行在辦理土地承包經營權流轉抵押貸款業務時，應充分了解貸款可能存在的市場風險，並按照中國人民銀行相關利率規定。

科學合理的確定每筆土地承包經營權抵押貸款利率，根據借款期限、風險狀況等綜合確定貸款利率，同時貸款行給予適當優惠。

第二十條 借款人未履行還款義務的，貸款行及時進行依法處置，對抵押的土地承包經營權及附著物，可以採取以下方式：

(一)轉讓。依法通過交易市場將抵押物進入流轉市場，通過獲取轉讓收益清償貸款本息。

(二)變更。依法通過交易市場將抵押物進入流轉市場，通過變更方式，在不改變土地用途的情況下，變更土地經營人，由新的土地經營人履行還貸義務。

(三)變現。發生借貸雙方約定的實現抵押權的情形，抵押權人與抵押人依法協議以抵押財產折價或者拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償，優先受償後,不足以償還借款本息的,貸款行對不足部分金額有權向借款人追償。

(四)訴訟。當貸款人與借款人、抵押人不能通過協商處置抵押的土地承包經營權時，通過訴訟方式解決。

(五)其它合法形式。

第二十一條 貸款行在依法處置抵押的土地承包經營權期間，由縣農委協調就處置土地承包經營權可能涉及的問題。

Ⅳ 商業綜合用地的土地證可以到銀行抵押貸款嗎

商業綜合用地的土地證是可以到，銀行申請抵押貸款的，不過這類土地的話需要先進行評估，銀行會根據評估價值打折發放貸款

Ⅵ 用土地抵押貸款的最高年限多少年

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。
土地使用權抵押期限，應短於土地使用期限減去已使用期限的剩餘期限。劃撥土地使用權的最高抵押期限應不超過同類用途土地的最高出讓期限。土地使用權抵押期限的設定應參照主合同期限，不小於借款合同的約定期限，否則就失去了抵押的目的。此外，房產和土地同時辦理抵押時，土地抵押期限的設定，還要兼顧房地一致的原則。也就是說應該小於建築物的使用年限，並與建築物抵押的期限相一致，以確保抵押登記的規范性，有效保障抵押人和抵押權人的合法權益。
土地抵押貸款申請條件：
1.土地使用權抵押應以初始土地登記作為前提，領取土地使用證；
2.以劃撥、租賃或入股方式取得的土地使用權，需連同土地上的建築物一同抵押(適用於房地產公司)，需經縣級以上土地管理部門同意;以出讓方式取得的土地使用權可以抵押(農民)，但需交清土地出讓金；
3.土地使用權抵押應先進行地價評估；
無論是劃撥租賃方式，還是出讓方式申請土地使用權抵押貸款，都要先委託具有土地估價資格的中介機構進行評估。最後抵押人和抵押權人簽定抵押合同；
4.向土地管理部門申領《抵押許可證》；
抵押人向當地土地管理部門申領《抵押許可證》，土地管理部門根據規定確定抵押率和最高抵押金額。
望採納！！！

Ⅶ 「綜合用地」的概念是什麼，其管理條例是怎樣的，是否可以抵押、買賣

1.綜合用地應當是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。關於綜合用地的出讓年限，國務院 55號令規定了各類用地最高出讓年限，綜合或者其他用地 50年。
2.可進行土地賣買或抵押，前提是證件齊全．

Ⅷ 綜合用地的范圍

土地價格是指在正常市場條件下，一定年期的土地使用權未來純收益的現值總和。其高低取決於可以獲得的預期土地收益（地租）的多少，而預期土地收益受一般因素、區域因素和個別因素的共同影響。但在實際土地價格評估中，就某一具體宗地而言，上述因素都已經不會改變，唯一決定土地價格的是用途。

由於土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所佔用的土地上獲取更多的收益，並在規劃許可的情況下，以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據。因此，在現代城市中，建築物不僅多層、高層化，而且建築物的用途也出現了立體化：地下一至二層為停車場、設備用房，地面一至二層為商店，往上是寫字樓，再往上是居民住宅。

用途立體化的建築無疑使土地得到了高效利用，然而卻給國土部門出讓土地使用權帶來了一些問題。

一方面，根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。目前，我國出讓土地使用權一般都為最高年限。對於一宗擁有若干用途的土地來說，如果整宗地按綜合用地對待，居住用地也只能使用50年，開發商付出同樣多的建築成本和稅費，銷售價格卻必然要比70年使用期的住宅低；對於購房者來說，無論是否以較低的價格購得房產，都不願意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那麼整宗土地設定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。

另一方面，全國各城市制定基準地價的時候，由於綜合用地的地價內涵難以界定，除北京等個別城市外，絕大多數地方都迴避了這個問題，基本上只確定了商業、居住、工業三類用地的基準地價。並且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會展中心、文體衛生等用地，並沒包括同一宗土地中既有商業又有普通住宅的情況。這樣，國土資源部門在核定綜合用地的出讓價格時，沒有統一的基準地價可供參考。筆者認為，綜合用地土地價格的評估，根據不同情況可以採取分演算法與合演算法兩種方式解決。

分演算法

分演算法適用於宗地地塊面積較大，用途區分明顯且包含普通居住用地的情況。

具體方法是：按照該宗地塊內不同用途的分攤土地面積分別評估出商業、住宅等用地在法定出讓年限下的價格，並在簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發國有土地使用證時，註明各個用途的分攤土地面積和使用年限。

例1：政府准備出讓一宗國有土地使用權，有效面積為20000平方米。根據規劃設計條件，該宗地用途為R2、C2（二類居住和二類商業用地），容積率≤1.5，建築層數≤12，建築高度≤36，綠地率≥35％。其中，商業建築面積為4500平方米。該區域商業用地基準地價為900元／平方米，居住用地基準地價600元／平方米。計算過程如下：

計算商業用地和居住用地的分攤面積

根據最有效使用原則，估價設定該宗地規劃容積率為1.5.

總建築面積＝20000×1.5＝30000（平方米）

商業用地分攤土地面積＝（4500／30000）×20000＝3000（平方米）

居住用地分攤土地面積＝[（30000-4500）／30000]×20000＝17000（平方米）

計算商業用地和居住用地的地價

假設區域個別因素、期日、開發程度修正系數均為1，商業用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數也為1.當容積率為1.5時，商業用地容積率修正系數為1.3，居住用地容積率修正系數為1.1.

商業用地總價＝900×1.3×3000＝351（萬元）

居住用地總價＝600×1.1×17000＝1122（萬元）估價結果

商業用地分攤土地面積：3000平方米；土地單價：900元／平方米；土地總價：351萬元，大寫：人民幣叄佰伍拾壹萬元整

居住用地分攤土地面積：17000平方米；土地單價：600元／平方米；土地總價：1122萬元，大寫：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整（註：商業用地使用年限40年，居住用地使用年限70年）

或者可以採取另一種表示方法：先如上述步驟評估出商業、住宅等用地的價格，再折算成綜合用地價格。簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發國有土地使用證時，同樣要註明各個用途的分攤土地面積和使用年限。字串1

同上例，先計算出商業用地總價351萬元、居住用地總價1122萬元之後，可得該宗土地總地價為1473萬元，總用地面積20000平方米，然後計算出綜合地價為14730000／20000＝736.5（元／平方米），估價結果為：

土地有效面積：20000平方米；土地單價：736.5元／平方米；土地總價：1473萬元，大寫：人民幣壹仟肆佰柒拾叄萬元整（註：商業用地使用年限40年，分攤土地面積3000平方米；居住用地使用年限70年，分攤土地面積17000平方米）

合演算法

合演算法適用於宗地地塊面積較小、用途區分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓，由於所佔土地面積小，各用途分攤的土地面積基本上是建築物的基底佔地面積。在這種情況下，土地無法進行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統一定為50年。

例2：政府准備出讓一宗國有土地使用權，有效面積2000平方米，規劃建設十層綜合樓一棟，地下一層為倉庫，建築面積1000平方米；地上三層為商場，建築面積3000平方米；四至十層為住宅，建築面積7000平方米。該區域商業用地基準地價為900元平方米，居住用地基準地價為600元／平方米，倉儲用地基準地價參照工業用地，為400元／平方米。計算過程如下：

計算倉儲用地、商業用地和居住用地在總用地中所佔的比例

總建築面積＝1000＋3000＋7000＝11000（平方米）；容積率＝11000／2000＝5.5；字串9

R倉儲＝1000／11000＝0.091；R商業＝3000／11000＝0.273；R居住＝7000／11000＝0.636

計算倉儲用地、商業用地和居住用地的年期修正系數

假設倉儲、居住用地的土地還原利率為8％，商業用地土地還原利率為10％。

K倉儲＝1字串3

K商業＝{1－[1／（1＋10％）50]}／{1－[1／（1＋10％）40]}＝1.014

K居住＝{1－[1／（1＋8％）50]}／{1－[1／（1＋8％）70]}＝0.983

計算綜合用地的地價

假設區域個別因素、期日、開發程度修正系數均為1，當容積率大於3時，倉儲用地不考慮容積率修正；商業用地容積率修正系數為2；居住用地容積率修正系數為1.6.

綜合地價＝400×1×1×0.091＋900×1.01388312×2×0.273＋600×0.98317624×1.6×0.636＝1134.91（元／平方米）字串8

估價結果

土地有效面積：2000平方米；土地單價：1134.91元／平方米；土地總價：226.98萬元，大寫：人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟捌佰元整（註：綜合用地使用年限50年）

綜上所述，分演算法與合演算法不僅可以應用於國土部門出讓底價的評估，也可用於綜合用地的抵押或者其他目的價格評估。與出讓底價相比，只是剩餘使用年限有所不同。

需要說明的是，由於房屋與土地的結合極為緊密，當一宗土地被立體化、多層次利用以後，其效用大大增加，有可能超過各單獨用途的土地價值之和。因此，在使用分演算法與合演算法評估綜合用地價格時，一定要全面考慮委託評估宗地被高效利用後的實際價值，參考市場上其他類似宗地。