抵押貸款房子不得變更房本姓名

㈠ 房子在銀行抵押貸款，房產證上能增加人名嗎

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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㈡ 房產證在銀行抵押，但是現在可以在房產證上面加名字嗎

不可以。房產證在銀行抵押，現在在房產證上面加名字是不可以的，因為房屋抵押貸款期間，房屋產權歸銀行所有，因此不能在房產證上添加名字。

1. 除非將貸款提前還清，辦理房產證解押之後方可進行房產證加名字的辦理。

2. 房產證上加名字的三種方式：
   1. 房產權贈予;
   2. 房屋買賣;
   3. 析產登記。

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   房產證上加名字及辦理費用，主要分為三種情況：

   第一種情況：有房無貸

   辦理流程是：

   1、帶好三證(結婚證、身份證、房產證)正本及復印件。

   2、去房屋所在地區的房地產交易中心，先在預檢窗口告知是來辦理房產證增加配偶姓名事宜的，窗口工作人員會審核提交的材料，如果材料齊全就給你們一個號碼，然後憑號碼去相關窗口辦理。

   3、辦理房產證上加名字所需費用：110元手續費，明細如下：80元工本費、25元地籍圖費、5元貼花費，如順利20天後可拿到新的房產證。

   4、新房產證可以設定密碼，房地產交易中心會告知你一個初始密碼，之後可自行更改。

   第二種情況：有房有貸

   辦理流程是：

   1、先去銀行辦理抵押變更手續(具體事宜請咨詢各銀行)。

   2、辦理房產證上加名字所需費用：除支付上述110元手續費外，如貸款是純公積金的，還需另外支付100元;如貸款是組合形式的(公積金+商業貸款)，還需另外支付200元。

   3、其他步驟同「有房無貸」。

   第三種情況：如果還沒有結婚或者沒有直系血源關系的，需要在房產證上加名字，情況會復雜很多，因為那將視為房屋買賣，需要交如下費用。

   1、每平方米2.5元交易費。

   2、不滿5年，5.5%的營業稅加1%個調稅(時間段從產證發證日期到交易日未止)，滿5年則不需要。

   3、萬分之5的印花稅。

   4、4本合同，每本約5元(各區交易中心不一樣)。

   5、男方轉讓50%，所有的稅按市場價格計算，如果100萬的房子記稅值就是50萬。

   6、產證上有幾人轉讓的，產證權益按平均分。

㈢ 銀行貸款沒有還完，可以變更房本名字嗎

在現實生活中，有許多業主的房產或是在購房的時候做了按揭貸款，或是用房產抵押做了消費貸款。當這些業主要出售房產時，未還完的貸款就成了交易的最大障礙：房產交易產權過戶時，必須提交《房屋所有權證》。而在貸款的時候，《房屋所有權證》就做了抵押登記押在產權處。只有在還完貸款之後，憑貸款已清償完畢的相關手續才可以到產權處將《房屋所有權證》贖回，從而辦理產權交易過戶。

通常，業主會：一、自籌資金償還貸款；二、向親友借款償還貸款；三、要求買方出資償還貸款。可是，無論是哪一種辦法，均有其弊端和隱患：一、業主自籌資金償還貸款。贖回《房屋所有權證》之後，如果買方違約不履行購買義務時，業主除非有足夠的閑置資金，否則就會陷入窘境。如果業主在之前的分期還貸時有過逾期記錄，那麼，就算是想要重新獲得貸款也已經不可能了。二、向親友借款償還貸款，不僅要承擔上述風險，還會因此而背負承重的人情債。三、要求買方出資償還貸款，對業主來說當然是最好不過的。可是，又有幾個買方會在連房產證都沒有見到的情況下就拿出那麼多的資金來替你還貸呢？

無數的實踐經驗證明，貸款沒有還完的房子出售時，最好的辦法就是請房產中介公司出資墊還貸款。但要選擇有資金實力、信譽良好、類似業務經驗豐富、銀行協調能力強的公司。這樣，一、可以隨時滿足業主的資金需求；二、可以承擔買賣交易資金監管的責任；三、可以有效防範買方、賣方、中介公司的風險；四、可以保證買方的貸款額度。

㈣ 房子在銀行抵押貸款，房產證上能增加人名嗎

一、走正常流程，在銀行同意的情況下：

夫妻雙方需要到銀行辦理抵押手續變更，通過銀行審批之後，再到當地房管部門重新辦理過戶，一般在7個工作日後就能領到新的房產證，之後還要再次到銀行辦理抵押。

二、銀行不同意又沒法還清貸款的情況下

1、曲線加名

找按揭公司墊資贖契，即借錢還清貸款，然後辦理加名手續，加名後再將房屋進行純抵押貸款重新進行按揭。

據了解，目前純抵押貸款年限最長為10年，有的銀行只能做三到五年，並且還需要買家提供貸款的用途，如是用於經營、或者用於大宗消費（提供發票）等。此外，贖契重新做抵押貸款的時間越長，費用也越高。

2、辦理贈與公證

在房貸未還清的情況下也可以去公證處辦理「贈與公證」，不過需要注意的是這種公證不是婚前財產公證，主要解決的是夫妻財產歸屬的約定，僅在夫妻雙方具有法律效力，對不知情的第三方不具有約束力。

根據《物權法》第十四條，房產認定以產權登記為准，登記後也有對外公示的作用。若只做夫妻財產約定，沒有進行產權變更登記，對外公示該房產仍為一人，因此，房產者一方可以私自將房產進行變賣。如果發生這種情況，另一方可以拿著經過公證的夫妻財產約定，向法院起訴配偶賠償。

也有法律界人士建議，在婚前房產婚後共同還貸，卻不能加名的情況下，另一方可以保留公共還貸的憑證或銀行轉賬記錄，以保障自己的權益。

3、公證處做財產公證

去公證處做財產公證，簽個協議，需要兩人協商解決。

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相關法律

《物權法》第一百八十五條設立抵押權，當事人應當採取書面形式訂立抵押合同。

抵押合同一般包括下列條款：

（一）被擔保債權的種類和數額；

（二）債務人履行債務的期限；

（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；

（四）擔保的范圍。

第一百八十六條抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

第一百八十八條以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。

第一百八十九條企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。

依照本法第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款並取得抵押財產的買受人。

第一百九十條訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

第一百九十一條抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

㈤ 房子抵押按揭貸款了，辦理房產證之前能否改名嗎

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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㈥ 貸款住房可以更改房主姓名嗎

異名轉按揭

異名轉按揭業務，是指已在銀行辦理了個人住房按揭貸款的借款人，在貸款清償之前需要將房產轉讓給他人，而向銀行申請將房產過戶給受讓人，並由房產受讓人重新申請按揭貸款，償還原貸款。
案例：

劉先生欲將位於武林門的一套商品房以80萬元的價格出售，但是該房在銀行的貸款仍有30萬元沒有還清。買家丁小姐也需要通過按揭貸款方式來進行購房。雙方通過中介簽訂了房屋買賣合同，丁小姐先期支付25萬元作為購房首付款，然後劉先生到銀行辦理「按揭變更」手續，也就是申請提前還款。同時由中介作擔保，丁小姐申請在另一家銀行辦理了30萬元的二手房按揭貸款，其中的28萬元支付給劉先生所抵押的銀行用於劉先生提前還貸解除抵押。

待過戶手續完成後，丁小姐將30萬元貸款中剩餘款的2萬元錢交給劉先生。中介公司為丁小姐領取到新的房產證後抵押並登記，然後將房產證交給丁小姐，至此，整個交易完成。

風險分析：

這個案例中，涉及了四方關系，賣方、買方、A銀行、B銀行。在本案例中，賣方劉先生須先還清其在A銀行的30萬元房屋按揭貸款，才能進行房屋產權的過戶。而買方丁小姐需申請貸款並由B銀行提前放貸才能為劉先生還清其在銀行A的貸款，而此時丁小姐的房屋產權過戶手續尚未辦理。因此，在轉按揭過程中就出現了以下幾種風險：

1、劉先生在A銀行的貸款由丁小姐全部還清後，劉先生可能突然改變主意，拒絕過戶。

2、丁小姐拒絕還貸。

3、B銀行不同意提前放貸。

4、交易完成後，劉先生無法順利拿到剩餘房款。

5、交易完成後，丁小姐無法順利拿到房產證。

轉按揭貸款手續與普通的二手房按揭貸款手續的不同之處，在於普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產辦理完過戶之後才放貸給業主，以支付買方的購房款。但是在轉按揭的案例中，由於業主的房屋是仍為按揭中的房屋，無法進行二次抵押，因此需要先發放第二筆貸款，用於還清業主的貸款，取得房產證並解除抵押才能進行房屋產權過戶。

如何降低風險：

① 選擇正規大型的品牌中介。

② 增加第五方，由專業的擔保公司介入，既可避免買方貸款不能批准而沒有購買能力的風險，也可避免賣方違約後買方不能追回替賣方所還貸款的風險，同時又保證賣方能夠順利拿到房款。當然，委託一些規模較小的擔保公司也可能存在風險，因此，應委託可靠的擔保公司，並且要對擔保公司的資質、業務有較全面深入的了解。

擔保公司介入的具體做法：

雙方共同委託該擔保公司對房屋買賣過程進行擔保，同時對資金實行監管，按揭貸款則由擔保公司作階段性擔保後，轉至B銀行。買方將首付款和在B銀行申請辦理並經審批發放的二手房按揭貸款，打入擔保公司的監管賬戶。隨後，賣方和擔保公司工作人員一起去A銀行辦理申請提前還款手續。由擔保公司的監管賬戶上支付給A銀行，用於提前還清賣方的按揭貸款，解除抵押。隨後，賣方通過中介公司辦理房屋過戶手續，待過戶成功後，將產權證重新抵押並登記，然後將房產證明交給買方，同時擔保公司將監管賬戶剩餘款劃給賣方。

㈦ 房子是有貸款沒還清的狀態下，可以更改房產證的名字嗎

房產證上是可以加名字的，但是要徵收加名稅，

房產證上加名字及辦理，主要分為三種情況：

一、有房無貸

辦理流程：

1、帶好三證(結婚證、身份證、房產證)正本及復印件。

2、去房屋所在地區的房地產交易中心，先在預檢窗口告知是來辦理房產證增加配偶姓名事宜的，窗口工作人員會審核提交的材料，如果材料齊全就給你們一個號碼，然後憑號碼去相關窗口辦理。

3、繳納相關費用 。

二、有房有貸

辦理流程：

1、先去銀行辦理抵押變更手續(具體事宜請咨詢各銀行)。

2、去房屋所在地區的房地產交易中心，先在預檢窗口告知是來辦理房產證增加配偶姓名事宜的，窗口工作人員會審核提交的材料，如果材料齊全就給你們一個號碼，然後憑號碼去相關窗口辦理。

3、繳納相關費用 。

三、沒有結婚或者沒有直系血源關系的，需要在房產證上加名字。

情況會復雜很多，因為那將視為房屋買賣，需要交納的費用會很多。 如果貸款還沒還清，一般是不允許加名的，如果想加名字則須先徵得銀行同意，讓銀行出具一份同意變更證明，履行必要的程序才可加名。建議你可以登記結婚，還完貸款後加名字。這樣費用會很少，手續都會簡單。

㈧ 未還清房貸的夫妻共有房產(未拿到房產證）…怎麼變更房產名字

不可以，房屋按揭貸款期間，不可以變更房屋房產證名字。
按揭房屋抵押：
按揭房能貸款需償還完按揭才可以貸款，如果還在按揭中，無法進行抵押貸款，購房者沒有房屋的產權。
按揭：
① 「按揭」一詞是英文「Mortgage」的粵語音譯；
②指以房地產等實物資產或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款並依合同分期付清本息，貸款還清後銀行歸還抵押物；
③按揭是指按揭人將房產產權轉讓按揭受益人作為還款保證，按揭人在還清貸款後，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人；
④在此過程中，按揭人享有房產的使用權。