某客戶向銀行申請十年期的住房擔保貸款

1. 【平安銀行】尊敬的客戶您好，據我行綜合評估，您可獲得平安預審218000儲備金，隨借隨還，是真的嗎

平安銀行一般都是這樣發簡訊邀請用戶的。

銀行貸款中，個人住房擔保貸款與住房按揭貸款的共同點

1)借款人在銀行的存款一般應達到購房總價款的30%以上，並以此作為購建住房的備付款。

2)借款人必須具有償還貸款本息的能力。

3)具有購買住房的合同或協議等文件。

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從分類上看，住房擔保貸款可以分為抵押貸款、質押貸款、保證貸款和抵(質)押加保證貸款。住房按揭貸款僅類似於擔保貸款中的抵押貸款，根據房屋是否竣工可分為現樓按揭貸款和樓花按揭貸款兩種。

從貸款投向上看，擔保貸款多用於購買現房，購買期房的較少。而按揭貸款多用於購買期房，購買現房的較少。

從抵押物上看，住房擔保貸款的抵押物或質押物包括所購房屋、貸款人或擔保人的其他不動產、有價證券、黃金珠寶等;後者則只能以所購房屋或者樓花作為抵押，同時需要房地產商作擔保或承諾，當購房者不能如期還貸時，向銀行購回抵押權。

從擔保上看，在確定抵押擔保時，抵押物是客觀存在的，抵押和擔保可以單獨使用;設定按揭擔保時，抵押房屋有可能尚未建成，抵押和擔保通常結合使用。

2. 張先生一家為了購置住房向銀行申請了一筆20年期,金額為50萬元的住宅抵押貸款.在貸款利率為10%

開始，每月還款4825.11
第二年利率升到11%的話，月供變為5150.66
如果利率降到9%，月供變為4508.62

最後一問不太明白，是貸款年限為15年呢？還是按20年貸款，到底15年末一次性還清呢？

3. 李先生在銀行辦理了100萬元的住房抵押貸款，期限10年，固定利率貸款，貸款年利率7%，

等額本息計算公式：[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[(1+月利率)^還款月數-1]
P=[1000000×7%/12×（1+7%/12）^120]÷[(1+7%/12)^120-1]=1.161
計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩餘本金利息，後收本金；利息在月供款中的比例中隨剩餘本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

4. 某人打算向銀行申請貸款30萬元購置住房，房貸期限為10年，已知貸款為

貸款30萬元購置住房，房貸期限為10年，年利率為6%

那麼每年應該償還 ¥40,760.39
,總利息 ¥107,603.87

5. 某人向銀行申請住房抵押貸款，金額為10萬元，期限5年，按季還本付息，貸款利率為12%，分別用CAM,CPM兩種

CPM: 7358.18

CAM: 9000.00 遞減200

6. 客戶王某2010年3月21日向某銀行申請住房按揭貸款，經審批首付百分之37，貸款額為42萬元，貸款期限為十年，

一問：
月份 還利息 還本金 剩餘本金
4月20 2079 2571.216 417428.8
5月20 2066.272 2583.944 414844.8

二問：
等額本息還款法:
每月月供額=〔貸款本金×月利率×(1＋月利率)＾還款月數〕÷〔(1＋月利率)＾還款月數-1〕
每月應還利息=貸款本金×月利率×〔(1+月利率)^還款月數-(1+月利率)^(還款月序號-1)〕÷〔(1+月利率)^還款月數-1〕
每月應還本金=貸款本金×月利率×(1+月利率)^(還款月序號-1)÷〔(1+月利率)^還款月數-1〕
總利息=還款月數×每月月供額-貸款本金
說明:月利率=年利率÷12 15^4=15×15×15×15(15的4次方,即4個15相乘的意思)
附加說明:公積金貸款和商業貸款的還款計算方法相同,僅適用不同貸款利率而已.

送第三問： 詳細還款過程
若是等額本息方式還款,2010年3月開始還420000元分120個月(10年)的商業貸款,那麼要還到2020年2月;按照國家基準利率調整及浮動和你提供的信息計算,在這120個月內支出的總還款額為572484.86元,支出的總利息為152484.86元.詳細還款過程如下:
2010年3月起,按照年利率5.94%,還到2010年12月,每月月供額4650.22元;此期間月供總額為46502.16元,剩餘本金393707.47元;
2011年1月起,按照年利率6.4%,還到2011年12月,每月月供額4740.38元;此期間月供總額為56884.62元,剩餘本金361073.91元;
2012年1月起,按照年利率7.05%,還到2012年12月,每月月供額4856.82元;此期間月供總額為58281.87元,剩餘本金327166.01元;
2013年1月起,按照年利率6.55%,還到2020年2月,每月月供額4776.93元;此期間月供總額為410816.21元,至此貸款全部還完.

7. 假如某人向銀行貸款20萬元購買一套住房，貸款期限為10年，年利率為5%，在以後10年的年末等額攤還

20萬，10年，5%年利率，年末還；等額本金
第一年本金2萬，利息20萬*5%=1萬；
第二年本金2萬，利息18萬*5%=9000元；
第三年本金2萬，利息16萬*5%=8000元；
依次類推，利息每年減少1000元（2萬*5%）
如果是等額本息
那麼
年末還款 本金 利息
25900.91499 15900.915 10000
25900.91499 16695.961 9204.954
25900.91499 17530.759 8370.156
25900.91499 18407.297 7493.618
25900.91499 19327.662 6573.253
25900.91499 20294.045 5606.87
25900.91499 21308.747 4592.168
25900.91499 22374.184 3526.731
25900.91499 23492.893 2408.022
25900.91499 24667.538 1233.377

8. 某企業向銀行申請質押貸款100萬元，貸款期限1年，提供的質押物為價值300萬元的企業債券。

現在的一年期基準利率是6%，也就是貸款發放一年後，本息合計100萬元+100萬元*6%=106萬元，質押物為120萬元，大於106萬元，因此，擔保物的價值大於企業對銀行的債務總和，可以實現全部擔保

9. 李先生向銀行申請了一筆10年期50萬元的貸款，年利率8%，試比較以下三種還貸方式的應付利息情況：A.在第十年

A利息=50*((1+8%)^10-1)=57.95
B利息=50*8%*10=40
C利息=50*(8%/(1-(1+8%)^-10)*10-1)=24.51
由此可知，選C還貸利息支出最少。