我國住房抵押貸款不良率為

⑴ 房產抵押貸款利率2022最新政策

一、房屋抵押銀行貸款利率

目前銀行執行的基準利率為：貸款一年以下(含一年)利率為4.35%;一年至五年(含五年)利率為4.75%;五年以上為4.90%。

住房抵押貸款首付比例：

1、首套房：首套商品住宅(產權70年)貸款首付款是購買住房全部價款或評估價值(以低者為准)的20%(2成);商業性質房產(產品40年或50年)貸款首付款是購買住房全部價款或評估價值(以低者為准)的50%(5成)。

2、二套房：二套房貸款首付比例是購買住房全部價款或評估價值(以低者為准)的40%，

3、購買第三套及以上套數的住房，銀行不接受辦理家庭第三套住房抵押貸款。

二、房屋抵押銀行貸款需要以下條件：

1、對抵押房屋的要求：

①房產權明晰，符合國家規定的上市交易的條件，可進入房地產市場流通，未抵押;

②房齡(房屋竣工日起)與貸款年限相加不能超過40年;

③所抵押房屋不在城市改造拆遷規劃內，有房產證和土地證。

2、對借款人的要求：

除有固定住所、有當地城鎮常住戶口(或有效證明)、完全民事行為能力之外，還要符合以下條件：

①有正當職業穩定的收入來源，有按期償還貸款本息的能力;

②無違法行為和不良信用記錄;

③能提供合法有效的房產作抵押擔保或具有代償能力的第三方保證;

④銀行規定的其他條件。

三、房產抵押貸款流程：

1、借款人在銀行開立活期存款帳戶;

2、准備貸款要求的資料;

3、面簽銀行;

4、銀行報卷和審批;

5、銀行審批通過後，通知借款人審批結果，並與借款人簽訂借款合同;

6、到建委做抵押登記;

7、建委出它項權利證;

8、視情況辦理保險、公證等手續;

9、銀行將貸款直接劃撥到合同約定的帳戶中;

10、借款人按借款合同的規定還本付息。

《城市房地產抵押管理辦法》第三十條 房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。

第三十一條 房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。

房屋抵押貸款是目前很多人選擇的貸款方式，房屋抵押貸款的貸款人必須要有穩定的收入和良好的信用記錄，一般來說，房屋抵押貸款的利率是根據貸款時間的長短而不同的，五年以上的年限利率為百分之4.9%，年限在五年以下的利率相對較低。

⑵ 那家銀行給辦理房本沒下來的住房抵押貸款

住房抵押貸款介紹

住房抵押貸款辦理手續和相關政策跟房屋抵押一樣，我們只不過把他單獨羅列出來，方便朋友們查找。

抵押的住房可以涵蓋有多種不同狀況，比如說沒有產權但有使用權，二手房啊之類的，我們都可以給您找到滿意的解決方案，您可以直接電話咨詢我們即可。

在央行向各商業銀行警示房產抵押物貶值風險的同時，近期，上海各商業銀行在嚴控個人住房按揭貸款的同時，也適時收緊了住房抵押貸款業務，各種限制性措施也陸續出台。

各銀行反映，目前，住房抵押貸款的貸款額已由原來最高不超過抵押物評估價70%，普降至60%以內，甚至僅50%。部分銀行還要求貸款人至少有兩套房產。
招行上行停辦住房抵押

「住房抵押貸款的不良率較高，貸款資金的去向銀行難以監控，我們現在已經很少辦了。」滬上一家股份制銀行的房貸負責人透露，去年底以來，銀行雖然沒有明確提出不再發放住房抵押貸款，但確實控制非常嚴，而且兩套無負債的房產是這類貸款申請的最低門檻。

這位負責人提供的銀行內部數據顯示，個人住房按揭貸款的不良率在萬分之四左右，而抵押貸款的不良率卻要高出2個點，在萬分之六左右。他解釋說，住房抵押貸款相對於按揭貸款來說，不可測因素較多，違約概率也會更高。

在銀行看來，「假按揭」套現、高法的司法解釋、貸款資金投向高風險行業以及房地產市場價格整體調整導致抵押物貶值等，都很可能加大住房抵押貸款的操作風險。因此，同房貸一樣，滬上銀行也有意控制這部分業務量的增長，而招行、上行等則暫停了該項業務。

貸款比例最低降至5成
前天央行發布的《2004中國房地產金融報告》提示銀行，要注意「房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。」

外資的東亞銀行認為，房地產市場的波動將直接增大住房抵押貸款的風險。銀行一般會將現房、期房、房齡、地段等眾多因素納入評估體系。其他的滬上銀行也已注意到上述問題。

業內人士認為，近年來，上海房價漲幅太快，按照目前大部分新房每平方米8000元至10000元的價格計抵押貸款，銀行風險太大。而高負債為特徵的申城貸款客戶基本上經不起生活變動，如利率、稅收等宏觀政策稍有調整，都會影響他們的還貸能力。

目前，比較主流的規避風險的措施便是降低貸款額的最高比例。上海的交行、農行、興業等銀行都已將貸款額占抵押物評估價最高比例由70%降低至60%。而中行、廣發行的規定更加嚴格，一般只有50%。另外，廣發行還對房齡進行了限制，只有1992年以後的房子有資格申請住房抵押貸款，同時，評估的最高價值為100萬元，最高貸款額為50萬元；而中行只有VIP客戶才可以貸到60%。

資金去向監控趨嚴
「不能炒股，不能買房，還款來源要有真實保證……」目前，銀行對貸款資金的監控同樣十分嚴格。滬上農行有關人士說：「我們必須清楚客戶的用款方向、還款來源、還款能力等。」據了解，大多數銀行都要求抵押貸款客戶，必須向銀行表明是用於投資經營或消費，要提供營業執照、購銷合同等證明。銀行還會向上海資信有限公司查詢貸款人的資信數據。銀行核實後才放貸款。

另外，銀行對住房抵押貸款的評估也作了相應限制，如評估必須由銀行指定的房產評估公司操作，評估價要比市場實際價格下調1到2成。
目前，多數銀行還規定：個人住房抵押貸款期限分為6個月、1年、2年和3年期等幾個檔次，最長不超過5年，貸款不得延期。同時，利率按照人行規定的消費貸款利率執行，而交行等還會適當上浮。

業內人士建議，對個人住房貸款實施全過程的管理，特別是貸後管理，建立完善的貸款保證體系。建立住房抵押、質押、保險、擔保機制，利用市場機制來分散和轉移貸款風險。

各個商業銀行以及地方性的銀行均可，如東亞銀行等。

希望對您有幫助。

⑶ 房屋抵押銀行貸款利率一般是多少

所在城市若有招行，可通過招行嘗試申請貸款，貸款利率需要結合您申請的業務品種、信用狀況、擔保方式等因素進行綜合的定價，需經辦網點審批後才能確定。目前基本是基準利率上浮40-50%，也就是年利息6.86%—7.35%。

拿房產證去銀行抵押貸款利率一般是4.35%左右，房屋抵押利率會根據房屋的不同、貸款人情況不同有差異，以實際2放款利率為准。

房產證申請抵押貸款需要滿足條件：

(1)有合法的身份、年齡在18-65周歲(含)、具有完全民事行為能力的中國公民;

(2)有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄;

(3)有合法有效的抵押物證明材料;(如房產證、土地證等)

(4)已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內;

(5)能夠提供貸款行認可的有效擔保;

(6)貸款銀行規定的其他條件。

⑷ 個人房屋貸的風險主要體現在哪裡

《商業銀行房地產貸款風險管理指引》對土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等風險控製作了詳盡的指導，將引導商業銀行充分理解和有效控制房地產貸款風險。

2月26日，中國銀監會就《商業銀行房地產貸款風險管理指引（徵求意見稿）》公開徵求意見，由此引發了業界對房地產貸款的廣泛關注和熱烈討論。9月2日，經過廣泛徵求意見修改完稿的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》（以下簡稱《指引》）終於出台。《指引》對土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等風險控製作了詳盡的指導，將引導商業銀行充分理解和有效控制房地產貸款風險。
國土資源部71號令設下的「8·31」「土地大限」剛過，銀監會又出《指引》，房地產業由此再次掀起「金融巨浪」。《指引》的出台是銀監會自成立以來第一次正式向房地產業「開刀」，將對房地產和金融業產生深遠的影響。

房地產業熱度逼人
近幾年,我國房地產業發展速度較快，房地產金融業務也相應快速發展。1997～2002年，房地產開發貸款余額保持了年均增長25.3%的高速度，而個人住房貸款余額更是維持了年均增長113%的「神速」。從2003年到2004年上半年，商業銀行房地產開發貸款余額和個人住房貸款余額仍然保持了較快的增長勢頭。
房地產業快速增長的背後，也暗存著泡沫的風險。國家統計局8月19日公布的數據顯示，今年1～7月，我國商品房平均銷售價格為每平方米2724元，同比上升12.9%，為1996年以來同期的最高增幅。
房地產業的過熱主要表現在兩個方面：一是隨著房地產開發投資的不斷增長而空置率不斷上升；二是房地產消費領域的投資性購房比例不斷上升導致房價虛高而使大部分消費階層承受不起。
許多開發商認為，國內房地產業的投資增長，是以消費的增長為支撐的，因此這種增長是良性增長。當然，如果投資的增長是以自住性房屋消費的增長為支撐的，這種增長是不存在什麼問題的，但我們應該看到，現實的增長卻是投資性購房消費和自住性購房消費共同在支撐，而且投資性購房消費炒高了房價，抑制了自住性消費的釋放，從而導致大量房屋空置。
上海市政府去年底曾公布，上海的投資性購房比例已達16%，接近20%的國際公認警戒線。但這僅僅是政府的數據，真實情況估計要嚴峻得多。而且，最要命的是，大量空置所帶來的風險，風險的大頭並不在於開發商，而在於銀行，其背後是國家財政。
因此有業內專家指出，鑒於目前行業與過去相比並沒有多大改觀的現狀，銀監會的《指引》是遲早會發布的。而且，今後可能還會有控制風險和規范行業的新措施出台。

《指引》嚴格「控險」
由於當前房地產開發商主要依賴銀行機構貸款，一旦市場逆轉，銀行機構的不良資產將大量增長。房地產信貸的高速發展，成為監管部門盡快出台風險控制指引的重要原因。
為防範房地產業的信貸風險，去年6月13日，央行就發布了「121號文」，要求房地產開發商的自有資金不得低於項目總投資的30%，同時還收緊了對建築施工企業、消費者的信貸。
為了遏制房屋按揭貸款不良率上漲的勢頭，6個多月以前（2月26日），銀監會曾向社會公布《指引》的前身——《商業銀行房地產貸款風險管理指引（徵求意見稿）》。6個多月後的今天，當這個《指引（徵求意見稿）》在一片「宏觀調控成效顯著，房地產業泡沫已除」的叫好聲中被漸漸遺忘的時候，銀監會在此時突然拋出了《指引》，再次發出警示信號——中國房地產業仍處於「亞健康」狀態，而《指引》將為市場的健康發展注入一支「強心針」。
銀監會相關負責人認為，從目前的情況看，國內商業銀行識別、衡量、監測和控制房地產貸款風險（包括房地產開發貸款和個人住房貸款）的手段和能力明顯不足。因此，《指引》著重規范商業銀行如何有效管控房地產貸款，旨在引導商業銀行確立全面的風險管理程序以有效識別、衡量、監測和控制所面臨的房地產貸款風險。《指引》規定，商業銀行房地產貸款余額與總貸款余額比不得超過30%，但各行可根據不同地區房地產市場發展狀況的不同而有所區別。這樣就大大減少了房地產貸款的總量。
參與《指引》制定的銀監會政策法規部副主任李伏安表示，房貸會成為中國未來信貸業務中一個很重要的組合，會達到很高的貸款比例。銀監會不希望看到那時房貸比例很大，而不良率也很高，希望通過這個辦法可以達到風險控制的效果。
對於如何達到風險控制的效果這一問題，李伏安認為，控險應從源頭著手。主要通過幾個方面：從微觀層面，需要審核每個法人和個人的借款能力，將其限制在合理的承受范圍內；從宏觀來講，需要通過與人民銀行宏觀貨幣供應量和貨幣政策的配套，使房地產貸款的供應維持總量基本平衡，不要因為房貸的供應過度使房地產的需求過旺，在供給不足的情況下使房產價格虛漲。

個人房貸風險不容忽視
在《指引》中，銀監會對個人住房按揭貸款的規定多達16條（另加兩份附件），占《指引》總條款數的三分之一強，而該比例要比對土地儲備貸款和房地產開發貸款的規定高得多。
一向被各家銀行競相爭奪的個人房貸業務，此次為何成為重點監管的對象？
在金融市場上，人們一向認為個人房貸是風險較低的貸款種類。但是個人房貸風險較低只是相對而言，在房市周期的不同階段，個人房貸風險具有不同的表現形式。如果不能意識到這一點，並採取相應的措施，個人房貸業務的快速發展終將給商業銀行積累巨大風險隱患。
近幾年來，個人房貸業務迅速發展的根本原因就在於該業務風險較低。統計數據顯示，截至目前，商業銀行個人房貸的不良率尚不足0.3%，有的銀行甚至低於0.1%。相比於其他貸款品種，個人房貸確實應算作商業銀行「超低風險」的優質資產。但這並不意味著個人房貸業務就是無風險資產。按照金融學中的有關理論，所謂風險就是指某種資產的實際收益與預期收益發生偏離的可能性或概率。從這一角度來講，無風險資產是不存在的。即使是被喻為「金邊債券」的政府債券，同樣存在這種預期收益與實際收益發生偏離的可能性，即風險。
個人房貸持續期較長（最長為30年），其實際收益與預期收益發生偏離的可能性就更大，即風險更大。據國家統計局的數字顯示，截至去年底，全國個人房屋商業貸款余額高達1.2萬億元。盡管目前國內諸多銀行的房貸壞賬大都控制在0.1%～0.2%之間，但個人住房貸款的風險一般在發放貸款後3～8年中逐步顯現。而目前國內個人住房貸款余額中，80%是2000年以前發放的。據2003年11月某機構不完全統計：四大國有商業銀行作為住房按揭貸款業務量最大的銀行，每天至少產生上百名不能及時還房貸的買房人，雖然只佔總業務量萬分之幾的比例，但銀行為此付出的成本卻越來越多。
銀監會在此次出台的《指引》中加大了銀行直接接觸貸款人的力度，避免對其「盲視」。例如《指引》第三十三條就規定，「銀行應通過借款人的聘用單位、稅務部門、工商管理部門及徵信機構等獨立的第三方進行調查，了解審核貸款申請人及其家庭的資產、負債情況、信用記錄等。」
《指引》還從風險管理的角度要求商業銀行在發放個人住房貸款時應關注借款人的償還能力，將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）。這樣可以有效控制借款人因收入問題而無法還貸的風險。
此外，銀監會的《指引》在其正文和兩個附件（《銀行個人購房借款申請書》和《風險評估書》）中均規定，商業銀行在發放個人按揭貸款前必須明確貸款人購房到底是自住還是投資，以此來分別評估貸款風險。這意味著，今後投資性購房按揭貸款將被商業銀行特別對待。
根據保守估算，上海、北京、杭州等市商品房購房者中投資（投機）性購房者所佔的比例至少在20%以上。當這種投資性購房比例上升到一定程度時，通過金融手段來限制是非常必要的。如果不加以限制，一旦經濟波動來臨，整個行業的風險將會立即顯現。而《指引》的出台也正是基於這個背景。

房貸月供比例應實行梯度制？
對於《指引》中「將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）」這一條款，業界和消費者反響各異。
有專家認為，這一比例可以有效控制借款人因收入問題而無法還貸的風險，但並不能從根源上解決商業銀行住房貸款風險。
有消費者表示，月房產支出占收入的50%這一條款有助於整體生活水平的提高，50%的上限是可以接受的。甚至有消費者認為這一比例在20%左右才是最為合適的，這樣更加有利於保證生活品質。
綜合來看，50%的控制比例還是比較寬松的，因為實際操作當中還有很多漏洞。比如個人在提供收入證明時，極有可能虛增收入，而銀行在控制這方面風險的手段明顯不足。
更多人提出，出台政策「引導商業銀行確立全面的風險管理程序，控制房地產貸款風險」是必要的，但要求所有借款人住房貸款的月支出比均控制在收入的50%以下並非必要，尤其是對於那些高收入者而言更是這樣。
實際上，國外如美國等國借款人住房貸款的月房產支出與收入比跨越幅度較大，一般在30%～60%之間，並沒有嚴格限制在一個固定的比例之內。這主要是考慮到個人還款能力的不同，而進行區別對待。
是否應根據不同情況區別對待？這要考慮到兩種情況：一種是除正常工資收入外還有額外收入者。由於工資以外的收入在形式上比較「模糊」，因而較難提供被銀行所認定的收入證明。還有一些高收入者，因為收入遠高於一般人，所以即便是借款比例超出其月收入的一半以上，也不會面臨還貸危機。
因此，有人提出，與其不分收入高低一律限定50%的放貸線，不如實行按照實際收入梯度確定借款比例的政策更合理。比如，在一定收入之內者，以50%以下為宜，收入高過一定數額，貸款比例相應提高。這對於貸款者、銀行、房地產商，都是有利的。

開發商反應平淡
對於房地產信貸業務的管理，業界人士記憶猶新的是去年6月央行頒布的121號文件。將《指引》和121號文件進行對比可以看出，121號文件明確規定房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低於開發項目總投資的30%。而《指引》第四章第十六條規定，商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低於35%。35%的新要求是否表明央行的121號文件已經失去其原先的約束力？
一位接近監管層的不具名專家表示，去年央行的121號文件一定程度上欲達到「迅速製冷」的目的，面對房地產市場潛藏風險不得不馬上控制的情況下，央行不得不強力出手。而當時，銀監會剛剛成立不久，尚無精力和人力著手制定這樣一套完備的規定。
雖然房地產商和銀行對《指引》的可操作性或可執行性仍持一定的保留態度，但是《指引》明確地傳達了這樣一個信號：監管層對商業銀行在房地產領域授信的監管決心已是十分堅定。
也許是因為自121號文件發布以來，歷經土地與資金多重「打擊」的開發商已煉就了過硬的「本領」，從目前各方面的消息來看，《指引》並沒有對開發商產生太大的影響。據報道，近段時間幾乎各大開發企業都在學習、研究《指引》，其結果是幾乎所有的開發項目都將「懸起的心放了下來」。
SOHO中國老總潘石屹曾在公司內專門就《指引》開了一個上午的會，逐條研究了《指引》。潘石屹透露，大家對該《指引》的感覺與央行121文有很大不同，121文當時有很多新東西，對市場影響很大，而該《指引》基本上是在大的政策框架下的一個補充性的規定，沒有更多的新東西。
今典集團老總張寶全則認為，「指引」實施起來比較難，從目前看，能買得起房子的很多人不僅是靠工資的收入，其隱性收入非常大，而現在沒有對個人收入的評估系統，「指引」也沒有相關評定細則，因此，對房地產市場的實際影響不大。

銀行可能面臨執行尷尬
《指引》中還有一條非常醒目，即銀監會及其派出機構根據非現場監管情況，每年至少選擇兩家商業銀行，對房地產貸款的6個事項進行全面或者專項檢查。
《指引》發揮有效作用取決於執行力，那麼銀監會如何保證《指引》能扎實落實？
李伏安指出，這里存在對銀監會的監管思路和理念的認識問題。監管不能取代商業銀行的內部管理和內部控制，不能代替做商業銀行應該做的事情。前提是商業銀行應該做好風險控制，在此之下來做風險的指引和提示。商業銀行要轉變觀念，認識到過去他們想解決這個問題但是不知道從哪裡解決，《指引》給出了銀行認識和掌握風險點的提示，同時給出了同行業遵守的准則，防止無序競爭。真正怎麼做好，銀行內部要自己做工作，要讓下面的業務人員既能把業務做開又能把風險控制好。
「短期來看，《指引》是國家宏觀調控政策的一部分，而長遠來看，如果能夠順利執行，將有望規范整個房貸市場。」民生銀行北京分行機構業務處有關負責人表示。
但是，一些業內人士對《指引》的可操作性表示懷疑。
一家房地產公司的總經理更直言不諱，「上有政策，下有對策」已是司空見慣，「121號文件頒布後，銀行在房貸市場上還是在惡性競爭」！
某商業銀行負責人認為，此次《指引》在非現場監管上的可操作性仍值得商榷。特別是個人徵信系統尚未建立，銀行缺乏便捷的渠道了解客戶的信用情況。如果想找借口，銀行是很好找的。
風險控制住了，業務增長很可能就會受影響。風險控制的關鍵在於銀行，在於銀行能否平衡眼前利益和長遠利益。
盡管《指引》對個人按揭貸款的風險管理規定非常細，但各級商業銀行在執行時肯定會存在很多問題，事實上，目前有很多銀行都無法真正掌握貸款人的實際收入、資產擁有情況和信用情況，而上述問題能否在《指引》出台後真正得到解決，還有待觀察。
某中行消費信貸科人士透露，目前他們總行已在根據《指引》制定相關實施細則。他坦言，雖然從提高銀行風險管理能力角度，《指引》對房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款等多種金融業務提出較全面的指導性意見，但就其在市場上的可操作性而言，肯定不如總行制定的細則。該工行住房金融業務部人士也指出，《指引》更多傳遞的是「銀行要強化風險控制」這樣一種信號，並不具強制性，該行目前還在等總行通知。

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美國驚現房貸風波 風險提醒國內同行

美國頭號按揭貸款企業聯邦國民抵押貸款協會和第二大房地產按揭貸款公司聯邦住房貸款抵押公司近期接連收到了美國證券交易委員會的調查、警告。
業界巨頭面臨指控
聯邦國民抵押貸款協會和聯邦住房貸款抵押公司都是由美國國會創立的，主要負責收購貸款機構的住宅抵押貸款，並以此向購房者提供更多的資金。
去年聯邦住房貸款抵押公司曝出會計假賬丑聞，涉嫌曾在2000～2002年間虛報50億美元收益，由此為導火索，引發了管理層對兩大業界巨頭的關注。去年6月份，聯邦住房貸款抵押公司又解僱了其總裁大衛·格倫，理由是其對檢查公司會計操作的審計人員有所隱瞞。摩根士丹利和花旗都牽扯其中。
去年年底，聯邦住房貸款抵押公司重新公布業績，其2002年修正後利潤為101億美元。聯邦國民抵押貸款協會規模比該公司大得多，但其2002年的利潤僅為46億美元，第二大巨頭要比第一大巨頭利潤高出一倍以上。修正的利潤報告反而引起了整個市場和管理部門更大的關注。
日前，美國證券交易委員會已經向聯邦住房貸款抵押公司發出警告，該公司可能面臨違反證券法的民事指控。
舉債經營危機更深
由於這兩家公司一直採取舉債經營的方式，目前負債額空前巨大，相關會計作假如果處理不慎、引發債務鏈條連鎖反應的話，整個市場都將會受到巨大的沖擊。
得益於美國國會創立的背景，這兩家都能夠低價借款來支撐業務運營。目前，這兩家公司的債務總額高達1.7萬億美元。
在此次事件曝光之前，有許多業內人士指出，這兩家公司規模已變得如此之大，一旦有什麼失誤都可能引發金融體系內更大范圍的癱瘓。美聯儲主席格林斯潘稱抵押貸款公司由債務推動的增長可能會產生系統性風險，除非接受更為嚴格的監管。
為此，今年早些時候，美國司法部專門出台了一份法律意見書，宣布美國財政部有許可權制這兩家公司未來的債券發行。
風險提醒國內同行
國內銀行近幾年的房貸業務發展得非常快，更有業內人士在計劃進行房貸證券化、房地產基金等多種金融創新。美國市場的這一幕房地產按揭風波，也給國內上了一堂很好的風險教育課。
目前對美國這場風波而言，關鍵在於美國政府是否會出面支持這1.7萬億借款。目前來看，在一些發債文件中，政府的立場講得很清楚，盡管這兩家公司是國會特許成立的，但這些債券沒有政府擔保。事件一旦擴散，將影響到每一個債券持有人，對美國經濟造成相當的負面影響。
從中我們可以看出，在處理業務以及進行業務創新時，一定要注意風險問題，要設立嚴格的防火牆制度，以避免公司經營風險擴散為經濟社會風險。

⑸ 住房抵押貸款違約率占總不良率多少

、我國個人住房抵押貸款發展現狀
在個人消費信貸中，由於個人住房抵押貸款占據了重要地位，近年來，個人住房抵押貸款已成為我國商業銀行具有強勁發展勢頭的「零售業務」，被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段，個人住房抵押貸款自然成為商業銀行重點拓展的貸款投向。在表1中，2000—2005年間個人住房抵押貸款余額佔全國消費信貸余額比重均在74％以上，2004年、2005年則到達80％左右。2005年個人住房抵押貸款余額為18400億元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，與2004年個人住房抵押貸款余額相比，增長16.07％，個人住房抵押貸款無論是在增長速度上還是在總量上每年均發展迅速。
表1 1998—2005年全國個人住房抵押貸款(單位：億)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全國消費信貸余額 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
個人住房抵押貸款余額 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
個人住房抵押貸款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
個人住房抵押貸款增長比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％

資料來源：統計公報(2000—2005)
商業銀行之所以爭先發展個人住房抵押貸款，主要原因有二：一是近些年我國房地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商業銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優質資產，不良貸款率極低，比批發類貸款風險小得多。事實上，個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對小並非必然的，它是同經濟環境等因素密切相關的，上世紀80年代美國住房抵押公司風波和1995年日本住房金融案件，均與個人住房抵押貸款風險相關。隨著我國個人住房抵押貸款余額快速增加，個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，2002年四大國有商業銀行個人住房抵押貸款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，個人住房抵押貸款不良貸款率達到1.5％左右，其中農行高於2％。在我國個人住房抵押貸款較發達地區上海，2004年商業銀行個人住房抵押貸款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，兩年多時間上升7倍多。
我國市場經濟處於發展初期，法律制度欠缺，個人信用徵信體系不健全，商業銀行風險管理水平低，個人住房抵押貸款存在很大風險，實際的貸款違約率高，特定條件下(如貸款高速增長)，用於風險分析的不良貸款率指標滯後性非常明顯，掩蓋了實際風險狀況。房地產市場具有周期性，個人住房抵押貸款期限長，每筆貸款數額小，一旦房地產市場出現調整或振盪，貸款違約等風險就會顯現，我國個人住房抵押貸款業務還沒有遇到真正考驗，因此加強個人住房抵押貸款風險防範，完善風險管理機制是個人住房抵押貸款走向良性發展的一條必經之路。
二、商業銀行個人住房抵押貸款風險分析
在目前我國的經濟體制環境下，個人住房抵押貸款風險發生有其可能性和必然性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環境等諸多內、外部因素決定，具體而言，我國商業銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風險：
1.信用風險
信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。一般有下面幾種形式：
一是被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，是指借款人在購買房產後，因實際支付能力下降或突發事件的發生，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息。我國市場競爭異常激烈，就業條件嚴峻，教育、醫療等支出急劇增加，都會使借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無力繼續償還貸款本息。
二是理性違約。理性違約是借款人的主動行為，是指借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而產生的違約行為。當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續還款的成本大於放棄還款的收益，借款人會理性違約。主動違約最有可能發生在貸款合同簽訂後的頭二年，因為此時違約的機會成本相對較低，損失的僅僅是首付款、交易費用和一部分貸款本息[2]。
三是提前還款。提前還款是借款人主動違約行為，是指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。當市場利率低於合同利率時，提前償還貸行為就有可能發生，提前還貸一方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失[3]。
四是惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為「假按揭」，是一種欺騙行為，主要特徵是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用於風險更高的投資，如挪用到房地開發，或者進入資本市場，導致商業銀行信貸風險大幅上升。2007年1月底銀監會發布《關於進一步防範銀行業金融機構與證券公司業務往來相關風險的通知》，住房按揭貸款成為被挪用入市檢查重點。
2.抵押風險
貸款抵押物是商業銀行第二還款來源，但是商業銀行也常面臨如下抵押風險：
一是抵押處置風險。當抵押物變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處於起步階段，交易法規不完善，手續煩瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難。
二是抵押物價格風險。抵押物價格風險包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。前者是指抵押物因房地產市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。當房地產市場處於調整或不景氣時，價格下跌有可能導致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息。後者是抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價值下降，或者由於估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產生的風險。
3.利率風險
利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低於存款利率，導致銀行收不抵支的風險。一般來說，商業銀行所面臨的利率風險有：一是「不匹配」風險，抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調整的不同步，如個人住房抵押貸款是固定利率，如果存款利率上調，銀行的資金成本就會上升；個人住房抵押貸款是浮動利率且下浮時，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會縮小。二是由利率風險引發的提前還貸信用風險。
4.流動性風險
流動性風險是指商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。引起流動性風險原因在於商業銀行經營特徵和個人住房抵押貸款特徵，商業銀行資金主要來源於企業存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在「短存長貸」的問題。我國個人住房抵押貸款的變現性比較差，一是因為個人住房抵押貸款是零售性業務，每筆貸款的貸款利率、到期日、貸款成數以及貸款期限等都不同，商業銀行無法實現標准化管理；二是信貸市場信息不對稱導致貸款的投資者無法逐筆估計每筆貸款的違約風險成本，投資者望而卻步；三是住房等消費品二級市場尚未形成，抵押物變現難影響住房抵押貸款變現性。
5.法律制度風險
法律制度風險是指法律制度不健全，對失信、違約行為懲罰辦法不具體，執行力度不強，使商業銀行面臨損失。良好的社會法律環境是發展個人住房抵押貸款的基礎條件，如美國1968年頒布了《統一消費信貸法典》、《消費信貸保護法》，1974年又頒布了新的《統一消費信貸法典》。我國還沒有針對消費信貸的專項法律、法規，《商業銀行法》、《貸款通則》、《擔保法》、《票據法》、《合同法》等法規都是為生產信貸而建立的，與個人住房抵押貸款特點不相符。
6.市場政策風險
市場政策風險包含兩個方面，一是指國民經濟在整體發展過程中存在由繁榮到蕭條周而復始周期性波動，影響房地產業的市場風險。與其他行業相比，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性，經濟高漲時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求增加，貸款數量急劇擴大，經濟蕭條時，失業率上升，居民收入急劇下降，房價下跌，商業銀行勢必會面臨大量的「呆壞賬」損失。二是政府經濟政策的調整引起房地產市場變化給商業銀行帶來損失。我國整個經濟處於轉軌時期，市場機制不健全，政府的定位不明確，由於住房消費是居民的大額消費，投資乘數大，房地產業對經濟增長具有較強的拉動作用，從而成為政府調控經濟拉動消費，促進經濟增長的重要行業。當房地產市場發展脫離個人消費能力，出現泡沫和經濟過熱，與調控宏觀目標相違背，政府會採取房地產調整政策，隨著房地產業的調整和收縮，商業銀行也將面臨政策風險。
7.管理風險
管理風險是指商業銀行內部個人住房抵押貸款管理出現問題，導致的信貸風險。從貸款政策、管理流程、組織結構、技術基礎等方面看，我國商業銀行的個人住房抵押貸款管理基本上處於一個比較低的水平。如商業銀行在個人住房抵押貸款上存在重業務拓展、輕業務管理的沖動，不計風險代價搶占市場份額；個人住房抵押貸款業務運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標准和業務流程；熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經驗和人員的培訓跟不上業務的快速發展；個人信用信息基本屬於封閉狀態，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統一信息資料庫和個人信用評估體系等等。這些管理因素均導致個人住房抵押貸款的風險增大。
8.操作風險
違規操作是銀行內部形成資產風險最主要原因之一，是經營機構在制度管理上放寬貸款要求而造成的業務風險。主要表現為：一是在業務導向激勵約束機制下，經營機構重業務輕管理，甚至違規經營，未經批准擅自或變相降低貸款標准和擔保條件，借個人住房抵押貸款為名違規開辦個人股票質押貸款等高風險業務；二是部分工作人員自身業務素質或思想素質不高，工作不負責任，違反操作規程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。
三、商業銀行個人住房抵押貸款風險的防範
針對上述商業銀行個人住房抵押貸款八大風險，商業銀行可以採取如下措施予以化解和防範。
1.開發和建立內部評級體系和內部評級模型
我國商業銀行目前信貸管理主要圍繞單一借款人風險展開，根據巴塞爾新資本協議關於風險管理精神，現代商業銀行信用風險管理不僅僅包含單一借款人風險管理，更加重要的是，應當以優化配置風險資本和配置信貸資產組合為風險管理模式，對銀行面臨的整體風險進行測量、監控和主動管理，因此要求商業銀行對整體信貸業務開發和建立內部評級體系，採用內部評級法，用統計模型測算出個人住房抵押貸款的違約概率(PD)、違約損失率(LGD)、風險暴露(EAD)和期限(M)指標，全面准確把握個人住房抵押貸款的風險狀況，對未來整體風險做出合理預測。在此基礎上，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系，對借款人進行市場細分，以此作為開展業務的重要依據。
2.完善銀行內部信貸管理機制，防範管理和操作風險
商業銀行應制定一套嚴密、詳細、操作性強的規章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。
第一，根據個人住房抵押貸款內部評級模型的相關數據制定貸款風險資本配置和信貸組合計劃，確定業務發展方向、比重以及發展節奏和進程，避免貸款政策管理失誤帶來損失。
第二，加強貸款流程全過程管理，從貸前調查、貸款審批和貸後檢查等環節分析相關風險點，落實管理職責，規范操作流程；建立合理的激勵約束機制，促使業務人員自覺遵守各項規章制度，解決重業務拓展輕風險管理的導向機制；強化損失責任追究制度，根據資產的實際損失追究相應責任。
第三，在組織結構上，可以逐步實行審批官和風險控制官派駐制，實現審貸分離和風險監管分離，保證貸款審批和風險控制的獨立性；成立專門審查審批中心，實行集約化經營，逐步培養優秀的專業化審批官和風險管理官，提高管理專業水平。
第四，加強借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質量可能就越高，信息分析結果可能越准確，為較好預防和控制信用風險評價提供客觀依據[4]。
3.建立個人住房抵押貸款風險預警系統，防範市場和政策風險
房地產業是一個與宏觀經濟高度相關性的行業，受宏觀經濟的影響並反過來給宏觀經濟以強烈的作用，建立風險預警系統主要是為了防範市場系統性和政策風險，建立預警模型對宏觀經濟指標、產業經濟指標以及國家相關政策分析，對房地產市場及整個社會經濟環境進行預測，及早做出反應，避免由此帶來的損失。預警系統構建完善是一項龐大的工程，一是建立風險預警的資料庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合適的風險預警模型，針對我國實際情況，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解。
4.加強個人住房抵押貸款的利率風險管理和流動性管理
隨著我國利率市場化改革不斷推進，利率風險會逐步顯現，商業銀行在防範個人住房抵押貸款的利率風險上可以採取以下措施。
第一，開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率的不斷變化而作周期性調整，利率調整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在於這種周期性的利率調整將有助於改善商業銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業銀行承擔的利率上升的風險轉移給借款人，同時也把由借款人承擔的利率下降的風險轉移給商業銀行。
第二，開發固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業銀行承擔了大部分的利率風險，如果商業銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
第三，套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易抵補資產負債由於利率變化導致的價值變化，如可用遠期利率協議、利率期貨和交易所期權進行短期利率風險管理，用銀行間期權(上限期權、下限期權和雙限期權)、互換和互換期權進行長期利率風險管理。
第四，大力發展個人住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業銀行可將個人住房抵押貸款形成債權出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權，提高流動性。
5.發展個人住房抵押貸款風險轉移機制
第一，建立和完善抵押貸款保險機制。個人住房抵押貸款保險的目的在於規避或分散三類風險，一是房屋毀損的風險，二是貸款的信用風險，三是借款人的人身風險。我國目前個人住房抵押貸款保險機構層次和險種均較單一，銀行信貸風險和保險機構承保的信用風險、人身風險沒能合理劃分，亟待通過建立和完善個人住房抵押貸款保險機制來解決，在保險品種上，可以開發與消費信貸相關的財產險、失業險、人壽保險、履約保證保險等保險品種，在保險機構上，可以為中低收入借款人建立政策性保險機制的抵押貸款保險，為高收入借款人和中、高檔住房提供商業性專業保險公司抵押貸款保險業務。
第二，推進個人住房抵押貸款證券化。個人住房抵押貸款「存短貸長」的矛盾使商業銀行面臨著流動性風險、利率風險、信用風險等多種風險，個人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業銀行「存短貸長」的矛盾[5]。我國2005年12月開始商業銀行資產證券化的試點工作，隨著資產證券化試點工作的推廣和資產證券化業務品種的豐富，可以適時推出個人住房抵押貸款證券化，有效降低商業銀行在個人住房抵押貸款上所承受的風險。
6.完善個人住房抵押貸款的法律制度環境
個人住房抵押貸款涉及到社會經濟的方方面面，有效降低商業銀行所面臨的風險需要有良好的法律環境和立法支持。我國應盡快制定和頒布《消費信貸法》，明確消費信貸活動中相關主體的職責，合理分散信貸風險；建立個人破產制度，使個人住房抵押貸款的相關環節均有法可依，通過立法強制推行個人信用制度，充分借鑒發達國家個人信用管理的經驗，如美國的消費信用方面法律就有：《公平信用報告法》、《誠實信貸法》、《誠實借貸法》、《公平信用結賬法》、《信用卡發行法》、《平等信用機會法》、《公平債務催收法》等[6]；同時改善法律執行環境，建立處置銀行抵押資產的小額債權速審法庭，減少繁雜手續和環節，增加公正性和透明度，降低抵押物處置成本，提高處置的效率。

⑹ 央行最新發聲：涉及房貸、降准、匯率等問題 來看七大要點

4月14日，人民銀行召開新聞發布會，解讀一季度信貸社融數據，並回應房地產金融、人民幣匯率、貨幣政策等熱點問題。

央行表示，數據顯示，一季度，流動性合理充裕，金融總量穩定增長；一季度人民幣各項貸款增加8.34萬億元，比上年同期多增6636億元。企業綜合融資成本穩中有降，降低實體企業的經營成本；3月，新發放的企業貸款利率為4.37%，比上年12月低8個基點。

當前，國內疫情發生頻次有所增多，外部環境更趨復雜嚴峻和不確定，但我國經濟韌性強，長期向好的基本面不會改變。下一步，人民銀行將適時靈活運用多種貨幣政策工具，更好發揮總量和結構雙重功能，加大對實體經濟的支持。

詳解一季度產業貸款投放結構特點

一季度新增人民幣貸款的結構數據被更多披露。4月14日，央行調查統計司司長阮健弘表示，今年一季度，新增人民幣貸款8.34萬億元，比上年同期多增了6636億元，這是統計上的高點。

其中，3月末，全部產業本外幣中長期貸款余額71.69萬億元，同比增長11.9%，比同期全部本外幣貸款的增速高0.9個百分點。一季度，全部產業中長期貸款新增3.59萬億元，同比少增4215億元。

阮健弘表示， 從產業貸款投放的結構上看，主要有以下特點：

一是製造業中長期貸款持續高增長。3月末，製造業中長期貸款余額增長29.5%。其中，高技術製造業中長期貸款余額增長31.9%。

二是工業的中長期貸款增速較高。3月末，工業中長期貸款增長20.7%，明顯快於全部產業的中長期貸款增速。

三是基礎設施業中長期貸款的增長有所回落。3月末，基礎設施業中長期貸款增長13.2%，比上月末低0.5個百分點。

四是出口相關行業中長期貸款增速較快。3月末，出口相關行業中長期貸款增速31.8%，比上月末回升了0.6個百分點。

阮健弘表示，預計未來信貸投放繼續保持穩定增長的態勢，支持經濟復甦。人民銀行將繼續疏通貨幣政策傳導機制，通過多種貨幣政策工具，引導金融機構加大對實體經濟的服務力度，增強信貸總量增長的穩定性。

此外，針對市場關心的長三角地區是否受近期疫情影響出現信貸投放收縮的問題，4月14日，央行調查統計司司長阮健弘表示，今年一季度，長三角地區貸款增速高於全國。3月份，上海、江蘇、浙江、安徽人民幣貸款分別新增1247億元、3245億元、3957億元、1315億元，同比分別多增222億元、514億元、1212億元、391億元。

阮健弘表示，3月末，人民幣貸款的增速是11.4%，增量比年初新增了8.34萬億元，同比多增6636億元。其中，長三角地區的貸款增速高於全國。按可比口徑統計，3月末，上海、江蘇、浙江、安徽人民幣貸款余額增速分別為11.5%、14.9%、15.8%和13.7%。上海貸款增速比全國高0.1個百分點，江蘇、浙江和安徽分別比全國高3.5、4.4和2.3個百分點。

新設兩項專項再貸款 規模總計2400億

按照近日國務院常務會議要求，人民銀行將創設科技創新和普惠養老兩項專項再貸款。4月14日，央行貨幣政策司司長孫國峰對兩項新專項再貸款進行了介紹。

關於科技創新再貸款，孫國峰表示，人民銀行將通過科技創新專項再貸款引導金融機構進一步加大對科技創新企業的支持力度。該工具支持企業的范圍包括「高新技術企業」、「專精特新中小企業」、國家技術創新示範企業、製造業單項冠軍企業等科技企業。支持范圍按照科技部和工信部現有標准認定，金融機構自主選擇范圍內的企業開展融資服務。該工具適用的銀行包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵儲銀行、股份制商業銀行等21家全國性金融機構。總額度為2000億元，利率為1.75%。

在操作方式上，科技創新專項再貸款採取「先貸後借」的直達機制，金融機構向企業發放貸款後，人民銀行按期對符合要求的，貸款期限在6個月及以上科技企業貸款本金的60%提供資金支持。

關於普惠養老專項再貸款，央行將通過該工具引導金融機構向普惠型養老機構提供優惠貸款，降低養老機構融資成本，面向普通人群增加普惠養老服務供給。該工具推出初期先選取浙江、江蘇、河南、河北、江西等5個省份開展試點，試點額度為400億元，利率為1.75%。試點金融機構為國家開發銀行、進出口銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行等7家全國性大型銀行。

金融機構按市場化原則，對符合標準的普惠性養老機構項目發放優惠利率貸款，貸款利率與同期限、同檔次LPR大致持平。普惠養老專項再貸款也採取「先貸後借」的直達機制，按季發放。人民銀行對符合條件的貸款，按貸款本金等額提供專項再貸款資金支持。

銀行要靈活調整住房按揭等還款安排

央行金融市場司司長鄒瀾表示，受疫情近期多發、部分居民收入下降、房地產建築營銷活動受阻等因素影響，商品住宅銷售額出現了下滑，個人住房貸款發放額也有小幅回落。但我國個人住房貸款的資產質量整體較好，不良率長期維持在0.3%左右的較低水平。

對於個人住房貸款的信用風險情況，央行金融市場司司長鄒瀾表示，我國個人住房貸款的資產質量整體較好，不良率長期維持在0.3%左右的較低水平。也就是說，每1000筆個人住房貸款大約只有3筆暫時處於不能正常還款的狀態。從歷史上看，我國個人住房貸款質量與就業、收入關系非常密切，反而受房價波動影響比較小，這與有些國家的情況有較大差異。

數據顯示，我國商業性個人住房貸款余額38.8萬億元，公積金貸款余額約7萬億元，兩項合計超過46萬億元，對應大約1億筆貸款。

鄒瀾表示，新冠肺炎疫情發生以來，部分居民收入受到短期影響，存在推遲償還月供、重新安排還款計劃的需求，銀行從貸後風險管理的角度出發，對於此類特殊情形，也需要有針對性的安排。因此，2020年1月，人民銀行等五部門聯合印發通知，其中明確對於受疫情影響的四類人群，金融機構要靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延後還款期限，對因疫情影響未能及時還款的可不作逾期記錄報送。

「從大型銀行當時的實踐來看，在疫情初期，個人住房貸款不良率一度由0.29%上升到了0.37%；延期還款政策實施後，貸款質量總體保持穩定；隨著後來疫情緩解，居民收入恢復，貸款償還很快恢復正常，到2020年末，不良率已經回到了0.29%的原有水平。」鄒瀾稱。

今年以來，國內疫情多發，各界對延期還款的關注升溫。鄒瀾表示，人民銀行將持續關注疫情形勢，指導銀行重點做好幾方面工作：

一是強化以客戶為中心的理念，對於正常還款有困難的客戶，要區分是還款能力，還是還款意願的原因；要區分是受疫情影響的短期還款能力，還是中長期還款能力，將延期還款政策落到實處。

二是加大政策宣傳力度，適當簡化業務流程，聚焦重點客戶群，因地制宜採取更大力度、更有針對性的措施。

三是針對零售業務鏈條長、客群多樣化的特點，要加大各層級業務培訓，完善客戶服務體系，落實徵信權益保護，暢通投訴維權渠道。

此外，受疫情等多種因素影響，部分已售住宅項目緩建停工、延期交房，人民銀行也將會同相關部門按照市場化、法治化原則，指導銀行綜合項目實際、借款人意願等，依法依規妥善協商處理，切實維護購房人合法權益。

多城銀行自主下調房貸利率

鄒瀾介紹，我國房地產市場區域特徵非常明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策的原則，採用了「全國－城市－銀行」三層定價機制。

具體來說，全國層面，首套房貸利率不得低於相應期限LPR，二套房的房貸利率不得低於相應期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守下限政策。人民銀行各省分支機構則指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限的基礎上，確定轄內每個城市的貸款利率加點下限，實踐中多數城市直接採用了全國下限標准。銀行則根據自身經營和客戶信用風險狀況，在各城市利率政策下限的基礎上，合理確定每筆按揭貸款利率的具體加點數值。

因此，鄒瀾強調，近期房貸利率下調主要發生在銀行層面。3月，由於市場需求減弱，全國已經有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了個人房貸利率，平均下調幅度在20個到60個基點。部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求，根據城市的實際情況，在全國政策范圍內，下調了本城市首付比例下限和利率下限，這是地方政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略做出的差別化市場調整，適應了房地產市場區域差異的特徵。

下一步，人民銀行將繼續堅持「房子是用來住的、不是用來炒」的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標，因城施策配合地方政府履行好屬地責任，更好滿足購房者合理住房需求。

穩妥有序推動企業申設金控公司

自《金融控股公司監督管理試行辦法》實施以來，近日，中國中信金融控股有限公司和北京金融控股集團有限公司的金控公司設立許可已獲批，目前還有三家已受理企業。央行宏觀審慎局局長李斌表示，金融控股公司監管的重要目的是全面持續掌握整體經營狀況，防範金融風險，推動穩健可持續發展，提升服務實體經濟的能力。人民銀行正按程序開展審批工作，並穩妥有序推動其他具備設立情形的企業申設金融控股公司。

李斌 強調，人民銀行始終堅持監管初衷，在開展金融控股公司准入管理過程中重點考量以下因素：

一是非金融企業應實質控制兩類及以上金融機構，且所控金融機構的類型和資產規模符合規定情形。

二是擬設金融控股公司的股東資質要合規，大股東核心主業突出，資本實力比較雄厚，經營規范、投資資金真實合法。

三是擬設金融控股公司股權結構應當簡單、清晰、可穿透，能穿透識別實際控制人和最終受益人。

四是組織架構健全，風險管理等制度有效，確保金融控股公司設立以後有完善的公司治理、健全的風險隔離機制、充足的資本水平等。

李斌表示，人民銀行將持續推動具備設立情形的企業以申設金融控股公司為契機，摸清家底，推動金融與實業有效隔離，完善公司治理和風險管理，實現對金融板塊股權的集中管理。

「這有利於提升後續金融控股公司整體監管的有效性，促進金融控股公司依法合規經營，防範形成跨機構、跨市場、跨業態的風險傳染，維護金融體系穩定，提升服務實體經濟和高質量發展的能力，助力經濟運行在合理區間。」李斌稱。

對增量高風險金融機構建立硬約束的早期糾正和限期整改機制

央行金融穩定局局長孫天琦表示，截至2021年末，全國高風險金融機構316家，數量連續六個季度下降，較峰值壓降過半，金融風險處置進入了常態化階段。下一步，人民銀行將做好宏觀和微觀跨周期管理，爭取走在金融風險曲線前面。

2021年四季度，人民銀行完成了對4398家銀行業金融機構的央行評級。從整體上看，大部分機構評級結果在安全邊界內（1-7級），資產佔比約99%，全國高風險金融機構（8-D級）316家，數量較峰值已減少333家，現有316家高風險機構總資產僅占銀行業總資產的1%。24家全國大型銀行評級一直優良，資產佔比70%左右，發揮了金融穩定的壓艙石作用。

孫天琦表示，市場經濟是有周期的，金融會隨著經濟周期起伏，不可避免的會出現個別高風險機構。因此，既不要在經濟上行期盲目樂觀，也不要在經濟下行期過度悲觀。

在金融風險化解舉措方面，孫天琦透露，央行針對增量高風險金融機構建立具有硬約束的早期糾正和限期整改機制，將央行監管評級和早期糾正機制有序銜接，對風險早識別、早預警、早發現、早處置。對人民群眾深惡痛絕的各類非法金融活動要早認定早處置，認定要准、下手要穩、下手要快、下手要堅決。對評級良好的金融機構，探索建立科學的監測預警體系，對異常指標早發現、早預警，避免潛在風險演變為實質風險。

「2021年，金融穩定部門共發現有潛在風險苗頭問題、個別指標出現異常的銀行共274家，通過及時採取措施，推動了189家有序化解了風險隱患。其中，50%左右的機構在一個季度內就可以完成糾正。」孫天琦稱。

對於存量高風險機構的風險化解，孫天琦表示，要安好既有政策和工作安排，嚴格壓實金融機構及其股東的主體責任，壓實監管部門監管責任，壓實地方政府屬地風險處置責任和維穩第一責任，推動落實建立地方黨政主要領導同志負責的財政金融風險處置機制。

孫天琦表示，下一步，人民銀行將不斷提高金融監管有效性，完善有效制衡的金融機構公司治理體系；推動建立中小金融機構多渠道、市場化資本補充機制；引導中小金融機構找準定位，服務當地、服務小微和「三農」，服務城鄉居民；地方政府要加強信用環境建設，打造良好的金融生態環境。

此外，針對金融穩定保障基金，孫天琦表示，金融穩定保障基金定位於由中央掌握的應對重大金融風險的後備資金，與存款保險基金和相關行業保障基金雙層運行、協同配合。在常規金融風險處置中，主要由存款保險基金和相關行業保障基金依法依職責投入，不涉及金融穩定保障基金的使用；在重大金融風險處置中，金融機構、股東和實際控制人、地方政府、存款保險基金和相關行業保障基金等各方，依法依職責充分投入相應資源後仍有缺口的，經批准後，按程序使用金融穩定保障基金進行重大金融風險處置。

增強人民幣匯率彈性

隨著美元指數不斷走強突破100，人民幣匯率能否保持穩定備受市場關注。央行貨幣政策司司長孫國峰表示，今年以來人民幣匯率有升有貶，雙向浮動，目前人民幣兌美元匯率水平與上年末大致持平，市場在匯率形成中發揮了決定性作用。總的看，人民幣匯率彈性增強，在合理均衡水平上保持了基本穩定。

孫國峰表示，人民銀行、外匯局在幫助外貿企業應對匯率波動方面做了大量工作，並取得明顯成效。2021年，企業利用遠期、期權等外匯避險產品管理外匯風險的規模同比增長59%，高於同期銀行結售匯增速36個百分點，企業套保比例同比上升4.6個百分點至21.7%。

展望未來，孫國峰表示，下一步人民銀行將堅持以我為主，主要根據國內經濟形勢把握好穩健貨幣政策實施的力度和節奏，增強人民幣匯率彈性，發揮匯率調節宏觀經濟和國際收支自動穩定器的功能，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定，把握好內部均衡和外部均衡的平衡。同時密切監測國際宏觀經濟金融形勢，穩妥應對外部環境變化的沖擊。

⑺ 房子抵押貸款利率大概是多少

拿房產證去銀行抵押貸款利率一般是4.35%左右，房屋抵押利率會根據房屋的不同、貸款人情況不同有差異，以實際2放款利率為准。具體想知道房子抵押貸款利率大概是多少的話，可以到銀行去咨詢一下是最穩妥的，而且最好是多跑幾家銀行。以房產證作為抵押物是有要求的，年限如果已經太久的話，比如說超過20年的這種情況，不能作為抵押物的。

(7)我國住房抵押貸款不良率為擴展閱讀：
房產證申請抵押貸款需要滿足條件：
(1)有合法的身份、年齡在18-65周歲(含)、具有完全民事行為能力的中國公民;
(2)有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄;
(3)有合法有效的抵押物證明材料;(如房產證、土地證等)
(4)已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內;
(5)能夠提供貸款行認可的有效擔保;
(6)貸款銀行規定的其他條件。

房產抵押貸款的注意事項:
銀行開辦的個人住房抵押貸款是指以自己或他人所有的房產作為抵押物而申請的一種個人住房貸款。銀行對這種貸款的基本規定有以下幾點：
1、貸款的額度不能超過抵押物評估價值或擬購房價值的70%，就底部就高。
2、以住房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超過15年;以門頭房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超過20年。
3、貸款的期限一般不超過10年。
4、貸款利率按照人民銀行規定的個人住房貸款利率執行，即期限在5年以內(含5年)，年利率5.31%;期限在五年以上，年利率5.58%.
5、貸款期限在一年以內(含1年)，到期一次還本付息;貸款期限在一年以上的，實行按月還本付息。
以上是房屋抵押貸款的一般條件，實踐中，各銀行規定略有不同，如果需要辦理房產抵押手續還需具體咨詢。