開發商為購房者按揭貸款提供擔保

❶ 開發商如何防範對按揭貸款的擔保風險

現在人們購買商品房，一般都是採取按揭貸款的方式支付房款。按揭貸款的模式以提前透支購房人未來收入的方式，解決了購房人當下沒有足夠資金購買一生最大的商品—住房的矛盾。極大的推動了人們改善居住條件，購買商品房的熱情。銀行也樂於「成人之美」，積極放貸，穩穩當當的賺取長期穩定利潤。商品房開發企業更是得益於按揭貸款的模式，在商品房建設過程中完成銷售，大大的縮短了開發周期，加快資金周轉和財富積而大跨步的發展。 利益與風險同在。銀行以買房人尚未建成取得的商品房進行抵押貸款給買房人，促成商品房買賣雙方的交易。自然在這種交易模式中占據主動，他通過規則的設置，將風險盡可能的轉移出去。商品房建成交付後，自然需要買受人辦理抵押權登記，將商品房抵押給銀行為其貸款擔保。但商品房建成交付前，則需要商品房買賣合同的出賣方與銀行簽訂保證合同，對買受人的依約還貸承擔共同連帶保證責任。按揭貸款最容易發生逾期和停止還貸的恰恰是這個階段。購房人不歸還貸款的原因是多種多樣的，在這個階段購房人還貸拖期或停止還貸，銀行不會選擇與貸款人解除合同向貸款人追償，一般是從開發商的保證賬戶劃扣資金為購房人還貸。若碰上商品房買受人出點意外，或給你來個「人間蒸發」讓你怎麼都聯系不上，那開發商只有先承擔連帶保證責任歸還貸款。 開發企業如何防範和降低這一替購房人還貸的風險呢?現行的預購商品房抵押權預告登記能否解決這一風險？有人認為預購商品房抵押權預告登記後，就視同為購房人的商品房抵押登記，可以解除開發企業對購房人貸款的保證責任。這一種錯誤認識。《物權法》第20條規定：「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」從上述規定看，預告登記是准物權行為，不能產生物權效力。預購商品房抵押權預告登記的法律效力是:將來能夠進行不動產抵押登記時，抵押權預告登記的權利人享有優先權，不經抵押權預告登記的權利人同意，不能在該物權上設立抵押權。因此，在商品房未向買受人辦理轉移登記和抵押權登記前。即使在預購時同時進行了抵押權預告登記，開發商還要繼續承擔按揭貸款的擔保責任。 開發企業可以採取以下幾個方面的措施，來降低和防範此類風險。 第一，在雙方的《商品房買賣合同》中約定解除合同條款 為了督促購房人及時歸還銀行貸款，和解決購房人不還貸款而導致開放商承擔連帶擔保責任後，對購房人主張權利困難的問題。開發商要在與購房人簽訂的《商品房買賣合同》中約定或簽訂補充協議約定：「開放商為購房人承擔階段性擔保責任期間，購房人違反貸款合同在約定期限內不歸還銀行貸款，視同對商品房買賣合同的根本違約，開發商有權解除與購房人的《商品房買賣合同》，由購房人承擔因此給開發商造成的所有損失。該條約定同時起到督促購房人按約履行與與銀行貸款合同的效力。 第二，關鍵是盡快辦理好商品房的產權和抵押權登記 在雙方商品房買賣合同簽訂或購房人交首付款時，就將商品房的維修基金和契稅以及辦證手續費和相關辦證所需資料全部收齊，並代理購房人辦理各項產權證書，既體現了開發企業為主的服務熱情，又能將辦理商品房的產權證和抵押登記的主動權控制在自己手裡。進行此項操作時千萬不要忘記，在《商品房買賣合同》中約定合理辦證期限和購房人不配合辦理產權及抵押登記時要承擔的違約責任。讓購房人知道辦理商品房產權登記是買賣雙方的義務，拖延履行是要支付違約金的。 第三，讓購房人提供反擔保 如果認為購房人基本信用不好，或購房人炒房意圖明顯，為其承擔階段性擔保的風險過高，可以讓購房人提供在此期間的反擔保，由其提供財產抵押或由收入穩定的第三人為其承擔連帶責任。如果銀行因購房人歸還貸款的違約扣劃了開發商的資金，也會有承擔風險資產或下家給開發商托底。 開發商在房地產開發經營的過程中，存在交易風險是難免的。作為房地產方面的律師，願與房地產開發企業就經營中的難題進行探討，盡量避免經營風險的發生。

❷ 關於購房按揭貸款，開放商做擔保的擔保金問題

保證金是銀行交給開發商的，這點可以肯定的，如果叫客戶出，等於把保證金轉嫁給業主，減輕開發商自身的資金壓力，這是不合理的，同時有權利要求銀行退回的，同樣收據也有法律效力。
貸款年齡21歲，已經符合法定公民要求，只要你有一定的經濟還款能力，無不良信用記錄，這個年齡貸款是基本沒問題的。
一般樓盤的開發是依靠銀行的貸款建造的，銀行貸款給開發商開發房產的同時會要求銀行支付一定比例的保證金，大開發商叫價能力強，基本不用繳存銀行保證金的，除非小開發商，與此同時銀行會要求買房客戶需要按揭的要找回相應的銀行！

❸ 買房按揭貸款條件有哪些按揭貸款怎麼辦理

你好！購房准備按揭貸款需要，購房合同、夫妻雙方身份證、結婚證、徵信報告良好、正常的工作和銀行流水。

❹ 請問開發商有權收取房屋按揭貸款的保證金嗎

沒有。

銀行按揭貸款保證金擔保在銀行界普遍存在。通常的做法是銀行與房地產開發企業(以下簡稱開發商)簽訂《個人購房貸款項目合作協議》以及《個人購房擔保借款合同》,並在合同上約定,銀行為開發商開發樓盤的購房人發放住房按揭貸款,而開發商在銀行開立保證金專戶,並按著發放貸款余額的一定比例存入保證金,為銀行的按揭貸款提供擔保。

當購房借款人取得房地產證,並辦妥以銀行為抵押權人的抵押登記手續後,銀行將保證金賬戶中的對應保證金退還給開發商。在此期間內,若購房借款人未按合同約定按期還本付息的,由開發商代為償還,銀行有權直接從保證金賬戶中扣劃相關款項。

申請條件

一般來說：具有有效身份證及婚姻狀況證明;良好的信用記錄和還款意願;穩定的收入;所購住房的商品房銷售合同或意向書;具有支付所購房屋首期購房款能力;在銀行開設個人結算賬戶以及具有有效的擔保。在滿足以上條件後，將申請資料提交銀行即可，由銀行審核決定是否放款。

按揭貸款中人們最關心的是條件及程序，首先辦理按揭貸款需要提供的資料：

1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及復印件3份（如申請人與配偶不屬於同一戶口的需另附婚姻關系證明）。

2、購房協議書正本。

3、房價30%或以上預付款收據原件及復印件各1份。

4、申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。

5、開發商的收款帳號1份。

以上內容參考：網路-按揭貸款

❺ 太原開發商為購房者辦理公積金貸款 不再繳納擔保保證金

12月6日，太原市住房公積金管理中心消息，今後開發商為購房者提供公積金貸款保證，不再收取擔保保證金，開發商給業主公積金擔保更方便了。
太原市房地產開發企業與太原市住房公積金管理中心合作，為購房業主辦理住房公積金貸款提供階段性擔保的，不再收取擔保保證金。之前，開發企業為購房業主擔保，需要繳納總貸款額的5%作為保證金。新規定中，房地產開發企業為其購房業主提供擔保的，只需向公積金管理中心提出申請，主動與公積金中心協商，確定作為重點監管資金以外的「代償公積金逾期貸款」額度，並簽訂《階段性保證合作協議書》。其中，「代償公積金逾期貸款」資金從公積金管理中心支付到房地產開發企業預售資金監管賬戶的住房公積金貸款資金中。這一做法，減輕了開發商的資金負擔。
來源：太原日報

❻ 房貸開發商做擔保人

開發商就購房人的購房貸款提供階段性保證擔保，該階段性擔保期間始自購房人貸款之時，終至抵押擔保登記完成之日。在相當多的購房按揭貸款業務中，房屋買賣合同及購房按揭貸款合同都沒有涉及開發商的階段性保證擔保的內容，開發商與購房人之間也未另就開發商為購房人提供保證擔保做出約定，也就是說，開發商為購房人的購房貸款提供擔保，對於購房人來說，既不是開發商的法定義務，也不是開發商的約定義務，購房人也無須就開發商提供的擔保支付相應對價，是開發商自擔義務的一種單方利他民事法律行為
因此，開發商為購房人提供保證擔保，雖然沒有對價，表面上是為購房人承擔擔保風險，實際是為自己的銷售業績提供配套服務（即主觀為他人，客觀為自己）。
銀行之所以要開發商提供階段性保證擔保，是因為開發商銷售的房屋是否能及時竣工驗收，是否能一定完成房屋抵押登記，購房人是否一定能按期還本付息，都存在不確定性。當購房人未能按期還本付息達到一定的期限（通常為連續三個月），銀行就會宣布貸款提前到期，此時，如果抵押登記手續尚未完成（即抵押尚未記載於不動產登記薄），銀行就會要求開發商承擔階段性保證擔保責任。開發商承擔了保證擔保的責任後，多會主張解除房屋買賣合同，恢復原狀，經過訴訟或仲裁，收回出售的房屋，而不是直接向購房人行使代償追償權。由於仲裁一裁生效制度的優勢，開發商多會在房屋買賣合同中約定仲裁管轄，多數情況下，仲裁庭也會支持開發商的解除合同並恢復原狀的仲裁請求

❼ 買按揭房開發商做擔保,買主終止還款會怎樣

首先，了解按揭所購房產是否辦理抵押登記。根據《擔保法》的有關規定，不動產抵押必須辦理抵押登記，而購房人一般購買的都是期房，在辦理購房和按揭時，尚未取得房產證，無法辦理抵押登記，因此目前個人購房貸款一般都採取階段性擔保加抵押貸款的形式，即在抵押的房產辦理抵押登記前，由開發商為貸款人（購房人）提供擔保，待抵押登記辦理完畢後，開發商擔保終止，購房人以所購房產作為抵押物。如果房產抵押尚未辦理，賣家則首先要與開發商（擔保人）進行協商，由開發商為受讓方提供新的擔保，同時要與貸款銀行協商，否則開發商將免除擔保責任，而貸款銀行也會因此而拒絕提前終止貸款合同，除非您先行償還全部貸款。如果所購房產已經辦理了抵押登記，賣家則無需與開發商協商，但必須取得貸款銀行的同意，並且要告知受讓人該房產已經抵押，否則轉讓行為無效。其次，轉按揭銀行多數不受理房貸轉按揭是指在個人住房貸款還款期內，借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款，即仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續償還賣方的按揭房款。也可以是正處在住房按揭期間的借款人，為了增加(減少)貸款金額或延長(縮短)貸款年限，通過擔保公司擔保等手段把住房按揭從一家銀行轉到另一家銀行。在實際操作中，由於轉按揭操作程序比較復雜，幾乎少有銀行會同意這種轉讓，大多數銀行會將此作為二手房買賣貸款處理。西安市交通銀行的工作人員說，嚴格意義上的轉按揭貸款是賣方出售貸款沒還清的商品房，購買方繼續為該商品房償還貸款。還款主體變更，買方得到銀行放貸後，並不是拿著現金交與賣方去原銀行提前還貸，而是銀行之間進行過賬交易，消費者是見不到現金的。據了解，目前在已經推出轉按揭業務的銀行，也沒有實現不同銀行間的轉按揭業務，主要是因為銀行業務沒有聯網，有些銀行之間利率也並不統一。再次，自籌資金提前還貸從貸款銀行來說，同意賣家轉讓該房產的前提是，要提前終止貸款合同，收回全部貸款和相應利息即提前還貸。先行償清全部貸款本息，解除抵押登記，再與買家辦理轉讓手續，此時則完全是買賣雙方兩個人之間的事了，這也是最簡化的辦法。在具體的操作過程中，一般有兩種形式：第二種：找到買主後，買賣雙方溝通。買家先支付一部分房款，供賣家提前還貸，然後賣家辦理好結清手續後過戶給買家，買家再給尾款。這種辦法較為常見，但這種辦法對於買方來說會存在一定的風險，因為在付出購房款後，房產權屬還屬於賣房者，一旦賣房者不承認或攜款逃跑，買房者將面臨巨大損失。為保險期間，在墊付過程中，買方與賣方或者簽訂一份手續辦理相關事宜的承諾協議，並以房產證做抵押。或者選擇有信譽的大型中介公司介入，作為第三方保證資金的安全，賣方支付幾百元的辦理費。最後，向中介公司拆借賣房者自行無法籌到還貸款，而且也沒有買主願意墊付房款，只能用向中介公司拆借，這是實在沒辦法的辦法。中介公司可以用公司的流動資金幫賣房者還貸，不過要收取較高的手續費。一般每天的收費為借款的4%。在這里要特別提醒的是，買賣雙方交易成功，辦理完房產轉讓手續後，還要到房地產主管部門辦理抵押登記的變更手續。一般銀行開辦有個人住房轉讓貸款，即轉按揭貸款。如果是在建行貸款，建行轉按揭貸款申請貸款應提交的材料：（1）身份證件復印件（居民身份證、戶口簿、軍官證、在中國大陸有居留權的境外、國外自然人為護照、探親證、返鄉證等居留證件或其他身份證件）；（2）貸款行認可的借款人償還能力證明資料，例如：收入證明和資產證明等（3）借

擴展閱讀：【保險】怎麼買，哪個好，手把手教你避開保險的這些"坑"

❽ 開發商為什麼把房子抵押給銀行貸款，有什麼條

抵押貸款的貸款條件：

1、 有合法的身份；

2、 有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；

3、 有合法有效的購房合同；

4、 以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款；

5、 已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內；

6、 能夠提供貸款行認可的有效擔保；

7、 貸款行規定的其他條件。

開發商為告知購房者結果：

開發商未告知購房者，將已出賣的房子進行抵押給第三人的，是欺詐行為，這種買賣合同無效。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條：

商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

以上內容參考：網路-最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律

❾ 買房子辦貸款還需要交擔保費嗎要交的話，交給誰

一般是不需要的，現在都是商業貸款，都是直接用房產作為抵押物，不需要人擔保的。這個一般是在中介公司代辦的時候收的，中介公司直接收了。如果你會談判，也可以和中介談判，或者直接去找銀行信貸部去辦理。
如果是開發商的話，就要看他是在那個銀行辦理的了，一般銀行是不收取的！！！！！！！！！！！