抵押貸款市場結構

㈠ 房屋抵押能貸款多少 答案全在這里

現在雖然有很多的信用貸款產品，但抵押貸款還是占據著貸款市場的主要份額。很多朋友在選擇抵押貸款之前，都想要了解一下房屋抵押能貸款多少。經過一番調查，發現了很多不錯的抵押貸款，在這里介紹給為大家。朋友們可以大致了解一房屋抵押能貸款多少。

宜信普惠
宜信普惠是我國知名的貸款機構，為大家提供房屋抵押貸款、汽車抵押貸款和信用貸款等等。我們通過該平台的貸款產品看看房屋抵押能貸款多少。宜信普惠為擁有房產的朋友提供上千萬的房屋抵押貸款，月利率一般不會超過2%。
工商銀行
工商銀行個人家居消費貸款也是一種房屋抵押貸款，可以幫助大家裝修、裝飾住房，購置住房裝修材料等。我們來看看房屋抵押能貸款多少。這種貸款最高額度為100萬元，貸款期限5年。
廣發銀行
生意通是廣發銀行為中小微企業主、個體工商戶等提供的經營貸款，申請成功後有10年的使用權，可以隨借隨還。該產品貸款額度可以達到抵押房屋價值的70%，但不可以超過1000萬。
安易貸

㈡ 什麼是房地產抵押貸款一級市場和二級市場

你買了房子貸款，由於這個周期很長，期間的風險會很大，所以銀行為了規避風險，會把你的貸款以支付一定利息的方式賣給商業機構，這是一級市場，商業機構會根據市場的實際情況把銀行打包的抵押貸款合同賣來賣去，這里是二級市場！

㈢ 幫忙翻譯一下！！關於抵押貸款證券的！十分感謝

抵押貸款市場可分為兩個主要部分，住宅抵押貸款市場，財務，房屋資產，以及非住宅抵押貸款市場提供資金的其他所有房地產資產。住宅抵押貸款市場，採取具有特別重要的意義，因為房屋是佔主導地位的資產，和常見的唯一的重要資產，對家庭。家庭成員的，當然，也有選民。因此，各國政府面臨特殊的壓力，以確保運作良好的住宅抵押貸款市場。
在這篇文章中，我們評價的影響，一個新的發展形式的抵押貸款融資-證券化-為按揭市場的結構和性能。廣義定義，證券化是指以聚集的個人抵押貸款成為一個安全的格式，從而使抵押資產予以出售，更有效率的資本市場投資者。在不到20年，抵押貸款證券化已成為主導因素，在美國住宅抵押貸款市場，在這個過程中創造了根本的轉型，這些市場。此外，在過去5年中，非住宅抵押貸款證券化創造了可比的戰略性結構調整中，美國的非住宅抵押貸款市場

㈣ 住房抵押貸款證券化的意義

2005年3月，央行批准建行作為資產證券化的試點單位，這意味著作為國內新的金融實踐，住房抵押貸款證券化已獲得准生證。據悉，目前建行准備以建行上海分行為核心，打包100億元住房抵押貸款進行證券化

，該方案業已提交國際知名投行進行評估，一旦通過即開始運作，中國住房抵押貸款證券化的首個新生兒也將誕生。然而，在建行大力推行證券化的背後，仍有許多問題值得我們思考：此新生兒是足月而順產的寶寶呢，還是一個被催生的早生嬰兒？它出生後能否健康地成長下去，在此我們不妨作些探討。

發達國家住房抵押貸款市場的共同特點

住房抵押貸款證券化在世界范圍內並不是新事物，其歷史可上溯至19世紀的歐洲，當時的證券化形式主要是通過抵押銀行發行抵押貸款債券。真正現代意義上的住房抵押貸款證券化起源在美國。20世紀60年代末到70年代，為了解決高通脹波動期儲蓄機構的流動性風險與利率風險，美國設立了三大(准)政府機構來推動住房抵押貸款二級市場的發展，從而建立起世界上最發達的抵押貸款證券化市場。目前在美國公開流通的債券市場上，抵押貸款證券已超過國債成為第一大債券。

2002年美國抵押貸款余額達到4.7萬億美元，其中住房抵押貸款證券達到3.91萬億美元，同時美國歷年的住房抵押貸款的證券化比例，即被證券化的抵押貸款余額占總抵押貸款余額的比例，也保持了相當高的水平，2002年美國住房抵押證券化比例高達56.2%。

住房抵押貸款證券化在解決銀行信貸資產的流動性、提高銀行的資本利用率、降低銀行風險、維持銀行體系的穩定性、促進活躍房地產市場等方面發揮了重要的作用，因此這一金融創新在加拿大、德國、英國、法國、澳大利亞、中國香港等國家與地區得到大力推廣與發展。研究這些住房抵押證券化相對比較發達的國家和地區，可以發現，住房抵押貸款一級市場及經濟環境都存在以下幾個共同特點：

一是抵押貸款產品種類豐富。在這些國家和地區的抵押貸款一級市場上，抵押貸款產品品種都具有多層次性，存在著固定和浮動利率抵押貸款、貸款期限、貸款條件靈活，而且其償還方式多種多樣，可滿足不同借款人的需求，能充分挖掘住房需求。美國住房抵押貸款等除國內常見的本金償還、等額償還方式，還有其他各類方式多樣的抵押貸款，如根據預期通貨膨脹率和貸款利率，設計出年限不同、遞增比率不同的多級支付方案的抵押貸款，本金攤還開始較小，最後幾次較大的抵押貸款，兼具固定/可調整利率特點的組合型抵押貸款，兩步型抵押貸款，權益增長型抵押貸款，二次抵押貸款等等多種方式。

二是抵押貸款要達到相當的規模。這些國家和地區的抵押貸款規模大多達到GDP的40%~60%。只有住房抵押貸款積累到一定程度，貸款機構證券化的動力機制才能形成，而且足夠規模的分布廣泛的抵押貸款才能更大限度地降低資產池的風險，提高抵押支撐證券的信用等級。

三是抵押貸款機構的多元化。這種多元化加強了貸款機構之間的競爭，而競爭則會使貸款機構提高LTV(貸款成數)，並適當延長貸款期限，提高服務質量。更為重要的是，貸款機構的多元化，也降低了單個貸款機構在證券化體系中的博弈力量，便於政府規范與引導。

四是完善與嚴格的信用體系。抵押支撐證券的質量決定於抵押貸款資產池的質量，而這完全取決於借款人能否按時還本付息及對提前償還風險的控制，所以對借款人信用的考核是保證投資者利益的重要一環。

五是分工明確、運作有序的強大的中介機構體系。住房抵押貸款證券化過程中，有大量的中介機構共同參與，並且專業分工，各自發揮作用，又相互協作，以保障證券化的順利進行，這些機構主要有對抵押貸款提供保險的保險公司，提供擔保的擔保機構，充當SPV的信託機構，對打包資產進行管理的受託機構，管理回收本息的服務商、信用評級機構、證券的承銷商以及購買證券的機構投資者等等。

利潤吸引和風險壓力是我國抵押貸款證券化主要動力

反觀我國住房抵押貸款證券化，對於大家已經討論很多的證券化模式及相關障礙等細節姑且不論，僅與上面所述住房抵押貸款證券化發達國家相比較，我國證券化的特殊動力機制及我國住房抵押貸款一級市場的特點，就已決定了我國住房抵押貸款證券化註定是一個被催生的早生兒。

從一般意義上講，住房抵押貸款證券化的動力主要是用來解決提高資產的流動性，實現資產負債期限相匹配，降低風險，從資本市場融資等，然而我國的住房抵押貸款證券化卻有其獨特的動力機制。我國的住房抵押貸款機構是商業銀行，作為商業機構，最大化地謀求商業利益是其目的。由於目前住房抵押貸款被銀行視為優質資產，各大商業銀行都在積極擴大抵押貸款的規模。要使住房抵押貸款證券化成為貸款銀行的主動性行為，要麼被利潤吸引，要麼自身存在著相當壓力。

利潤吸引是指貸款機構能否從證券化過程中獲得額外的利潤。抵押貸款證券化的過程實際是將抵押貸款的利息收入在服務商、SPV、信用增級手段提供者及投資者等諸多證券化參與者之間分享，雖然貸款銀行可以作為服務商享受服務費，但這比貸款機構自己享有所有抵押貸款利息獲得的收益要低得多，因此銀行並不會出於追求更多額外利潤為動力進行證券化的。

壓力是指貸款銀行是否為了分散風險、提高資產的流動性等壓力而必須進行住房抵押貸款證券化。首先從總體上看我國住房抵押貸款規模相對較小，至2004年底我國住房抵押貸款余額僅佔GDP的11.6%，遠低於證券化發達國家的40%~60%，而從作為貸款機構的各商業銀行來看，住房抵押貸款所產生的壓力亦相對比較小，即使抵押貸款規模最大的中國工商銀行，2003年抵押貸款余額也僅占其機構存款總額的7.23%，建行也只有10%。而作為資金供應重要來源的居民儲蓄則持續增長，雖然住房抵押貸款占金融機構吸收儲蓄存款余額比例從1998年的1.3%已逐漸上升至2004年的13.3%，但仍是占很小的比例，這說明商業銀行的資金供給是充沛的。從儲蓄存款結構上看，由於我國居民喜歡儲蓄以備購房、養老、子女教育之用，因此居民儲蓄中長期的定期存款比重較大，由此看來，我國的商業銀行並不擔心流動性。目前，我國住房抵押貸款的違約率都很低，平均水平在1%左右，具有較高的收益率與安全性，各商業銀行因此將抵押貸款視做優質資產，積極擴大所發放與持有的抵押貸款規模。商業所擔心的並不是流動性等風險，而是如何更有效地使用資金。

由此看來，無論從利潤吸引還是所承壓力，貸款銀行都沒有證券化的動力，然而實際情況卻是，中國建設銀行與工商銀行都在積極地提出各種證券化方案，且先後多次向央行申報要求開展。是何原因呢？某銀行一內部員工給出了真實的答案：商業銀行真正證券化的動力是將證券化作為他們的市場營銷策略，即樹立自己不斷創新的社會形象，以增加銀行的競爭能力。國內貸款機構的這種扭曲的證券動力機制決定了其證券化的誕生並不是因勢而生，而是一個地地道道地被催生的早產兒。

貸款機構單一和信用體系的不完善

從我國住房抵押貸款的一級市場及證券化環境看，時機也並不那麼成熟。我國住房抵押貸款機構是商業銀行，尤其是四大國有商業銀行在住房抵押貸款市場上佔有絕對的主導地位，截至2002年，四大國有商業銀行占我國所有金融機構的住房抵押貸款余額的比例從未低於87%，我國的住房抵押貸款市場的貸款機構呈現單一化的特點，這意味著對四大國有商業銀行來說，它們在中國金融市場上具有絕對強勢的博弈力量，這顯然會對如何在住房抵押貸款證券化過程中保護好投資者的利益帶來一定的挑戰。

而且，住房抵押貸款證券化作為一項金融工程，其良好的運作體系是依賴於一個高度發達，運作有序的中介機構體系及信用體系，而這兩者目前在中國的狀況都不能令人非常滿意。尤其作為核心SPV的信託機構，由於其管理制度不健全，非常容易孳生漏洞，一直是金融治理整頓的焦點。所有這一切似乎都表明，目前我國經濟發展尚未為這個早生嬰兒營造出一個適宜其成長的環境。

當然，對我國住房抵押貸款證券化的開展，我們並不會抱著否定的態度，相反，對此我們將積極加以肯定，無論如何，住房抵押貸款證券化是大勢所趨，這次早產的抵押貸款證券化不妨當做我國證券化實踐的一次探索。但是，對於證券化的各相關參與者，我們還是要提個醒，既然我國住房抵押貸款證券化是一個早生兒，那父母(政府)是否應該給它一個更健康的成長環境，醫生(監管機構)是否加強對它的體檢觀測，而對於各投資者來講，則尤其要關注其投資風險。

㈤ 次級抵押貸款與次級按揭貸款的區別

[編輯本段]次級抵押貸款概述
美國抵押貸款市場的「次級」（Subprime）及「優惠級」（Prime）是以借款人的信用條件作為劃分界限的。根據信用的高低，放貸機構對借款人區別對待，從而形成了兩個層次的市場。信用低的人申請不到優惠貸款，只能在次級市場尋求貸款。兩個層次的市場服務對象均為貸款購房者，但次級市場的貸款利率通常比優惠級抵押貸款高2％～3％。
次級抵押貸款具有良好的市場前景。由於它給那些受到歧視或者不符合抵押貸款市場標準的借款者提供按揭服務，所以在少數族裔高度集中和經濟不發達的地區很受歡迎。
次級貸款對放貸機構來說是一項高回報業務，但由於次級貸款對借款人的信用要求較優惠級貸款低，借款者信用記錄較差，因此次級房貸機構面臨的風險也自然地增大：瑞銀國際（UBS）的研究數據表明，截至2006年底，美國次級抵押貸款市場的還款違約率高達10.5％，是優惠級貸款市場的7倍。
對借款者個人而言，違約會使其再融資難度加大，喪失抵押品的贖回權，無法享有房價上漲的利益。而且，任何一個借款人的違約對借款者所居住地區也有不良影響。據芝加哥的一項調研，一個街區如果出現一起違約止贖，則該街區獨立式單一家庭住房平均價值將下跌10％，而一個地區如出現較為集中的違約現象，將會嚴重降低該地區的信用度。
美國次級按揭客戶的償付保障不是建立在客戶本身的還款能力基礎上，而是建立在房價不斷上漲的假設之上。在房市火爆的時候，銀行可以藉此獲得高額利息收入而不必擔心風險；但如果房市低迷，利率上升，客戶們的負擔將逐步加重。當這種負擔到了極限時，大量違約客戶出現，不再支付貸款，造成壞賬。此時，次級債危機就產生了。
[編輯本段]次級抵押貸款定價
通常，抵押貸款市場對借款者的收入、償付記錄和首付以及當地擔保者對借款者的了解程度都設定了相關的最低標准。這種方式就是典型的非價格信用配給。而次級市場中眾多的價格系列和產品種類使得這一市場更接近於價格配給，即採取基於風險的定價方式來分配信貸資源。
從借款者角度來看，次級抵押貸款的初始成本包括申請費、估價費用以及申請貸款的其它相關費用。持續費用包括抵押保險支付，本金和利息支付，後期費用，拖欠債務罰金，以及當地政府徵收的相關費用。從貸款者角度，其成本受到貸款違約情況和提前支付情況的影響。
借款者的信用記錄以及提前償付可能性是影響貸款定價的主要因素。另外三個決定貸款利率的指標是貸款等級、信用評分和按揭成數。
貸款等級共有六個：premierplus、premier、A-、B、C、C-。評級標准為申請者的按揭貸款償付記錄、破產記錄，以及債務收入比率。信用評分採用FICO指標。按揭成數（LTV）是指貸款與資產價值的比例。一般來說，貸款等級越高，FICO評分越高；按揭成數越低，表明貸款風險較小，相應定價越低，反之則越高。
通常，固定利率借款者的平均信用評分高於浮動利率借款者。在整個1990年代，次級抵押貸款借款者的信用評分呈現逐年下降趨勢，尤其是浮動利率次級抵押貸款。這表明1990年代次級抵押貸款質量存在問題，大量貸款提供給了信用較低風險較高的借款者。但從2000年開始，借款者信用評分開始逐漸上升。因為此時，貸款者開始關注貸款風險，並採取相應措施限制風險敞口。因此，在這一時期里，不僅整體貸款數量上升，並且機構發生了巨大的變化。提供給信用評分較高借款者的貸款量上升最為顯著。
借款者信用評分越高，貸款等級越高，相應的首付要求也越低。這也體現了風險補償原則。而按揭成數越高，借款者違約傾向越大，相應的首付要求越高。在1998年危機之前，首付額呈現逐年下降趨勢。而1998年之後，貸款者開始提高首付要求，貸款結構發生變化。按揭成數低於70和大於100的次級抵押貸款大量減少，而首付為10％的次級抵押貸款量上升顯著。
提前償付罰金也是控制風險的措施之一。當利率下降的時候，次級抵押貸款借款者傾向於提前償付貸款，以便以較低的利率重新申請貸款。而貸款的提前償付會給貸款者帶來損失，並且由於提前償付的可能性不可預測，這種損失也是不可測的。因此，為了限制提前償付這種行為，貸款者對提前償付者收取一定的罰金。

㈥ 請教高人幫忙翻譯一下！關於抵押貸款證券的

言

房地產大約一半的有形資本資產，在世界發達國家。房地產也往往是最能持久的資產，在這些經濟體中，使成本獲取房地產資產一般都遠遠超過了每年的租金成本，採用實時
地產。因此，在大多數發達國家，抵押貸款市場-即市場融資的房地產資產-是美國最大的組成部分的資本市場，其規模正在就同一量級的市場，為政府債務及買賣股票證券。
由於這種重要性，按揭市場的效率很可能是一個關鍵因素，在整體金融市場的效率。特別是，運作不良抵押貸款市場很可能"污染"其他金融市場，其效率低下。例如，政府可能會嘗試"支持"低效抵押貸款市場的補貼和規章，然後充當隱稅和限制其餘的資本
市場。在另一方面，一個有效率的按揭市場將作為一個積極的外部性，為其他資本市場，形成壓力，更高的效率，在這些市場。

㈦ 誰能夠給出美國次級抵押貸款危機發生的原因，過程以及其所造成的影響

美國次貸危機 誰是罪魁禍首

美國次貸危機，從2006年春季開始逐步顯現到去年爆發，至今已經經歷了4次大的沖擊波。第一波沖擊始於去年8月份。當時危機開始集中顯現，大批與次級住房貸款有關的金融機構破產倒閉，美國聯邦儲備委員會被迫進入「降息周期」。
第二波沖擊始於去年年底至今年年初，花旗、美林、瑞銀等全球著名金融機構因次級貸款出現巨額虧損，市場流動性壓力驟增，美聯儲和一些西方國家銀行被迫聯手干預。
第三波沖擊發生於今年3月份，美國第五大投資銀行貝爾斯登瀕臨破產，美聯儲緊急向其注資，並大幅降息75個基本點。
第四波沖擊發生於7月。美國兩大住房抵押貸款融資機構美國聯邦國民抵押貸款協會（房利美）和美國聯邦住宅抵押貸款公司（房地美）陷入困境。美聯儲擬注資250億美元。
美國為什麼會爆發次貸危機，誰是罪魁禍首？
這要從次級貸款說起。 美國抵押貸款市場分「次級」(Subprime)及「優惠級」(Prime)，它是以借款人的信用條件作為劃分界限的。次級貸款，指的就是貸款機構向信用程度差和收入不高的借款人提供的以所購房屋為抵押的住房貸款。
2001年至2004年，美聯儲實施低利率政策刺激了房地產業的發展，美國人的購房熱情不斷升溫，次級抵押貸款風靡一時。過去兩年，隨著美聯儲17次加息，美國房地產市場逐步出現降溫跡象，但是次級抵押貸款市場也並未因此而停住腳步。
放貸機構為了競爭，不斷放鬆放款條件，一些貸款機構甚至推出了「零首付」、「零文件」的貸款方式，即借款人可以在沒有資金的情況下購房，且僅需申報其收入情況而無需提供任何有關償還能力的證明。寬松的貸款資格審核成為房地產交易市場空前活躍的重要推動力，但也埋下了危機的種子。
與此同時，次級抵押貸款被證券化了。次級住房抵押貸款證券化，指的是將缺乏流動性但又能夠產生可預期的穩定現金流的次級住房抵押貸款匯集起來，通過一定的結構安排對貸款的風險與收益要素進行分離與重組，再配以相應的擔保和升級，將其轉變為可以在金融市場上出售和流通的證券。次級抵押貸款證券，被美國的金融機構做到了全世界，危機發生，全球就為美國的次級債買單。
在進行次級抵押貸款時，放款機構和借款者都認為，如果出現還貸困難，借款人只需出售房屋或者進行抵押再融資就可以了。但事實上，由於美聯儲連續17次加息，住房市場持續降溫，借款人很難將自己的房屋賣出，即使能賣出，房屋的價值也可能下跌到不足以償還剩餘貸款的程度。這時，危機就發生了。
危機一旦發生，就必然引起對次級抵押貸款市場的悲觀預期，這就會沖擊貸款市場的資金鏈，進而波及整個抵押貸款市場。與此同時，房地產市場價格也會因為房屋所有者止損的心理而繼續下降。兩重因素的疊加形成馬太效應，出現惡性循環，使得危機愈演愈烈。
分析美國次級住房貸款危機爆發的原因：一是信貸條件的放鬆。從事住房抵押貸款的金融機構放鬆了貸款的條件，使那些信用條件不符合相應貸款的個人承受了難以支付的還本付息的負擔；二是市場利息的上升。市場利率的不斷提高，使房屋價格上漲放緩並下跌，從而使借貸的還款壓力增大；三是抵押貸款證券以及信用衍生產品的過程忽視和掩蓋了原始貸款中存在的信用風險；四是評級公司對次級證券的評級過高；五是投資者的信心受挫，從而大量拋售手中持有的次級債券。

美國次貸危機對世界經濟及我國的影響

美國次貸危機首先影響到美國經濟的發展。受沖擊最大的是美國的銀行業。從抵押貸款領域到資產證券化領域的損失造成了銀行間流動性的崩潰。
7月初，加利福尼亞州印地麥克(In－dyMac)銀行因財政困難被聯邦政府接管，成為美國歷史上第三大破產銀行。7月25日，內華達州的第一國民銀行和加州的第一傳統銀行又宣布破產。至此，今年以來美國已有7家銀行破產。
即使是花旗、美聯銀行等大銀行，業績也讓人失望。以美聯銀行為例，該銀行公布的第二季度虧損額達到了88.6億美元，而去年同期為盈利23.4億美元。為應對危機，美聯銀行已大幅降低分紅並裁減員工1萬餘人。
在恐慌性情緒下，許多美國銀行業股票被拋售，銀行擠兌現象不斷增多。印地麥克銀行雖被聯邦儲蓄保險公司接管，但許多儲戶還是連夜排隊准備取走存款。擠兌問題更使一些中小銀行風險進一步加大。今年下半年，無疑將是美國銀行業的一個陣痛期，其能否很快走出困境，關鍵還在美國房市的走勢。
次貸危機對美國經濟的影響，更為嚴重的是，它可能會讓美國經濟進入一次衰退，而且可能會是比較長時期的衰退。而美國經濟如果進入衰退，全球經濟都有可能會出現衰退。
次貸危機對世界經濟的影響，首先是全球市場上的流動性出現短缺。為了解決流動性問題，美國的利率和匯率雙雙下調。利率和匯率的下調從而造成了世界性的通貨膨脹壓力。
美國資貸危機對中國經濟的影響不可忽視。如果從直接的渠道來看，對中國經濟的影響並不是很大。次貸危機使中國金融機構所購入的次級債券受到價格下跌的損失，但由於中國金融機構購入的次級債券的量不是很大，所以這部分的損失不會很大。
美國資貸危機對中國經濟影響，主要是間接的影響，它表現在：一是由於美國政府降低利率，使大量的外匯資金流入中國造成中國外匯激增，從而造成了中國面臨著輸入性通貨膨脹的巨大壓力。
二是影響中國的出口。由於次級貸款危機的影響，美國的經濟開始放緩，這些都會影響到美國人的收入和財富。美國人的收入和財富縮水之後，他就會減少消費，減少對進口產品的消費，這樣美國也就會減少對中國產品的進口需求。
而進出口貿易是拉動中國經濟增長的一駕馬車，去年經濟的增長，有2.5個百分點是進出口拉動的。據測算，今年中國的出口增幅，有可能下降到百分之十幾，甚至有可能出現一位數的增長。

㈧ 住房抵押貸款證券化的證券對策

（一）選擇合適的商業銀行作為發起人
在美國，一級住房抵押貸款市場上的金融機構有四類，即儲蓄貸款協會、商業銀行、互助儲蓄銀行和人壽保險公司。而我國只有商業銀行發放的住房抵押貸款一級市場體系，因而，在理論上任何一家商業銀行都可以作為住房抵押貸款證券化的發起人。但是，由於歷史背景、貸款結構以及銀行所在地區經濟發展狀況的不同，各家商業銀行住房抵押貸款的規模也存在著明顯的差異。從省市分行住房抵押貸款占貸款總額的比重來看，有的銀行已超過20%，而有的銀行還不足5%。因此，根據規模效益原則，我國應選擇住房抵押貸款已達到一定規模的商業銀行作為發起人。中國建設銀行是我國開辦個人住房貸款業務最早的國有商業銀行。截至2000年底，該行累計發放商業性個人住房貸款1823億元，貸款余額1368億元，佔全行各項貸款近10%，同業市場份額42%，已經具備了住房抵押貸款證券化的資產基礎。因此，中國建設銀行應作為我國住房抵押貸款證券化發起人的首選銀行。同時，應選擇住房抵押貸款規模比較大、風險控制機制比較完善、抵押貸款操作比較規范的省市分行進行試點。
（二）完善住房抵押貸款的一級市場
實行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級市場，而住房抵押貸款二級市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級市場為基礎。對我國住房抵押貸款證券化一級市場的完善包括以下兩個方面：1．隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業銀行應大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應住房抵押貸款證券化對資產基礎的客觀需要。2．建立健全住房抵押貸款的風險防範機制。住房抵押貸款期限長，貸款持續期內受各種不可控因素影響大，存在著諸多現實的和潛在的風險（如違約風險，利率風險，提前償付風險），各種貸款風險的客觀存在都會直接或間接地影響住房抵押貸款預期現金收入流量的穩定。而穩定的預期現金收入流量是證券化住房抵押貸款應具備的首要條件，也是發行住房抵押貸款證券的基礎，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。由於現有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風險還未充分暴露出來，但是，隨著住房抵押貸款的迅速發展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風險問題將日趨突出，構成銀行進一步發展住房抵押貸款業務的一大障礙。因此，要實行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴大住房抵押貸款規模的同時，切實加強住房抵押貸款風險的防範與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運行和健康發展。
（三）組建專門的住房抵押證券公司一SPV
SPV作為特設交易機構是住房抵押貸款證券化最關鍵的參與主體，對住房抵押貸款證券化的運行效率及未來發展有著決定性的影響。根據SPV的性質與職能，從我國國情出發，應由政府出資設立半官方的SPW住房抵押證券公司、這是因為：1．由政府出資設立，既能充分體現政府對住房金融的引導與扶持，強化政府在住房抵押貸款證券化中的主導作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；2．商業銀行設立SPV，由於存在著密切的「母子關系」，因而容易出現商業銀行與SPV之間的關聯交易，並有可能對住房抵押貸款的真實銷售、SPV的破產隔離以及住房抵押貸款證券的發行產生巨大的負面影響。而由政府出資設立，則可以有效解決住房抵押貸款證券化中的關聯交易問題，從體制上確保住房抵押貸款證券化的正常運行；3．目前我國商業銀行的風險防範機制還不完善，金融市場發育還不成熟，又缺乏信貸資產證券化的操作經驗，因而初始階段的SPV將面臨更大的運營風險。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應對可能出現的償付危機，以保證住房抵押貸款證券化的持續穩定發展。
（四）推出不同品種的住房抵押貸款證券
發行住房抵押貸款證券在我國作為新生事物，發行者要逐步積累經驗，投資者對其也有一個認識和接受的過程。因此我國發行住房抵押貸款證券，應在不同的發展階段推出不同的證券品種。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉手抵押貸款證券作為首選品種。轉手抵押貸款證券不僅技術簡單，可操作性強，而且因有政府機構提供擔保而具有較高的安全性、流動性和收益性。因此，我國政府抵押貸款證券化在試點階段發行轉手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認購，又可以推動住房抵押貸款二級市場的發展及金融機構風險的防範，還可以為今後發行其他技術更為復雜的住房抵押貸款證券品種創造條件，打好基礎。作為一種新推出的投資工具，轉手抵押貸款證券的發行需要採取以下對策：1．應採取低面額、高收益的形式；2．應根據住房抵押貸款組合不同的期限結構和收益結構，相應設計不同的證券，以滿足不同投資者的需要；3．證券利率應實行浮動利率，以防範因市場利率變動而帶來的風險；4．應選擇規模大、資金實力雄厚、經營業績良好且社會信譽度高的承銷中介，以確保證券的成功發行。
在住房抵押貸款證券化技術日趨完善，金融市場進一步規范以及投資者逐漸成熟的條件下，可以在轉手抵押貸款證券的基礎上發行技術操作比較復雜的擔保抵押貸款證券或切塊抵押貸款證券。
（五）創造良好的外部環境
實行住房抵押貸款證券化不僅必須具備一定的內部條件，而且需要創造良好的外部環境，以保證住房抵押貸款證券化的有效實施。1．成立政府抵押貸款擔保機構，在一級抵押市場上為住房抵押貸款提供擔保，充當無條件償還貸款的保證者和保險者，在二級抵押市場上對住房抵押貸款組合進行強化擔保，以提升住房抵押貸款證券的信用等級；2．在加強金融市場監管的同時，大力培育住房抵押貸款證券的機構投資者，使其成為住房抵押貸款證券市場的「主力軍」和「穩定器」；3．逐步完善中介服務體系，嚴格規范中介服務機構行為，為住房抵押貸款證券的發行與流通提供保障；4．加強住房抵押貸款證券化的法規建設，形成一個涉及住宅業、銀行業、證券保險及其他中介服務行業的法律法規體系，同時加強各有關部門的相互協調，為住房抵押貸款證券化的順利實施和健康發展提供法律保障；5．對試點階段的住房抵押貸款證券化實施稅收優惠政策，以促進住房抵押貸款證券化的全面推行。

㈨ 2007年美國反向抵押貸款業務已經突破了十萬分嗎

是的。
目前，美國主要有5種反向抵押貸款產品。其中有兩種產品是政府機構和公司開發設計的。另外三種產品是一家私營機構設計並提供的。
a、 房產價值轉換抵押貸款（HECM）。
HECM是國會授權的一種反向抵押貸款產品，其運行接受國會的監督。HECM保險項目得到美國住房與城市發展部（HUD）聯邦住房管理局（FHA）的支持。HECM保險項目得到聯邦政府的保險，意味著借款人可以得到事先向其承諾的所有資金，這些資金可以用於任何用途。FHA也保證貸款的回收額會超過住房價值並負責貸款意外受損時的賠償。HUD負責保險項目的設計與改進，FHA負責授權貸款提供人、收取抵押貸款保險金和管理保險基金。
應當注意的是，HUD與FHA並不直接提供反向抵押貸款。HECM的提供者主要是銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構，但這些公司實際上把所有發放的貸款全部出售給聯邦全國低壓貸款聯合會（Fannie Mae ）Fannie Mae 不僅在HECM項目的運作過程中起到非常重要的作用：是HECM二級市場上的唯一購買者；而且在改善HECM貸款示範項目運行方面也有特殊作用；負責制訂項目運行中的一些原則與標准。例如，Fannie Mae 禁止使用過橋貸款為超出項目允許的費用進行融資；要求曾經拖欠財產稅或保險費的借款人預留部分貸款資金，以防其再次拖欠財產稅與保險費；開發電話咨詢系統為借款人提供更高質量的咨詢服務。
HECM為老年房主提供一種提前貼現其住房余值來養老的金融機制，使得老年住戶獲得養老資金的同時不必搬出或出售住房的。這種貸款的領取方式比較靈活，可以採取終生按月領取、一定時間按月發放、在一定限額內自由支取或者是最後一種方式和前兩種方式的結合。目前，採用最多的方式是一定限額內自由領取。
HECM是美國反向抵押貸款市場上規模最大的一種產品，在每一州都能申請到這種貸款。目前，HECM占所有發放的反向抵押貸款的90%以上。近年來保持良好的發展勢頭。在美國，凡是年齡在62歲以上的老年人家庭，不論其家庭財產或收入狀況如何，都可以用獨立擁有產權的住房申請反向抵押貸款。從實際運作上來看，借款人的年齡平均在75歲左右。
b、住房持有者貸款（the Home -keeper Program）。
1995年Fannie Mae 推出了自己的反向抵押貸款產品——Home-keeper。這種產品與HECM非常相似，不同的是貸款領取方式較少，借款人只能選擇按月領取、一定限額內自由領取或者兩者的組合。Home-keeper 貸款與大部分HECM貸款一樣，採用按月浮動利率的方式計息。Home-keeper 貸款的一個主要優點是擁有較高價值房產的住戶可以接到更高數額的資金，這是因為Home-keeper 不受HECM借款最大數額的限制。Home-keeper 還允許借款人在房產未來升值時享受房產增值的部分好處，他們傾向於選擇HECM，這是由於HECM的貸款條件更為優惠。具有較高房產價值的借款人傾向於選擇Home-keeper 貸款。與HECM相比，目前Home-keeper 貸款規模還較小。
c、財務自由（Financial Freedom）貸款。
Financial Freedom貸款是由老年人財務自由基金公司提供的（Financial Freedom Senior Funding Corporation）。目前，該公司是美國市場上唯一一家自行設計、提供反向抵押貸款產品的私營公司。貸款的最大限額是700，000美元，又被稱為「大額貸款」（Jumbo Loan）。這種貸款的結構與HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在簽訂借款合同後可以一次性得到一大筆資金，可以用這筆資金購買Hartford人壽保險公司的年金從而把房產價值轉換為按月支付的年金。這種方式的一個好處就是即使住房出售以後也能按月得到固定收入。財務自由貸款還有一個房產價值分享條款，借款人可以保留一定比例的房產（最高可以達到房產價值的80%），後代可以繼承這部分房產。
老年人財務自由基金公司在2001年和2003年又分別設計了兩種新的產品：標准現金賬戶（stander Cash Account）和零點現金賬戶（the Zero Point Cash Account）。其中零點現金賬戶是第一個無貸款費用的反向抵押貸款產品。
私營公司提供的反向抵押貸款產品沒有聯邦政府的保險，這是與公有部門反向抵押貸款產品最大不同之處。