2018年房地產開發貸款余額

⑴ 銀行、信託通道緊縮逾六成 房企融資凜冬已至

房企的日子越來越艱難。11月6日，國購投資有限公司（以下簡稱：國購投資）發布了《關於法院裁定受理國購投資有限公司及下屬公司重整申請及指定管理人的公告》（以下簡稱：公告），這家「安徽第一大房企」將走向破產重整之路。

根據人民法院公告網消息，截至11月11日，宣告破產的房企已經增加到431家。房企融資接近冰點，同策研究院最新數據顯示，其監測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額摺合人民幣235.82億元，環比大幅下跌65.80％。

10月融資額度驟降

根據國購投資2018年度審計報告，截至2018年12月31日，國購投資單體資產總額約為120.08億元，負債總額為126.34億元。國購集團及其下屬公司因流動性問題，陷入債務危機，由此而引發大量的訴訟和執行案件於短期內集中爆發，各公司的銀行賬戶和資產被多家法院凍結、查封，企業生產經營受到重大影響，企業財產面臨被強制執行的風險。

而在國購投資公告的前一天，11月5日，標普全球評級（下稱標普）在發布的報告《中國房地產觀察：融資受限束縛開發商擴張拳腳》中表示，中國房地產開發商正在換擋變速，接受融資環境前所未有收緊的現實。融資受限將抑制購地活動，同時，隨著銷售回籠現金變成越來越重要的一個資金來源，部分開發商將加快銷售步伐。標普預計2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%，主要靠基本面較好的城市的穩健住房需求支撐。作為需求指標的銷售面積近幾個月已重新恢復增長。雖然2019年上半年房地產銷售表現強勁幾乎都歸功於房價上漲，但8月以來全國累計商品住宅銷售面積已重返正增長區間。

同策研究院最新數據顯示，其監測的40家上市房企，在10月完成融資金額235.82億元，環比大幅下跌65.80％。而且，多個融資渠道的融資額均跌至冰點。數據顯示，10月，房地產企業發行公司債摺合人民幣101.08億元，環比減少35.14％；通過發行超短期融資券、向金融機構借款、發行優先永續債券等方式，融資金額60.93億元，環比減少67.12％；通過境內銀行貸款融資40.45億元，環比減少74.79％。

克而瑞地產的研究數據則顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環比下降24.5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，融資金額大幅下滑更多是季節性因素，因為年關將至，房企開工意願減弱，導致需求減少。不過，不可否認的是，房企確實面臨較大的融資壓力，隨著政策加碼，「缺錢」可能會是一種常態。

海外融資成救命稻草

銀行的房地產開發貸款也明顯收縮。

央行公布的數據顯示，房地產領域貸款增速則連續14個月回落，9月末，人民幣房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。房地產開發貸款余額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速比上月末低1.7個百分點。前三季度，新增房地產開發貸款為1萬億元，占同期各項貸款增量的7.7%，佔比與去年全年佔比相比低了3.9個百分點。

央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的佔比。過去房地產熱的時候個人購房貸款增長會非常快，佔比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產及購房領域。現在從全國來看，佔比降至24.1%，是相對比較合理的水平。根據多年觀察，25%左右的佔比是比較合理的。過去幾年多數情況下，這一數據都在30%以上。」

與此同時，信託的融資額度也快速下降。11月9月，用益信託網發布10月份集合信託市場報告。據用益金融信託研究院統計，10月共有58家信託公司成立1314款集合信託產品，環比減少27.12%；成立規模為956.67億元，環比減少47.03%。房地產信託規模下降是導致信託規模下降的重要原因，房地產信託共募集資金281.72億元，環比下滑60.47%。報告認為，房地產信託再度收緊以及宏觀經濟下行壓力是影響信託公司展業的重要因素。

多條融資通道幾近被封殺之後，海外融資成了房企「救命稻草」。根據中原地產統計，僅11月5日這一天，房企美元債融資金額就接近20億。9月單月房地產企業海外美元融資37.97億美元，8月為15.8億美元。10月數據顯示，累計已經有13家房企發布了接近50億美元的融資計劃。

中原地產首席分析師張大偉認為，整體看，房地產行業資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。

美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處。截至11月5日，2019年房企合計海外發布的計劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。從融資成本看房企融資成本分化，主要在6%-15%之間。

張大偉表示，美元債對於房地產企業來說，並非主要資金來源，整體政策影響看，2019年二季度後房企大額度融資減少，房企搶地現象也開始減少，特別是對於融資渠道較少的企業來說，壓力將非常大。今年特別是下半年開始，房企明顯更加關注資金鏈的安全，房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險，所以在最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規范與收緊。目前看，信託與海外融資，都是規范而不是全面暫停，對於中小房企來說，對於高負債率房企來說，未來預計融資難度將非常大，但是對於大型企業來說，影響相對有限。

⑵ 2018上半年新增貸款多少萬億元

7月13日，央行發布最新金融數據統計顯示，今年上半年人民幣貸款增加9.03萬億元，同比多增1.06萬億元。其中，6月新增人民幣貸款1.84萬億元，同比多增3054億元，不僅超過市場預期，也創下了歷史同期的新高。

6月份居民貸款佔比依然較高，並且7004億中有4634億為居民中長期貸款。6月末，人民幣房地產貸款余額35.78萬億元，同比增長20.4%。

單戶授信500萬以下的小微企業貸款（含個體工商戶和小微企業主）由以往的低增長轉為趨勢性回升。6月末，余額7.35萬億元，同比增長15.6%。

⑶ 四大行息差收窄仍日賺30億 房地產業貸款小幅上漲

又值一年中報季落幕，今年上半年，A股33家上市銀行歸屬於母公司股東的凈利潤超8936億元，其中工農中建四大國有行再現超強「賺錢」能力，歸母凈利潤均過千億，總額5576億元，佔比達62%。
四家銀行也全部躋身最新公布的2019中國企業500強前十名單，其中歸母凈利潤最少的中國銀行（1140.48億元），賺錢能力亦是中石化的3倍、茅台的5倍。不過相比去年的半年報，四大行的歸母凈利潤增速均回落。
利息凈收入仍貢獻了四大行的六七成營收，上半年，息差縮窄同時，四大行在規模拉動下利息凈收入同比增速上升，這維持了四大行的業績增長。
資產質量方面，在貸款規模不斷攀升的同時，四大行不良率全部下行。在多家銀行中報中，製造業、批發和零售業成不良高發區，東北地區壞賬率相對其他區域較高。
四大行包攬A股上市公司利潤榜前四
每逢財報季，「利潤大戶」金融機構的賺錢能力都是熱門話題。今年上半年，A股33家上市銀行歸屬於母公司股東的凈利潤超8936億元，其中62%是國有四大銀行貢獻。四大國有行上半年歸母凈利潤總額5576億元，日賺30億元。
四大國有行中，歸母凈利潤最高的是有著「宇宙行」之稱的工商銀行。財報顯示，今年上半年，工行實現歸母凈利潤為1679.31億元。農行、建行、中行交出的成績單分別是1214.45億元、1541.9億元、1140.48億元，規模均不及工行。
憑借著超強的賺錢能力，四大國有行在2019中國企業500強榜單中排名也「傲視群雄」。以營業收入來看，中石化排第一，工、建、農、中四大行全部躋身前十名單，分列第五、第七、第八、第十，其中中行是從2018年第十一名上升至今年第十名，另外三家2018年就在前十榜單；從歸母凈利潤來看，據東方財富choice的統計，2019年上半年，四大行包攬榜單前四，其中歸母凈利潤最低的中行，其歸母凈利潤規模都是中石化的3倍、茅台的5倍。
由於基數偏大，四大國有行上半年歸母凈利潤增速均未超過10%，33家A股上市銀行中，有12家增速未過10%。具體來看，工行、農行、建行、中行分別為4.67%、4.88%、4.87%、4.55%，增速曾一度墊底的農行實現反超，且在四大行中領跑。不過相比去年的半年報，四大行的歸母凈利潤增速回落。
息差縮窄，規模拉動下利息凈收入仍增長
營業收入方面，工行上半年實現收入4429.15億元，同比增長14.3%；農行實現營業收入3231.79億元，同比增長5.50%；建行實現營業收入3614.71億元，同比增長6.08%；中行實現營業收入2767.33億元，同比增長10.06%。
利息凈收入仍是四大行的重要收入來源。數據顯示，上半年四大行利息凈收入同比增速均呈上升態勢，貢獻了60%-70%的營業收入。其中，農行上半年利息凈收入同比增加37.99億元至2376.32億元，占上半年營業收入的比例為73.5%，居四大行首位，也是唯一一家利息凈收入佔比超過70%的銀行。
上半年，息差縮窄在四大行中表現都較為明顯。農行在財報中解釋凈利差同比下降時提到，一個主要原因即加大了普惠金融、扶貧等領域的信貸投放力度。
今年以來，中國央行已進行過三輪定向降准，分別於1月、4月、5月、6月、7月分次實施到位，釋放萬億級資金給民營小微企業「解渴」；近期中國央行又宣布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，進一步暢通貨幣政策傳導機制，降低實體經濟融資成本。
這意味著，是業務規模的拉升帶動了利息凈收入增長。
非息收入的理財業務方面，去年下半年銀保監會出台了理財新規，推進商業銀行設立專業子公司。截至目前，四大行理財子公司均已獲批開業（中行旗下中銀理財、農行旗下農銀理財均在7月開業），但四大行財報中相關的業績著墨並不太多，僅工行披露，2019年6月末，工銀理財總資產161.12億元，凈資產160.81億元，上半年實現凈利潤0.81億元。
投向房地產業貸款規模及佔比均上行
新京報記者注意到，四大國有行2019年上半年在加大力度服務實體經濟重點領域的同時，投向房地產業的貸款規模也小幅上漲，且占總貸款比例也在上升。
農行上半年對公貸款和墊款中，投向房地產業7082.97億元，比上年末增長14%，在對公貸款和墊款中佔比9%，也比去年末上升0.4個百分點；建行上半年投向房地產業貸款和墊款規模5519.2億元，也較年初規模小幅上行，佔全部貸款比3.81%，較年初增長0.1個百分點；工行上半年公司類貸款總計8.44萬億元，其中投向房地產業信貸規模6510.52億元，佔比7.7%，佔比較年初增長0.3個百分點；中行上半年企業貸款和墊款中，投向房地產業規模9972億元，佔比7.96%，較年初增長0.19個百分點。
四大行都在財報中表示，落實國家房地產調控政策和監管措施，加強房地產貸款風險管理。
作為房貸領域的大戶，建行在中期業績會上也被問及相關問題。財報顯示，建行上半年房地產開發類貸款余額3910.93億元，較上年末增加254.39億元。恰逢近日有消息稱，多家銀行自即日起收緊房地產開發貸款額度。建行副行長紀志宏對此回應稱，建行一直嚴格落實「房住不炒」的要求，上半年房地產開發貸款增速同比下降6.55個百分點，對應的不良率為0.81%，比年初下降0.3個百分點。下一步建行會繼續按照房地產調控政策，進一步加強准入標准，嚴格貫徹落實監管政策，確保房地產開發貸款合規，加強資金用途監管。
四大行不良率齊降，有地區壞賬率偏高
中報顯示，四大國有行在調整貸款結構的同時，不良貸款率均下降。
曾在2015年三季度末不良率升破2%的農行，今年上半年末不良貸款率1.43%，較年初下降0.16個百分點。且農行不良貸款余額1853.12億元，較上年末減少46.90億元，是四大行中唯一一家不良「雙降」的銀行。
不良貸款從哪裡來？分行業看，除中行未披露按行業劃分的不良貸款規模外，工行、建行、農行信貸壞賬率較高的行業均包括製造業、批發和零售業。截至今年6月末，工行投向製造業的公司類貸款不良率達5.82%，批發和零售業貸款不良率9.31%，而較低的如租賃和商務服務業貸款不良率是0.63%，水利、環境和公共設施管理業的貸款不良率僅0.15%。
除行業因素外，地區因素對不良的影響也很明顯。披露了相關數據的三家銀行中，工行投放於東北地區的貸款上半年末為7860.77億元，較去年末增加約270億元，不良率3.45%；環渤海地區貸款余額2.66萬億元，不良率2.23%；長江三角洲地區貸款余額3.01萬億元，不良率為0.8%。
建行投向長江三角洲、珠江三角洲、環渤海地區、中部地區、西部地區的貸款和墊款余額均在2.5萬億上下，投向東北地區貸款余額7377.68億元，規模都比年初小幅上升。不良率最高的是東北地區，達3.13%，長江三角洲不良率1.02%，環渤海地區不良率1.84%。
新網銀行首席研究員、國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼對新京報記者表示，上半年我國銀行業發展亮點包括：對實體經濟服務顯著改善，信貸結構有所優化；不良貸款率普遍下降，不良貸款余額增速趨緩，資產質量趨於穩定。但他同時提出，要冷靜看待上半年銀行業績回暖。
他稱，未來宏觀形勢復雜多變、監管政策不斷收緊、利率和匯率逐步市場化。當下要深入研究貸款市場報價利率（LPR）新機制的影響，調整和優化資產負債結構，加強利率風險管理；完善風險定價體系建設，提升風險定價能力，夯實應對內外部變化的基礎和能力。
對於不良率的下降，董希淼分析稱，上市銀行加大不良貸款核銷力度是主要原因。「今年上半年商業銀行繼續加大不良貸款核銷力度，同時還通過加大回收、打包轉讓、不良貸款證券化等手段，積極處理不良貸款，減輕發展包袱。」
但他同時表示，未來一段時間，房地產泡沫、地方政府債務等將是金融風險防控重點領域，保持資產質量穩定的壓力仍然較大。應進一步提升風險防範意識和能力。
■ 延展
LPR改革對凈息差影響幾何
在中期業績會上，多家銀行也被問到LPR改革對凈息差的影響。工行行長谷澍表示，LPR改革對於工行凈息差影響有限，因工行從2013年LPR機制啟動時就在行內推廣和應用，今年上半年新發放的以LPR定價的貸款佔全部新發放貸款的48%，達到1.4萬億元，特別是公司貸款應用LPR已經非常熟悉。
建行首席財務官許一鳴也在業績會上回應稱，建行認真落實央行關於LPR「358」的要求，截至目前新發放的貸款中56%已經運用了LPR。所謂「358」，即截至今年9月末，銀行新發放貸款中，應用LPR作為定價基準的比例不少於30%；截至12月末，上述佔比要不少於50%；截至明年3月末，上述佔比不少於80%。
他還表示，建行目前的貸款定價水平與以LPR為基準的貸款定價水平差距不大，大約在5bp，根據測算，年底前對建行凈利息收入的影響不到1億元左右。如果明年開始存量貸款利率也要調整的話，對銀行的凈利息收入壓力會有所加大，但整體看仍會相對平穩。

⑷ 同是套現630多億富力入局讓63歲的王健林贏得了時間

萬達商業出售77個酒店項目給富力地產，這一消息是融創中國董事長孫宏斌上台宣布的。

這8期信託產品同為「至信316號萬達廣場投資集合資金信託計劃」，認購民生信託設立的至信317號、318號、319號、320號、321號單一信託，最終投向於北海萬達廣場、撫州萬達廣場、九江萬達廣場、雅安萬達廣場和遼陽萬達廣場，周期以24個月為主，利率多為7.3%，萬達商業擔保收益，承諾補足差額。

民生信託未披露至信317號、318號、319號、320號、321號信託產品的具體信息。沒有通過公開渠道搜索到上述萬達廣場項目募資的總額。

2017年以前，萬達商業的信託產品多以項目公司股權和債權為投資標的，少有針對在建項目的融資。這背後是房地產開發企業融資強監管的大環境變化。

央行數據顯示，金融去杠桿在房貸領域的效果從2017年一季度數據已有體現。今年一季度房地產貸款（包括個人住房貸款以及房地產企業開發性貸款）新增1.7萬億元，仍占同期新增貸款的40.4%，但比2016年底低4.5個百分點。房地產開發貸款余額7.54萬億元，同比增加了7.4%。

除去銀行貸款的收緊，房地產企業債、房地產私募、增發等途徑也受到證監會、交易所、發改委等部門的聚焦。包括華夏幸福、融創和萬達等在內的頭部房企也不得不進行房地產信託融資。

萬達的交易方融創也在拓展房地產信託渠道。據報道，2017年初至今，融創累計發了9隻信託產品，數量是過去兩年的總和還多。其中，在售信託產品3隻，總涉資數十億元，多數投向具體項目開發建設。

事實上，房地產信託也受到銀監會嚴查。4月中旬，銀監會下發《2017年信託公司現場檢查要點》，明確將「違規開展房地產信託業務」列入檢查要點，包括是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式，變相幫助房地產開發企業融資規避監管要求。

業內人士分析，信託融資只是權宜之計，萬達商業輕資產模式還將另闢蹊徑。2016年公司年會上，王健林曾闡述萬達廣場輕資產模式分為兩類：投資類萬達廣場，即投資者「拿錢下訂單」，萬達負責找地、建設、招商和運營；合作類萬達廣場，投資者出地又出錢，萬達出品牌，負責設計、建設、招商、運營，凈租金七三分成，投資者佔七成，萬達佔三成。

王健林認為，合作類萬達廣場是輕資產模式的最高級。他提出：今後每年最多開50個萬達廣場。其中，重資產項目要減到5個左右，合作類項目確保簽約20個以上，上不封頂。

早前，萬達與富力已經達成合作類萬達廣場的協議。萬達集團官網顯示，從2017年到2021年，萬達商業和富力地產每年要合作開發5個商業綜合體，5年投資300億元，共開發25個商業綜合體項目。這筆交易是在2016年底敲定的。萬達主要負責規劃設計、招商運營及部分投資，使用萬達廣場品牌。富力地產負責項目主要投資、建設。

在三方協議簽署現場，王健林還披露了萬達商業的負債狀況：貸款4000億元完全是一個錯誤概念，本次轉讓後，萬達貸款加債券2000億左右，賬面現金1000億元，不包含13個文旅項目300億元。本次轉讓回收現金680億元。賬面現金合計約1700億元，萬達商業決定清償大部分銀行貸款。

這是萬達商業從港股退市以來第一次公開其負債情況。目前，萬達商業仍處在A股IPO排隊階段，以地產運營服務商自居，而非初創時的房地產開發企業。

不管怎麼合作也好轉讓收購也好，只要讓企業能夠盤活就是最好的結果。

⑸ 央行：去年房地產銷售增速放緩

11月25日，中國人民銀行發布了《中國金融穩定報告（2019）》。報告認為，2018年以來，中國經濟金融發展面臨的外部挑戰明顯增多。受內外部多重因素影響，經濟中一些長期積累的深層次矛盾逐漸暴露，金融風險易發高發，經濟增長面臨的困難增多。
觀點地產新媒體獲悉，報告中提到，在過去的一年中，在國務院金融穩定發展委員會統一指揮協調下，人民銀行會同相關部門，針對不同風險分類施策。有效保障了金融市場和金融機構的平穩運行。
於2018年，我國房地產銷售增速繼續放緩，熱點城市房價漲幅回落。2018年全國商品房累計銷售17.17億平方米，同比增長1.3%；其中住宅銷售14.79億平方米，同比增長2.2%。2018年全國商品房累計銷售15萬億元，同比增長12.2%，較上年下降1.5個百分點。
同時，房地產貸款增速整體平穩，個人住房貸款增速回落。截至2018年末，我國房地產貸款余額38.7萬億元，同比增長20%。其中，房地產開發貸款余額10.19萬億元，同比增長22.6%，增速較上年提升5.5個百分點；住房開發貸款7.33萬億元，同比增長31.9%。
報告指出，從總體來看，我國金融風險由前幾年的快速積累逐漸轉向高位緩釋，已經暴露的金融風險正得到有序處置，金融市場平穩運行，金融監管制度進一步完善，守住了不發生系統性金融風險的底線。
另外，未來全球經濟金融動盪源和風險點仍在增多，國內經濟下行壓力有所加大，潛在風險隱患短時間難以消除，但中國經濟的韌性仍然較強，居民儲蓄率高，微觀基礎充滿活力，重要金融機構運行穩健，宏觀政策工具充足，監管體制機制健全，防範化解風險經驗豐富。

⑹ 銀行房貸政策未現松動

銀行房貸政策未現松動

伴隨銀行年報的發布，銀行涉房貸款全貌也逐步顯現。數據顯示，六大行2018年投向房地產業貸款及個人住房貸款的總規模達19.56萬億元，較2017年年底的16.66萬億元增長了17.44%。一方面，新增貸款中個人住房貸款占據了全部新增貸款的「半壁江山」；另一方面，個人住房貸款增速及其在新增貸款佔比均持續下滑，體現了房地產嚴監管下銀行授信政策的結構性調整。

值得注意的是，在個人按揭貸款增速放緩的同時，銀行房地產開發貸卻逆市上揚，部分銀行相關貸款顯現不良抬頭跡象。對此，多家上市銀行表示，將聚焦重點客戶、重點區域的差異化授信政策，同時警惕相關領域風險。專家表示，嚴控房地產政策並未松動，「房住不炒」也仍然是銀行信貸政策的基本底線。

大行新增個人住房貸款增速

普降4%至5%

作為個人住房貸款發放的主要來源，2018年六大行個人住房貸款新增2.5萬億元，在全部新增貸款5.13萬億元的體量中佔比為49.39%。

根據六大行新增個人住房貸款體量排序，依次為工商銀行0.65萬億，建設銀行0.54萬億，農業銀行0.53萬億，中國銀行0.44萬億、郵儲銀行0.26萬億、交通銀行0.11萬億。其中，除建行和交行外，其餘四家大行個人住房貸款佔新增貸款比重均有較大幅度下降，工行由2017年的59.31%降至54.89%，農行由57.48%降至43.2%，中行由54.29%降至49.6%，郵儲銀行更是由60.64%降至40.62%，降幅達20%。

目前披露相關數據的股份制銀行中，個人住房按揭貸款佔新增貸款比重增減不一。例如，中信銀行2018年個人住房貸款增量為0.13萬億，佔比33.16%，較2017年上升11%；浦發銀行2018年個人住房貸款增量為0.08萬億，佔比23.65%，較2017年增長13%；招商銀行新增個人住房貸款為0.09萬億，佔比26%，較2017年下降約8%；平安銀行新增個人住房貸款0.029萬億，佔比10%，較2017年下降19%。

值得注意的是，盡管個人住房貸款增量可觀，且仍是銀行新增貸款的投向重心，但房地產調控仍然在個人住房貸款份額及增速上得以體現。一方面，銀行新增貸款投向個人住房貸款的比例已連續兩年減少。工行、中行、農行、郵儲銀行新增貸款投向個人住房貸款的比例，從2016年的64.51%、70.47%、78.17%、60.64%，分別下降為2017年的59.31%、54.29%、57.48%、60.64%，再進一步下降到2018年的54.89%、49.6%、43.2%、40.1%。

另一方面，銀行個人住房貸款增速連續兩年降低。2016年工、農、建、交四家國有大行個人住房貸款增幅均在30%左右；2017年，工行和農行的房貸增速在20%以上，建行、交行2017年房貸增速在15%以上。而2018年，各大行房貸增速繼續降低4%至5%，農行、工行、建行、交行增幅分別為16.8%、16.5%、12.8%和12.3%。中行未披露相關具體數據，但其2018年年報表示，繼續執行差異化的個人住房貸款政策，穩步投放個人貸款。股份制銀行增速的下降則更為明顯。平安銀行2018年房貸增幅較2017年下降60%，光大銀行、民生銀行降幅也均超過22%。

某銀行個貸業務人士對記者表示，無論是去年還是今年，房地產政策都沒有放鬆跡象，房貸基調沒有變化，仍以嚴控為主。「不過因為整體利率下降，流動性確實出現改善，業務開展比較平穩，放款效率有所提高，北京部分銀行在審批後能達到2至3天放款。」該人士表示。

一位券商分析師表示，銀行按揭貸款投放較多主要是因為在當前經濟形勢下，銀行自身風險偏好下降，傾向於風險較低的零售端業務。按揭貸款占據了個人貸款存量的3/4，且有住房抵押，歷史上不良率在0.3%至0.4%之間，遠低於行業整體水平，實際損失率更低。受風險偏好下降影響，銀行有動力多做按揭。

多銀行對公房地產業貸款余額、佔比呈雙升

與個人住房貸款業務增速回落不同，雖然房企融資渠道收緊已成既定事實，但去年上市銀行房地產行業貸款總額卻普遍逆勢增長。不同銀行對房地產業貸款的統計口徑略有不同，主要包括開發貸款、經營性物業抵押貸款和其他發放給房地產行業企業的非房地產用途貸款，其中以開發貸為主。

除郵儲銀行外，工農中建交五家國有大行2018年對公的房地產業貸款余額和佔比均呈現雙升態勢。

中行房地產貸款余額接近9158億元；工行達到8500億元；農行和建行都超過了6000億元，而交行和郵儲銀行則分別為2165億元和563億元，其中，郵儲銀行房地產業貸款僅為1%，遠低於其他大行。

農行房地產業貸款佔比由2017年的8.4%升為9.4%，其年報顯示，該行房地產業貸款的統計口徑包括發放給主營業務為房地產行業企業的房地產開發貸款、經營性物業抵押貸款，和其他發放給房地產行業企業的非房地產用途的貸款。建行房地產業貸款由3.2%升至3.7%，2018年房地產開發類貸款余額3656.54億元，較2017年增加466.54億元，年報顯示，其重點支持優質房地產客戶和普通商品住房項目。

相較大行的個位數增幅，股份制銀行對房地產業貸款似乎更為積極。2018年民生銀行新增房地產業貸款1318.15億元，居上市銀行之首，佔全部新增貸款的比重高達52.22%。招商銀行和光大銀行對房地產業貸款投放力度亦較大。2018年末，招商銀行房地產業貸款余額3164.9億元，同比增長25.58%；光大銀行房地產業貸款余額1920.75億元，同比增長35.25%。

在房地產業貸款增長有所提速的同時，多家銀行年報顯示，房地產業貸款不良有抬頭跡象。例如，平安銀行2018年末房地產業不良率1.56%，較上一年增加0.79個百分點。

對於其中風險，銀行也在年報中表示會有相應關注和調整。例如，交行年報表示，部分領域潛在風險的防控任務較重，債務壓力較大的房地產企業存在的風險需要警惕。招行也預計，2019年房地產行業風險主要集中在部分去庫存速度慢的三、四線城市，以及個別高杠桿、中小房地產企業。

涉房業務

已現「觸頂」跡象

對於銀行而言，「房住不炒」仍然是其信貸政策的基本底線，其年報中均提及「落實差異化信貸政策」和「支持自主性購房需求」，加之監管層強監管持續，整體來看，銀行涉房業務已現「觸頂」跡象。

農行表示，該行嚴格落實各項監管要求，實行差異化個人住房信貸政策。此外，該行開發零售貸款欺詐風險識別系統，精準識別住房貸款假按揭等。中行表示，認真執行住房金融政策，嚴格執行差異化信貸政策。

央行在2019年金融市場工作會議上表示，加強房地產金融審慎管理，落實房地產市場平穩健康發展長效機制。

中國銀行業協會聯合普華永道發布的《2018年中國銀行家調查報告》對2380位銀行家的調查顯示，盡管地產公司抵押擔保品大部分時候是土地儲備或樓宇，理論上是中國較優質的擔保品，不過，依然有45%的銀行家認為2018年信貸投資應該首先要限制房地產行業。

對於2019年信貸投放，上述券商分析師認為，個人住房按揭貸款方面，我國居民杠桿率仍處於安全水平，預計按揭貸款今年仍將維持平穩增速。房地產企業貸款方面，在「因城施策」差異化調控原則下，房企資金可得性或將有所提高。

⑺ 央行：房地產貸款增速持續下降

人民銀行統計，2021年二季度末，金融機構人民幣各項貸款余額185.5萬億元，同比增長12.3%;上半年增加12.76萬億元，同比多增6677億元。貸款投向呈現以下特點。

一、企事業單位中長期貸款增長加快

2021年二季度末，本外幣企事業單位貸款余額119.11萬億元，同比增長10.8%，增速比上年末低1.6個百分點；上半年增加8.58萬億元，同比少增5809億元。

分期限看，短期貸款及票據融資余額43.21萬億元，同比增長1.7%，增速比上年末低6.5個百分點；上半年增加1.65萬億元，同比少增2.43萬億元。中長期貸款余額72.69萬億元，同比增長16.8%，增速比上年末高1.5個百分點；上半年增加6.62萬億元，同比多增1.68萬億元。

分用途看，固定資產貸款余額51.08萬億元，同比增長11.4%，增速比上年末低0.2個百分點；經營性貸款余額49.22萬億元，同比增長11.4%，增速比上年末低1.5個百分點。

二、工業中長期貸款增速繼續提升

2021年二季度末，本外幣工業中長期貸款余額12.59萬億元，同比增長25.8%，增速比上年末高5.8個百分點；上半年增加1.59萬億元，同比多增7507億元。其中，重工業中長期貸款余額10.85萬億元，同比增長24.4%，增速比上年末高5.9個百分點；輕工業中長期貸款余額1.74萬億元，同比增長35.2%，增速比上年末高4.5個百分點。

2021年二季度末，本外幣服務業中長期貸款余額48.91萬億元，同比增長14.5%，增速比上年末高0.2個百分點；上半年增加3.85萬億元，同比多增5680億元。房地產業中長期貸款同比增長3.2%，增速比上年末低4.6個百分點。

三、普惠金融領域貸款保持較快增長

2021年二季度末，人民幣普惠金融領域貸款¹余額24.76萬億元，同比增長25.5%，比上年末高1.3個百分點；上半年增加3.26萬億元，同比多增8324億元。

2021年二季度末，普惠小微貸款余額17.74萬億元，同比增長31%，增速比上年末高0.7個百分點；上半年增加2.65萬億元，同比多增6734億元。農戶生產經營貸款余額6.59萬億元，同比增長13.6%；創業擔保貸款余額2293億元,同比增長32.9%；助學貸款余額1238億元，同比增長11.2%。

2021年二季度末，原建檔立卡人口存量貸款余額1221億元；全國脫貧人口²貸款余額8556億元。

四、綠色貸款增長速度加快

2021年二季度末，本外幣綠色貸款³余額13.92萬億元，同比增長26.5%，比一季度末高1.9個百分點，高於各項貸款增速14.6個百分點，上半年增加1.87萬億元。其中，投向具有直接和間接碳減排效益項目的貸款分別為6.79和2.58萬億元，合計占綠色貸款的67.3%。

分用途看，基礎設施綠色升級產業和清潔能源產業貸款余額分別為6.68和3.58萬億元，同比分別增長26.5%和19.9%。分行業看，交通運輸、倉儲和郵政業綠色貸款余額3.98萬億元，同比增長16.4%，上半年增加3295億元；電力、熱力、燃氣及水生產和供應業綠色貸款余額3.88萬億元，同比增長20.2%，上半年增加3554億元。

五、涉農貸款增速小幅回落

2021年二季度末，本外幣涉農貸款余額41.66萬億元，同比增長10.1%，增速比上年末低0.6個百分點；上半年增加3.03萬億元，同比多增2072億元。

2021年二季度末，農村（縣及縣以下）貸款余額34.74萬億元，同比增長11.5%，增速比上年末低0.4個百分點；上半年增加2.74萬億元，同比多增2823億元。農戶貸款余額12.86萬億元，同比增長15.1%，增速比上年末高0.9個百分點；上半年增加1.07萬億元，同比多增1980億元。農業貸款余額4.53萬億元，同比增長5.9%，增速比一季度末和上年末分別低2.1和1.6個百分點；上半年增加2676億元，同比少增727億元。

六、房地產貸款增速持續下降

2021年二季度末，人民幣房地產貸款余額50.78萬億元，同比增長9.5%，低於各項貸款增速2.8個百分點，比上年末增速低2.2個百分點；上半年增加2.42萬億元，占同期各項貸款增量的18.9%，比上年全年水平低6.5個百分點。

2021年二季度末，房地產開發貸款余額12.3萬億元，同比增長2.8%，增速比上年末低3.3個百分點。其中，保障性住房開發貸款余額4.65萬億元，同比減少1.5%，增速比上年末低2.5個百分點。個人住房貸款余額36.58萬億元，同比增長13%，增速比上年末低1.6個百分點。

七、住戶經營性貸款加速增長

2021年二季度末，本外幣住戶貸款余額67.77萬億元，同比增長15.1%，增速比上年末高0.9個百分點；上半年增加4.58萬億元，同比多增1.03萬億元。

2021年二季度末，本外幣住戶經營性貸款余額15.42萬億元，同比增長22.8%，增速比上年末高2.8個百分點；上半年增加1.8萬億元，同比多增5924億元。住戶消費性貸款余額52.35萬億元，同比增加13%，增速比上年末高0.3個百分點；二季度增加2.78萬億元，同比多增4331億元。

注1：依據《中國人民銀行關於對普惠金融實施定向降準的通知》（銀發﹝2017﹞222號）和《中國人民銀行關於調整普惠金融定向降准有關考核標準的通知》（銀發﹝2018﹞351號），普惠金融領域貸款包括單戶授信小於1000萬元的小微型企業貸款、個體工商戶經營性貸款、小微企業主經營性貸款、農戶生產經營貸款、建檔立卡貧困人口消費貸款、創業擔保貸款和助學貸款。

注2：脫貧人口包括原建檔立卡貧困人口和已脫貧人口。由於國務院扶貧辦提供的貧困人口基礎信息中區分了已脫貧享受政策和已脫貧不享受政策的人員信息，根據金融扶貧政策要求，從2019年起，已脫貧人口貸款中不再包括對已脫貧不享受政策的貧困人口發放的貸款。

注3：綠色貸款是指金融機構為支持環境改善、應對氣候變化和資源節約高效利用等經濟活動，發放給企（事）業法人、國家規定可以作為借款人的其他組織或個人，用於投向節能環保、清潔生產、清潔能源、生態環境、基礎設施綠色升級和綠色服務等領域的貸款。

⑻ 中國房貸總額

貸款余額達49.58萬億元。自2015年起中國人民幣房地產貸款余額占金融機構人民幣貸款余額的比例逐年攀升，2019年中國人民幣房地產貸款余額占金融機構人民幣貸款余額的29.01%，較2018年增加了0.61%，2020年較2019年有所下滑，2020年中國人民幣房地產貸款余額占金融機構人民幣貸款余額的28.70%，較2019年減少了0.30%。
【拓展資料】
房地產貸款是指貸款的用途是房地產或以房地產作擔保的貸款。關於房地產貸款的概念可以從兩個角度來表述。
一是貸款的用途是房地產的貸款，如將貸款用於房地產開發或房屋改造、修繕，用於購買房地產(其中典型的是城鎮居民購買商品住房)，用於租用房地產(但比較少見)。二是指以房地產作擔保的貸款，具體為房地產抵押貸款，該貸款可能用於房地產，也可能用於其他方面，如某公司以房地產作抵押向銀行貸款，用該貸款購買煤炭。典型的房地產貸款是兩者兼而有之的貸款，即這種貸款既用於房地產，又以房地產作擔保。
房貸，也被稱為房屋抵押貸款。房貸，是由購房者向銀行填報房屋抵押貸款的申請，並提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，銀行經過審查合格，向購房者承諾發放貸款，並根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。
2013年11月24日，最新的調查數據顯示，根據10月11日-11月11日的樣本數據，32個城市中已有17個城市出現暫停房貸現象。

⑼ 個人住房貸款余額增速連續兩年回落

個人住房貸款余額增速連續兩年回落
2018年全年房地產貸款增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比2017年佔比低1.2個百分點

在房地產市場「嚴控」的背景下，房地產信貸情況是市場的焦點之一。中國人民銀行調查統計司司長阮健弘在15日的2018年金融統計數據發布會上回應新京報記者提問時指出，2018年房地產貸款增速出現平穩回落。
個人住房貸款增速回落
阮健弘介紹，截至2018年末，人民幣房地產貸款余額為38.7萬億元，同比增長20%，增速比2017年回落0.9個百分點；全年房地產貸款增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比2017年佔比水平低1.2個百分點，比2016年低4.9個百分點。
她表示，從結構上看，一是個人住房貸款增速比2017年低。2018年末，個人住房貸款余額為25.75萬億元，同比增長17.8%，增速比2017年回落4.4個百分點。二是房地產開發貸款增速比2017年高。2018年末，房地產開發貸款余額為10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比2017年高5.5個百分點。其中，保障性住房開發貸款余額4.32萬億元，同比增長29.5%，增速比2017年低3.1個百分點。
此前公布的數據顯示，2017年12月末，人民幣房地產貸款余額為32.25萬億元，同比增長20.9%，增速比2016年末回落6.1個百分點，全年增加5.56萬億元，占同期各項貸款增量的41.1%，比2016年佔比低3.7個百分點，其中，個人住房貸款余額為21.86萬億元，同比增長22.2%，增速比2016年末回落14.5個百分點。
新年首次降准實施，樓市影響幾何？
1月4日，央行宣布決定下調金融機構存款准備金率1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。
對於昨日實施的新年首次降准，此前有多位市場人士提及，降准或有利於引導房貸利率下行。但在「房住不炒、因城施策、分類指導」這一大的調控框架下，再次走全面刺激樓市老路的可能性不大。
此前，國內部分地區房貸利率松動的新聞已受到市場普遍關注。中原地產首席分析師張大偉對新京報記者指出，房地產市場核心是看杠桿，也就是首套房資格的認定和首套、二套房貸款的額度，這些現在都沒有變化，所以市場利率的輕微波動對於市場影響很小。
展望未來，在嚴控的大基調下，市場對房價的預期也有所變化。央行此前發布的2018年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，對下季房價，27.4%的居民預期「上漲」，49.6%的居民預期「基本不變」，11.8%的居民預期「下降」，11.1%的居民「看不準」。
將這份季度調查較前幾次結果對比著看，預期「上漲」的下降了（上季度為33.7%），預計下降的有所提高（上季度為9.6%）。
據新華社，2018年12月的中央經濟工作會議指出，「要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。」（記者宓迪）

⑽ 不良系統內存款賬戶有餘額存在的風險點是什麼

2021年以來，房地產市場外部環境壓力明顯增加，融資條件收緊、部分房企爆雷導致房地產風險暴露，房地產對公貸款質量明顯惡化，對公不良貸款明顯「雙升」。
本刊特約作者 方斐／文
近期市場對房地產領域風險擔憂加劇，對房地產可能的應對舉措和穩增長的政策預期略悲觀，加上對經濟基本面的擔憂加劇更增加了對房地產風險的悲觀預期。實際上，2021年以來，房地產市場外部環境承壓，部分房企違約風險暴露，銀行的房地產對公不良貸款也明顯「雙升」，投資者擔心房地產沖擊銀行資產質量。不過，盡管房地產貸款風險上行需要重視，但從總量角度來看，對銀行總體資產質量影響有限，而龍頭銀行當前的資產質量處於歷史最佳狀態。
房地產風險敞口究竟幾何
近期市場對於房地產領域相關風險有一定程度的擔憂，從披露相關數據的上市銀行2021年上半年的情況來看，可能涉及房地產領域的相關風險敞口可以從狹義和廣義菱格角度來分析。
首先看狹義敞口，主要是指貸款，2021年上半年，上市銀行對公房地產貸款共計7.89 萬億元，占總貸款比重的為6.65%，加上零售按揭貸款共計32.65萬億元，占總貸款比重約為27.56%，兩者合計占總貸款、總資產的比重約為34.2%、18.4%；其次看廣義敞口，包含表內外非標貸款，其中，表內非標投資中或有部分資金流向了房地產領域，2021年上半年，上市銀行非標投資金額共計5.62萬億元，占總資產的比重約為2.55%，國有大行、股份制銀行、農商行非標投資佔比較低，分別為0.68%、4.86%、3.40%，而城商行佔比相對較高，達到10.22%；在表外理財中也有一定資金通過非標投資流向了房地產領域。上市銀行目前披露的數據有限，而上半年理財協會數據顯示，理財資金中投向非標的規模約 為3.75萬億元，約為3.5萬億元商業銀行總資產的1.1%。
值得注意的是，非標投資並非所有資金都投向房地產，一般銀行資產投向的風險偏好較為一致，如果某家銀行信貸業務中地產相關貸款佔比較高，那麼非標投資中相關業務的佔比也往往相對更高。此外，國盛證券統計的非標項目的統計口徑為金融投資中底層資產為信託、資管、理財、類信貸（或票據）、未明確歸類的權益類投資、ABS的部分。經過多年的監管調整，很多產品的實際投向為標准化的債券類資產。且項目類非標產品的投向除了地產以外， 還包括基建等，以上數據僅為粗略統計。
從信用風險的角度來看，按揭貸款具有強抵押和相對分散的特徵，風險較為有限，歷史數據顯示，上市銀行按揭貸款不良率基本在0.5%以下，從這個角度來看，需要關注的房地產信用風險主要是對公房地產貸款及表內外非標。
上半年，老16家上市銀行對公房地產貸款不良率為1.8%，相比2020年提升了0.41個百分點。最近兩年，銀行報表房地產不良率有所提升，這一方面來自於房地產政策相對收緊，房企經營壓力加大；另一方面也有銀行主動加大表外資產轉表內力度（部分確認為不良並消化）、不良貸款確認標准趨嚴（上半年上市銀行不良/逾期已達到104%）的因素。
不過，需要注意的是，不同銀行之間的分化較大，重點需要關注的領域主要是各家銀行的對公房地產貸款佔比（最直接的信用風險敞口）、表內外非標中投向房地產領域的情 況以及撥備墊情況。過去幾年，大多數銀行加大了表內外、信貸與非信貸資產的撥備計提力度，到2021年上半年，上市銀行整體撥備覆蓋率已提升至225%，廣義撥貸比（資產減值准備/（貸款+非標））達到了3.17%，應對房地產相關風險抵禦能力也更強。我們可以以招商銀行為例，其對公房地產貸款規模、非標投資分別為4045億元、2739億元，而其信貸+非信貸撥備池為2397億元、274億元，即便其房地產相關資產不良率達到 10%，其撥備池也可以完全覆蓋、消化。
分個股來看，經營更加市場化、主要業務與戰略方向不在房地產領域、且撥備充實的優質銀行相關風險敞口或更小，風險也更為有限。如招商銀行對公房地產貸款占總貸款的比重僅為7.5%，非標投資占總資產的比重僅為3.08%；寧波銀行按揭、房地產貸款佔比僅為4.3%、4.6%，明顯低於其他可比銀行。招商銀行、寧波銀行的撥備覆蓋率則分別高達 439%、510%，廣義撥貸比達到了4.72%、3.3%。
值得關注的是，2020年疫情後，銀行業大力處置不良資產，截至2021年6月末，41家A股上市銀行的合計不良率降低至1.41%，較2020年年末下行7BP，與此形成鮮明反差的是，房地產對公貸款的質量明顯惡化。東吳證券統計完整的26家上市銀行的數據顯示，房地產對公貸款不良「雙升」，合計不良率從2018年年末的0.93%上升至2021年6月末的1.77%，拖累總體資產質量。相比之下，個人住房貸款的資產質量仍然優異，與對公房地產貸款差別明顯，數據完整的18家上市銀行2021年上半年個人住房貸款不良率「雙降」，多數銀行的個人住房貸款不良率都回落或保持低位。因此，我們強調房地產貸款的風險敞口主要集中在對公貸款，這從另一側面證明對個人住房貸款的資產質量無需擔憂。
融資條件收緊、部分房企爆雷導致房地產風險暴露，房地產對公不良貸款明顯「雙升」，拖累資產質量。2021年以來，房地產市場外部環境壓力明顯增加，尤其是高負債率的激進型房地產公司經營困難，公開市場中涉及房地產企業的債務違約也頻繁發生。對於銀行而言，部分陷入債務違約的房地產公司難以償還本息，同時從貸後管理的角度來看，銀行也會主動考量市場環境，將有潛在風險的房地產公司貸款納入關注類或不良貸款的口徑，因此，房地產對公貸款的不良「雙升」是必然情形。此外，「兩道紅線」嚴格限制房地產貸款額度，導致融資難度加大，而融資條件收緊的預期形成後，各家銀行審批貸款也會更審慎，從而進一步加大房地產公司的現金流壓力。東吳證券根據2021年6月末的財務指標估算，仍有15家上市銀行未來需要繼續降低房地產貸款佔比，據此判斷，房地產對公貸款將進一步降速甚至收縮。
截至2021年6月末，41家上市銀行的對公房地產貸款佔比僅為6.35%，盡管不良貸款突增，但對上市銀行總體資產質量的影響有限。以26家數據完整的上市銀行為樣本組合，截至2021年6月末，總不良貸款金額中7.2%是房地產對公貸款，其實多數銀行的房地產對公貸款對不良的貢獻度並不高。根據測算，如果下半年樣本銀行的房地產對公不良貸款總金額再增加50%，同時合理假設2021年年末總貸款環比6月末增長3%，則對總不良貸款率的邊際提高幅度僅為1BP，即便在極端假設下，房地產對公貸款的不良金額翻番，對總不良率的邊際提高幅度也只有6BP。
銀行涉房業務風險整體可控
最近幾個月，由於不斷有房地產企業出現債務危機，使得市場擔心房地產債務風險可能對銀行造成拖累，那麼房地產風險對銀行的沖擊究竟如何，我們可以重點分析涉房業務風險對銀行的影響。
銀行參與房地產業務融資方式包括表內貸款、房地產債券、非標及相關ABS等。涉房類貸款是銀行表內貸款的重要組成部分。以16家銀行為例，截至2021年二季度末，對公房地產貸款余額和個人住房貸款余額合計占總體貸款余額的比例為33%。從全行業來看，央行披露的金融機構貸款投向統計報告顯示，二季度末，中國房地產貸款余額為50.78萬億元，占金融機構貸款余額的比例為27.37%。其中，房地產開發貸款余額為12.3萬億元，個人住房按揭貸款余額為36.58萬億元。非貸款部分如果參考招商銀行披露的房地產廣義口徑風險業務余額結構，非貸款部分規模與貸款部分比例約為1:1，可以估算房地產非貸款的部分風險業務敞口可能為12萬億元左右，與貸款部分合計敞口或約63萬億元。
總體來看，截至2020年年末，銀行通過表外理財參與房地產融資的規模可能不高於2.7萬億元，占整體銀行理財的比例可能不高於10.43%，占同期商業銀行總資產的比例或不足1%。
我們先對銀行貸款部分進行分析。銀行在表內通過信貸投放參與房地產融資。佔比較高的個人住房按揭貸款部分一直是銀行優質的信貸資產，不良率長期處於較低水平。個人住房貸款的優點是客戶分散（風險分散）、抵押充足（房產本身價值較高）。對公房地產開發貸款容易受周期波動的影響，隱含較大的風險。受近些年宏觀經濟增速換擋、經濟發展動能切換以及政策持續趨嚴等因素的影響，對公不良率有所抬升。
天風證券擬測算在房地產業務風險暴露時，銀行不良率和撥備覆蓋率的變化程度，用來評判銀行是否有足夠的風險承受能力。具體思路如下：首先，綜合觀測周期和銀行業不良貸款的暴露節奏，以年度為頻率估測銀行業貸款不良率的變化。悲觀估計，考察最壞情形，假設銀行業涉房貸款不良率的上升幅度達到歷史上的年度峰值。具體峰值參考2007-2021年上半年末銀行業的數據，對公和個人涉房貸款不良率最大增幅分別取39BP和10BP。
那麼，對公和個人涉房貸款合計新增不良余額可能為844.97億元。靜態測算下，銀行業不良率最多抬升5BP、撥備覆蓋率最多下滑5.68個百分點至187.55%。即在我們相對悲觀估計下，銀行撥備仍然厚實，抵禦風險能力充裕。即便非涉房類貸款不良率上升，銀行的風險承受能力仍然可觀。考慮到房地產行業涉及上下游企業較多，我們將假設進一步拓寬至全部信貸資產，仍然按照前述思路進行測算。假設對公和零售貸款不良率上升幅度達到歷史年度峰值，即兩者分別上升60BP和18BP。靜態測算下，銀行業在最壞情況下不良率最多抬升53BP，撥備覆蓋率最多下滑44.62個百分點至148.61%，略低於150%的傳統紅線，但仍高於7號文規定的120%的監管底線。
由於上市銀行具備較強的風險承受能力，下面我們以40家上市銀行個股為例，即將前文測算思路應用至上市銀行，來分析銀行個體是否有足夠的風險承受能力。測算方法大體一致，我們測算上市銀行在最差情況下的風險承受能力。
以上市時間較長的16家上市銀行為參考標的，分別選取其不良率歷史上的年度最大增幅。對該類最大值進行算術平均，以此作為上市銀行不良率的最大可能增幅。即評判歷史最壞情形下銀行的風險承受能力，結果為對公和個人涉房類貸款不良率上升幅度最多為97BP和13BP。
由此可知，在悲觀估計下對公和個人涉房貸款合計新增不良余額最多為1192.24億元。靜態測算下，銀行業不良率最多抬升10BP，撥備覆蓋率最多下滑14.24個百分點至 211.02%。上市銀行整體仍保持較強的風險抵補能力。在該情形下，只有4家銀行撥備覆蓋率降至150%以下，但仍高於120%。
悲觀測算下，上市銀行風險承受能力仍然較強。延續上述測算思路，假設非涉房貸款不良率受到涉房類貸款拖累，我們同樣將假設進一步拓寬至全部信貸資產；假設對公和零售貸款不良率上升幅度達到歷史年度峰值，即分別達到51BP和39BP，由此可得總體不良新增可能為5782.52億元，不良率最多抬升46BP，撥備覆蓋率最多下滑55.54個百分點至169.72%，風險抵補能力仍維持較高水平。在該情形下，只有11家銀行撥備覆蓋率降至150%以下，僅有3家銀行降至110%-120%之間。
在上述測算的基礎上，我們可以更進一步對上市銀行資本情況進行測算。我們測算不良新增對核心一級資本充足率的影響。假設新增不良貸款按照150%的比例計提減值損失。實際上該假設較為極端，原因在於如果考慮到不良貸款的處置和轉讓，銀行計提的減值損失通常只需要和不良凈新增額維持對應的比例，所以減值損失和不良貸款毛新增額的比例一般會小於150%。我們在核心一級資本的計算中，扣減新增不良貸款余額的150%，可得上市銀行整體在前述兩種情形下核心一級資本充足率最多分別下滑13BP和62BP至10.66%和10.17%，總體仍處於較為充足的水平。
之所以在上述悲觀情形測算下，上市銀行仍顯示出較強的風險承受能力，主要得益於其資產質量近年來持續夯實。截至2021年半年末，商業銀行關注率加不良率比上年末下降29BP至4.12%，處於2016年以來的最低水平，隨著不良貸款的確認更加嚴格，銀行資產質量不斷改善。以上市銀行為例，截至2021上半年末，從逾期90天以上貸款偏離度（占不良貸款的比例）來看，絕大多數上市銀行不超過90%。
如上所述，除表內貸款部分外，銀行還通過表外理財非標等形式參與房地產業的融資項目。總體來看，不但貸款部分有充足的撥備來覆蓋風險，而且表外理財部分風險同樣可控。
根據天風證券的分析，首先，表外部分的凈值變動不會直接影響銀行的盈利。資管新規要求銀行打破剛兌，實現凈值化轉型。雖然表外的房地產業風險暴露可能會對少數理財產品的收益率和凈值形成階段性的沖擊，但因為銀行不承擔兌付責任，所以不會直接影響到銀行的盈利水平。而且考慮到房地產底層資產在理財中佔比較低，銀行理財也有足夠的操作空間消化規模和凈值波動造成的不利影響。
其次，銀行理財產品中風險相對較高的房地產開發融資業務佔比不大。可以以信息披露較為詳盡的招商銀行的數據進行分析，截至2021年上半年末，招商銀行境內公司房地產廣義口徑風險業務余額 （含實有及或有信貸、債券投資、自營及理財非標投資等業務，不含個人住房貸款）中，境內公司貸款余額佔比只有51.62%。截至2020年年末，金融機構的房地產開發貸款余額為11.91萬億元，如果假設房地產對公貸款與非貸款余額之比接近1:1，則金融機構房地產非貸款融資規模可能在12萬億元左右，其中主要是由債券投資和資管產品組成。如果以銀行理財占資管市場的比例（約為 22.65%）進行簡單估計，則投向房地產的銀行理財規模可能不高於2.7萬億元，占整體銀行理財的比例或不高於10.43%，占同期商業銀行總資產的比例不足1%。而且，由於銀行的風險偏好低於私募、信託等非銀機構，所以銀行理財中投向房地產的比例較測算值應該再降一個台階。
第三，銀行正在積極處理非標資產，逐步縮小高風險業務敞口。以社融結構中的新增委託貸款和信託貸款來衡量表外非標規模的變化趨勢。2018年以來，受資管新規的影響，委託貸款和信託貸款之和長期保持下降趨勢，至今已連續19個月保持壓降態勢，且近7個月的每月壓降規模均在1000億元以上，風險敞口逐漸收窄。隨著高風險敞口的逐步壓降，表外部分對銀行盈利的影響逐漸變小。
房地產風險如何妥善化解
當前最大的問題在於中國經濟仍面臨較大的下行壓力。8月主要經濟指標繼續回落，規模以上工業增加值累計同比增長13.10%，增速較上月下降1.3個百分點；當月工業增加值同比增長5.3%，增速較上月下降1.1個百分點。在投資需求方面，8月固定資產投資完成額累計同比增長8.9%，增速低於上月的10.3%，也低於9.07%的Wind預測平均值。消費方面，8月社會消費品零售總額累計同比增長18.1%，增速較上月下降2.6個百分點。
在此背景下，2021年7月30日的政治局會議強調「要做好宏觀政策跨周期調節」、「保持經濟運行在合理區間」；8月貨幣政策執行報告重申要「處理好經濟發展和防範風險的關系，維護經濟大局總體平穩，增強經濟發展韌性」。由此不難看出，在當前經濟面臨下行壓力的背景下，政策以「穩字當頭」，堅持底線思維。7月份的降准也一定程度上顯示出政策托底意願的提升。不發生系統性風險是政策底線，在當前的經濟環境下，房地產行業的風險會在政策引導下有序妥善化解。
事實上，商品房價格具有韌性，住房貸款有足額抵押。中國房地產貸款余額中個人住房貸款余額佔比接近70%。個人住房貸款風險與抵質押物（一般為所購房屋）的價值息息相關，中國個人住房貸款和抵押物（商品房）價值的比例通常在70%以下，這意味著抵押品價值有足夠的安全墊。只要抵押物價格不發生大幅下跌，個人貸款的償付能力就有保證。觀察百城住宅價格指數不難發現，近年來其同比增速平穩。在「房住不炒」的政策指引下，政策穩房價、穩信用的思路較為明確。當前經濟穩增長壓力較大，為實現信用健康擴張以及控制風險的考慮，房地產價格顯著下降的可能性較低，這意味著抵質押物的價值具有較強韌性，中小企業政策托底有助於降低信用風險。雖然房地產企業和上下游產業中涉及中小企業數量較多，可能會在風險暴露中受到一些影響，但另一方面中小企業發揮著保就業、保民生的重要作用，守住中小企業不發生信用風險是潛在的政策底線。中央和地方已經出台一系列中小企業扶持政策，有效化解中小企業的風險狀況。即便2020年受到疫情影響，商業銀行的不良率+關注率仍然處於下降趨勢。2021年以來，在政策扶持和指引下銀行加大存量風險處置化解力度，銀行的不良率也已經實現好轉。政治局會議強調對中小企業的支持力度，由此可以預期未來監管部門有望出台更多中小企業優惠扶持政策，不用過度擔心中小企業風險波動對銀行資產質量的影響。
得益於2020年以來提前處置存量問題資產和增厚撥備，商業銀行（尤其是上市銀行）撥備厚實，不良率和關注率均有所降低，足夠應對表內外房地產行業風險暴露帶來的擾動。在當前時點，在信貸風險可控的情況下，商業銀行未來的長期發展和成長空間更值得重視。
商業銀行增長邏輯正在由息差向非息差轉變。綜合考慮經濟下行壓力、下半年地方債集中發行以及基建落地節奏加快、當前凈息差處於歷史底部、銀行實際上享受著雙邊降息的政策環境等因素，天風證券預計下半年商業銀行凈息差將穩中小降。當前商業銀行的業績增長點已經在向非利息收入方面轉移。以招商銀行為例，2021年上半年代理服務手續費和代理證券交易收入同比分別高增40.36%和66.39%，帶動手續費及傭金凈收入同比增速較上年提升12.44個百分點至23.62%。
由此判斷，財富管理業務有望打開銀行業績成長空間，緊扣財富管理發展大勢的銀行，未來發展空間可期。在各類非信息業務之中，財富管理業務無疑正處在高速發展的風口之上。從長期來看，隨著資管新規穩步推進、房地產面臨的政策環境趨嚴、居民財富水平和理財意識提升，居民資金將持續地從剛兌資管產品、房地產以及表內存款向大財富管理業務傾斜。根據測算，預計2030年年末，銀行財富管理規模有望提升至449萬億元，較2020年末增長約161%。
此外，隨著流動性的不斷改善，有望支撐財富管理業務繼續發力。當前中國經濟仍面臨著下行壓力，穩增長的訴求強烈，未來「寬信用」政策有望落地。9月國常會再次發聲，宣布2021年再新增3000億元支小再貸款額度，強調「發揮地方政府專項債作用帶動擴大有效投資」。未來「寬信用」政策落地、社融增速企穩有望對財富管理業務發展提供流動性支持。而且，3000億元的再貸款規模大、發行時間緊，預計會有更為明顯的穩增長效果。同時考慮到銀行資管業務整改已經接近尾聲，未來銀行理財規模增長也有望回歸正常化運作。
銀行業短期較大幅度下跌往往會創造較好的投資機會。在地產債務風險影響下，市場悲觀情緒釋放壓制銀行板塊表現。招商銀行作為板塊重倉股，其近期股價反映市場短期變化。9月20日招商銀行（H股）大跌9.38%，9月22日A股開盤補跌，收跌3.59%。對短期價格變動並不用過度擔憂。如果觀察近5年股價走勢，每當招商銀行（H股）出現大幅下跌時（跌幅超過5%），後續基本都會展現出強勁的修復能力。究其原因，主要在於以招商銀行為代表的優秀銀行具備扎實的基本面表現及穩定的業績釋放能力。
實際上，房地產業風險暴露對優質銀行個股沖擊較小，繼續看好銀行財富管理業務發展。根據天風證券的測算，當前上市銀行的不良率處於歷史較低水平，重點個股安全墊厚實，房地產業表內外風險暴露基本都在上市銀行的可承受范圍內。在不發生系統性風險的政策底線下，房地產風險有望得到妥善化解。我們判斷未來更多支持性政策有望出台，信用風險可控。隨著商業銀行著力拓展非息收入、財富管理業務，我們繼續看好零售型銀行的發展前景。