如因資料不實導致貸款不能辦理

⑴ 不能辦理貸款能要求退房嗎

現階段，由於商品房價格偏高，普遍的購房者都採用銀行按揭貸款的付款方式購房，而通常在由房地產開發商、購房者和銀行共同參與的樓宇按揭貸款業務中，大多數開發商都承諾某家銀行為購房者提供按揭貸款，並在購房協議中約定由開發商為購房者代理該筆貸款的相關手續，但是由於我國按揭方面的法律法規不健全，各方缺乏經驗，導致各方當事人在實際操作中出現許多不規范的行為，因此，並不是每筆按揭貸款申請都能夠順利辦理，那麼，在簽訂了購房合同、支付了定金或首期房款之後，按揭貸款卻無法辦理，應該如何處理？

案例：

吳小姐與某樓盤開發商簽訂了一份購房合同，約定該房產總價款為五十餘萬元，合同約定採用七成二十年按揭方式付款。簽約之後，吳小姐依約分三期總共支付了30%的房款作為首付款。後開發商通知吳小姐稱按揭因故無法辦理，開發商並要求吳小姐一次性付清餘款，否則沒收首付款並解除協議， 雙方為此發生爭執。

律師點評：

本案涉及的是在商品房買賣過程中銀行按揭貸款無法辦理的責任承擔以及處理問題。按揭貸款是指購房者以所預購的商品房作為抵押物從商業銀行獲取貸款，購房者按照按揭契約中規定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息的付款方式。按揭貸款所涉及的法律關系較多，一般分為按揭人（購房者）開發商的房屋買賣關系，按揭人與銀行的借貸關系，按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔保所產生的抵押關系，開發商為保證按揭人清償貸款與銀行產生的保證關系。其中，購房者與銀行之間的借貸關系的成立條件、開發商與銀行之間的保證關系的成立條件都是影響銀行按揭貸款能否順利辦理的直接因素。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條明確規定：「商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。」該解釋對簽訂商品房買賣合同之後，因故未能訂立商品房擔保貸款合同即未能取得銀行按揭貸款的責任做出了規定。能否取得購房按揭貸款，取決於多種因素，如果按揭貸款合同未能訂立是因開發商的原因造成的，比如因開發商手續不齊備或銀行認為開發商缺乏保證能力等情況，開發商則應返還首付款並對合同的解除負相應的賠償責任，但是，需要注意的是：開發商並不是直接提供按揭貸款的主體，並不具有保證順利辦理按揭貸款的義務，只有開發商在宣傳廣告或合同中作出承諾保證能夠提供按揭的承諾的情況下，如果按揭無法辦理，開發商才應該對此承擔基於購房合同而產生的違約責任；如果開發商已經履行了相關義務，而按揭貸款合同未能訂立是因為購房者本身的原因造成的比如購房者提供的資料不齊備，或者購房者缺乏還款能力，銀行審查認為購房者不符合貸款條件，不予提供按揭，此時購房者要求解除已訂立的購房合同，則應當賠償開發商因此造成的損失。如果按揭貸款合同未能訂立是由於不可歸責於雙方當事人的原因，比如因國家金融政策發生重大變化導致無法辦理按揭，進而導致買賣合同不能繼續履行的，購房者可以要求解除合同，此時，開發商應當返還購房者已付的購房款本金、利息或定金。在此情況下，買賣雙方都無須承擔違約責任。

在本案中，首先應該劃分責任，如果在訂立合同時，開發商曾經對保證辦理購房按揭作出承諾，開發商應當承擔違約責任；如果由於開發商的原因導致按揭未能辦理下來，吳小姐有權解除購房合同並要求開發商賠償損失；如果確實是由於吳小姐自身原因導致按揭無法辦理，開發商則有權要求吳小姐選擇一次性付清餘款或者解除合同，如果吳小姐要求解除購房合同則應該賠償開發商的損失；如果開發商和吳小姐對按揭不能辦理均沒有責任，因雙方在購房合同中對按揭無法辦理的餘款支付方式沒有明確約定，吳小姐有權選擇解除購房合同並要求開發商退還首期房款和利息。

提示：

為了防範購房按揭無法辦理的風險，建議購房者在簽訂購房合同之前，做好兩手准備，先充分了解自己的資信能力和貸款政策，然後，在簽訂購房合同時，如開發商承諾保證提供按揭，務必將開發商對按揭貸款的承諾寫進合同，另外，在合同中明確無法辦理按揭之後的付款方式或解決方式，例如購房者可要求房地產商在合同上寫明：「若買受人已經按照銀行規定提供了相應的文件，並在規定時間內辦理了按揭貸款申請手續，貸款銀行拒絕向買受人提供貸款的，買受人可在如下方式中進行選擇：一、解除買賣合同，出賣人在合同解除之日起3日內退還已收全部房款及利息；二、出賣人選擇其它付款方式並享受相應優惠幅度。

⑵ 注意：這4個因素，可能導致房貸辦不下來

現今社會，面臨越來越繁重的工作需要、家庭需要以及日常生活需要，越來越多的人選擇去貸款買房、貸款買車，但是隨著貸款群體的不斷增大貸款難度也日趨上升，知己知彼才能百戰百勝，我們來了解下到底有哪些因素會導致房貸失敗呢？

1、申請材料

想要順利的從銀行和其他貸款機構手中成功的申請到貸款，必須保證准備好齊全的資料，否則申請就會有一定難度了。

不能或不願，是導致資料不齊的主要原因。不能，如民間個人借貸、主體無真實經營、關聯人不知情等。不願，如缺乏購買憑據、信用卡刷卡憑據、嫌麻煩等。所以在這里小編要提醒大家一句，申請貸款前最好向貸款等相關機構詢問需要提供的貸款流程、材料有哪些，提前做好准備，方便後續流程辦理。

2、申請人個人原因

申請者擁有與正常收入情形不匹配的豪宅和豪車、產權時間和貸款申請時間較近等（現在的豪宅普遍在貶值，有價無市，處置風險要遠高於一般貸款產品房），可能會導致貸款失敗。

申請者的負債程度要在可控范圍內，最多不能夠超過70％，一旦超過此數額，貸款申請很容易失敗，原因顯而易見，不安全指數太高。

申請者一定要保證所述自身情況真實，銀行能接受10％以上貸款利率的申請者，銀行會傾向於以為你所提交的貸款用途包含虛假信息，銀行也會由於在這方面是否相信你。獲取銀行的信任是最主要的，所以申請者不要誇誇其談。

徵信是銀行的主要關注點，如果當時有逾期是最致命的，所以為了順利批貸，申請者一定要保持良好的信用記錄。

（以上回答發布於2018-02-08，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑶ 簽了購房合同，交了3成的首付，然後多家銀行按揭辦理失敗。

按揭貸款辦不下來的原因有很多，在實踐中，不同情況的處理也是不同的，在審理合同糾紛時法院一般會優先適用合同中的約定。因此，合同中對貸款不批的違約責任由誰承擔的規定是最重要的依據。

1、賣方的原因

在新房交易當中，如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房，銀行審查時發現這種情況是不會批貸款的，此時購房者可要求開發商退還首付及定金，並要求開發商支付相應的利息損失。

如果是二手房交易中，賣方銷售的房屋因瑕疵或抵押查封或共有人有異議等賣方因素導致的貸款不批，則購房者有權要回定金與首付，並可追究賣方責任。

2、購房者的原因

①信用不好

如果購房者提供的資料不真實或者購房者的信用記錄不好造成銀行不予批准貸款，購房者應該承擔違約責任。

②無法支付房款

如果合同約定的時間已到，買方無法支付房款屬於違約，應當按照合同的約定承擔相應的違約責任。除非買賣合同就該問題約定了免責條款，否則消費者很難獲得全額退款。

③違約

如果不能退回全款，具體能退多少錢，也同樣要看雙方合同的約定。如果違約，應當按照合同的約定進行賠償，如違約金少於已經支付的房款，賣方應當在扣除違約金後退還買家已經支付的其餘房款。

④是否能轉手賣房

因為轉手賣房屬於債權債務的轉移，應當徵得債權人的同意後才有效。

⑤是否可以協議延期貸款

如合同對此沒有約定，是否同意延期貸款的主動權在賣方手上，可以協商解決。

3、非買賣雙方的原因

如果政府的政策或者銀行的規定發生變化導致購房者本應拿到的貸款不能實現，購房者應與開發商協商，協商不成合同上又沒有約定的。購房者可以起訴並舉證自己沒有過錯並確實無力購房，要求賣方返還首付及定金。

⑷ 房屋貸款辦不下來，可否解除購房合同

隨著房屋貸款政策的不斷變化，買家沒有足夠的資金全款購買房屋，對購房以及房貸政策也不是很了解，又被中介公司一忽悠，簽了購房合同又審批不了房屋貸款，這種情況下，該如何維護自己的合法權益？是否能夠合法解除已經簽署的《房屋買賣合同》？北京市盈科律師事務所的王燕律師認為，買家辦理不了房貸手續，在一定條件下是可以解除《房屋買賣合同》，而不用承擔任何違約責任的。但前提是，買家在購買房屋時要有足夠的法律風險意識，購房合同條款中，一定要將辦理不了房貸手續作為解除《房屋買賣合同》的事由列為合同的條款，這樣，就不用擔心後期政策的變化貸款不成還得支付巨額房款，或承擔違約責任。
以下，北京市盈科律師事務所王燕律師就以其所辦結的案件作為案例提供給大家，參考學習。
原告王某某與被告楊某某房屋買賣合同糾紛一案，經北京市海淀區人民法院受理後，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告王某某及其委託代理人北京市盈科律師事務所王燕律師與被告楊某某及其委託代理人均到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。
王某某訴稱，2010年4 月14 日，我與被告就位於海淀區××××號的房屋簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，同日雙方與北京×××房地產經紀有限公司簽訂了《 居間服務合同》 ，我與經紀公司簽訂了《 按揭貸款服務合同》 。在買賣合同中關於貸款明確約定，因買受人自身原因未獲得銀行或公積金管理中心批準的，雙方同意合同終止，買受人支付的定金和房價款如數返還，雙方互不承擔違約責任，申辦貸款過程中發生的各項費用由．買受人承擔。上述買賣合同簽訂後，我依約積極履行義務，2010 年4 月14 日向被告支付了定金5 萬元，2010 年4 月16 日向被告支付了房屋首付款20 萬元。我為了能夠繼續履行合同，在銀行貸款方面，曾前去多家銀行辦理房屋貸款審批手續。但是根據2010 年4 月17 日國務院新公布的文件，由於我的工作單位及社保交納地點都是在××省×市，不能提供北京本地的納稅證明和社會保險證明，此外我目前的個人徵信狀況也不符合銀行的批貸要求，因此我在萬般努力下仍未獲得銀行貸款批准。在住房公積金貸款方面，我也積極申請，但由於我的住房公積金也是在×市交納，北京目前尚未與×市合作辦理異地互貸，因此我無法貸得公積金貸款。我的資金有限，在無法獲得貸款時，無法繼續履行與被告的買賣合同。根據合同法的相關規定及雙方買賣合同約定，我與被告之間的房屋買賣合同終止條件已經成就，該合同應該終止，被告應向我退還定金和房款。經多次協商無果，現起訴要求解除合同；被告退還購房定金和房價款共計25 萬元；訴訟費用由被告承擔。
楊某某辯稱，我確實和原告在2010 年4 月14 日簽訂房屋買賣合同，但並未在合同中約定具體付款方式及期限。因此原告應該按照一般的現金付款方式向我支付房款，根據合同法規定，我可以隨時要求原告履行支付房款的義務，因此本案中原告應該依法支付房款。原告起訴狀中引用的條款並未約定貸款銀行，因此應視為無約定。雙方於2010 年4 月16 日簽訂了補充協議，約定了原告無法辦理貸款時的處理方法，因此原告可以按照補充協議約定履行，而不應該直接要求解除合同。我方認為原告要求解除合同的原因不是因為貸款問題，而是因為房價。另外我已經將戶口遷出訴爭房屋，如果法院判決解除合同將會給我造成損失。原告申辦貸款之前知道其有十五次逾期不良記錄，在此情況下還將貸款寫入合同條款，應該是惡意的欺詐行為，由此造成的後果應該由原告自己承擔。綜上，不同意原告訴訟請求，請求法院駁回。
經審理查明，2010 年4 月14 日，楊某某（出賣人）與王某某（買受人）簽訂《 北京市存量房屋買賣合同｝) （經紀成交版）, 約定王某某購買楊某某位於×××× 號房屋，成交價格為154 萬元；買受人可以在簽訂本合同的同時支付定金5 萬元。合同第四條「成交價格、付款方式及資金劃轉方式」中約定：「買受人採取下列第1 種方式付款，具體付款方式及期限的約定見附件五。1 、買受人向出賣人支付定金，定金支付方式為直接支付給出賣人。… … 」該條款第三項「關於貸款的約定」寫明：「買受人向【 銀行】 【 公積金管理中心】 辦抵押貸款… … 買受人因自身原因未獲得銀行或公積金管理中心批準的，雙方同意按照第3 種方式解決：… … （3 ）本合同終止，買受人支付的定金和房價款應如數返還，雙方互不承擔違約責任，在申辦貸款過程中發生的各項費用由買受人承擔。」
但該條款並未寫明辦理貸款的銀行及擬貸款金額；且雙方並未簽訂附件五。同日，楊某某（出售方、甲方）、王某某（買受方、乙方）及北京××房地產經紀有限公司（』以下簡稱×公司，居間方，丙方）簽訂《居間服務合同》，其中第三條約定：「甲、乙雙方同意對（《北京市存量房屋買賣合同》 作以下修訂：甲、乙雙方均認可《 北京市存量房屋買賣合同》第四條第三款關於貸款的約定是根據乙方要求初步擬訂的貸款銀行及額度，根據乙方簽署合同後提供的貸款相關資料及己身資質，具體批貸銀行及額度以實際情況為准，甲乙雙方均不可以擬貸款條款向其他方主張權利。」
2010 年4 月16 日，楊某某（甲方，．出賣方）、王某某（乙方，買受方）與×公司（丙方，見證方）簽訂《 補充協議》 ，寫明：「基於甲乙雙方簽訂的（《北京市存量房屋買賣合同》及甲乙丙三方簽訂的《 居間合同》 ，現經雙方協商並交由丙方見證，就甲方向乙方出售私人房產一事達成補充協議：… … 第二條：經甲乙雙方友好協商同意甲方自本協議簽署後60 天內將上述房屋內的戶口遷出… … 第三條：乙方於本協議簽署當日支付給甲方上述房產購房定金5 萬元，首期房款20 萬元由乙方在本協議簽署後3 日內支付給甲方，剩餘首付款49 萬元在本協議簽署後10 個工作日內支付給甲方… … 第六條：另如乙方因貸款利率未能享受到7 折，則乙方經甲方同意可再次更換其親屬購買此房並辦理貸款手續… … 本協議為《 北京市存量房屋買賣合同》 及《 居間合同》 不可分割的組成部分，如本協議中相關條款和《 北京市存量房屋買賣合同》及《 居間合同》 相抵觸，以本協議為准。2010年4 月14 日、2010 年4 月16 日，王某某分別向楊某某支付了定金5 萬元、首付款20 萬元。庭審中，王某某提交了×銀行北京分行以及中國×銀行北京西區支行出具的其個人信用報告，上述兩份報告中的貸款明細信息均顯示王某某曾於2003 年申請個人住房貸款，累計逾期還款次數為15 次，該筆貸款已於2007 年結清。同時，王某某提交了×銀行北京月壇支行及中國×銀行北京市西城區西外大街支行工作人員出具的證明，證明其因不符合上述兩家銀行的信貸規定，未能獲得貸款。經本院向上述兩家銀行核實，×銀行北京月壇支行工作人員答復因王某某的個人信用報告中累計逾期次數為15 次，不符合該行的信貸規定，因此未批准其貸款申請；中國×銀行北京市西城區西外大街支行工作人員答復因認為貸款可能收不回來，故未批准王某某的貸款申請。王某某同時提交了×市住房公積金管理中心出具的證明，內容為「茲有王某某，身份證號（略），工作單位×局，住房公積金繳納地×市住房公積金管理中心，因擬購買的位於北京市海淀區×號的房產，向我中心申請住房公積金貸款。由於×市目前尚未和北京辦理住房公積金異地互貸，故我中心對王某某的住房公積金貸款申請不予批准。特此證明。」此外，王某某提交了其與×公司工作人員范×、畢×的通話錄音，以證明其多次找×公司處理貸款事宜，被告知因國家政策及其徵信狀況，其目前無法在銀行獲得貸款。楊某某對上述錄音的真實性有異議，對王某某的證明目的亦不予認可。
2010年4 月28 日，王某某委託北京市盈科律師事務所向楊某某寄出《律師函》 ，通知其（《北京市存量房屋買賣合同》 已終止並要求與其協商處理購房定金和房價款的結算問題。2010 年5 月1 日，楊某某收到此函件。
上述事實，有雙方當事人陳述、（《北京市存量房屋買賣合同》 及《補充協議》 、《 居間服務合同》、個人信用報告、證明、調查筆錄等證據在案佐證。
本院認為，王某某與楊某某簽訂的《 北京市存量房屋買賣合同》及王某某、楊某某與×公司簽訂的《 居間服務合同》 、《 補充協議》 系當事人真實意思表示，且內容未違反法律、法規的強制性規定，屬有效合同，具有法律約束力。雙方當事人簽訂的（《北京市存量房屋買賣合同》系制式合同文本，【 】 中選擇內容、空格部位填寫及其它需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協商確定。根據《居間服務合同》 及《 補充協議》 的記載，雙方對王某某購買房屋採取貸款方式進行了約定，且未對無法貸款的後果另外予以約定，故該合同第四條第（三）項關於貸款的約定一節，即文本中寫明因買受人原因未獲得貸款批準的，雙方同意合同終止，買受人支付的定金和房價款應返還，互不承擔違約責任應視為雙方對無法貸款後果的約定。現因王某某個人信用報告中累計逾期達15 次，且其住房公積金繳納地在×省×市，故其商業貸款及公積金貸款申請均未得到批准，其與楊某某簽訂的《 北京市存量房屋買賣合同》符合解除的條件，自解除通知到達楊某某時合同解除。《補充協議》 首部雖寫到×公司作為見證方，但協議中有關於×公司權利義務的規定，故該協議實際是楊某某、王某某及×公司就《北京市存量房屋買賣合同》 及《 居間服務合同》的補充約定，其中王某某與楊某某就房屋買賣部分的約定作為（《北京市存量房屋買賣合同》的補充，亦一並解除。王某某與楊某某簽訂的《 北京市存量房屋買賣合同》 及雙方在《補充協議》 中關於房屋買賣部分的約定已經於2010 年5 月1 日解除，本院依法予以確認；王某某要求楊某某返還已付定金及購房款的訴訟請求，符合雙方約定，本院予以支持。楊某某所述合同應視為沒有關於貸款的約定、王某某明知其有逾期記錄而將貸款寫入合同系惡意欺詐等抗辯理由，沒有事實依據，本院不予採信。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》 第九十四條第（五）項、第九十七條之規定，判決如下：
一、楊某某與王某某於二0 一0 年四月十四日簽訂的（《北京市存量房屋買賣合同》及其二人在二O一O年四月十六日簽訂的《補充協議》中關於房屋買賣的約定已於二0 一0 年五月一日解除。
二、楊某某於本判決生效後三十日內返還王某某已付定金及房款共計人民幣二十五萬元。
如果未按本判決指定的期間履行給付義務，應當按照《 中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
案件受理費五千零五十元，由楊某某負擔，於本判決生效後七日內交納。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，交納上訴案件受理費，上訴於北京市第一中級人民法院。如在上訴期滿後七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。
一審判決後，楊某某不服，向北京市第一中級人民法院提起上訴，北京市盈科律師事務所王燕律師繼續代理王某某進行了二審答辯。
北京市第一中級人民法院經開庭審理後認為：公民、法人合法的民事行為受法律保護。王某某與楊某某自願簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及王某某、楊某某與×房地產經紀有限公司自願簽訂的《居間服務合同》、《補充協議》不違反法律規定，應屬合法、有效。依據本案的事實情況，王某某個人信用報告中累計逾期達15次，同時其住房共計金繳納地區在×省×市，其商業貸款及公積金貸款申請均未獲得批准。根據王某某與楊某某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》第四條第（三）項關於貸款的約定，買受人因自身原因未獲得銀行或公積金管理中心批準的，雙方同意合同終止，買受人支付的定金和房價款應返還，雙方互不承擔違約責任。由於王某某未能獲得貸款，故本案應當根據《北京市存量房屋買賣合同》的上述約定進行處理，即本案已經符合《北京市存量房屋買賣合同》約定的解除條件。雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》應當自解除通知到到楊某某時解除。王某某主張楊某某返還定金及購房款的訴訟請求成立，符合雙方合同的約定，本院予以支持。楊某某提出王某某存在惡意欺詐行為；楊某某、王某某與×公司簽訂的《居間服務合同》應屬無效的主張，缺乏事實及法律依據，不能成立，本院不予支持。綜上，一審法院判決正確，審判程序合法，本院應予維持。上訴人楊某某的上訴請求，證據不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費五千零五十元，由楊某某負擔（本判決生效後七日內交納）。
二審案件受理費五千零五十元，由楊某某負擔（已交納）。
本判決為終審判決。

⑸ 如果個人徵信沒問題，中介辦不下貸款，算不算我違約，定金能不能退

如果是因為個人原因導致無法通過貸款審核，無法獲得貸款使合同無法繼續履行，定金是不能退的

⑹ 申請貸款時填寫的資料都不屬實

1、保證填寫內容真實有效
如果該信息不了解，就不要急著填寫，比如聯系人的工作和電話，很可能你的聯系人因為換號導致銀行無法聯系不上。如果申請表的資料不對，會被直接拒貸。
2、填寫資料要詳細
對於填寫信息，務必完整，寫清楚自己的個人信息，比如工作地址，公司座機，避免因為縮寫導致歧義。
3、婚姻狀況
就算不填寫婚姻狀況，銀行也可以調查清楚，寫出來會給自己加分。還有就是貸款機構青睞已婚並且有孩子的家庭，這類人有穩定的還款能力。
4、工作和居住地址
工作地址要填寫完整，公司的電話如果有分機號一定要添上分機號，這樣方面信審人員核心收入和職業。在填寫家庭住址時，一定要真實地址，最好在當地居住一年以上，讓銀行覺得你居住非常穩定。
5、填寫座機
很多人認為，只要填寫手機號，能夠聯繫上就可以。實際上固定電話是要填寫上的，這樣能夠證明借款人工作生活並且穩定，不輕易跳槽或搬家，讓機構比較放心。
6、收入
在收入方面，很多人直接填寫時候打卡上的工資，實際上，社保公積金、年終獎，其他福利也是可以加上的。
7、聯系人資料
挑選聯系人一定要選擇工作穩定，收入高，有家庭的人，如果因為選錯聯系人導致拒貸或者影響貸款審批。還有選擇徵信良好的當聯系人，避免沒有貸款經歷的小白。
8、貸款用途
有的機構要求專款專用，額度和真實需求差距不大。銀行有專業的貸款管理，如果貸款機構發展借款人挪用他出，是有權追回的。