法院拍賣的房有抵押貸款如何過戶

❶ 法院強制拍賣、買回的房屋有抵押，怎麼辦

1、結合拍賣手續、房屋手續、具體案情綜合考慮。如果是法院拍賣的買受人，可以憑藉手續等法院用拍賣收入先行解除抵押後辦理過戶手續。

2、如果法院強制執行的房產已經抵押給銀行了，法院仍可以進行執行，但應該先在拍賣或變現款中先行支付銀行的債權，剩下的款項才可以用來償還其它債權人的債權。

成交後法院會出具協助執行通知書塗銷抵押的。

3、【法律依據】《關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第四十條

「人民法院對被執行人所有的其他享有抵押權、質押權或留置權的財產。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。」

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實施的強制性

所謂實施的強制性，是指強制拍賣系國家執法機關依法進行的一種強制性措施。這是強制拍賣的基本特點。在強制拍賣中，被查封、扣押財產的產權人，已經喪失對其所有財產的處分權。因此，強制拍賣是一種具有國家強制力的拍賣活動。

委託的專有性

所謂委託的專有性，是指這種拍賣活動系國家執法機關依法委託的拍賣行為。強制拍賣固然是一種具有國家強制力的拍賣活動，因而委託方只能是國家執法機關，其他任何機關、團體、單位和個人，均不得委託強制拍賣。同時，國家執法機關委託實施強制拍賣，必須是依據已經發生法律效力的文書。因為執法機關做出的裁判、處罰決定，如果尚未生效，案件的處理仍然處於不確定狀態，因而不能對已查封扣押的物品進行拍賣。

❷ 從法院拍賣的房房屋有抵押怎麼操作

1、結合拍賣手續、房屋手續、具體案情綜合考慮。如果是法院拍賣的買受人，可以憑藉手續等法院用拍賣收入先行解除抵押後辦理過戶手續。

2、如果法院強制執行的房產已經抵押給銀行了，法院仍可以進行執行，但應該先在拍賣或變現款中先行支付銀行的債權，剩下的款項才可以用來償還其它債權人的債權。成交後法院會出具協助執行通知書塗銷抵押的。

3、【法律依據】《關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第四十條

「人民法院對被執行人所有的其他享有抵押權、質押權或留置權的財產。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。」

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購買法院拍賣房屋注意事項

1、法院拍賣房屋前，會在法院網站上載明具體拍賣房屋信息（房屋坐落、面積、房屋評估價、拍賣時間、拍賣會的地址，預交保證金金額、拍賣公司聯系方式等等），事先了解好具體情況，做好功課，甚至有必要再去交易中心調取一下房產登記簿信息，因為有些拍賣房屋未必有產權證。

2、競拍者對於預交的保證金（不低於評估價5%），如果一旦拍下來，但是最終又反悔的，那麼對不起，該筆保證金拿不回來了。

3、需要看清楚法院公告中拍賣成功之後房屋交易產生的稅費是否都由購房者承擔，如果確實如此，那麼這筆費用又是一筆不小的開銷。

4、需要看清楚法院公告中對於原房東拖欠的物業費、水電煤、有線電視、網路等一切費用是否全由購房者承擔。

❸ 拍賣後的房產曾經做過貸款抵押，怎麼辦理過戶

拍賣的房產辦理過戶流程都是一樣的，購買人取得獲拍手續和法院的執行書後，帶上本人的其它購房資料直接去房管局過戶就可以了，之前房子有抵押的，由法院從拍賣所得償還抵押權人，抵押權人在法院執行書出具前會出具相應的解壓手續。
1、接受拍賣委託
在這一階段，委託人將有意要拍賣的房地產明確委託給拍賣行，雙方簽訂委託拍賣協議，對委託拍賣達成基本意向。委託人在委託時一般要想拍賣行提供房地產權證、身份證等相關證明文件。
2、拍賣房地產標的的調查與確認
拍賣行對委託人提供的房地產產權證明、有關文件、證明材料等進一步核實，必要時到相關城府部門調查取證，同時還必須進行現場勘查。
3、接受委託、簽訂委託、拍賣合同書
經調查確認後，拍賣行認為符合拍賣委託條件的，與委託人簽訂委託拍賣合同。委託拍賣必須符合《拍賣法》的要求。委託拍賣合同中要對拍賣房地產的情況、拍賣費用、拍賣方式和期限、違約責任等加以明確。
4、房地產拍賣底價的確定
拍賣行對房地產市場進行調查與分析，必要時請專業的房地產估價人員對拍賣房地產進行價格評估，與委託方共同商談，最後確定拍賣底價和起拍價。
5、發布拍賣公告，組織接待競買人
拍賣行一般要在拍賣日前半個月至一個月前登報或通過電視媒體以公告形式發布拍賣房地產的信息，拍賣行要對公告的內容真實性負責。同時，組織接待競買人，向競買人提供資料，審查競買人資格，收取保證金，完成競買人登記。
6、現場拍賣
拍賣行、競買人按照公告的時間 、地點，以正常的拍賣順序對拍賣房地產進行公開競拍。最後若競買的最高價超過底價，有拍賣師擊槌成交，應價最高者即為買受人；反之，拍賣行宣布不成交並撤回拍賣標的。
7、產權過戶
現場競買成功後，買受人應立即支付成交價一定比例的款項作為定金，並在拍賣行協助下與委託人簽訂拍賣房地產轉讓合同書。買受人再支付全部價款後，憑轉讓合同書和相關證明文件到房地產登記機關辦理產權過戶手續，取得房地產權證。

❹ 法院拍賣的土地價值不夠銀行的抵押貨款時，如何辦理過戶。

辦理過戶跟土地價值夠不夠銀行的抵押貸款沒有關系，只要是走規范的拍賣程序，你拍下來的土地就具備合理合法的過戶資格，國土規劃部門就會給你辦理過戶手續，只有不夠銀行的抵押貸款，銀行要承擔這一部分的損失，銀行只好自認倒霉呢，不過前提是拍賣手續合規合法，公開公正公平。。。

❺ 法院拍賣房屋有抵押能過戶嗎

法院拍賣的房產好、汽車好，通常都有抵押貸款。
拍賣成交後，法院會出裁定書和協助執行通知書，要求房管局或車管所把東西過戶到買家名下。同時塗銷之前的抵押。
所以，之前的抵押與你無關，你只要拿法院出的資料去相關部門按它們要求過戶就可以了。

❻ 法院拍賣有抵押的房產，遲遲不能辦理過戶.怎麼辦

法院拍賣房子的過戶流程：
(一)首先確認法院是否解除了對該房產的查封；
(二)材料准備好，用書面方式寄給有關部門；
(三)當事人自願履行判決或裁定的，由當事人共同到登記機關辦理過戶登記；當事人一方不願履行判決、裁定義務的，由銀行向法院提出強制執行申請，登記機關根據法院的強制過戶的判決或裁定、協助執行通知書辦理過戶；
(四)可讓法院出面協調建設局和國體資源局的關系，依法辦理房產過戶手續。
需提交證件(以下資料必須是原件)
(一)協助執行通知書；
(二)民事裁定書；
(三)委託拍賣書(法院委託)；
(四)拍賣成交確認書及發票;
(五)私有房地產權登記申請書及身份證；
(六)地稅完稅證明；
(七)契稅證明。
注意：
1、個人買受拍賣標的房屋需另提供資料：
(1)買受人身份證明(核對原件收取復印件)；
(2)買受人婚姻狀況證明(核對原件收取復印件)；
(3)流動人口婚育證明(買受人為18-49周歲非本市戶口的女性流動人員需提供，核對原件收取復印件)。
2、單位承受拍賣標的房屋需另提供資料：
(1)工商營業執照或組織機構代碼證(核對原件收取加蓋公章復印件)；
(2)代理人身份證明(核對原件收取復印件)。

❼ 銀行抵押的房產依法拍賣後怎樣過戶及其有哪些規定

法院拍賣房子的過戶流程：

(一)首先確認法院是否解除了對該房產的查封。

(二)材料准備好，用書面方式寄給有關部門。

(三)當事人自願履行判決或裁定的，由當事人共同到登記機關辦理過戶登記；當事人一方不願履行判決、裁定義務的，由銀行向法院提出強制執行申請，登記機關根據法院的強制過戶的判決或裁定、協助執行通知書辦理過戶。

(四)可讓法院出面協調建設局和國體資源局的關系，依法辦理房產過戶手續。

需提交證件(以下資料必須是原件)

(一)協助執行通知書

(二)民事裁定書

(三)委託拍賣書(法院委託)

(四)拍賣成交確認書及發票

(五)私有房地產權登記申請書及身份證

(六)地稅完稅證明(七)契稅證明

法院拍賣房產的過戶費用：

1、法院拍賣的房產過戶費用一般都是由買家交付的，拍賣的房產除了過戶的手續與普通的房產交易有所差別以外，稅費方面都是一樣的。

2、拍賣的房產產權沒有滿五年的，費用主要有：個人所得稅是房屋拍賣價格的1％；土地增值稅是房屋拍賣價格的1％，增值稅是房屋拍賣價格的5．5％；契稅是房屋拍賣價1％至3％之間，具體的比例由房屋的建築面積而定；房屋交易費是面積乘以6元每平米單價；房屋評估費是房屋拍賣價的0．5％；登記費是80元。

3、以上的稅費情況單指出售房屋的一方只有一套房產和買家沒有其他房產的情況。拍賣的房產房屋的產權滿五年的，可以減免個人所得稅、增值稅、土地增值稅三項稅費。

4、其他的費用還有相關部門所收的房產沒有繳納的生活費用，包括：水費、電費、煤氣費、有線電視費、物業費、入住費等費用，這些也都是由買家支付的。

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房地產拍賣的委託一般需提供下列有關證明文件：

1.房地產拍賣標的的產權證;

2.產權人身份證明或企業法人營業執照;

3.法定代表人證明書和法人授權委託書;

4.對拍賣房地產有處分權的證明文件;

5.產權證上標明是共有的，需出具共有證書及出具其他共有人同意出售的經過公證的委託書;

6.拍賣房地產的詳細資料，包括權屬、位置、數量、面積、性質、使用年限和當前使用情況、地圖等;

7.其他有關證明資料或房地產交易管理部門要求提交的其他文件;

8.至於私產，如果拍賣委託人是受託人，要出示房地產的權利人出具的經過公證的委託文件

二拍賣房地產標的確認和調查：拍賣行應對委託人提供的產權證明、有關文件批文、證明材料進行進一步核實、取證，並進行現場勘察。文件和資料核實內容主要包括：

1.拍賣標的與所提供的房地產權利證明是否一致，產權檔案所標明產權人與產權證上產權人以及賣房人是否一致;

2.產權來源是否清楚，如新建、翻建，是否有規劃、用地、施工管理等單位的批准文件，是否領有新證;

3.房地產面積是否與房地產測繪部門出具報告一致;

4.產權證中」他項權利」一欄是否存在抵押登記或租賃權登記等其他權利登記;

5.是否有被司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的文件;

6.是否有他人聲明對該房地產享有權利的文件;

7.是否有產權證丟失的記錄;現持產權證是原證，還是新證;是否登報聲明;

8.是否有關於產權糾紛的記錄，處理情況如何;

9.是否在拆遷范圍，在被凍結和禁止買賣的范圍內;

10.土地來源和變更情況，包括用地性質、劃撥、出讓、轉讓、土地使用年限和剩餘使用年限、用途變更及其他。

三接受委託、簽定委託拍賣合同：具備接受拍賣委託條件後，應按照<拍賣法>的要求，結合所拍賣房地產標的的特點簽定委託拍賣合同，對有關事項進行明確規定。一般房地產委託合同應包括以下內容：

1.委託人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人;

2.委託房地產的名稱、坐落、土地面積、建築面積、用途及使用年限等;

3.拍賣房地產的交付方式、價款的支付方式;

4.拍賣費用條款、傭金及其支付方式;

5.拍賣方式和期限;

6.拍賣程序中止和終止的條件;

7.違約責任;

8.簽約日期和合同的有效期限;

9.拍賣底價;

10.其他需要約定的條款。

七產權過戶

現場競買成功後，一般情況下，買受人應立刻交納成交價一定比例的款項作為定金，並在拍賣行的協助下與委託人簽定拍賣房地產的轉讓合同書,協助買賣雙方做好房地產權屬轉移和登記等各項工作，以最後取得房地產產權證書或房地產交易管理部門窗口受理單為止拍賣過程才告最終結束。

❽ 法院強制拍賣，買回的房屋有抵押，怎麼辦

市民劉某從報紙刊登的拍賣公告得知，拍賣行受法院委託，公開拍賣被執行人王某在某小區的商品房一套，建築面積約207平方米，拍賣參考價50萬元，劉某去看房後，覺得劃算。他交了保證金10萬元參與競買，最終以80萬元拍得，與拍賣行簽定了成交確認書，並按確認書付清了全部房款，又另按成交價5%支付了拍賣傭金，拍賣行向他交了房屋鎖匙。但當他手持有關資料向房管部門申辦產權過戶時，房管部門說該房原有抵押登記，尚未塗銷，不能過戶。原來該房原業主王某是按揭購房的，房子抵押給銀行，期限30年，尚未到期。王某非因不供樓被銀行起訴，而是因欠他人款項成為被告，被法院判決執行其名下房子。劉某找拍賣行、法院、房管局、銀行，要求過戶。法院說，你拍買所得房屋產權受法律保護，如果房管部門拒不辦理過戶，可以提起行政訴訟。劉某隻好提起行政訴訟。房管部門答辯稱，該套房屋設有抵押，抵押權人為銀行，銀行有他項權證書，抵押未注銷，他項權證書未收回，不能過戶。第三人銀行答辯稱，銀行是抵押權人，已作抵押登記，抵押權是擔保物權，受法律保護，房管部門不予過戶是正確的。 這應怎麼看？法律並無規定設有抵押的不動產不得轉讓。據最高人民法院關於適用《擔保法》若干問題的解釋，已經設定抵押的財產，被採取查封、扣押等財產保全或執行措施的，不影響抵押權原效力。同時規定，抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未告知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。可見，在抵押權人不知道或不同意的情況下，轉讓原產權人（即抵押人）已設定抵押的財產，法律並不禁止。因此，房管部門拒不為劉某辦理房產轉移登記，理由不成立。如法院裁決文書中不註明塗銷原有抵押登記，則房管部門應保留原抵押登記，但仍應給予辦理產權過戶，抵押義務由劉某承受。 但據最高人民法院《關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》，人民法院對被執行人所有的其他享有抵押權、質押權或留置權的財產，可以採取查封、扣押措施。財產拍賣、變賣所得價款，應在抵押權人、質押人或留置權人優先受償後，其餘額部份用於清償申請執行人的債權。因此，王某的房子設定了抵押權給銀行，在執行時銀行應向法院申報，法院在實施查封時也應向房管部門了解房屋產權登記狀況包括抵押狀況，在實施拍賣時，拍賣得款應由銀行優先受償，如有餘額，方可用於清償申請人的債權。銀行獲得優先受償後，抵押權消滅，這樣，法院應在裁定書和執行通知書中寫明塗銷原抵押，拍得人劉某獲得無任何負擔的房屋所有權。在目前法律狀態下，王某作為抵押人，銀行作為抵押權人，無權反對法院對該房子實施查封、拍賣等處分。法院的處分權是公權。

❾ 法院拍賣的房子在銀行還有抵抵押貸款沒有還然後買這房子能順利過戶嗎可以買嗎

司法拍賣的房子你當然可以買，購買過後至於過戶這些問題，是不需要你去操心的，他的銀行裡面貸款也是不需要你去操心的，一般拍賣過後它的房產所得肯定是優先償還銀行的貸款