投資性房地產低於貸款余額

① 投資性房地產的賬面余額如何確認

2006.12.31
自用建築出租，非投資性房地產轉換為投資性房地產：
借：投資性房地產 - 成本 1800
累計折舊 500
固定資產減值准備 300
公允價值變動損益 200
貸：固定資產 2800
2007.12.31
借：銀行存款 150
貸: 其他業務收入 150
借：投資性房地產 - 公允價值變動 50
貸：公允價值變動損益 50
2008.12.31
借：銀行存款 150
貸: 其他業務收入 150
借：公允價值變動損益 30
貸：投資性房地產 - 公允價值變動 30
2009.12.31
借：銀行存款 150
貸: 其他業務收入 150
借：公允價值變動損益 40
貸：投資性房地產 - 公允價值變動 40
2010.1.5
借：銀行存款 1800
貸：其他業務收入 1800
借：其他業務成本 1780
投資性房地產 - 公允價值變動 20
貸：投資性房地產 - 成本 1800
借：其他業務成本 220
貸：公允價值變動損益 220

賬面余額是1800 （就是「成本」二級科目的數）
賬面價值是2000 （2800-500-300）

② 投資性房地產賬面余額是什麼

投資性房地產賬面余額就是投資性房地產賬戶入賬後的期末余額。

注意比較概念區別：

賬面余額：就是該科目在不扣除相關備抵項（減值、跌價、壞賬、折舊、攤銷）之前的金額
賬面凈額：是該科目扣除備低賬戶後的金額；
賬面價值：就是該科目扣除相關備抵項之後的金額，再扣除跌價准備後的金額；資產負債表上一般列示的是賬面價值

③ 採用公允價值模式計量的投資性房地產，期末可收回金額低於賬面價值怎麼辦

投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量的，不計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公允價值計量。
資產負債表日，投資性房地產的公允價值高於其賬面余額的差額：
借：投資性房地產——公允價值變動
貸：公允價值變動損益
公允價值低於其賬面余額的差額作相反的賬務處理，即：
借：公允價值變動損益
借：投資性房地產——公允價值變動

④ 投資性房地產在什麼情況下，差額是計入資本公積不是計入留存收益

非投資性房地產轉為公允價值模式的投資性房地產
自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。
轉換當日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉換當日的公允價值大於原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益（其他業務成本）。

⑤ 投資性房地產在成本法與公允價值法下的會計核算有何差異

從定義來看，企業通常營地採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，只有在有確鑿證據表明其所有投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，也可以採用公允價值模式進行後續計量。
一、初始計量
成本法下，會計的核算科目為「投資性房地產」。在採用公允價值模式計量下，企業應當在「投資性房地產」科目下設置「成本」和「公允價值變動」兩個明細科目。
二、後續計量
成本法下，需要計提折舊，如存在減值跡象，還應當計提減值准備。已經計提減值准備的投資性房地產，其減值損失在以後的會計期間不得轉回。
折舊分錄為： 借：其他業務成本 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）
減值分錄為： 借：資產減值損失 貸：投資性房地產減值准備
公允價值法進行後續計量的，不計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公允價值計量。資產負債表日，投資性房地產的公允價值高於賬面余額的差額，借：投資性房地產——公允價值變動 貸：公允價值變動損益， 如果是低於，那就做相反分錄。

⑥ 投資性房地產與自用房地產相互轉換時公允價值與賬面價值差額為什麼記入了不同的賬戶

這樣處理的主要目的是保證會計信息的真實性，防止公司虛增利潤。

非投資性房地產轉為投資性房地產時，公允價值模式下，公允價值高於賬面價值的，差額計入資本公積，反之，差額計入公允價值變動損益。投資性房地產轉為非投資性房地產時，公允價值模式下，不論公允價值是否高於賬面價值，差額均計入公允價值變動損益。

企業採用公允價值模式對建築物和無形資產進行後續計量的，不再對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整賬面價值，公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。

(6)投資性房地產低於貸款余額擴展閱讀：

注意事項：

投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量，將不再計提折舊或攤銷，在資產負債表日通過公允價值變動損益科目調整房地產的賬面價值來體現投資性房地產的公允價值。

資產負債表日，投資性房地產的公允價值高於其賬面價值的差額，借記投資性房地產－公允價值變動科目，貸記公允價值變動損益科目，公允價值低於其賬面價值的差額作相反的賬務處理。因此在投資性房地產價格上漲的情況下，企業當期利潤將會上升，反之利潤會降低。

投資性房地產轉換為其他資產或者其他資產轉換為投資性房地產，在成本模式下，應將房地產在轉換日賬面價值作為轉換後的入賬價值。在公允價值模式下，投資性房地產轉換為自用房地產，按轉換日該項投資性房地產的公允價值作為自用房地產的的入賬價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

參考資料來源：網路-投資性房地產

參考資料來源：網路-房地產轉換

參考資料來源：網路-公允價值

參考資料來源：網路-賬面價值

參考資料來源：網路-差額

⑦ 投資性房地產採用公允價值計量 為什麼公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益。

你好，
很高興為你回答問題！

解析：
在非投資性房地產轉換為投資性房地產中，特別是非投資性房地產，轉換為以公允價值計量的投資性房地產時，作為一般性的原理，都是應該作將二者在轉換時點上的差額計入到當期損益（公允價值變動損益）中的，但是在這裡面卻出現了一個特例：非投資性房地產轉換為以公允價值計量的投資性房地產時，公允價值大於其賬面價值的，其差額部分卻是記入到了「資本公積-其他資本公積」中了，這是為什麼呢？當然這是有原因的！
它的原因如下：
我國是一個社會主義的公有制國家，特別是土地的公有化，是這一規定的主要原因。由於土地的公有化的歷史背景，我國的相當數量的企業，都是由國有企業轉化或改製成現在的企業的，並且這些企業在屬於國企時，都擁有很大面積的土地資源的，這些土地使用權的取得，都是無償劃撥來的，「白」拿的（不做賬的），然後在上面蓋上廠房、辦公樓等建築物，經過數十年的風雨，到現在這些廠房與辦公樓，那就一個字「破」或「爛」，這能值幾個錢呢？從其固定資產的賬目上看，可能真是一分錢也不值了，早就提足折舊了，真真的一個破廠房，但是這個破廠房，卻實實又非常值錢。為什麼呢，那就因為其下有一塊面積巨大的土地。在企業的賬面上可能就是一兩萬元的事了，可以這塊地可就傎五千多萬呢。這就是問題的根源所在了，當把此轉換為以公允價值計量的投資性房地產時，其公允價值的變動額，那可就是將近五千萬呢，好乖乖，這如果一下子記入到當期損益，那是什麼樣的效果呢。當期的利潤可就要嚇死人了，這樣的處理合適嗎，難道，這個就是其經營所得的利潤嗎？顯然不是的，所以這樣處理不合適，故為了規避這種不合理的現象發生，也為了防止惡意來調整利潤，會計准則規定，上述這一類型的轉換中，公允價值大於賬面價值的差額部分，記入到「資本公積-其他資本公積」中，不讓它去影響利潤的實現。給定了一個規矩與標桿！
以上就是為什麼要這樣處理的原因！

如果還有疑問，可通過「hi」繼續向我提問！！！

⑧ 投資性房地產轉為非投資性房地產借貸方差額為什麼只記公允價值變動損益

因為投資性房地產公允價值模式計量下相當於賣掉了，轉換為非投資性房地產就要計入「公允價值變動損益」。如果投資性房地產成本模式計量下轉換為非投資性房地產，只需要按照賬面價值轉換。

在將非投資性房地產轉換為為投資性房地產增值的部分是一種資本的溢價，應該計入資本公積，計入所有者權益，但在運營過程就只能計入損益裡面。

非投資性房地產轉為投資性房地產時，公允價值模式下，公允價值高於賬面價值的，差額計入資本公積，反之，差額計入公允價值變動損益；投資性房地產轉為非投資性房地產時，公允價值模式下，不論公允價值是否高於賬面價值；差額均計入公允價值變動損益。

(8)投資性房地產低於貸款余額擴展閱讀：

（一）本科目核算企業在初始確認時劃分為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產或金融負債（包括交易性金融資產或金融負債和直接指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產或金融負債）和以公允模式進行後續計量的投資性房地產。

（二）本科目應當按照交易性金融資產、交易性金融負債等進行明細核算。

（三）公允價值變動損益的主要賬務處理

資產負債表日，企業應按交易性金融資產的公允價值高於其賬面余額的差額，借記「交易性金融資產——公允價值變動」，「投資性房地產——公允價值變動」科目，貸記本科目；公允價值低於其賬面余額的差額，做相反的會計分錄。

出售交易性金融資產時，應按實際收到的金額，借記「銀行存款」等科目，按其賬面余額，貸記「交易性金融資產——成本、公允價值變動」科目，同時，按「公允價值變動損益」科目的余額，借記或貸記本科目，貸記或借記「投資收益」科目。

處置以公允模式進行後續計量的投資性房地產時，按照收到的金額，借記「銀行存款」等科目，貸記「投資性房地產——成本、公允價值變動」科目。

同時，按「交易性金融資產——公允價值變動」科目的余額，借記或貸記本科目，貸記或借記「投資收益」科目。同時，按「公允價值變動損益」科目的余額，借記或貸記本科目，貸記或借記「其他業務成本」科目。