上海銀行流動資金貸款

1. 貸款新規的影響

貸款新規執行對自主創業的影響
「面談面簽」是為了甄別客戶而非麻煩客戶 個人貸款業務近年來發展迅速。上海銀行同業公會常務副
會長陳祖基認為，此前個人貸款的發放依據沿用多年的《貸款通則》，已不能涵蓋銀行業的現有業務，比如電子銀行、信用卡等，《個人貸款管理暫行辦法》的推出是中國銀行業規范管理的又一次提升。
新辦法對銀行的貸款全流程包括從受理、調查、審查到審批的每個環節都作了非常詳細、明確的規定，其中「簽約需面簽面談」這一條，廣受關注。
記者采訪上海多家銀行發現，除小額循環貸款等個別業務外，目前絕大多數個人貸款業務都已實施「面談面簽」。而新辦法對此做了進一步的強調，可以確保其不流於形式。以前，借款人總是按業務員的指令不停地簽字而來不及看合同；現在則必須對還款能力、貸款用途、放款流向反饋以及違約責任等有充分的了解後才能簽字。浦發銀行個貸部總經理王嶒告訴記者，新規定對借款人而言沒有增加手續，只是業務人員會問得更仔細，辦手續的時間比過去長一些而已。「借款人更重視貸款成數和執行利率，對面談時間長一點不會介意，而深入訪談恰恰更能體現銀行的服務態度和服務能力。」他說。
交通銀行零售信貸部總經理王學武所負責的部門參與了新辦法的制定。他以為，面簽面談規定的出發點，是為了甄別客戶，而不是麻煩客戶，這對客戶是有利的。他介紹，以往出現過一些本人沒有貸款，因為證件被盜用卻要為貸款承擔責任的事件，現在，面簽面談就可以有效杜絕這類事件發生。
嚴格貸款流向管理，但並不影響借
個人貸款新辦法規定，裝修、買建材等個人貸款可以自主支付，但貸款人要和銀行約定並按期報告貸款用途。新辦法還規定，個體工商戶50萬元以下經營性貸款可以通過個貸途徑申請，也可以自主支付，但有諸多限制措施。這一系列的規定是否意味著個人貸款的標准更嚴、門檻更高了？
王學武解釋說，對借款人，新辦法在要求上並沒有增加或提高門檻，只要符合條件和規定，不會貸不到款，借款人不用擔心。流程管理主要針對銀行提出了更高的要求，這是銀行精細化管理、風險管理的一個方向。銀行管理水平提升了，最終的管理效率會提升，客戶也會受益。
對於貸款用途的管理，銀行各有「高招」。比如，對可自主支付的裝修貸款業務，浦發銀行實行綜合授信。假如借款人最高可以獲得30萬元的貸款，銀行會給予借款人30萬元的授信額度，借款人可根據裝修進程分期分批支用貸款。
而對於個體工商戶的50萬元以下的經營性貸款，其用途追蹤更為嚴格。浦發銀行實行的追蹤管理是，一看劃撥的流向，二看支付後的憑證，還要按合同約定定期報告。一旦發現與貸款指定用途不一致，將要求收回貸款。「借款人使用的不是自有資金，而是信貸資金，從防止風險的角度出發，合理的監管是必要的。」浦發銀行的一位業務人員說。
個人經營性貸款主要是一些創業貸款或小額助業貸款，創業的變數較大，這么嚴格的貸款管理是否會影響自主創業？業內人士指出，如果確實需要改變貸款用途，可以先提前還款，終止原有合同，再重新辦理申請審核手續，不會因此貸不到款，對自主創業也不會有影響。
應用新技術加強貸款追蹤，貸款人違約將付出更大代價
從貸前的面談面簽到貸後追蹤，個貸新辦法的全流程管理對借款人的影響不大，但給銀行管理提出了更大挑戰。
每家銀行的個人貸款筆數每年在數十萬筆，按照新的辦法，貸前貸後事務工作明顯增多，如果一筆筆追蹤，沒有先進的手段與工具將難以實現；但如果新辦法能夠順利實施，將促使銀行大幅提高管理效率，實現風險控制。
創新管理已經時不我待。「30萬元以下的自主支付貸款，借款人每劃出一筆3萬元以上的款項，銀行就會得到提醒，然後自動進入賬戶分析系統。在這樣嚴密的系統管理下，信貸資金違規挪用的可能性很少。」王學武說，交通銀行啟用IT技術追蹤貸款流向，效果非常好。
銀行對貸款管理日益完善的情況下，借款人合規守約就顯得特別重要。據了解，目前各銀行對違約處罰的措施包括：違約挪用資金，將提高還款利息；按時不還款還將收到5級提醒，最後不還將提前收回款項，或拍賣抵押物，再進入個人徵信系統的黑名單，不再擁有借貸的權利，等等。
「新辦法不僅對銀行管理提出了精細化的方向，更重要的是，可以提高整個社會的規則意識，倡導契約精神，對誠信社會的建設有利。」王學武說。
個人貸款業務品種多
目前個人貸款業務主要涉及個人房產類貸款、個人消費類貸款、個人經營性貸款，有些涉農銀行還有農戶類貸款。其中，個人消費類貸款又包括汽車消費貸款、留學貸款等。而個人經營性貸款又涉及裝修貸款、助業貸款、失業人員小額貸款等。不同銀行的具體貸款品種各有不同。《個人貸款管理暫行辦法》實施後，所有業務都將按這一新辦法借貸。
貸款新規執行對信貸市場的影響
嚴防貸款挪用 確保信貸資金流向實體經濟
據介紹，貸款新規強化貸款用途管理，以貸款資金向交易對象支付的「受益人原則」為抓手，重點強調貸款資金交易的真實性，防範和杜絕貸款用途的虛構和欺詐。
如鑒於目前實踐中存在流動資金貸款被挪用於固定資產投資等其他用途的情況，《流動資金貸款管理暫行辦法》明確規定，流動資金貸款不得用於固定資產、股權等投資，不得用於國家禁止生產、經營的領域和用途。同時，流動資金貸款不得違規挪用。
《個人貸款管理暫行辦法》也明確規定，貸款人不得發放無指定用途的個人貸款；嚴格執行貸款面談面簽制度。
「貸款新規通過必要的操作流程及內部控制等手段，規范商業銀行貸款支付行為，確保貸款資金按借款合同約定用途使用，防止借款人資金被挪用，促進貸款資金真正流向實體經濟，發揮金融支持實體經濟發展的作用」，這位負責人表示。
防範貸款風險提升信貸管理精細化水平
業內專家指出，貸款新規強化了貸款的全流程管理，推動商業銀行傳統貸款管理模式的轉型，有利於提升商業銀行信貸資產管理的精細化水平。
《流動資金貸款管理暫行辦法》明確要求，銀行業金融機構應貼近借款人實際，合理測算借款人的流動資金需求，進而確定流動資金貸款的額度和期限，防止超額授信。通過對流動資金貸款的合理測算，做到既有效滿足企業正常經營對流動資金貸款的需求，同時又有效防止因超過實際需求發放貸款而導致的貸款資金被挪用。
對於流動資金貸款的貸後管理，銀監會要求貸款人應動態關注借款人經營、管理、財務及資金流向等重大預警信號，及時採取提前收貸、追加擔保等有效措施防範化解貸款風險。強調貸款人應通過合理設定貸款業務品種和期限、設立專門資金回籠賬戶、協商簽訂賬戶管理協議等方式，加強對回籠資金的管控。
《個人貸款管理暫行辦法》則在支付管理方面明確規定，除特殊情形外，個人貸款資金應當採用貸款人受託支付方式向借款人交易對象支付，即由貸款人根據借款人的提款申請和支付委託，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。
國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，貸款新規使得風險管控機制進一步強化，為銀行業的穩健運行提供了「剎車」機制和風險防範機制。

2. 可以在微眾銀行上申請企業貸款嗎

微業貸是微眾銀行為廣大中小微企業提供的線上流動資金貸款服務，該產品為結合大數據分析及互聯網技術的一款金融創新產品。客戶從申請至提款全部在線完成，無需抵質押，額度立等可見，資金分鍾到賬，按日計息，隨借隨還。微眾銀行將以科技金融為中小微企業提供高效便捷的融資服務。

有的小夥伴在認證身份證的時候，會出現身份認證失敗的情況，在確定是在開放申請的區域後，大家在確認下，銀行卡所留的手機號是否是用本人身份證辦理。如果一切順利的話，最快會在30分鍾左右到賬。

3. 小微企業轉貸中存在的困難

年審制貸款產品不但對於貸款企業是一大創新，也需要銀行機構開始一場內部革新。若從這個角度而言，小微企業「轉貸還款」困局似乎只不過剛剛破題而已。

時隔一年有餘，華夏銀行近日交出了一份答卷：截至6月底，該行的小微企業年審制貸款已服務當地小微企業貸款授信客戶489戶，授信金額18.8億元，用信客戶444戶，用信金額15.4億元。

若把這些數字放到浙江的中小企業之中，或許只不過是杯水車薪，然而，燎原之火起於微光。在浙江這片土地上，一場或許將惠及更多小微企業的金融創新之舉正在涌動發生。

還貸方式革新

「這次還貸方式創新，始於紹興銀監分局的推動。」華夏銀行紹興分行中小企業信貸部風險總監吳斌對《浙商》記者如此介紹。

2012年年初，在浙江銀監局、紹興市委市政府的推動下，紹興銀監分局針對小微企業「先還後貸」增加還款壓力的轉貸難題，創新推出小微企業年審制還貸方式，以華夏銀行紹興分行、紹興銀行2家機構作為先行試點。

為什麼選擇以創新還貸方式作為減輕小微企業還款壓力的切入口？不少金融從業人員對《浙商》記者表達了同一種觀點：過去原有的「先還後貸」方式給小微企業帶來了巨大的壓力。關於這一點，小微企業主們深有切膚之痛。

一直以來，小微企業主們可謂是「夾縫」中的人群，而融資問題則是企業主們為之揪心的「重災區」：對於大部分小微企業而言，銀行貸款是他們最重要的融資通道，掌握著中小企業的「命脈」——當自籌資金難以維持企業持續發展時，銀行成為企業的「求生之地」；然而，對於大部分銀行而言，小微企業並非受歡迎的授信對象——發展脆弱、難經風浪、前途未明——種種特點，令多求穩健的銀行往往對中小企業敬而遠之。

即使獲得了融資，過去很長一段時間里，銀行面向小微企業的服務仍存在著期限錯配、金額錯配等問題。浙江大學金融研究院教授、博導汪煒對《浙商》記者稱，中小企業需要向銀行機構融資時，往往需要長期持續的資金以支撐其長遠發展。但在過去，傳統的流動資金貸款期限一般設定為1年以內；另外，企業資金從采購、生產、銷售、回籠等一個周期來看，資金在循環使用，最需要的是一份鋪底資金。

這意味著，一年到期後，仍有資金需求的企業必須先還後貸，若自身現金流不足，小微企業多數採取民間借貸等途徑「拆借周轉」。

或許有人會疑問：明知貸款到期，為什麼企業不自籌資金以「先還後貸」呢？

浙江藍天生態農業開發有限公司董事長白植標坦率地稱：「對於我們這樣的中小企業而言，單筆貸款額度一般在幾百萬元到千萬元內。如果要先還後貸，意味著我們往往要提前兩三個月就開始收縮產能，准備現金，為到期貸款做准備。這樣的話，我們的生產就要全部停下來。」

融資本是為了公司長續發展，但實施「先還後貸」意味著，現金流本就脆弱的中小企業主們每一年都要經歷一次「休克」。「若經濟大環境還可以的情況下，熬一熬也就過來了，但這兩年來，經濟形勢不佳，倒在『先還後貸』這一步上的企業，不知道有多少。」白植標苦笑。

自籌艱辛，而「拆借周轉」並不是免費的午餐。銀行轉貸流程中存在利益空間，成為「高利貸」盛行的一大促因。「為企業提供拆借資金的第三方機構往往收取高額利息，6分、7分的月利率是平常事，來錢太輕鬆了。」一位銀行從業人員劉先生向《浙商》記者感慨，「又有什麼生意能夠賺取這樣高的利潤呢？而對企業而言，『高利貸』就是『飲鴆止渴』。若是銀行轉貸手續稍微拖延一點時間，就完全是在抽血了。」更有一些案例中的企業，以民間借貸方式籌得還貸資金，向銀行還款後因種種原因未能再獲批轉貸，前有追兵後無退路，只剩下「死路」一條。

為了「先還後貸」，除了提前產能收縮和拆借周轉，還有一招，只是若非萬不得已，幾乎沒有企業主願意選擇：向銀行申請貸款展期。為什麼企業主不願意做展期貸款？因為這意味著企業將在央行徵信系統中留下記錄，影響企業資信，可能令企業的未來蒙上陰霾。

那麼，「先還後貸」是否真的那麼必要？事實上，一項銀行內部的調查統計數據顯示，90%以上的小企業流動資金貸款在到期後，各銀行仍然給予周轉。

對於小微企業而言，由於期限錯配的還貸方式，使得本應該成為「造血機」的融資貸款反倒有可能成為「奪命金」，這是銀監部門決定改變還貸方式作為創新途徑的重要原因。

那麼，為什麼試點是浙江紹興？理由十分簡單：作為民營經濟最發達的地區之一，紹興樣本折射出民營小微企業的生存現狀。而在宏觀經濟下行、國內需求降低、人工成本提高、人民幣匯率上升的嚴峻形勢下，如何解決小微企業融資難、經營難對於浙江銀行業、浙江經濟發展具有重要意義。

由此，紹興的小微企業有幸最先受惠。

有多少銀行進行創新

紹興發端的這一場金融創新正如於青蘋之末發起的一絲微風，向更廣闊的領域擴散。

「我們今年的目標已經基本完成。」吳斌對《浙商》記者稱。照原規劃，這一小企業年審制貸款產品今年的投放戶數及用信金額將比去年翻一番，按7月末的數字來看已經十分接近目標了。截至7月末，華夏銀行紹興分行的這一產品已經投放370戶，用信金額為12.7億元，佔到全部貸款金額的逾1/4。去年4月12日，第一筆小微企業年審制貸款剛剛發放成功，如今，這一產品已經在當地小微企業中頗有口碑。

只是還貸方式的創新，為什麼能獲得企業的熱捧？我們且拿華夏銀行的小微企業「年審制」貸款業務作一解釋。

華夏銀行向小企業發放的產品分為兩個融資時段的流動資金貸款，在第一融資時段到期前一個月對小企業進行年審。對通過年審的，無需簽訂新的借款合同即自動進入第二融資時段。其中第一融資時段可不歸還本金，在第二融資時段按計劃歸還本金或到期一次性歸還本金。

這項產品的貸款期限從原先一般1年以內，變更為最長可達24個月，在此期限內可以根據客戶的經營情況與需求設置期限；在貸款額度上，敞口風險授信額度不超過人民幣2000萬元；至於小微企業主們最關心的貸款利率，這項產品擁有最大吸引力——第一融資時段和第二融資時段貸款利率採用相同的固定利率。這意味著這款產品並沒有按照中長期流動資金貸款來收取利息。

以上三大特點對於小微企業主頗具吸引力。紹興一普塑業有限公司總經理謝德芳對此評價稱：「對於金融機構而言，這項產品確實很具創新力度。」

「這項產品的還貸方式使小微企業在貸款到期前，只需向銀行提出貸款年審的申請，而不必將還貸資金實際組織到位。對於企業而言，減少了因籌集還貸資金所需的時間和資金成本，同時減少了小微企業因轉貸壓力涉足民間借貸的風險。」吳斌如是稱。

自去年4月在紹興進行試點後，華夏銀行很快發現了該產品的潛力，同年10月，華夏銀行開始在全省推廣這一產品，2013年4月起在全國推廣。如今，江蘇常州、四川成都等地的華夏銀行分支機構紛紛效仿紹興，推出了該項產品。實行試點的地區無一例外，多是小微企業聚集之地。

如同紹興地區一樣，在其他地區，這一產品同樣受到了企業主們的歡迎。華夏銀行杭州分行小企業業務部營銷總監阮永江告訴《浙商》記者，目前，杭州分行小微企業年審制貸款的余額及授信客戶數覆蓋率均已達到10%以上，單一小微企業客戶(不含平台批量客戶)業務佔比70%左右。「我們將通過年審制貸款發展和鞏固一批優質小微企業客戶，新增單一小微企業貸款的30%以上要用於年審制貸款產品，未來，年審制貸款產品佔比及市場認可度將進一步提升。」

紹興銀行的試點似乎同樣喜人：據透露，該行自「年審工廠」開創以來，已經接納882家優質合格小微企業「入庫」。

而後，上海銀行、杭州銀行、渣打銀行等機構也紛紛推出了類似的產品，在貸款額度、期限、利率等方面，各個銀行的條件不盡相同。上海銀行杭州分行小企業金融部總經理夏振江對《浙商》記者介紹，上海銀行的產品是對符合成立時間四年以上、還款來源正常、主要股東信譽良好等條件的優質小微企業提供流動資金貸款、貿易融資、票據承兌和貼現、保函等各類表內外本外幣信貸業務。其最高貸款額度可達2000萬元，期限最長可達3年，在貸款利率上，該產品按3年期利率計算——比較華夏銀行目前的產品而言，上海銀行給出的期限和利率都有所不同。夏振江表示，未來兩年內，他們的目標是將年審制產品在小微企業中的覆蓋率達20%，惠及約上百家小微企業。

各家銀行都開始「起步走」，但以《浙商》記者目前得到的統計數據顯示，華夏銀行依舊是這一領域的「先行者」，無論在客戶數量、授信額度或是用信額度上，都走在同行前列。

「快」與「慢」

雖說推出的產品具有相似性，但對於各大銀行而言，邁出的步伐卻是不盡相同。

「這一產品對於小微企業確實是一大創新，但是目前除了部分股份制商業銀行外，很多銀行機構並不願意大力推行。」前述銀行業內人士劉先生如是稱，「目前華夏銀行走得那麼快，是因為小微企業本身是它的重要客戶群體。而對於四大行這樣的機構而言，即使同樣推行類似產品，力度也不會很大——小微企業本來就不是他們最重視的客戶群體。同樣的，如果是所在區域缺乏小微企業客戶群體，這一業務也發展不起來。」

另外一方面，對於銀行一線營銷人員而言，若保持原有的考核體系，則大部分客戶經理缺乏開發小微企業的熱情：「對於客戶經理而言，無論企業大小，他做的工作都是一樣的：貸前調查、貸中審查、貸後檢查，精力和時間花費的幾乎相差無幾，但大企業與小微企業的用信金額完全不同。過去，考核客戶經理的標准往往是看其用信金額。這樣一來，花的力氣一樣多，做小客戶賺的遠比開發大客戶來得少，有誰願意專做小客戶呢？」劉先生如此解釋。

這或許意味著，年審制產品不但對於貸款企業是一大創新，也需要銀行機構開始一場內部革新：改變原來的考核方式，真正向服務小微企業傾斜。

而對於經濟形勢的預期，亦使一些銀行機構相對謹慎。劉先生告訴《浙商》記者，由於不看好下半年經濟走勢，他所在的銀行並不打算在小微企業客戶群體中加大開發力度，畢竟，「一個浪打來，小微企業總是死得最快的。」

種種矛盾與現實，使得各大銀行的創新腳步有快有慢。快者如華夏銀行，在紹興銀監分局正式下發文件通知試點20天後，該行紹興分行就成功發放了第一筆小微企業年審制貸款業務；而在部分銀行機構中，這一產品並未成為主打產品，業務發展至今也不過寥寥數筆而已。

若從這個角度而言，小微企業「轉貸還款」困局似乎只不過剛剛破題而已。

4. 銀行貸款。

您好，按貸款經營屬性劃分，有自營貸款、委託貸款、特定貸款；按使用期限劃分，有短期貸款、中長期貸款；按貸款信用程度劃分，有信用貸款、擔保貸款、票據貼現。貸款種類較多，您可以根據您的需求選擇。

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5. 銀行流動資金貸款可否用於置換金融租賃公司的流動性融資

不可以，據統計，現階段中小企業融資以間接融資為主。 87%的間接融資來自銀行貸款。 由於信用低、抵押資產不足、融資成本高，中小企業難以獲得銀行資金支持，資金龐大。 差距。 但是，銀行貸款不能用於股權投資。 因此，這不適用。 如果以置換股東貸款作為貸款理由，可能無法接受。

不過現在很多企業都可以在上市公司的股票上進行交易了。企業的經營活動和其他的財產活動是在不一樣的。其他的財產是用來償還債務和支付上市公司的利息的，而上市公司的股票是可以在上市的公司進行交易的，只要上市公司沒有倒閉就沒有上市公司的股票上市。企業的信用和信息的透明度是十分重要的，只有信用是建立的再好的企業都很難得到發展。而股東是有權對企業的經營進行監督的，而且對於企業的經營進行監督也是不可缺少的。

6. 銀行貸款渠道

若想了解更多信息可繼續追問，如果對您有幫助，請採納，謝謝。

個人質押貸款

一、質押物范圍

借款人或第三人所有的由我行簽發的本外幣定期儲蓄存單（折）、1999年（含）以後我行代理發行的憑證式（含電子記帳式：目前電子記賬式國債由於系統問題無法作質押貸款）國債、櫃台記帳國債（目前櫃台記賬式國債由於系統問題無法作質押貸款）或記名式金融債券、銀行間簽有質押止付擔保協議的本地其他商業銀行簽發的儲蓄存單（折）。（目前我行尚未與任何一家本地其他商業銀行簽有質押止付擔保協議，因此他行儲蓄存單（折）暫不能在我行辦理質押貸款）。

二、借款人的條件

1、申請貸款時年滿18周歲的具有完全民事行為能力的自然人；
2、有穩定的職業和收入，具有按期償還貸款本息的能力；
3、能夠提供我行認可的質押物；
4、在中國工商銀行開立個人結算賬戶和個人貸款綜合賬戶；
5、電子銀行個人質押貸款的借款人還須為電子銀行個人注冊客戶，並擁有電子銀行個人客戶證書。
6、我行規定的其他條件。

三、借款人應提交的資料

1、借款人有效身份證件及復印件；
2、借款人或第三人所有的由我行簽發的本外幣定期儲蓄存單（折）、1999年（含）以後本行代理發行的憑證式國債或記名式金融債券；銀行間簽有質押止付擔保協議的本地其他商業銀行簽發的儲蓄存單（折）；
3、若以第三人有價單證質押的，須提供第三人的有效身份證件原件和復印件及同意質押的書面授權書。
4、電子銀行申請個人質押貸款的借款人還須為電子銀行個人注冊客戶，並擁有電子銀行個人客戶證書。

四、貸款金額

貸款額度最低5000元，且貸款金額最高不超過質物金額的90%。且單筆貸款金額及同一客戶貸款額不得超過授許可權額。其中，電子銀行個人質押貸款每筆貸款額度起點為10000元，且單筆貸款金額及同一客戶貸款總額不得超過規定限額。

五、貸款期限

貸款期限不得超過1年

個人房產抵押綜合消費貸款

一、借款人條件

1、23周歲（含）至60周歲之間具有完全民事行為能力的自然人；
2、具有本市戶口或合法有效的居留身份，有固定住所；
3、申請人有穩定的職業和收入，具有按期償還貸款本息的能力；
4、本人或家庭月收入不足5000元的（含），月還款額不應超過其月收入的50%；
5、月收入高於5000元的，月還款額不應超過其月收入的70%；
6、能夠以合法有效的房屋為貸款提供抵押擔保；
7、在中國工商銀行開立個人結算賬戶；
8、遵紀守法，沒有違法及不良信用記錄；
9、貸款行規定的其他條件。

二、借款人需提交的資料

1、借款人身份證件、戶口本原件及復印件和婚姻狀況證明；
2、借款人與其配偶不在同一戶口時，提供配偶身份證件、戶口本原件及復印件；
A、北京市城鎮居民：居民身份證、戶口簿、結婚證（借款人配偶與其在同一戶口的，無需提供結婚證，只需提供共同戶口簿）；
B、外地在京人員：居民身份證、暫住證、結婚證（借款人配偶與其在同一戶口的，無需提供結婚證，只需提供共同戶口簿）。
3、收入證明或者在職證明；
4、居住地址證明（可以是借款人居住地社區管理機構或者公安派出所出具的證明）；
5、我行簽發的個人結算賬戶憑證復印件；
6、房屋權屬人出具的同意抵押的書面文件。若申請人以他人房屋（僅限於父母子女之間且父母、子女都必須是完全民事行為能力人）作抵押，需提供權屬人及共有人同意抵押的公證文件。
7、抵押房屋的權屬證明文件；
商品房：①《房屋所有權證》、②國有土地使用證（如有）③房地產賣契、④購房發票、⑤北京市商品房買賣合同。本條中第①項資料申請人必須提供，第②項資料合作中介機構將根據抵押房屋的具體情況，向申請人建議是否提供分戶的土地使用證或是開發商大土地使用證，第③④⑤項於抵押房屋不需要評估時提供。
已購公有住房、經濟適用房：①《房屋所有權證》、②國有土地使用證（如有）、③房地產賣契、④購房發票（如有）、⑤房屋買賣合同。抵押房屋為經濟適用房的，必須提供本條中①項資料，抵押房屋為已購公有住房的，必須提供本條中①⑤項資料。其他資料貸款行可酌情要求提供。

三、用於抵押的房產應具備的基本條件

1、房產必須產權明晰，符合北京市政府規定的可進入房地產市場流通的條件，且成建年限應為1982年1月1日以後的商品房、經濟適用房、已購公有住房、高檔公寓、別墅、底商、寫字樓或商住兩用房屋；
2、商品房、已購經濟適用房。已購經濟適用房指按照北京市人民政府規定的指導價購買的經濟適用住房，包括本市城鎮職工按照高於國家和市人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定的成本價購買的安居工程住房和集資合作建設的住房；
3、已購公有住房。指本市城鎮職工根據國家和北京市人民政府有關城鎮住房制度改革政策的規定，按照成本價或者標准價（含標准價優惠方法）購買的公有住房；
4、本市城鎮職工根據國家和市人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標准價購買的安居工程住房和集資合作建設的住房，應當視為已購公有住房。

四、貸款期限及額度

貸款期限不得超過3年
貸款本息最高不超過抵押物評估價值的70%

7. 圍堵經營貸流入房地產 各地監管溯源嚴查開罰單

針對信貸資金違規流入樓市問題，監管部門持續保持嚴查態勢。8月6日，記者獲悉，廣東銀保監局日前一連開出12張罰單，工商銀行、興業銀行、招商銀行、廣發銀行4家銀行下屬12家分支機構及10名責任人被罰，罰款金額合計1090萬元，案由均為經營貸、消費貸違規流入房地產領域。
其中，工商銀行廣州天平架支行、廣東自由貿易試驗區南沙分行、廣州環城支行等分支機構因個人經營性貸款被挪用流入房地產市場，被處罰達500多萬元。興業銀行廣州花城支行、廣發銀行廣州分行、招商銀行廣州分行也因個人經營性貸款或消費貸款被挪用流入房地產市場而「吃罰單」。
從全國來看，近期，北京、上海、深圳等地紛紛開出多張針對銀行信貸資金違規流入房地產的罰單。
7月27日，上海銀保監局「一口氣」公開17張罰單，工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業銀行、交通銀行、上海農商行等銀行在滬分支機構因涉及流動資金、消費貸款違規流入房地產市場的情況被監管處罰。
從公布的行政處罰案由看，該局對轄內銀行機構近幾年的信貸資金流向進行了溯源，從而發現多處信貸資金違規流入房地產市場的問題。
建設銀行浦東分行因為2017年4月至6月以流動資金貸款形式違規發放土地儲備貸款，以及2019年6月該分行個人消費貸款違規用於購房等事項「吃罰單」。建設銀行上海閔行支行因2013年3月發放房地產貸款嚴重違反審慎經營規則等事項被處罰。
今年5月下旬，深圳銀保監局也一連開出十幾張罰單，多家國有大行、股份制銀行的深圳分支機構因個人經營性貸款、個人消費貸款審查不盡職導致信貸資金被挪用等問題收到罰單，罰款金額達上千萬元。
今年6月8日，北京銀保監局公布消費貸、經營貸資金違規流入房地產市場專項核查結果，發現4家銀行約有3000萬元的信貸資金涉嫌違規流入房地產市場。該局發布的6張罰單顯示，廣發銀行、浦發銀行、招商銀行及郵儲銀行在北京的分支機構因涉及消費貸、個人經營性貸款嚴重違反審慎經營規則等問題被罰，處罰金額達530萬元。
整體看，自年初以來，央行、銀保監會等部門針對銀行信貸資金違規流入房地產問題，出台了一系列政策。其中，為了封堵經營貸流入房地產領域，3月26日，銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行發布《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》。同時，各銀保監局、地方住房和城鄉建設部門、人民銀行分支機構聯合開展了經營用途貸款違規流入房地產問題專項排查，加大對違規問題督促整改和處罰力度。
在嚴監管下，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。7月末，銀保監會披露數據顯示，房地產貸款增速和集中度雙降。今年以來，房地產貸款增速持續低於各項貸款平均增速。6月末，房地產貸款同比增長9.8%，增速創8年來新低。房地產貸款集中度由2019年的高點29.2%降至6月末的28.2%。

來源：上海證券報

8. 監管「重拳」圍剿信貸資金違規入樓市

在「實施好房地產金融審慎管理制度」的政策導向下，監管機構針對信貸資金違規進入樓市、商業銀行違規向房企放貸行為進行嚴格監管，處罰力度亦在不斷升級。8月16日，北京商報記者根據銀保監會官網披露的行政處罰信息統計發現，今年以來，包括上海銀行、浦發銀行、興業銀行、工商銀行、龍州農商行、貴陽銀行在內的多家銀行均因房地產金融業務違規情形被監管「點名」。在分析人士看來，此類罰單的開出，體現了銀保監會對於金融市場管控的決心，客觀上使得後續房貸部門會嚴管貸款流向，較好地推動了「房住不炒」政策的落地。

01

房地產領域違規貸款亂象遭嚴查

8月以來，銀行業千萬級罰單頻現，多項重罰背後，房地產領域違規貸款亂象儼然成為監管關注的重點。8月14日，上海銀保監局公布了一條行政處罰信息，上海銀行在2014年至2019年因為23項業務違規，被監管處以1625萬元罰款，其中沒收違法所得約27.15萬元，作出處罰決定的日期為8月14日。

在上海銀行這「23宗罪」中，房地產領域違規被放在了「頭條」，該行因存在違規向資本金不足、「四證」不全的房地產項目發放貸款，以其他貸款科目發放房地產開發貸款等違法違規行為被監管「點名」。

無獨有偶，就在4天前的8月10日，浦發銀行也接到了一筆千萬級別罰單，該行因2013年至2018年存在12項違法違規事實，被上海銀保監局責令改正，並處罰款共計2100萬元。處罰事由中也有一條，同業投資資金違規投向「四證」不全的房地產項目。

打擊銀行違反信貸政策和違反房地產行業政策亂象已逐步成為常態。據北京商報記者不完全統計，開年至今，包括上海銀行、浦發銀行、興業銀行、工商銀行、龍州農商行、貴陽銀行、東阿青隆村鎮銀行、浙江泰隆商業銀行在內的多家銀行均因信貸資金違規進入樓市被罰。被處罰的緣由大多為「向房地產開發企業發放流動資金貸款」、「信貸資金用途管理不到位導致流入房市」、「個人信貸資金違規流入房市」等。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此類罰單的開出，體現了銀保監會對於金融市場管控的決心，尤其是很多信貸資金違規流入房地產，確實需要積極進行管控，否則容易造成「炒房」現象出現，或者說干擾了正常的房地產交易秩序。從實際過程看，此類罰單具有警示和威懾性，客觀上使得後續房貸部門會嚴管貸款流向，較好地推動了房住不炒政策的落地。

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消費貸款、信用卡透支資金

「潛水」買房

除了針對房地產企業違規提供貸款外，零售業務信貸資金違規買房情形也成為監管整治的重點，7月2日，浙江泰隆商業銀行麗水縉雲支行也因「個人經營性貸款流入房市」被銀保監會麗水監管分局罰款25萬元。6月23日，江西橫峰農商行因個人經營性貸款違規流入房地產企業、向不符合條件的借款人發放貸款、以貸轉存用於月末沖時點等行為，被銀保監會上饒監管分局罰款80萬元。

因消費貸挪用買房遭罰案例也曾出現。6月底，工商銀行縉雲支行被罰款50萬元的緣由則是因為「消費貸款流入房市、虛增企業信用貸款數據」。

除了個人綜合消費貸款、經營性貸款違規入市外，用信用卡透支買房亂象也有所抬頭，今年1月，銀保監會陝西監管局曾公示對長安銀行的一則罰單，處罰金額21萬元，原因是「信用卡資金監管不到位，流入房地產領域信用卡資金監管不到位，流入房地產領域」。

蘇寧金融研究院高級研究員陶金分析認為，當前實體經濟正在復甦，在前期較為寬松的流動性以及信貸持續擴張的背景下，便較容易推升資產價格上升，實體經濟資金進入樓市的動力較強。同時，信貸資金進入實體經濟後，不像金融體系那樣容易監測和管控，動向更加難以捉摸，也給了這些資金進入樓市的額外刺激。

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嚴防房地產金融泡沫勢頭催生

在始終堅持「房住不炒」的背景下，監管機構也在不斷加強房地產金融政策的監管，6月24日，銀保監會印發《關於開展銀行業保險業市場亂象整治「回頭看」工作的通知》。其中針對「房住不炒」政策，銀保監會表示將重點嚴查包括表內外資金直接或變相用於土地出讓金或土地儲備融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向「四證」不全的房地產開發項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房；流動性貸款、並購貸款、經營性物業貸款等資金被挪用於房地產開發等違規操作。

8月16日，銀保監會主席郭樹清在《求是》發表的刊文也提到，在資金面寬松背景下，企業、居民、政府都可能增加債務。利率下行一致性預期強化後，有可能助長杠桿交易和投機行為，催生新一輪資產泡沫。一些地方的房地產價格開始反彈，金融資源有可能再次向高風險領域集中。

雖然監管一再重申銀行貸款要確保真實用途，嚴禁違規挪用，但為何總有銀行明知故犯？一位國有大行相關人士告訴記者，隨著國內疫情形勢轉好，個別熱點城市房地產交易有所升溫，在各種資產中，房地產對銀行資金有天生的吸引力，銀行當前手裡可以支配的流動性較為充裕，導致違規情形屢禁不止。

而從監管層面，應當採取哪些措施，避免銀行房地產業務違規行為的出現？在中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林看來，需要各部門加強數據的共享合作，共同協同打擊，在貸款審查時對貸款人的合法收入來源進行嚴格審核。另外提高市場化手段，例如，加強樓市供給、從供需打擊投資者，加強資金的技術監管手段等。
在陶金看來，從根本上解決這個問題難度確實較大，要緩解此類問題，應該更需要信貸部門加大監管力度，規定好違規行為的處罰機制，甚至給予頂格力度的處罰。