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農村三權抵押貸款風險

發布時間:2021-11-03 11:22:28

⑴ 如何開展三權抵押貸款

人民網北京3月6日電 (記者李彤)近日,銀監會印發《關於做好2014年農村金融服務工作的通知》(以下簡稱《通知》),表示要通過堅持試點先行,慎重穩妥開展「三權」抵押融資。
《通知》要求各銀行業金融機構,要認真貫徹落實銀監會、國家林業局《關於林權抵押貸款的實施意見》,探索創新林權抵押業務品種,合理確定貸款期限,不斷加大對林業發展的有效信貸投入。
按照中央關於「允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資」和「慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓」的要求,慎重穩妥開展土地承包經營權和農民住房財產權抵押融資試點,發揮其在信貸融資方面的作用。

這涉及五個方面的內容,一是重點支持在城鎮化和農業產業化程度較高地區,探索開展相應的抵押貸款試點,豐富「三農」貸款增信的有效方式和手段。二是堅持依法自願有償原則,操作過程中要注重做到不改變土地集體所有性質,不改變土地用途,不損害農民土地承包權益。三是要結合抵押業務特點,探索融資模式,創新融資產品,完善業務流程。四是注重貸後管理和風險評估,密切跟蹤抵押資產狀況,加強貸後管理,做好貸款風險評估和動態監測。五是加強與地方政府的協調配合,積極推動建立「三權」確權登記、評估流轉以及融資風險分擔和政策支持機制。
銀監會相關負責人表示,「三權」抵押融資有助於緩解農民貸款難問題。銀行業金融機構要結合「三農」發展特點,創新多樣化的抵押擔保模式,大力拓展抵押擔保物范圍,因地制宜推廣多種抵押貸款方式。

⑵ 農村兩權抵押貸款試點延期1年目的是為何

農村「兩權」抵押貸款試點延期1年:促改革銜接 助農民增收

試點工作開展的時間還較短,有些問題可能還沒有完全顯現出來,需要進一步通過試點發現問題,及時總結經驗

今年的中央一號文件明確了農村承包土地經營權可以依法向金融機構融資擔保,適度放活宅基地和農民房屋使用權。「兩權」抵押貸款試點延期,體現了「兩權」抵押貸款試點在促進鄉村振興中的重要性。「兩權」抵押貸款試點與農村土地確權登記頒證、農村承包土地「三權分置」等改革密切關聯,適當延長試點期限有利於同上述改革有效銜接,也有利於更好地檢驗貸款質量和抵押物處置機制的穩定性。

中國人民銀行有關負責人介紹,試點工作開展兩年以來,90%以上的試點縣(市、區)建立了農村產權交易中心或土地流轉中心,1180家金融機構建立「兩權」抵押貸款管理制度並落地試點業務,對不良貸款容忍度等方面也作了特殊安排。一些重點、難點問題也開始破題。

我們了解到,在試點中一些地方引入了第三方評估機構,豐富了抵押物價值評估方式,採取農村承包土地的經營權抵押物「預處置」模式,提前找好抵押物處置接受方,並通過與土地流轉經營公司、農業龍頭企業、擔保公司合作等創新轉讓模式。在試點的兩年間,各地還設立了風險補償基金,探索引入農業保險和小額貸款保證保險等方式,以降低金融機構風險。而且,通過培育發展農村產權交易市場,一批家庭農場、農民合作社通過「兩權」抵押貸款擴大了生產規模,並通過吸納農民就業和股份分紅等形式帶動農民增收。

延期後要區分不同情況分類推進試點。對確權頒證工作完成較好的地區,進一步加大以「兩權」作為單一抵押物的貸款投放力度,力爭以「兩權」作為單一抵押物的貸款余額增速較上年同期有較大提升。對確權頒證工作進展較慢的地區,要創新「『兩權』抵押+擔保」「『兩權』抵押+保險」「『兩權』抵押+其他產權共同抵押」等多種形式的貸款模式,促進小農戶與現代農業發展有機銜接。對於深度貧困地區,積極滿足以「兩權」作為抵押物的脫貧攻堅融資需求,力爭實現「對象精準、應貸盡貸」。

⑶ 農村土地「兩權」抵貸和「三權」分置究竟是咋回事

——聚土回答
首先是三權分置,是針對土地之前的兩權,即土地所有權和承包經營權,所有權屬於村集體,承包經營權屬於村民,在三權分置的情況下,即將承包經營權分置成為承包權金和經營權,承包權屬於村民,經營權成為了村民可以流轉的權屬。
兩權分置,是指在農村土地改革情況下,農民在擁有農村土地和宅基地情況下,擁有農村土地承包經營權和農村宅基地房屋財產權的情況下,可以將這兩個權屬進行抵押貸款。希望可以幫助到你。

⑷ 允許農村土地承包經營權向金融機構抵押融資可能帶來什麼問題

試著探討一下,說的不一定對4個問題總結起來分別可從權能層面、法律層面、權證層面和技術層面來展開探討,下面依次:

1、權能問題。

土地承包經營權是一項特殊的用益物權,起源於1978年安徽鳳陽小崗村搞家庭聯產承包責任制的「創造」,解決了中國的吃飯問題,當時的承包期限是20年,1998年有效期到了,搞了二輪延包,這次期限是30年,到2028年(流轉及抵押應不得超過該年限)。從權能來看,土地承包經營權(一個完整的詞彙,一個獨特的概念,一項特殊的權利)是用益物權,不具備權屬性,從四項基本權能來看,應該是使用和,並沒有權,因為權歸集體。正因為沒有權,所以也沒有處置權。因其權為集體產權、且為用益物權的獨特性質,從狹義來說,目前尚不存在以其他客體的經營權為抵押物的融資方式。但是從廣義來說,還有水域灘塗養殖權、水利設施使用權等與其有一點類似,然而卻又不同。

2、法律問題。

土地承包經營權抵押貸款,從法理上來說是站不住腳的。《物權法》、《擔保法》、《土地承包法》對耕地、自留地、集體機動地、宅基地的抵押有限制性條款。明確的是《人民法院關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》
第十五條「承包方以其土地承包經營權進行抵押或者抵償債務的,應當認定無效。」這等於是說「農村土地承包經營權」是無效抵押物。這基本就把以家庭承包方式獲得的農村土地承包經營權進行抵押貸款的路徹底封死了。但是:中國人民銀行
《中國銀行業監督管理委員會關於加快推進農村金融產品和服務方式創新的意見》(銀發〔2008〕295號)提出:(二)創新貸款擔保方式,擴大有效擔保品范圍。鼓勵金融機構根據試點地區農業發展情況和農村經濟特點,依照相關法律,進一步擴大農戶和農村企業申請貸款可用於擔保的財產范圍,積極規范和完善涉農擔保貸款業務操作流程,建立健全涉農貸款擔保財產的評估、管理、處置機制。按照因地制宜、靈活多樣的原則,探索發展大型農用生產設備、林權、水域灘塗使用權等抵押貸款,規范發展應收賬款、股權、倉單、存單等權利質押貸款。原則上,凡不違反現行法律規定、財產權益歸屬清晰、風險能夠有效控制、可用於貸款擔保的各類動產和不動產,都可以試點用於貸款擔保。積極推進和完善多元化的農村信貸擔保體系建設,鼓勵各類信貸擔保機構通過再擔保、聯合擔保以及擔保與保險相結合等多種方式,加大對農村的融資擔保服務。中國人民銀行
《中國銀行業監督管理委員會關於進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見》(銀發〔2009〕92號)提出:穩步推進農村融資性擔保體系的建立和發展,有效完善農村信貸風險分擔機制,擴大農村有效擔保物范圍。大力開發符合農村實際特點的「信貸+保險」金融服務新產品。支持政策性金融加大對農業開發和農田水利等農村基礎設施建設的中長期信貸支持。有條件的地方可以探索開辦土地經營權抵押貸款。《中國銀監會廳關於做好2013年農村金融服務工作的通知》(銀監辦發〔2013〕51號)提出:探索擴大農戶、農民專業合作社和龍頭企業等借款人可用於擔保的財產范圍,創新各類符合法律規定和實際需要的農(副)產品訂單、保單、倉單等權利以及農用生產設備、機械、林權、水域灘塗使用權等財產抵(質)押貸款品種。支持在法律關系明確地區探索開展農村土地承包經營權、宅基地、農房等抵(質)押貸款業務。此外,黨的十八屆三中全會《中共關於全面深化改革若乾重大問題的決定》提出:「賦予農民對承包地承包經營權抵押、擔保權能」;2014年一號文件也明確「允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。」國務院廳《關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》(國辦發〔2014〕71號):現階段通過市場流轉交易的農村產權包括承包到戶的和農村集體統一經營管理的資源性資產、經營性資產等,以農戶承包土地經營權、集體林地經營權為主,不涉及農村集體土地權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權,具有明顯的資產使用權租賃市場的特徵。2015年一號文件:做好承包土地的經營權和農民住房財產權抵押擔保貸款試點工作。所以土地承包經營權抵押處於一種法律有障礙和政策鼓勵的兩難之中。為什麼會鼓勵,我想是部分地區城鎮化進程導致農民數量減少導致土地拋荒,而細碎的家庭分散經營雖然曾在特定歷史時期做出過的貢獻,但是當下已然不適合現代農業發展要求。集約土地規模化經營和發展現代農業,這就需要資金支持即農村金融支撐,而從事農村經營的主體缺少融資渠道(主要是抵押物擔保物匱乏)的困境所致。為了解決法律障礙和政策鼓勵、現實需求三者間的困境,各方可謂絞盡腦汁:以上出現了幾種提法尤其值得注意:一是人行提出的」土地經營權「二是銀監會提出的」農村土地承包經營權」三是三中全會起草組提出的「農民對承包地承包經營權」四是一號文件提出的「承包土地的經營權」五是國辦(中農辦)不久前
獨辟蹊徑
提出的「農戶承包土地經營權」從權能上說,以上說的其實是一個東西,即「農村土地承包經營權」除了銀監會比較憨厚,其他的提法都有規避與現有法律沖突的考慮。這個事情的發展大致就是這樣的,但是又有了新的發展,那就是2014年底中共廳、國務院廳印發《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》中正式明確提出
農村土地權、承包權、經營權的「三權分置」前面說過「土地承包經營權」是一個完整的詞彙,一個獨特的概念,一項特殊的權利是一項用益物權,但是由於土地流轉的現實,在實質上,對這項權利又進行了「瓜分」:流出方保留承包權,流入方只有經營權。這個問題說到這里已經基本說清楚了。

3、權證問題。

關於土地承包經營權確權頒證。這里要明確一個重要問題,即抵押的到底是「農村土地承包經營權」,還是流轉後「承包土地的經營權」即「三權分置」提出的,是承包權還是經營權?前面已經說清楚了,在土地法、承包法沒改之前(改法後,後面說法就不成立了),現階段,將農戶土地承包經營權證抵押是違法的,可以操作的是流轉後的經營權。問題中所提出的「用於抵押的權證」,和「《關於加快發展現代農業
進一步增強農村發展活力的若干意見》提出 5 年內完成農村土地承包經營權確權頒證」嚴格來說,並不是同一個證。花開兩朵各表一枝,先說這個《關於加快發展現代農業
進一步增強農村發展活力的若干意見》提出的5年完成的這個農村土地承包經營權確權頒證這個證其實一直都有,網上隨便找個圖。日期是1998年,二輪延包的年份,這個證作為農戶承包土地的權屬證明,在全國大多數地方基本都確權到位了。既然都有了,二輪延包又沒有結束,那麼現在為什麼又要頒這個證呢?新頒的證和老證有什麼區別呢?這些問題我看不太清楚,但是我們可以找一個角度來管窺蠡測一下在《2009年國土資源公報》中,國土資源部曾解釋稱,「(2009年)耕地、建設用地等數據,待第二次全國土地調查全面完成後另行發布」。第二次全國土地調查啟動於2007年,歷時三年,2009年底基本結束。但是,調查結果遲遲未公布。2012年12月,國土資源部曾發布通報稱,2011年,中國耕地保有量為18.2476億畝,全國耕地凈減勢頭得到有效控制,且自2009年以來,全國耕地保有量連續三年保持在18.24億畝以上。但是,該數據並未體現在《2011年中國國土資源公報》中。《2013中國國土資源公報》顯示,2012年中國耕地保有量為20.27億畝,2009年以來連續四年耕地保有量超20億畝;而近年來,中國政府一直強調18億畝耕地紅線不能突破。(國土部:中國現有耕地超過20億畝來源2014年04月22日
16:29 來源於
財新網)。簡而言之就是家當沒搞清楚,守了好些年的18億畝耕地紅線,國土部一普查,發現不但沒減少,還「憑空」多了2億畝出來。18億畝我推斷就是根據上面紅本本的登記數據統計出來的,多出2億畝並不奇怪,仔細看紅本本上的內容就可以發現,一是測量技術先進了,國土部是拿衛星測的,原來農村是用步量的,田埂啥的都沒算,誤差太大;二是承包分地的時候,地有好壞,好地一畝算一畝,拿到差地的人家不幹了,私下說好一畝半算一畝,兩畝算一畝;三是農業稅2006年才取消,沒取消之前是土地稅,實際佔有多,而少登記是可以少交稅的,以上種種,導致出入。回過頭我們來看看這個老證,四至不清(四至處為空白,且並未附四至圖),面積不準(長寬處為空白,面積數據度以現在的要求標准來看很可能是不夠的),過於簡陋。檯面上來說,這對於「不可逆城鎮化」調整土地涉及的問題、糧食保護耕地紅線問題、保護農民權益問題、土地適度規模經營土地流轉等工作開展不利。檯面下來說,政府征地成本、工商資本流轉成本、農戶流租金收入等等,這些可都是真金白銀的問題啊,此外承包地幾十年歷史積累矛盾也很突出,但是這個是馬蜂窩就不捅了。如果因為四至和面積都搞不清楚,進而產生爭議,總得拿個證明的東西出來吧,這時候這個本子就不夠用了。現階段的確權頒證,是的證,的具體標准我沒去查,四至都要到用GPS定位,要附圖,每塊地還有的編號。目前很多試點都已經開始搞,但是有難度,主要集中在一是確權成本太高,很多地方希望用國土部門的技術手段來測,但是一畝要四五十元(國家只配套10元一畝地),還有人力成本和工本費等等,隨便搞下就是千萬上億的成本,錢從哪來?二是農戶意願,有的實際佔有比老證上佔有面積大,這一測,會如何變動,心裡在打鼓。三是基層也畏難,入戶調查、戶籍台賬等,而且農村的土地矛盾大了去了,翻燒餅吃力不討好。進程方面,2014年山東、四川、安徽3個省和其他省區市的27個縣進行了整體試點,不少地方還結合實際擴大了試點范圍。截至2014年底,全國1988個縣(市、區)開展了試點工作,涉及1.3萬個鄉鎮、19.5萬個村,試點覆蓋面積3.3億畝。2015年又新增江蘇、江西、湖北、湖南、甘肅、寧夏、吉林、貴州、河南等9個整省試點,據悉有些試點已經探索出一些價格量又足的辦法來,既符合部里的規程標准,又能控製成本。所以考慮到事情的難度5年完成並不誇張。第二個證就是用於抵押的證,即使用權證,主要是農地流轉後,給流入方發一個證,證明他的使用權利,當然,如果沒流轉的也可能給農戶再發一個使用權證,這個證目前全國沒幾個地方發,個別地方在搞試點探索發了這個證(封閉試點網上沒找到圖),一般是政府發,僅處於探索階段。

4、操作層面的問題。

土地承包經營權抵押融資過程中可能遇到什麼問題?三個方面,一是政策法律層面,二是技術層面,三是風險層面。政策法律層面主要是法律法規限制,金融機構開展起來有顧慮,而且直接影響申請強制處理抵押物時是否能得到法院支持。技術層面主要是指抵押物要估價,抵押物值多少錢?現階段農村資產資源缺乏專業評估機構和人員,還未建立農業評估的行業標准,抵押物價值認定困難,現在很多地方都評估了,但是價值認定是否合理值得商榷,評的太低,農戶貸不到幾個錢,評的太高,銀行不認。還有就是登記部門和銀行是脫節的,比方一塊地不但有土地承包證,種了樹後又去辦了個林權證,挖了個坑辦了水域灘塗養殖證,同一塊地理論上可以用不同的權證在不同銀行反復抵押,這就跟房地產市場不健全的時候開發商一房多賣類似。而這個地是否已經抵押過,銀行現階段根本查不到,有一物多抵風險;風險層面說到底是的問題,一是缺乏抵押擔保機構,誰願意來擔保,誰來兜底?況且擔保公司不是慈善企業,是要收費的,也會變相增加融資成本,如果成本過高,這個融資就會失去意義。因此如何擔保這個是核心問題。二是農業保險覆蓋太低,加大了銀行風險;三是抵押物處置難,即使法院支持,因缺乏公開有效的市場,這個抵押物的流動性太差,執行成本很高。概而言之,銀行需要獨立承擔風險,缺乏風險分散機制。

⑸ 農村自家的土地可以用於抵押貸款嗎

您好,根據您的描述,您提問的內容屬於《民法典》物權編禁止抵押的內容。
一、《物權法》第一百八十四規定了禁止抵押的財產:「下列財產不得抵押:(一)土地所有權;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,但法律規定可以抵押的除外;(三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;(五)依法被查封、扣押、監管的財產;(六)法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。」可見,包括「耕地、宅基地、自留地、自留山」在一般情況下都不允許被抵押。
二、《民法典》頒布後,對於禁止抵押的事物范圍有所縮小,其中之一便表現在「耕地」上,《民法典》第三百九十九條規定:「下列財產不得抵押:……(二)宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權,但是法律規定可以抵押的除外」,相較之下將「耕地」的限制解除。主要原因是十八屆三中全會以來,農地「三權分置」改革,一系列放鬆家庭承包的土地經營權進入擔保領域的政策文件出現,體現在民法典上便是「耕地」的限制放鬆以及但書條款的繼續存在。因此,農村自家的土地需要確定性質,是自留地、宅基地還是耕地,若為耕地,《農村土地承包法》修訂後,第47條增設:「承包方可以用承包地的土地經營權進行融資擔保」。
如果回答能幫到您,請採納並點贊。如能提供更為詳細的信息,我們可提供更為具體且有針對性的解答。歡迎您電話咨詢我們的專家。

⑹ 2020年後農村宅基地將迎來新機遇,「1轉1入1抵押」是什麼意思

千百年來,土地是農民賴以生存的法寶,是他們最珍貴的財富,是農民兄弟最基本生活的保障,是吃飯的飯碗。

而黨中央也一直在為農民著想,為農民謀福利,為了最大限度地保障農民的土地權益,國家推出了一系列方針政策,進行了一系列的土地改革,包括土地承包、土地流轉等一系列利民政策法規。

近期國家更進一步將土改工作推向高潮,如土地確權、三權分置等等。目前全國已經有超過94%的家庭拿到了土地承包經營權證書,全國大部分地區的宅基地確權工作也將在2020年年底收官,到2020年底大部分家庭都能拿到一本嶄新的不動產權證了。


“一抵押”——可用農民住房財產權進行抵押貸款

宅基地“1抵”就是指農民住房財產權抵押貸款。

以前大家只聽說城裡的商品房有產權證,房產證可以抵押貸款,大家一定很羨慕。

有了新不動產權證後,農民住房財產權也可進行抵押貸款了。農民住房財產權抵押貸款,是指在不改變宅基地所有權性質的前提下,以農民住房所有權及所佔宅基地使用權作為抵押、由銀行業金融機構向符合條件的農民住房所有人發放的、在約定期限內還本付息的貸款。這樣的話,農民朋友如果想做生意,搞養殖,或者婚喪嫁娶資金緊張的時候,就不用發愁了。

⑺ 「三權」抵押是指哪三權

三權指的土地承包經營權、林權和農村居民房屋產權。
土地承包經營權就是公民集體對集體所有或國家所有由全民所有制或集體所有制單位使用的國有土地的承包經營權。該項權利的權利主體為公民或集體;權利客體為集體所有土地或國家所有由全民所有制單位或集體所有制單位使用的國有土地;權利內容由合同約定。
林權是指森林、林木和林地的所有權和使用權。
房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利,也就是房屋各 項權益的總和,即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利。房屋產權有房屋所有權和土地使用權兩部分組成,房屋所有權的期限為永久,而土地使用權根據有關法規為40、50年或70年不等,屆滿自動續期,續費按當時的1%-10%來增收(即土地使用權出讓金),補的費用最多不會超過5位數。

⑻ 「三權」抵押貸款瓶頸在哪

但也發現有一些問題制約著「三權」抵押貸款的推廣。
沂南縣已在11個鄉鎮建立了公共資源交易中心。試點之初,沂南聯社與當地政府一起進行調查摸底,幫助他們實現土地和房屋真正「身份合法」,達到「物有所歸,權有所屬」,為今後的評級授信工作和信貸投放提供了詳實的依據。
面臨的主要問題。1、立法上的限制和沖突。這是目前農村「三權」抵押所面臨的最大的法律問題。目前,無論是作為民事基本法的民法通則,還是與農村三權相關的土地管理法、擔保法、農村土地承包法、物權法等相關法律大都未明確規定農村三權可以進行抵押或是通過抵押方式進行流轉,更多的是隱含的限制或禁止。
3、抵押登記手續辦理難。辦理「三權」抵押貸款需要到房管部門、土地管理等部門辦理相關的抵押登記,出具「他項權證」後,抵押擔保手續才具有法律效力。而目前沂南聯社辦理的幾筆「三權」抵押貸款業務均未辦理「他項權證」,因為,目前「三權」抵押貸款業務基本都是村民的小額信貸需求,辦理抵押登記手續需要支付幾百元的手續費,無疑增加了貸款的成本。
4、「三權」資產處置變現難。一旦「三權」抵押貸款形成不良,「三權」資產處置變現將面臨諸多的困難。
為此建議,解決「三權」抵押的法律風險。對「三權」抵押的合法性進行明確,同時法院在審理此類案件時,合理確認「三權」抵押的有效性,保障抵押權人的合法權益;簡化「三權」評估及登記手續。建議對小額貸款抵押物價值認定不需要專業評估機構,可由借貸雙方協商認定。對抵押登記由農委、國土房管局和林業局委託鄉鎮合署辦理,免收抵押登記手續費,盡量為「三權」抵押貸款業務的推廣開辟「綠色通道」;建立農村產權交易市場是核心。農村資產能否抵押關鍵在於抵押品是否有價值、有市場,建議抓緊出台「三權」流轉規范性文件,使流轉有章可循;完善風險分擔機制。出台農村產權融資風險補償基金管理辦法,合理採取稅收減免措施;積極發揮財政支撐作用,分別建立土地承包經營權、農房、林權抵押貸款風險補償機制,對「三權」抵押貸款免徵營業稅,對金融機構因開展「三權」抵押貸款產生的損失進行補償,給金融機構大膽開展此項業務吃上「定心丸」。 (岳龍傳 尹曉斌)

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