① 急求一個商業銀行住房貸款案例，要有數據，包括不良貸款率以及風險因素的分析
我暈！要是房產按揭貸款的話 基本上是沒有風險的！房子跑不了嘛！
用全款房來貸款的話，去房管局辦好抵押手續，房產證扣押在房管局！只要貸款金額不超過房產價值的80%，也不會有任何風險。
貸款只要找准兩點，其他的都沒有問題：
1、在正常情況下是否能按時還款？
2、在不能正常還款的情況下，怎麼收回貸款？也就是抵押物的問題！
只要上面兩個問題弄好了，基本出不了問題的！！！不良貸款率（騙貸等）和風險因素（比如抵押物貶值等等）的分析要看具體案例，這方面最好找財務的問問。
② 我國商業銀行不良貸款形成原因及解決途徑——以農行為例 誰能幫幫我
一.我國國有銀行不良貸款的產生原因
銀行不良資產產生的原因除了部分國有企業不能適應市場經濟的要求，經營和財務管理遇到困難以外還可以分為外部經濟環境和商業銀行內部的因素。
第一.外部經濟環境為不良信貸資產的產生提供了賴以生存的條件。
1.市場機制的不健全扭曲了政府、企業、民眾的經濟行為。在計劃經濟向市場經濟轉型的過程中，地方政府或多或少地充當了同國有商業銀行信貸資金的調解人，過多干預銀行事務，從而變相誤導了銀行的經營作為，扭曲了部分貸款的合理投和向。同時由於我國市場經濟基礎薄弱，市場機制不夠健全，政府、企業和民眾對商業銀行經營行為商業化、貸款市場化、交易的誠信原則不能很好理解和貫徹，從而形成的經濟、金融、法律、社會和民事環境，銀行的權益受到傷害，不良貸款日積月累，積重難返。
2.一些國有企業資本金嚴重不足，銀行貸款被用作鋪底資金。企業在生產經營過程中需要佔用的資金是不等量的，其最低額是企業必須經常佔用，在需在資金最少的時候也不會空閑出來，這種最低限額的鋪底資金，應該使用資本金，而不宜使用銀行貸款，使用了貸款就無法歸還。改革開放以來，財政安排的經濟建設資金絕大部分用於基本建設方面，老企業需要增加的流動資金幾乎完全依靠向銀行貸款，甚至於有的新企業基本上是使用銀行貸款建成的 。這就使得一些國有企業負債過高，大量銀行貸款無法到期收回。
3.信用觀念的扭曲。由於企業拖欠貸款的現象存在多年，而且大多數拖欠者都沒有受到利益的損害，有些甚至還得到了好處，天長日久就使得人們的信用觀念轉變、扭曲、顛倒，加之少數地方政府和主管部門維護社會信用不力，默許一些國有企業把自己的損失轉嫁給國有商業銀行，而國有商業銀行在一定程度上也存在不正確的觀念，對貸款能否及時收回注意不夠，對到期的貸款催收的工作也抓得不緊，這些都嚴重損害了銀行的利益，致使銀行的不良貸款加重。
第二.國有商業銀行內部因素對不良貸款的增加和膨脹起到了推波助瀾的作用。
1.貸款管理機制落後，自我約束力不夠。近十幾年來，國有商業銀行的業務發展突飛猛進，但不容忽視的是，在貸款管理上存在著重數量規模，輕質量效益的粗放經營傾向，重貸輕管，重放輕收，跟蹤不到位，約束力不夠，特別是違規操作比較多。可以說貸款管理機制的落後、管理環節上的薄弱是不良貸款產生的一個根本原因。
2.貸款風險監測機制不健全。認為信貸管理重物不重人，缺乏對企業法人或經營主管的品質、素質和個性等方面的綜合考慮：信貸風險監測制度不完備，限於風險貸款的統計工作，缺乏貸前、 貸中和貸後環節的風險評估，不能做到及時掌握貸款企業的資產、負債、盈虧情況的變化：預警機制沒有建立，很大程度上不能有效監測信貸風險。
3. 防範和化解不良信貸資產，對國有商業銀行來說是一項艱巨而又復雜的系統工程，必須眼睛向內，找准突破口，多管齊下，標本兼治，更新觀念，把不良信貸資產提升到一種可挖掘利用資源的高度加以認識。
二.國有商業銀行不良貸款的存在帶來的後果
2006年外資銀行在中國正式享受國民待遇，國有商業銀行將面臨外資銀行的激烈競爭。如果不良貸款比例不降下來的話，銀行的經營效益首先會受到嚴重的影響。不良貸款的貸款利息難以收回，銀行還須支付儲戶存款的利息，另一方面，銀行大量的資產沉澱在不良貸款上，銀行資產的流動性大大地降低，影響銀行的經營效益。隨著銀行商業化進程加快。銀行的政府色彩將會越來越淡，銀行要憑自身在社會上的信譽，靠銀行的經營效益和服務質量來蠃得客戶，如果不良貸款的比例高而效益下降，銀行就會難以生存，將會在和外資銀行的競爭中處於不利地位。
1.不良貸款的存在不利於銀行業及國民經濟的持續健康發展。銀行發放貸款的資金主要來自存款，不良資產過多，許多貸款無法收回或不能按期收回，就有無法支付到期存款、發生存款支付危機的可能。我國商業銀行現在存款支付沒有發生問題是因為有多年來形成的良好信譽，加之有國家作為其強大後盾，能吸收到大量新的存款，可以利用新存款支付老存款。如果情況發生變化，某家銀行的新存款減少，老存款的支付就可能出現困難。如果國有商業銀行出現支付困難，則我國銀行甚至於整個國民經濟就可以出現動盪。
2.不良貸款的存在會助長企業互相拖欠貸款，使社會信用惡化。企業相互拖欠貸款和國有企業拖欠國有銀行貸款，是當前社會信用惡化的兩種主要表現，而且它們的根源是相通的、互為因果的。企業相互拖欠，銷貨企業不能及時收回銷貨款，歸還銀行到期貸款，銀行的不良資產就會增加。反之，銀行不良資產增加，等於接受了被拖欠企業轉嫁過來的損失，減輕對企業催收貸款的促進和推動力度，等於銀行放縱和助長了企業相互拖欠貸款。因此，只有採取堅決措施解決企業拖欠銀行貸款問題，才能促進和推動企業間清理貸款拖欠，使整個社會信用狀況得到了改善。
3.不良貸款的存在損害了銀行和經濟的發展。經濟要加快發展，必須要有相應的信貸支持。如果銀行的不良資產越來越多，則銀行不僅要用於貸款的資金減少，而且不敢放手發放信貸，從而對經濟發展造成不利的影響。銀行不良資產的增加，對銀行業務的發展危害也很大。一些國有企業信用狀況不好，主要表現為對國有企業和國有銀行不守信用，而對外資銀行卻是守信的。加入WTO後，我國同外資銀行的競爭加劇，外資銀行必然千方百計地同我國商業銀行爭業務。如不採取有效措施，整頓國有銀行同國有企業的借貸關系，徹底消除企業拖欠銀行貸款的 現象，則我國商業銀行將會在競爭中處於不利地位。
4.不良貸款的存在使銀行改革無法進一步深入。我國商業銀行改革的方向是四家國有商業銀行逐步實現股份制，已實行股份制並具備上市條件的其他商業銀行逐步實行股票上市。實行股份制和股票上市需要增加透明度，公開資產負債和財務狀況，達到有關標准。如果不能把不良資產降下來，就達不到上市標准，就不可能上市，即使上市了，股票的出售也將成為問題，這就會推遲我國銀行業的改革進程。
加入世界貿易組織後，銀行業的競爭更加激烈。為了迎接競爭，把我國商業銀行建設成世界一流的銀行，就必須採取堅決措施，解決商業銀行特別是國有商業銀行不良資產過多的問題，如不盡快解決，將帶來一系列嚴重後果。
三.運作盤活不良貸款的方式方法
要充分應用市場和法律手段，採取多種形式消化不良資產，通過落實債權，建立不良資產垡回收責任制，依法處置貸款抵押品及垡企業資產，出售債權或更換債務人，資產證券化，減免貸款本息及核銷等方式，盤活不良資產。
1.銀行自身成立專門機構或指定專人催收，加大對不良資產的沖銷力度。銀行應成立專門機構，調集專人催收，對主動想辦法歸還拖欠貸款的企業，應積極給予其所需的新的貸款的支持，以鼓勵形成良好的社會信用風氣。對已無收回可能的不良資產，用各種方法沖銷，適當提取呆帳准備金，增大沖銷力度。
2.國有企業可實行股份制改革。國有企業銀實行股份制的改革，建立適應市場經濟需要的企業經營機制，公開發行股票在，用所得資金沖銷不良資產，償還銀行貸款，還可以使企業增加資本金，降低負債率。
3.在企業、銀行界和全社會開展遵守信用的學習和教育活動。應 採取有效措施，使破壞信用的企業借不到款，打擊逃債賴債，破壞信用的行為。對情節嚴重的逃債賴債行為，依法辦理，並形成聲勢，給意欲破壞信用者以震懾。
4.國有商業銀行應逐步實行股份制。國有商業銀行應變成真正經營貨幣的企業，實行自主經營，不再承擔政策性貸款的業務，實行政企分開，建立健全股東監督制度，以提高新增貸款的質量。
5.對不良貸款進行分層處理，對現有的不良資產不能簡單粗放地處理，而要細化分類，對不同類型、不同等級的不良資產在採取措施時要因地制宜，找准突破口，
6.調整信貸結構，對不良資產增加審查環節。對不良貸款單純地圍追堵截，終究是亡羊補牢的措施，應增大對新增貸款客戶的營銷、評估、預警、審批、貸後管理。回收監測、中間業務服務等各個環節的管理，確保注入的貸款是安全、有效的。
7.建立激勵約束機制，約束人的行為。權力和責任永遠是相伴相隨的，構建講效果和節約的市場經濟的貸款營銷理念，責任到人，逐級考核，合理獎懲。建立和完善信貸經營管理體制，形成審批。經營。風險控制相互制約，權、責、利相結合，分級管理。分級經營的新型信貸經營管理體制，實行審批個人負責制，使權責統一。
四.借鑒美國如何處理銀行不良資產的方法
我國商業銀行大量不良資產的存大大增加了我國的金融風險，因此探索處理商業銀行不良資產的有效方法，對於盡快處理我國商業銀行的不良資產具有非常重大的現實意義。
1.美國政府機構處理商業銀行不良資產採取的措施。面對日益深化的銀行業危機，美國政府部門採取了包括收購和接管、存款清償以及營業銀行救援三種方式。美國政府依靠公開拍賣和暗盤競標的方式 ，將其接管的大批破產商業銀行的資產(貸款和不動產)出售給了民間企業，並與民間投資者共同組成合資公司，美國政府作為有限公司的合資者，以其所持有的破產金融機構的資產作為股本投入，並負責安排融資：民間投資者則作為一般合資人注入現金股本，並提供資產管理服務。另外美國政府還通過簽訂資產管理合同和資產證券化的方式，成功地處置了商業銀行的大量不良資產。
2.美國商業銀行處理不良資產的措施。在銀行業危機中，美國一些大銀行內部也產生了大量不良資產問題，它們依靠自身的力量解決了這些不良資產，擺脫了困境。
提取壞帳准備金。壞帳准備金的足額提取增強了銀行消除貸款損失和抵禦風險的能力。
調整債權結構。根據貸款出現的問題的原因和程度，銀行與債權人重新協議商業銀行貸款條件，或減免利息，或延長貸款期限，或追加擔保和資產抵押，以盡量增加項目的潛在價值，提高商業銀行的優先清償地位。
通過法律手段。商業銀行通過法律手段，取得貸款抵押物的所有權，並以資產拍賣收入償付貸款損失。
好銀行加壞銀行模式。將母銀行的不良資產按公平市價連同已經分配好的儲備一並轉讓給一家單獨成立的子公司，母銀行由於轉讓了不良資產而成為資產優良、資產充足的好銀行，而子公司由於接受了不良資產而成為壞銀行。
3.美國處理不良資產的經驗對我國的啟示。首先是政府機構的主導作用。美國機構從全國性和制度性的角度出發，在處理商業銀行不良資產的過程中發揮了主導作用，加快了處理商業銀行不良資產的步伐，大大減弱了銀行倒閉給社會經濟帶來的動盪。改善了銀行的經營環境，增強了銀行處理不良資產的能力。
其次是建立了完備的法律體系，為迅速處理商業銀行不良資產提供了法律上的支持和保障。
再次是及時地解決。面以嚴重的銀行業危機，美國政府採取措施，及時對商業銀行進行解決，處理得及時，效果明顯，還創造出新的處理措施使不良資產得到很好的解決。
這些富於創新的措施和手段為商業銀行不良資產的處理提供了新的思路和市場，在追求不良資產處理速度的同時，又能最大限度地節約成本，對於新的措施可以對我國處理不良資產的措施帶來一些新的方向和解決途徑。
③ 我國商業銀行不良資產解決案例
目前城市商業銀行不良資產的總體水平為30％，各大城市商業銀行幾乎使出了渾身解數來解決這一難題，但收效甚微。未來5年內，全國城市商業銀行處理不良資產共需要2000億元左右的資金注入
本報記者 石朝格 北京報道 「我行已經把『倡議』報到了國家稅務總局，現在正在等消息，最近幾個月恐怕不會有太大的進展。因為這不僅僅關繫到商業銀行，還牽涉到其他性
質的銀行，問題應該比較復雜」，北京市城市商業銀行計財部負責人杜志紅日前對記者說。
今年9月， 104家城市商業銀行在天津集體簽署了「關於對城市商業銀行處置不良資產給予稅收政策支持的聯名呼籲書」。「呼籲書」認為目前商業銀行提出的呆帳准備金遠遠高於財政部與國家稅務總局所規定的金額，希望從2003年起每年增加0.5％呆賬准備金稅前扣除的比例。最新進展
北京市城市商業銀行負責把「倡議」送交國家稅務總局，並與其交涉。該行有關人士說，「去年這個『倡議』剛一提出來，國家有關部門就立即表示不可能通過『免稅』的方式來幫助城市商業銀行業處置不良資產；目前，國家稅務總局雖沒有明確表態，但有跡象表明他們試圖找到一種更適合的方式來解決這一問題。比如，上海金交所為了稅收的問題推遲了一年多才開業，最後稅務總局採取了『即征即退』的征稅手段加以解決。」
這位人士透露，「倡議」中主要提出了兩個請求：一是要求提高城市商業銀行提取呆賬准備金稅前扣除的比例，從2003年起每年增加0.5％呆賬准備金稅前扣除的比例，至2005年止，城市商業銀行依據規定計提的呆賬准備，其按提取呆賬准備金資產期末余額2.5％計提的部分，可在企業所得稅前扣除；二是城市商業銀行收回的已核銷貸款本金不應納入應納營業稅范圍。
國家稅務總局有關人士稱，「這顯然沒有道理，我們的稅收政策對銀行來說已經相當寬松，他們按到賬的收入交稅，應付未付的費用也允許在稅前扣除。像其他行業，都是按照權責發生制來確認收入，不管收入是否到賬都要交稅。這實際上是把他們自身的風險轉嫁給了國家。」
對城市商業銀行來說，處置不良資產現在成了他們最為頭痛的問題。如果一旦國家在政策上不給予扶持很可能導致一些城市商業銀行「破罐子破摔」，這對維護社會與金融市場的穩定極為不利。
對此，稅務總局這位人士表示，有松動的可能性，他們現在正認真核實，如果問題確實如城市商業銀行所說的那般嚴重，不但稅務總局會有所動作，而且他相信財政部也不會袖手旁觀。問題由來
「今天的這種局面是歷史遺留問題造成的，事情要追溯到幾年以前。當時國有商業銀行要杜絕地方政府的干預，地方政府不能再要求國有商業銀行提供政策性的貸款業務；但各地經濟都在飛速發展，各地方政府與企業都急需大額貸款；針對這一情況，央行開了一個『口子』，把城市信用社改組成商業銀行，它們都不是按照市場的自願方式組織起來的，這些信用社『良莠不齊』，有的情況很好，有的經營很糟；現在絕大多數城市商業銀行都是城市信用社轉化過來的。這就使得城市信用社的不良資產也大量被轉移過來，目前它在城市商業銀行的不良資產中佔了很大比例。再加上城市信用社自身的經營不規范，管理混亂，人員素質參差不齊，使得後來的城市商業銀行的不良資產問題變得更加嚴重」，社科院金融研究中心副主任何德旭告訴記者。
人大金融證券研究所副所長趙錫軍在接受本報記者采訪時說，「一年以來，很多城市商業銀行由於管理與業務的不規范、自身的風險意識淡薄造成了一系列的不良貸款問題，其中政策性貸款占很大比例。但國家並沒有硬性規定他們必須做政策性貸款，應該說他們的自由度很大，城市商業銀行比四大國有商業銀行的自由度還要大一些」。
據了解，目前城市商業銀行不良資產的總體水平為30％，高於全國金融機構的平均水平，最高的達到50％以上?，有的甚至已資不抵債了。各大城市商業銀行幾乎使出了渾身解數來解決這一難題，但收效甚微。由於幾經壓縮和清收，沒有處置的不良資產處置難度反而越來越大。
為什麼會出現這樣一種惡性循環呢？某城市商業銀行的有關人士解釋說，一般地方政府都是城市商業銀行的最大股東，它們在經營中就不得不看政府的「臉色」，即使明知道是一個破產的企業，但礙於政府的情面也只能貸款給它。再者，國有四大商業銀行的不良資產問題，財政部當時就撥了巨款，並成立了四大資產管理公司來專門負責此事，同樣是銀行，怎麼能厚此薄彼呢？
何德旭認為，「今天的這種局面是歷史遺留問題造成的，城市商業銀行提出這樣的要求有它一定的理由，國家的相關部門應給予考慮」。但他也表示出一種擔心：怕城市商業銀行就此養成一種慣性思維，以後經營出了問題，又要求國家出面解決。出路何在？
何德旭說，「地方政府出面解決此事再合適不過，因為它們本身就是銀行的最大股東，企業出了事，股東想辦法合情合理，最好不要讓中央有關部門陷進來(城市商業銀不交國稅)。地方政府可以通過地稅局減免其地稅來達到目的。如果中央有關部門出面，就怕銀行養成一種慣性思維，以後經營出了問題，都要求國家出面解決，這樣就會形成一個惡性循環。但要想從根本上達到目的，銀行就要從自身做文章，主要要靠提高銀行的經濟效益，決不能把希望寄託在外在因素上面。因為不良貸款的風險始終存在，銀行應該有一些風險防範措施，提高經營管理水平，增強實力，與外資合作，讓民間資本加入。」
趙錫軍認為一切都要由市場來說話，只有如此才能真正解決問題。城市商業銀行要想改變在市場競爭中的不利地位，有一個可行的辦法：通過資本或資產的聯合，實現資源的整合或者共享，如在一體化的地區，其所在的幾家城市商業銀行，可以採取聯合的方式，組成一家較有優勢的商業銀行，逐步做大做強。
背景鏈接
今年9月底召開的「全國城市商業銀行發展論壇」第三次會議上，全國111家城市商業銀行中的104家在天津簽署了一份《關於對城市商業銀行處置不良資產給予稅收政策支持的聯名呼籲書》。
在經濟利益受到直接沖擊的壓力下，目前全國城市商業銀行有望迎來不良資產處置的高峰。然而，處理數量龐大的不良資產離不開新增資金的輸血。按照業內權威人士的估計，未來的5年內，全國城市商業銀行處理不良資產共需要2000億元左右的資金注入
④ 農村信用社不良貸款成因和對策提綱
貸款期限可分為一年期以內的短期流動資金貸款和一年至三年期的中期流動資金貸款。
這是我給你找的銀行貸款的一些相對知識，你瀏覽的看一下《小怎眾》，也許對你有所幫助。
銀行貸款要擔保人，需要的手續如下：
（1）貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。
（2）具有城鎮常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。
（3）有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
（4）對首付款的要求，銀行間有些許差異。
（5）有貸款人認可的資產作抵押或質押，或有符合規定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人。
（6）具有購房合同或協議。
（7）貸款人規定的其他條件。
最好不要選擇沒信用貸款公司。這類貸款一般都是那些沒有保證的容易出事。