上海買房貸款在查限購前還是後

1. 上海從嚴限購政策 二手房網簽之前查購房資格

《每日經濟新聞》記者獲悉，明天(4月1日)起，上海二手房交易購房人網簽房屋買賣合同前，需到區不動產登記中心辦理限購查詢，5個工作日後拿到查詢結果後才能網簽。記者從962269上海市房地產交易登記行業服務熱線處得到了證實。
工作人員回復，購房人購買二手房需有購房資格，以前是在窗口交易環節時查詢，以後將在網簽環節時提供限購查詢結果。
一位房產中介人士告訴記者，目前，買賣雙方達成購買意向後，可以立即在中介門店進行網簽，「鎖定」房源、房價。新規實施後，雙方達成初步意向後，購房人要立即去不動產交易中心進行購房資格審查，在領取《結果通知單》後才能進行二手房網簽。這意味著二手房交易周期被延長。
新流程的影響將產生置換「連環套」效應，市場流動性將明顯放慢。
對此，58安居客研究院分院長張波向記者表示，這對置換改善的購房人影響最大，即「連環」購房者。
原先是在窗口交易環節時查詢，以後將在網簽環節時提供限購查詢結果。最直觀的改變在於，購房人要辦貸款，審批時常通過需要2個月左右，過戶1周，等待放款再1～2個月，整個置換周期可能要延長3、4個月，甚至更長。如果購房人是置換房，上家同樣要多等待這些時間。
對購房者而言，之前習慣性操作的「先買後賣」，即具備資格的購房人可以先網簽「鎖定」二手房的房源、房價，再賣掉名下一套房產，獲得購房資格後進行房產交易過戶。
上述中介舉例道，原先購房人名下有一套房或者家庭購房人名下有兩套房，可以通過先網簽的方式「鎖定」二手房的房源、房價，再賣掉名下一套房產，獲得購房資格後進行房產交易過戶。而這種辦法以後就行不通了，購房人必須先把名下房屋賣掉獲得購房資格後，最後完成二手房網簽。
如果購房人本身也等著下家的錢去買新房，那可能支付能力暫時就不夠了。
張波告訴記者，按原有流程來看，對於賣舊買新的置換型買家來說效率較高，可以快速將手中房產出掉，同時還能鎖定意向房源，不會受市場波動因素影響，對於一些有著教育資源等特殊需求的購房者來說效率本身也更為重要。
在新政策出台後，交易節奏變慢了，因為改「先買後賣」為「先賣後買」，把原本緊湊的換房流程放緩節奏了，也讓成交周期拉長了，對改善型家庭是否換房會產生較大影響。
加之目前放貸審核速度較慢，更是對交易的周期長度有著明顯影響。但同時也要注意，目前對金融側的審核從嚴，會造成一部分人購房受限，這一制度在一定程度上也是保障交易流程可以順利進行的方式。

2. 上海買房限購貸款

1.您說的是對的，首付在五成到七成，一般都在七成。
2.女方賣掉之後如果滿足購房條件可以再買。如果女方結婚把戶口遷到男方買房戶口名下（這個難度系數挺大的）的話，女方屬於上海市人，可以買二套！
3.男方買房可以加女方名字，不過結婚遷戶口很不容易。至於產權，新婚姻法裡面都有明確規定的。

3. 上海限購前買房,限購後想再買房貸款利率有區別么

主要看你們名字下面的房子做過貸款沒有。 如果做過 就算二套房貸，如果沒有用你們夫妻雙方任何一人的名字做過貸款，那麼就是Ḃ首套房貸。

4. 現在的上海買房是認房還是認貸比如以前貸款買過一套房，現在賣了再買房算第幾套

關於二套房如果你不是下列情況，就可以按照一套房辦理的。
銀行認定為二套房的七種情況：
一、父母名下有住房，以未成年子女名義再購房
【詳解】根據新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執行。
二、未成年時名下有房產，成年後再貸款購房
【詳解】根據目前銀行「認貸又認房」，如果不出售現有房產的情況下，再貸款購房是屬於二套房的，將按照二套房的政策執行。如果按過去政策，未成年時的房產只要沒貸款，再申請房貸不算二套。
三、個人名下有全款購買的住房，再貸款購房
【詳解】過去只「認貸」，這種情況不算二套房，但現在加了「認房」，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。
四、個人名下有貸款購買住房，結清出售後再貸款購房
【詳解】目前銀行對二套房認定是「認房又認貸」，也就是說雖然貸款買的房產出售以後，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算作二套房。
五、首次購房使用商業貸款，再次購房使用公積金貸款
【詳解】目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結清、房產是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請公積金貸款也會被算作二套房。
六、婚前一方曾貸款購房，婚後以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起
【詳解】夫妻雙方結婚後雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結婚登記。現在，銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。
七、婚後雙方共同貸款購房，離異後一方再申請貸款購房
【詳解】只要央行的徵信系統中能夠查到房貸記錄，那麼即便離異後房產判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過「假離婚」來規避二套房新政的想法也付諸東流。

參考資料：易貸中國官方網站（更多貸款問題可以見我「空間」）

5. 關於上海買房限購政策

上海限購政策限購總體原則：僅指上海的70年產權住宅，全國不同城市房產互不影響。在上海，不同人群有著不同的限購政策，我們分別來理一理，你可以據此自測下自己是否有購房資格，以及可買幾套。滬籍單身▼▼▼1、單獨名下有房，限購。2、單獨名下無房，本人和父母在2011年1月28日之前共有不超過2套（含2套），可新購一套住房。3、單獨名下無房，本人和父母在2011年1月28日之前共有超過3套（含3套），限購。滬籍已婚▼▼▼夫妻雙方都是上海戶籍1、夫妻雙方在2011年1月28日之前各自和父母共有不超過2套（含2套）可新購2套住房。2、夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有3套，另一方無房，可新購1套住房。3、夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有3套，另一方與父母共有1套，可新購1套住房。4、夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有3套，另一方與父母共有2套，可新購1套住房。5、夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有超過4套（含4套），限購。夫妻雙方一方是上海戶籍另一方是非上海戶籍1、購買首套房產證可單獨上非上海戶籍一人，但需提供滿5年社保或滿5年個稅證明。2、購二套房產證必須上海戶籍的人上產證，否則限購。註：滿5年社保或滿5年個稅是指簽合同當月不算，往前推算63個月中社保或個稅正常繳納滿60個月。非滬籍▼▼▼1、外地人在上海只能購買1套（商品房）住宅房。2、非滬籍家庭限購一套上海住宅，但夫妻雙方必須至少有一人社保或個稅，自購房之日前連續繳納滿5年及以上。3、外地人在外地的房產不計算在內，只要上海沒有房產就可以購買 。特殊客群▼▼▼本市集體戶口按上海戶籍政策執行，但需要注意戶籍證明號：如90、98、97為上海戶籍。戶籍證明號：99是掛靠上海地區戶口，並非上海戶籍，按外地戶籍政策執行。外國籍或港澳台同胞提供滿一年的勞務合同，可購買一套住房。在讀博士、博士、博士後要求已婚並提供學校證明（學歷證明），無需提供滿五年社保或滿五年個稅，可購買一套住房。部隊人員購買住房1、原籍是上海戶籍，按上海戶籍政策執行。單身可購買一套、結婚可購買2套。2、原籍非上海戶籍，按外地戶籍政策執行。單身不可購買、結婚可購買一套。特殊區域臨港新片區▼▼▼一、政策實施范圍

新片區管委會經濟管理范圍386平方公里為住房政策實施范圍。具體為：北至大治河，西至G1503高速公路-瓦洪公路-兩港大道接中港，東、南至劃海岸線圍合區域，浦東機場南側區域，小洋山島區域。

二、定向微調政策適用對象

新片區管委會認定符合以下單位條件之一且滿足以下個人條件之一，同時須在新片區工作滿一年以上，並與用人單位簽訂二年及以上勞動（聘用）合同（創業人才需提供股東證明和公司章程等），按規定在滬繳納職工社會保險的人才為滿足本次住房定向微調政策的人才。

2.1單位條件

1、符合新片區產業發展導向，且工商注冊地、生產經營地和稅收戶管地均在新片區的企業；

2、新片區重點支持引進或為新片區經濟社會發展做出突出貢獻的其他機構。

符合上述條件的單位實行清單管理，並定期更新。

2.2 個人條件

1、具有全日制大學本科及以上學歷或學士及以上學位；

2、具有中級及以上職稱；

3、取得國家三級職業資格（高級工）及以上證書的高技能人才，工種與證書相符，且符合單位主導產業或行業；

4、最近3年內累計24個月在本市繳納職工社會保險費基數等於本市上年度職工社會平均工資3倍的人才；

5、由用人單位提出並經管委會審核認定，新片區經濟社會發展緊缺急需或為新片區經濟社會發展做出特殊貢獻的其他人才。三、選房購房制度適用對象

新片區優先選房購房制度適用對象需符合下列條件之一：

3.1 滿足2.2個人條件之一，同時須在新片區工作滿一年以上，並與符合2.1條件的用人單位簽訂二年及以上勞動（聘用）合同（創業人才需要提供股東證明和公司章程等），按規定在滬繳納職工社會保險，具有新片區購房資格的人才。

3.2 在新片區工作滿一年以上，並與符合2.1條件的用人單位簽約二年及以上勞動（聘用）合同，按規定在滬繳納職工社會保險，具有本市購房資格的常住人口。

新建商品住房項目房源採取統一認籌、分批搖號選房。四、認定流程

4.1 單位清單

新片區管委會根據區域發展和產業導向，每年制定單位準入清單。

4.2 認定方式

符合條件的人員與用人單位簽訂勞動合同中明確約定穩定就業條款，憑單位出具的同意購房意見書和勞動合同、本人承諾書，由新片區管委會出具購房資格確認函作為購房依據。

其餘操作流程按現行上海市商品住房政策執行。02 上海購房貸款政策限貸總體原則：認房又認貸，有貸款記錄，再次購房就算「二套」，全國貸款記錄聯網可查。商業貸款

房產稅退稅標准：1、本市戶籍家庭在新購一套住房後的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規定計算徵收的房產稅，可予退還。2、非本市戶籍家庭持有本市居住證不滿3年，其所買住房先按照暫行辦法規定計算收取上海房產稅，待居住證滿3年後，再去辦理並退稅。還有一種情況是，所持有的居住證不滿3年，但居住證積分滿120分，也可退還。退稅所需材料：1、產權人之一居住證積分滿120分（1）居住證（2）積分達標通知書（3）購房合同（預售合同還需提供交接書）（4）產證（5）房產稅認定通知書（6）身份證明（7）所有上述材料復印件2、產權人之一居住證連續滿3年（1）居住證（2）購房合同（預售合同還需提供交接書）（3）產證（4）房產稅認定通知書（5）身份證明（6）所有上述材料復印件

轉自房天下

6. 上海購房貸款及首套二套問題

根據您所敘述的，意思是在2011年限購之前，各自與父母共有一套住房且均無公積金及商貸記錄。

商貸首套住房認定：家庭在上海無住房且名下無住房貸款記錄，在限購前借款人及其配偶與各自父母登記在產證上的最多各有兩套可以剔除。

公積金首套住房認定:家庭名下在上海無住房且名下無本市公積金貸款記錄（在婚前借款人及其配偶與各自父母登記在產證上的最多各有一套可以剔除）

所以，您和父母名下住房若都是2011年限購之前擁有的，你們買房商貸是算作首套，公積金是二套。

如果，您和父母名下除了2010年獲得產證的那套，另外一套是在2011年限購之後的話，那麼您商貸和公積金都算作是二套的。

希望回答對您有所幫助！感謝您咨詢。

7. 上海購房，我的情況算首套房還是二套房請專業人士詳細分析認房又認貸的意思，謝謝

我有個同事和你的情況類似，他是開一個房子已賣的證明，再買房子仍然是首套房

8. 上海買房簽合同前要查限購嗎

若是當地有限購的政策是要查的。