Ⅰ 有貸款的二手房貸款交易流程
（一） 流程：買賣雙方須經過兩步走 轉按包括兩個方面，一是賣方提前償還銀行貸款，與銀行解除債權債務關系，撤銷抵押登記；二是買方申請二手房貸款，以所購住房作為新貸款的抵押擔保，辦理抵押登記。其業務流程為： 第一步，賣方向銀行提出申請。 第二步，經銀行審查同意的，由銀行、賣方和買方簽訂協議，銀行同意賣方轉讓住房，賣方承諾將售房款優先用於償還銀行貸款並授權銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，買方承諾交易時將房款劃入賣方在銀行開立的賬戶上。 第三步，賣方和買方簽訂住房轉讓合同。 第四步，買方向銀行提出新的貸款申請，貸款額可以為賣方剩餘貸款余額，也可以按照下列公式計算： 貸款額＝所購住房市場價格×二手房貸款成數。 第五步，銀行經審批同意後，與買方簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。 第六步，賣方與買方辦理產權過戶手續。 第七步，銀行與賣方到房地產管理部門辦理注銷抵押登記手續，同時與買方申辦新的抵押登記手續。 第八步，銀行對買方發放貸款，根據買方的授權，將貸款劃到賣方開立的賬戶上，然後根據賣方的授權，從賬戶上直接扣收賣方尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。
Ⅱ 上海交易二手房，買方是貸款的情況下對賣方來說最安全的操作流程。
1.買方向銀行申請貸款，和銀行簽訂貸款合同後是否能反悔，買方和銀行簽訂貸款合同時我們賣方是否要一同前往。
根據你描述的情況，是屬於沒有中介參與的，手拉手模式。買賣雙方要一起去銀行的，銀行沒有提出要買賣雙方面談的是不符合程序的。
2.銀行對買方的貸款申請審批通過後方會與他簽訂貸款合同嗎？
回答是肯定的。必須。
3.產權變更、新產證出來後，這張新產證是放在哪裡的，是會交到買家手中，還是暫放在房產交易中心或是銀行，還是中介那裡呢？
新房本辦妥後，要通過銀行辦理抵押手續，抵押辦妥後，應為取消他項權證的原因，可能是銀行保管或買方持有。不過這個你不用操心，銀行是見證放款，抵押辦妥後，當天你就拿到全部款項啦。
Ⅲ 我想問一下買上海二手房的一個交易流程是怎樣的
您好！我是鏈家地產高級客戶經理馮強，畢業於西安交通大學，感謝您關注選擇鏈家。很高興為您服務。
基礎的交易流程包括：
簽署買賣合同→核價、過戶登記預受理（4個工作日）→繳納稅費（1個工作日）→領取產證→銀行放款（若有貸款）→房屋交接。
二手房買賣的基本步驟如下：
1、網簽，取得網簽合同也就是平時所說的黃皮合同；一般情況，在辦理網簽的同時，就可以申請按揭貸款了；這一步鏈家成交的案子一般在鏈家的簽約中心簽約；
2、貸款合同下來，買賣雙方共同到房產所在區的房產交易中心辦理預受理，即提交審稅、查限購、預過戶的材料進行預審。
3、四個工作日後，買賣雙方憑身份證明（原件）至房產所在區的房產交易中心辦理完稅手續。
4、一個工作日後，領證人持身份證明(原件)和《上海市不動產交易稅收登記綜合預收件單》(原件)至房產所在區的房產交易中心領證。
5、拿著新產證，他證等辦理貸款的材料，去貸款銀行辦理按揭貸款事宜；銀行拿到材料後。兩到四周放款給業主；
注意事項：
1、「工作日」不包含法定節假日及雙休日,且從收件的下一日開始計算。
2、審核中發現申請登記的文件需補正的，時限應從補齊日開始計算。
3、提交材料中含公證文書的登記、繼承和受遺贈登記不實行上述承諾時限。
4、已有異議登記的,不再實行上述承諾時限，相關時限按《上海市不動產登記技術規定》要求執行。
5、不同區域的交易中心有些許不同，具體按照當地交易中心規定執行。
以上信息採集日期為2019年1月23日，由於政策時效等影響，本文僅供參考，不作為交易依據使用。
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二手房簽約，哪
Ⅳ 有貸款的二手房怎麼買賣
二手房過戶流程主要有以下四步：
一、買賣雙方無貸款：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買房將首付款支付給賣方；並約定一個房產進交易中心的時間。進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日後，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶，最後在交房時，下家將尾款結清給賣方。
二、賣方有貸款未還清：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買房將首付款支付給中介公司進行監管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日後，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
20個工作日後，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買房將尾款結清給賣方。
三、買方貸款購房：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤後，雙方達成買賣協議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買方將首付款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；7個工作日貸款審核結束後，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日後，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買方將尾款結清給賣方。
四、買賣雙方均有貸款：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤後，雙方達成買賣協議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買方將首付款支付給中介公司進行監管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日後，銀行貸款審結結束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；7個工作日貸款審核結束後，買賣雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日後，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買方將尾款結清給賣方。
房產證辦理過戶所需時間：
材料都沒有問題的話，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產局之後，會有一個回執單，一定要在上面說明的日期去繳納稅金，一般需要15個工作日左右。稅金交清以後就在那裡排隊等著去拿新房產證。房產證辦理時限為10個工作日(自登記受理後次日起)。
二手房過戶所要繳納的費用：
交易稅費共涵蓋8個稅種，主要有契稅、營業稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。各稅種的徵收比率依地域有所差異，但區別不大。
1、契稅：基準稅率3%，優惠稅率為1.5%和1%。
普通住宅徵收比率為成交價的1.5%，非普通住宅為成交價的4%。具體徵收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價的4%）。
2、營業稅：稅率為5.5%。
根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵營業稅。
3、印花稅
第一種是比例稅率，適用於房地產產權轉移書據，稅率為0．05%，同時適用於房屋租賃合同，稅率為1%，房產購銷合同，稅率為0．03%；
第二種是定額稅率，適用於房地產權利證書，包括房屋產權證和土地使用證，稅率為每件5元。
4、個人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔。
徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
註：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的退還。
5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等
此類稅種的徵收以營業稅稅額為計稅依據，按實際繳納營業稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。
注意：資金監管對二手房賣家和買家都有好處，它由獨立的第三方（資金監管機構/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買賣糾紛，從而起到降低二手房交易風險的作用。
Ⅳ 問一下大家， 購買二手房賣方有貸款，買方需貸款的交易流程
讓賣房拿房產證證明是房主 買方帶上身份證 戶口本結婚證收入證明房屋評估報告 首付證明 賣方帶上身份證戶口本結婚證房產證土地使用權證 去銀行簽字 材料齊全銀行審批通過後 通知賣方結清他的貸款解除抵押然後把房產過戶給你 你再去房管局抵押給你銀行 銀行放款