㈠ 房貸利率637正常嗎
董芳
自2023年以來，許多地區的房貸利率相繼下調。
5月，先是央行和銀監會宣布下調新發放首套房貸利率下限，由不低於相應期限的貸款市場報價利率(LPR)下調至不低於相應期限負20個基點的LPR；
之後5年期以上的LPR從4月份超預期15個基點至4.45%。這也是新LPR機制建立5年來，LPR最大的一次減持。
此後，多地首套房貸利率低至4.25%。
早在去年初，隨著央行對房貸設立「兩條紅線」，鄭州的房貸利率一度達到6.37%。
受國際貿易、國內疫情、洪災等因素影響，2021年鄭州房地產交易市場遇冷，全年新建商品住宅總銷量約163450套，同比下降32.9%；二手房成交約65450套，同比下降3.73%。雖然無法得知這近23萬業主是首次置業還是貸款買房，但可以肯定的是，幾乎所有申請按揭貸款的人都站在了利率的最高點。
根據100萬元的貸款，利率分別為去年的6.125%和4.25%。利息差是每年13880.52元，30年416415.6元，於是我們妥妥的進了一輛豪華BBA。
說到房貸，很多人都很受傷，想講一個《關於房貸利率6.37%我買房後當大冤種那些年》的故事。
因此，自從利率下降後，要求政府開始轉按揭的呼聲越來越高。
目前大幅度降息大致有以下四種方式，不會做出什麼大的不公：
1.企業對公眾
2.再抵押
3.一對一交易
4.再經營貸款
但無論這四種方式中的哪一種，對於普通人來說，都是非常不友好的，甚至是無情的，無恥的，無解的或者無奈的。
龔凡|地主俱樂部
作者：麥子君美編輯：木本櫻校對：大豆
01
對公眾無情的生意
商轉公，即商業貸款轉為公積金貸款。
2015年10月24日公積金貸款利率調整執行。五年以上公積金貸款利率為3.25%，五年以下公積金貸款利率為年利率2.75%，全國一致。
如果商業貸款可以轉為公積金貸款，以60萬市公積金限額計算。與利率為6.125%的商業貸款相比，貸款30年每年將節省12413元，30年將節省372391元。
以80萬省公積金限額計算，相比利率6.125%的商業貸款，貸款30年每年節省16550元，30年節省近50萬元；
但在鄭州，殘酷的是只有少數單位繳納公積金，只有少數人能享受公積金政策；更殘酷的是，公積金貸款的額度和年限是有限的。按照鄭州的房價，任何一套房子都不可能全部使用公積金貸款；更殘酷的是，鄭州市公積金不能享受轉公業務。
也就是說，只有少數繳納省公積金的人才能實現從商轉公。
此外，省公積金即使辦理「商轉公」業務，也要求購房人提前籌集資金，變更質押權，即先償還商業貸款，再申請公積金貸款。
就這樣，商報公號像高傲的白一樣，無情地將90%以上的普通購房者拒之門外。
02
貸款背後的無恥
對於普通大眾來說，不要臉的不是經營性貸款，而是鼓勵你使用經營性貸款的人。
近兩年，一方面是為了抑制房地產的快速發展和穩定房價而調控的高房貸利率，另一方面是為了促進中小企業發展而推行的低息經營性貸款，有很多人鑽政策的空子，申請經營性貸款買房。
最近買房利率一再下降，但是有
一個10年的老手告訴我，「我們根本不做這種生意。本人擁有三套房，還沒有考慮過再貸款。
原因有二：第一，房貸利率雖然高，但是安全穩定，考慮到通貨膨脹。前10年，你看起來很吃虧，但第二個20年，你一定會盈利。你現在一個月交5000和10年後一個月交5000絕對不是一個概念。
其次，房貸轉經營性貸款風險太大！"
所以，作為一個普通購房者，不能只看到短期盈利，可以一哄而上。
上去，還要看到利益背後的巨大深坑：
1、經營貸用於房貸的合法性缺失。經營貸只能用於企業經營，居民將資金流入樓市屬於違規，倘若被銀行發現，居民的個人信譽會受到影響，經營貸也會被銀行提前終止。
2、還有一個重要的問題是費用問題。其實金融中介沒起啥作用，他就對接個銀行，幫你張羅張羅資料。但是實際情況，一般情況下經營貸是一年一循環或三年一循環，中介真正賺的錢是幫你墊資的費用。其實你也就用了一星期，但他每年都賺你或者至少三年賺你一次。
按照經營貸月息3.3厘計算，貸款100萬計算，年利率為3.96%，與6.125%的房貸利率比相差2.165%，如果金融中介按1%收取所有費用，短期內你還能省下一筆錢；
如果對方按2%甚至3%收取費用，那麼基本上相當於你進行轉貸操作省下的利息大部分都一次性給了中介。
3、經營貸的第二大風險在於它現在利息低，並不代表以後利息低。
短期來看，現在是疫情，包括經濟形勢不好，政府是要放水，才使得做現房抵押利息低，同時也是為了支持創業和再就業。但長期來看經營貸利息肯定高。
如果後期經營貸貸款利率有所上浮，並超過房貸利率，此項操作將得不償失。這種情況不是沒有可能，2017年左右經營貸年化利息就高達8%，比二手房貸款要高得多。
4、普通人做現房抵押，可以說90%的客戶資料都是假的，雖說前期批了10年、20年、30年，但基本都是三年一循環，後期銀行要是抽貸，上百萬的貸款利息和本金讓你到期還上，你拿什麼還？！
5、另外，據相關業內人士介紹，就目前的情況來看，遞交材料的基本上都評估不到原值，都還需要往裡邊貼錢，你是否有這個資金能力先往裡面貼十幾萬甚至幾十萬呢？
6、最後，還要考慮一個問題，房子超20年房齡不能做現房抵押，比如現在十幾年的房子你做了一個現房抵押，抵押兩次之後你這房子要麼賣了，要麼徹底失去金融屬性了，這也是個很重要的因素。
房貸轉經營貸，不僅僅要考慮它短期是否真的能幫我們省錢的問題，更要考慮我們是否真的能夠承受它背後潛在的巨大風險。
因此，不告訴你任何風險，只告訴你利益而勸你轉經營貸的人，不但精，還很壞！如果不是三年內考慮賣房的，或者本來就想提前還款的，堅決不能碰這種轉貸方式！
03
無解的房產對敲
房產對敲原本是炒房客為了炒熱房市、炒高房價而用的一種手段，用於此刻倒不失為一種節省房貸成本的方式。
但該方式仍然伴隨著巨大的風險和難度，不適合大多數高利率站崗的人。
具體操作方式很簡單，找到信得過的親戚，通過買賣、交易的方式，把房子「賣」給對方，從而達到享受當前低利率的目的。
此種方式成本最小，只需准備一定的交易稅費及交易成本即可。但其風險和後期對生活所產生的難度也是顯而易見的：
1、道德風險。既然是買賣交易，房產就要過戶到對方名下，成為對方的資產，你的資產安全後期是否能夠得到保障？
2、若房子牽涉到你家庭的落戶、孩子上學等問題，此等家庭權益如何保障？
因此，房產對敲方式雖成本低、好達成，亦不會有人輕易採用。
04
無門的轉按揭
看過與我們大部分人無緣的「商轉公」，了解過風險性極大的「經營貸」，就輪到大多數購房者渴盼的「轉按揭」了。
轉按揭即同一貸款人先結清上一家銀行的貸款，再以新的貸款利率在另一家銀行重新進行貸款。通過這一操作，可以將此前較高的貸款利率降低，以享受當期的低利率，從而節省購房成本。
但是這一業務對於鄭州人來說卻也是可盼而不可求的。
這類業務在十多年前曾盛行一時，後被叫停。2007年末，央行、原銀監會聯合發布了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》以及補充通知等文件，並召開了加強商業性房地產信貸管理專題會議，時任銀監會副主席蔣定之在會議總結時強調，人民銀行、銀監會要將貫徹文件精神作為監管重點，嚴厲查處假按揭、加按揭、轉按揭等違規行為和變通做法。
銀保監會官網顯示，2008年9月，有銀行機構高管因違規發放二手房、轉按揭貸款，並造成經濟損失負有直接責任，被取消高級管理人員任職資格10年。
鄭州在2014年-2015年也有兩家銀行做過轉按揭業務，但只實行了1個月就被緊急叫停。
因為就銀行業整體業務來看，轉按揭被看做是一種「挖牆腳」行為。
但是對於老百姓來說，呼籲轉按揭合法合規，由政府出台相關政策進行引導執行，卻是真正適合大多數已購房群體減少房貸支出的最好辦法！
通過分析我們發現，條條道路，路路不通！
鄭州人民苦高利率久矣！
數百萬頂著高房價以及高利率入場的購房者，齊刷刷地站在山頂，成為被收割的韭菜。
尤其是持有周期長的剛需一族，將一直被高利率扼住咽喉。
再加上，不患寡而患不均。
隨著近期買房利率驟降，每月還房貸的時候，高位站崗的人看著因早買半年房，每月平白多出的1000塊錢，嘴裡缺肉的燴面瞬間變得更加寡淡了！
對於普通老百姓來說，擯棄高不可攀的「商轉公」、鑽政策空子的「轉經營貸」和風險性極大的「對沖」，也只有由政府層面推行「轉按揭」更值得期待了。
另外，如果政府啟動存量房轉按揭，對於減輕老百姓的還款壓力，提振市場信心，促進經濟、樓市健康發展來說，或許不失為一張好葯方。
當然，也有人說，「買定離手，願賭服輸」，「轉按揭」或有利樓市，但有損契約精神。
我們深知，轉按揭合法化大概率只是大量高利率站崗購房者的一廂情願，但感知無數在高利率、高房貸重壓下步履維艱的年輕人的渴望，仍想為他發出一點兒聲音。
契約精神應當尊重，但也應該鼓勵銀行接受更多的市場競爭，承擔社會責任。