A. 封頂才能放貸款的政策
最近不少購房者發現，原本1個月左右就能申請下來的新盤住房審批貸款，突然被拉長到3至4個月，而且多家銀行暫停房屋貸款的消息沖上了微博熱搜。
上海銀保監局近期下發的《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，涵蓋審核首付款資金來源和償債能力等8項內容，其中頗為嚴厲的一條引起了外界的注意：「要求重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房貸款」。
該規定早在2003年就出台過，其指向很明確，其實就是新房封頂方可放貸，但因為種種原因執行力度不夠。如果該政策被嚴格執行，將來對於購買者和開發商來說都會受其影響。
與此同時，2021年安徽銀保監局工作會議中明確提到和上海前述條款相同的內容，而且「嚴禁消費貸、經營貸（房抵貸）等資金違規流入房地產市場」。
《鳳凰WEEKLY地產》了解到，受2020年末出台的房地產貸款集中度管理制度的影響，廣州、深圳等城市的個人房貸從2021年開始額度明顯緊張，放貸期限延長、利率上漲，購房者，特別是首套房購買者焦慮情緒加重，個別城市二手房市場甚至出現了「剛需歧視」現象。
一時間，深圳的銀行門口排隊的小視頻和照片在朋友圈、微博上流傳，引起熱議。打新大軍們為了趕在央行系統關閉前列印徵信報告，不惜在銀行門口排起了長隊。
更為嚴厲的是，上海將根據銀行房地產政策執行及自查情況，開展房地產貸款業務專項檢查，對發現的問題將依法採取監管措施。而且，山西因為有銀行違規向「未封頂樓盤發放貸款」而被處罰。
其實早在2003年，央行出台的「121號」文件中就明確提出：「為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。」
但實際操作過程中並沒能真正落實。業內人士分析，其主要還是因為銀行間的利潤之爭。「雖然放貸的利率比較低，但風險小，形成規模後利潤可觀。」一家商業銀行的部門負責人對《鳳凰WEEKLY地產》表示。
以建行為例，2019年個人住房貸款金額52557.24億元，占個人貸款的81.9％，占總貸款額的35％，規模龐大的個人住房貸款對各家銀行來說都是巨大的利潤誘惑，而嚴格執行規定則意味著搶客戶時可能會慢競爭對手一步。
近幾年樓市調控力度的不斷加大，再加上樓市爛尾案例逐漸增加，甚至出現業主搬到毛坯房居住的極端事件。而且銀行為了控制風險，這一政策也開始再次發酵。
去年年初，山西銀保監局發布《關於進一步規范個人住房按揭貸款管理的通知》。銀行業金融機構只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。銀行業金融機構在辦理新建商品房按揭貸款、二手房買賣抵押貸款以及其他形式的房屋抵押貸款業務時，要以在房產管理部門備案的抵押合同作為放款依據之一。
同時，將加強購房者貸款資質審核，強化個人綜合消費貸款流向監管，嚴禁資金挪用用於購房。
2019年全年太原新房價格平穩，此政策的出台讓當地很多人迷惑。一位網民2020年3月底購置萬科翡翠晉陽湖房產，4月13日辦理網簽合同。購房時了解到已經開始執行封頂放款政策。這位購房者表示，曾不間斷接到建設銀行的電話，變向引導同意放款，之後又接到開發商的催放款電話，威脅如果不進行銀行放款操作，此前交給開發商的類似貸款保證金的錢，可能就退不了。
這位購房者2020年7月向太原市領導留言。
太原市政府辦公室的回復是：經市房管局核實，按照相關文件規定，房企與銀行簽訂預售資金監管協議，預售資金由監管銀行負責監管，根據隸屬關系，請您向省銀監會或省長信箱反映。
無獨有偶，這一調控新規有蔓延之勢。據不完全統計，目前全國共有北京、杭州、福州、溫州等多個城市執行「封頂放貸」政策，這些城市中大部分為熱點城市，樓市相對活躍，房價此前上漲較明顯。
同樣出台「只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款」的安徽，已經有部分銀行開始執行該政策。一位在合肥某銀行工作的網友爆料，交通銀行已經開始執行，徽商銀行於3月份開始執行，下一個可能是工行。
貴陽二手房價格兩年來一直下跌，新盤「花式降價」不斷，但是業內年前就盛傳，樓棟封頂後銀行才放款的新規已經實施。據報道，貴陽已有三家銀行確定實行項目封頂後銀行才放款的新規，分別為貴陽銀行、中國銀行、中國農業銀行。
中國建設銀行貴陽分行的工作人員表示，關於房子封頂後才能房貸的政策還在討論當中，具體可到銀行處或樓盤處咨詢；而工商銀行也表示了解有此政策，但是目前還沒實行；交通銀行則表明貸款流程根據具體合作項目而定。
貴州農信社的一位基層員工告訴《鳳凰WEEKLY地產》，「目前有的樓盤執行，有的沒有執行，完全由具體經辦人把關」。
「因為我們銀行個人房貸佔比不足1%，大頭是消費貸，一直都嚴格執行樓盤封底才放貸的政策，就算監管部門不下文，許多銀行也都在按此執行，和強調沒有關系。」寧波銀行一位工作人員對《鳳凰WEEKLY地產》表示，「未來大趨勢是不斷嚴格的，本來額度就很緊張」。
業內人士介紹，在以往樓盤銷售中，開發商只要拿到預售證，並且與購房者在簽訂買賣合同，收人證明、戶口本等個人證件齊全後就可以辦理了，銀行最快一個月就可以放款，此時只是把購房合同抵押給銀行，等將來產權證辦出來後，再用產權證到銀行換購房合同，如果封頂完再放款，那「期房」變「現房」了，開發商「三四三」（開發商的開發資金由30%自有資金、40%銀行貸款、30%銷售回款組成）的算盤就要落空了。
對於購房者來說，此舉操作有效避免了爛尾和跑路風險，例如購房者在購房時已交首付款，那麼在等待銀行放款期間，在建項目若出現爛尾，也能讓購房者避免更大的損失。
不過對於開發商與相關部門而言，在房子主體結構封頂後才發放貸款，必然會對開發商的資金鏈產生影響，據悉從開工到封頂建設工期約為一年半，「封頂放貸」政策將導致企業回款周期延長。
貴州一位開發商負責人對《鳳凰WEEKLY地產》表示，此前貴州規定多層建築要完成投資額的25%以上就可以申領預售證，但可以內部操作，一是有的申報數據涉嫌造假，有的直接通過PS照片或偷梁換柱的其他照片和相關部門「私下溝通」。「如果要找茬，就是符合所有要求也未必拿到預售證或辦理貸款」。
不斷加強的宏觀調控，讓開發商的資金鏈變得日漸脆弱。如果開發商在房子主體封頂後才能得到銀行放款，以一棟20層的高層來算，實力強的開發商最快也要7天才能蓋好一層，20層就要140多天，這裡面還不包括天氣、政策等不可抗拒因素。
按照目前第一套房子首付30%的規定，也就是說，開發商至少要忍受半年多煎熬才能拿回剩餘的70%，這對一些開發商的資金鏈來說，又是一大考驗。
一位地產開發人士對《鳳凰WEEKLY地產》介紹，開發商對資金的使用基本都是「以一撬十」，採用九個鍋蓋蓋十口鍋，一般情況下，一個億的資金，就可以啟動十個億的地產項目。其中的秘訣一是施工單位墊資墊款；二是開發商盡快拿到預售證，快速銷售回款，迅速去買下一塊土地，開發下一個項目如果執行封頂再放款政策後，開發商的開發速度就不得不放緩了。
某銀行個貸部門負責人介紹，開發商不守規矩提前放貸也是事出有因。發放貸款是個人按揭購房整套流程中的一個環節。樓盤項目取得預售證後三天內就得開盤，一開盤，購房者就有按揭貸款的需求。而且在售房合同里，一般都會明確規定簽訂合同7天內，購房者必須將有關資料提交給貸款銀行，45天內，剩餘款項必須打進開發商賬戶。銀行不放貸，購房者也會著急催。另一方面，很多項目的開發貸款與個人按揭都是同一家銀行，提前放貸會促進開發商的銷售，也有利於開發貸款的償還。
樓房封頂才放貸對購房者、銀行和開發商究竟會帶來什麼影響？
「目前最先受到沖擊的是那些甚至根本沒有出地面的項目，風險最大，也最容易被檢查發現。」一位銀行內部人士認為，對購房者來講，政策推遲了還貸的時間，可以多攢些錢，到時提前還款，短期內是有利的；對銀行來講，降低了貸款風險。
廣東佛山某新盤一位銷售人員對《鳳凰WEEKLY地產》表示，總體上看，預售制沒有改變，房企可以繼續賣期房，但購房者的還款周期和房企銷售的回款進度會進一步放緩，開發商拿地力度也會受到一定影響。他認為，開發商可能會面臨一定的資金壓力。
采訪中，也有開發商認為，封頂放款，銷售款回籠也是可以預期的，望梅尚且可以止渴，更何況這是板上釘釘的事，對於一些實力比較強的開發商來說，應該還是可以承受，而且在目前房產市場上，由建築公司先行墊付的現象也十分普遍，所以不少人認為封頂放款影響沒有想像的那麼嚴重。
此外，據某銀行人士透露，雖然銀行執行了這一政策，但是不少開發商與銀行另外簽訂協議，在樓盤未封頂之前，如果購房者出現還不起月供的情況，將由房產公司負責償還，這樣開發商可以在拿到預售證後，售出樓盤還是可以從銀行拿到按揭款。
《鳳凰WEEKLY地產》了解到，因為各種政策的疊加，深圳、重慶、貴陽的部分投資客在不斷拋售手中的房子。「貴陽房價不漲，反而因為疫情等原因房租有所下降，少量外地投資客正在低價拋售手中的房子。」一位中介表示。
據報道，早在2006年10月末，北京市銀監局緊急叫停了未封頂樓盤的按揭貸款業務。政策執行半月後，現房銷售也並沒有如預期中那樣活躍，反而略有下降。
「我在2020年的11月份向銀行遞交了個人按揭的相關申請資料，後來陸續讓我增交了個人流水、重遞了個人徵信報告，直至2021年1月份，客戶經理說資料已經審批通過，進入等待放款階段，並表示應該會在年前審批下來，但是到現在款還沒放下來，不知道要等到什麼時候。」廣東某樓盤一位購房的肖先生非常困惑。
其實，整體來說，個人住房貸款額度在逐漸收緊。
早在去年9月，人民銀行就已對70個大中城市2019年新發放的個人住房貸款（包括住房公積金貸款）借款人和商業銀行進行摸底。當時央行方面稱，調查主要是為了加強房地產市場監測，深入了解居民購房、貸款行為特徵和商業銀行審貸條件、流程等相關情況，准確把握貸款風險狀況。
到了年底，中國人民銀行聯手銀保監會出台《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），為房貸設置「房地產貸款佔比」與「個人住房貸款佔比」兩道紅線，並於2021年1月1日開始實行。
將銀行分為五檔，並設立區別性的「兩條紅線」指標，從銀行側對個人和企業的房地產貸款比例進行限制。從行業資金的供需兩端抓，從而優化金融資源配置，強化對實體經濟的金融支持。
這項政策，讓不少「踩線」的銀行紛紛下調個人住房貸款額度。根據國盛證券研報，從2020年中報披露數據統計來看，共有13家銀行不同程度"踩線"。另有專業人士根據早前銀行財報中公開的數據進行測算，發現大型國有銀行和股份制商業銀行中各有四家存在不同程度的超標，有的銀行兩條紅線都超標。
如以招商銀行測算為例，按照2020年中期業績數據，假設其4年內勻速調整達到監管的要求，則2021年零售按揭貸款新增投放規模將降至756億元，較去年水平減少約1268億元；對公房地產貸款新增投放規模將下降至348億元，較去年水平減少約560億元。
《通知》出台後，#多家銀行被曝暫停房貸#的話題直接沖上微博熱搜。
進入2021年之後，上海、廣州、深圳多銀行額度明確收緊。一位銀行從業人士表示，「以往的銀行貸款都是按季度性地安排投放，按月逐步控制，今年則改為月度投放，再加上監管窗口的指導，調控比較嚴格，額度也就明顯偏緊了」。
一份官方調研結果顯示，今年1月上旬起，廣州各大商業銀行個人住房貸款利率上調。大部分商業銀行首套利率在五年期貸款市場報價利率（LPR）基礎上加55個基點，升至5.20%；二套利率在五年期LPR基礎上加75個基點，升至5.40%。這與此前四大行上調後的房貸利率保持一致。
融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2021年2月（數據監測期為2021年1月20日-2021年2月18日），全國首套房貸款平均利率為5.26%，環比上漲4BP；二套房貸款平均利率為5.56%，環比上漲3BP。
據報道，1月以來，由於兩道紅線出台，成都不少銀行在房貸額度上都相對緊張，有的在短時間內就將當月額度放空，有的還直接暫停二手房個人按揭貸款，其中包括建設銀行、交通銀行、興業銀行。
地產分析人士張大偉指出，本輪調控政策是自上而下的，是在住建部督導下的調控升級，這有利於抑制當下熱點城市虛火，避免市場短期失控，控制資金無序進入房地產是關鍵。
另有內部人士認為，「按照當前政策環境來看，為了快速回籠資金，3月份的市場或會出現針對一次性付款或高比例首付款客戶的讓利優惠。」
去年底的中央經濟工作會議和最近的政府工作報告再次重申了堅持「房住不炒」的定位。而且多地對轄內商業銀行房地產政策執行及自查情況開展專項檢查，及時採取監管措施。
1月29日，上海銀保監局發布的通知顯示，要求轄內商業銀行對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，並於2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。
第二天，北京銀保監局也做了類似的表態，並要求銀行對發現的問題立即整改，加強內部問責處理。
值得一提的是，去年建設銀行太原分行就因違反審慎經營規則，違規向購買主體結構未封頂住房的個人放貸被罰款35萬元，另外兩張30萬元罰單，分別指向中信銀行太原分行和招商銀行太原分行，均因為「發放未辦理網簽合同且樓盤未封頂的個人住房按揭貸款」。
法律依據：
《山西銀保監局關於進一步規范個人住房按揭貸款管理的通知》第一條銀行業金融機構只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。
第二條銀行業金融機構在辦理個人住房貸款業務時，要以在房產管理部門備案的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，並以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。
B. 房地產回暖預期明晰 多地房貸利率下調放貸周期縮短
2月8日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會兩部委聯合發布了《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》(以下簡稱《通知》)。專家認為，該政策主要影響銀行對房企的貸款傾向，將間接傳導至居民的購房選擇，但是也不意味著保障性租賃購房市場可以高枕無憂。
《通知》主要涉及兩方面政策：一是保障性住房；二是房地產貸款集中管理制度。
保障性住房主要提供給當地存在住房困難的個人，在價格方面十分優惠。以上海為例，住房困難的面積標准原則上按照家庭在本市一定區域范圍內人均住房建築面積低於15平方米確定。在價格方面，面向社會供應的項目，應在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下定價。此外，在收費時，保障性租賃住房租金按月或按季度收取，但不得預收超過一個季度以上的租金；押金不得超過一個月租金。
而房地產貸款集中管理制度是指2020年12月28日，中國人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。該通知將銀行業金融機構分為了中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行五檔，並分別對這五檔機構的房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限做出了規定，五個檔次分別為40%、32.5%，27.5%、20%，22.5%、17.5%，17.5%、12.5%，12.5%、7.5%，三、四、五檔可根據實際情況上下浮動2.5個百分點。
《通知》將如何影響房貸市場？
宜信財富首席宏觀研究員王好認為，《通知》的政策導向性比較明確，應該會對房貸市場有一定影響。「此次新政主要是針對貸款集中制度中的房企貸款，直接影響到房地產企業，後續或將傳導至居民的購房選擇，尤其在一些房價較高、供需較為緊張的一二線城市。」
他表示，一方面，新政會吸引一部分信貸進入保障性住房市場，這對保障性住房市場的發展具有促進作用；另一方面，新政也將會對地方政府的監管工作思路、房企的經營決策等方面都會產生影響。總體而言，新政可以視為踐行「房住不炒」的重要舉措。長期來看，健全的保障房市場在未來可以視為一種公共產品和服務，將會對國內人口流動，乃至城市經濟發展產生愈加顯著的影響。
保障性住房市場是否可以高枕無憂？克而瑞房地產行業首席分析師孫楊提示，政策性的寬松可以給房企帶來更多融資，以投入到保障性租賃住房的建設中，但是這類住房的需求有多大仍是一個有待解答的問題。滿足居民的租賃性住房需求不僅僅在於提供住房，還有配套的醫療、教育、生活基礎設施等。
房地產回暖預期逐步明晰
2021年受房地產行業不斷加碼的收緊政策，以及房企的爆雷危機影響，房地產開發投資和商品房銷售增速都有所下降。國家統計局1月17日公布的《全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，2021年全國房地產開發投資147602億元，比上年增長4.4%。商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%，增速同比2020年的7.0%下降5.1%；商品房銷售額181930億元，增長4.8%，同比2020年的8.7%下降3.9%。
2022年開始，無論從銀行放貸速度來看，還是從政策的調整來看，「房住不炒」原則在不斷落實，房地產行業回暖預期不斷清晰。
2022年首月，受行業下行慣性影響，二手房價格環比仍顯下降趨勢，但出現了跌幅收窄跡象。貝殼研究院數據顯示，2022年1月貝殼50城二手房價格指數環比跌幅為0.3%，較上月收窄0.5個百分點。下跌城市個數進一步減少，房價修復較快的城市主要是一線及基本面較好的二三線城市。北京、上海、佛山、蘇州等城市二手房價格指數在上月環比止跌後，1月平穩上漲；泉州、長沙、廣州、南京、廈門、無錫、合肥等二手房價格指數止跌趨穩。
全國多地利率下行
1月下旬，受LPR利率下行影響，房貸利率整體下降。北京地區銀行首套房貸利率普遍降至5.15%，二套房貸降至5.65%；上海地區銀行首套房貸利率普遍降至4.95%，二套房貸降至5.65%；深圳地區首套房利率最低降至4.9%，二套房最低降至5.2%。
此外，不少地區的銀行也主動降低了房貸利率，並且在放貸速度方面有所提升。比如，蘇州多家國有銀行將首套房貸利率下調至4.95%，較2021年底5.7%的利率水平下降0.75個百分點；二套房貸利率最低可至5.1%，較去年底的6%下降0.9個百分點。記者對1月上海房貸市場的調研也顯示，房貸額度充足的同時，銀行的放貸速度也大大縮短，普遍在1至2月，最快可達1周。
一些地方也放鬆了公積金貸款的限制。2月1日開始，福州第二次申請純住房公積金貸款，首付款比例統一調整為40%。此外，二次申請住房公積金貸款在第一次結清後當月即可申請，而原先需滿12個月才可辦理。
C. 上海銀保監：商業銀行嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求
1月29日，上海銀保監局消息，為督促轄內商業銀行進一步貫徹落實《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（滬建房管聯〔2021〕48號）要求，2021年1月29日，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（滬銀保監通〔2021〕6號，以下簡稱《通知》）。
《通知》對上海轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內容包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等方面。
下一步，上海銀保監局將對轄內商業銀行房地產政策執行及自查情況開展專項檢查，對發現的違法違規問題將依法採取監管措施，促進上海地區商業銀行住房金融業務穩健運行和上海市房地產市場平穩健康發展。
據觀點地產新媒體了解，《通知》要求各商業銀行要嚴格貫徹落實國家關於房地產市場調控「因城施策」「一城一策」的工作要求，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。
嚴格實施房地產貸款集中度管理。中資地方法人銀行應按照《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（銀發〔2020〕322號）等相關要求，加強對房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的管理。房地產貸款集中度超出要求的相關法人銀行，應針對性地強化過渡期業務調整。
嚴格審核首付款資金來源和償債能力。按照「了解你的客戶原則」，完善調查、審查手段。強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。審慎評估借款人還款意願、還款能力，嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。
嚴格加強借款人資格審查和信用管理。要按照本市住房限購政策的要求，採取有效措施加強對借款人，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響。充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款。要完善約束機制，加強個人住房貸款合同管理，在合同中增加相應的約束性條款，對各類不誠信行為予以約束，並充分提示借款人。對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送本市公共信用信息服務平台。
嚴格個人住房貸款發放管理。切實執行《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀監發〔2007〕359號）的相關要求，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。
切實加強信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示。禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。防範借款人或受託支付對象通過非常規大額取現、中間人過渡資金等各類方式規避用途管理。完善信貸資金用途監測與攔截機制，擴大模型監測范圍，提升監測效果。對確認用途違規的行為，應及時採取實質性管控措施。
嚴格房產中介機構業務合作管理。嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合「包裝公司」協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。
D. 有關貸款不納入房貸集中度管理：推進保障性住房建設
房地產市場迎來重磅金融政策。日前，人民銀行、銀保監會聯合發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（以下簡稱《通知》），明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構加大對保障性租賃住房發展的支持力度。
業內專家認為，《通知》有助於支持我國住房保障體系建設，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，促進房地產市場平穩健康發展。
體現政策傾斜與引導
2021年12月召開的中央經濟工作會議強調，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。
目前，各地均將加快發展保障性租賃住房作為住房建設的重點任務。今年初召開的全國住房和城鄉建設工作會議指出，2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套，2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。
中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬認為，我國正在加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，在此過程中需要銀行業提供足夠且有效的金融支持。保障性租賃住房是我國住房供應和保障體系的重要組成部分，對實現全體人民住有所居具有重大意義。
在此背景下，《通知》引導銀行業金融機構加大保障性租賃住房市場發展的支持力度，意義深遠。光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認為，這是促進我國房地產市場健康發展的長效機制和重要舉措，有利於推動加快建立多主體供給、多渠道保障體系，滿足市場多元化需求。此舉體現了政策傾斜與引導，拓寬了保障性租賃住房項目融資空間。
招聯金融首席研究員董希淼表示，《通知》明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，是貫徹落實中央經濟工作會議精神的具體舉措，有助於鼓勵銀行業金融機構堅持「房住不炒」原則，在防控風險的前提下，加大對保障性租賃住房發展的支持力度。
「近段時間以來，疫情影響仍未消退，我國經濟下行壓力仍然較大。在這種情況下，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，有助於銀行業金融機構准確把握和執行房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，滿足房地產企業的合理融資需求和住房消費者的合理住房消費需求。」董希淼認為，此次政策在春節假期後發布，向市場傳遞出穩預期、穩信心的明顯信號，有助於促進房地產業良性循環和健康發展，進而促進擴內需、穩增長，維護宏觀經濟大局穩定。
堅持「房住不炒」定位
在《通知》落地後，業內專家認為，保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，也是堅持「房住不炒」定位的重要舉措。
實際上，保障性租賃住房不納入房地產貸款集中度管理，是房地產貸款集中度管理制度的既有安排。2020年年底，人民銀行、銀保監會聯合出台了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，根據銀行業金融機構資產規模和機構類型等因素，分五檔設定房地產貸款集中度要求，為銀行房地產貸款設置了「兩道紅線」。明確提出為支持住房租賃市場發展，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算，並在制定住房租賃金融業務有關意見、建立相應統計制度後，對於符合定義的住房租賃有關貸款不納入集中度管理統計范圍。
2021年6月，國務院辦公廳出台《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策，並提出要進一步加強金融支持，包括完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
中國銀行研究院研究員鄭忱陽表示，在此基礎上，各地加快建設保障性租賃住房相關機制，在項目認定、數據統計、監督管理、監測評價等方面取得良好進展，在此情況下《通知》已具備落地條件。
保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等群體，與公租房、共有產權住房共同構成我國的住房保障體系。在業內專家看來，《通知》也是「房住不炒」定位的體現。婁飛鵬認為，通過發展保障性租賃住房，讓新市民、青年人以相對較低的租金解決住房問題，可以起到穩定市場預期、避免高房價對消費的擠出等作用。正因如此，積極參與保障性租賃住房建設，也是促進「房住不炒」定位落地的重要舉措。保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，可以進一步調動銀行業合規支持保障性租賃住房的積極性，進一步推動保障性租賃住房發展，完善住房保障體系，實現人民住有所居，促進房地產市場平穩健康發展。
金融機構應用好政策紅利
今年1月，住房和城鄉建設部公布的數據顯示，「十四五」期間將擴大保障性租賃住房供給，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）。各地陸續發布的「十四五」時期有關規劃顯示，上海計劃「十四五」時期新增保障性租賃住房47萬套（間）以上，達到新增住房供應總量的45%左右；北京市計劃新增保障性租賃住房套數佔比不低於40%；廣州市計劃建設保障性租賃住房60萬套（間），佔住房總量的45.8%；深圳市計劃建設籌集保障性租賃住房不少於40萬套（間），佔住房建設籌集總量的45%左右。
在《通知》落地後，業內專家認為，金融機構應用好政策紅利，加快進入保障性租賃住房市場，加大對相關項目的支持力度。
「商業銀行等金融機構在依法合規的前提下，加快進入住房租賃市場，探索住房租賃信貸新模式，既可促進住房租賃金融朝著規模化、專業化方向發展，也有利於房地產市場平穩健康發展的長效機制形成。」董希淼表示，金融機構要以此次新規為契機，優化房地產金融業務結構，加大對住房租賃市場的支持和服務力度。一是加強與地方政府溝通合作，支持開展保障性租賃住房開發建設，並在住房租賃平台交易撮合、信用評價等各個環節提供創新的金融產品和服務；二是可與房地產企業合作，通過簽訂租賃權轉讓協議的方式將待售房源變成長租房源，擴大住房租賃市場供給；三是開發額度和利率適中的租房貸款、租房分期等產品，為有需求的租客直接提供信貸支持。
《通知》對銀行業來說也是機遇。鄭忱陽認為，銀行業要堅持「房住不炒」定位，將資金投向符合要求的保障性租賃住房領域，通過信貸、債券等市場化手段提供金融服務，創新租賃住房債券型投資信託基金產品（ABS）、房地產投資信託基金（REITs）等金融產品，強化數據統計和風險監測，促進金融服務依法合規、風險可控、商業可持續。
（原標題《有關貸款不納入房貸集中度管理—金融加大支持保障性租賃住房》）
E. 重磅！上海銀保監局連夜發文，要求住房不封頂銀行不予個人放貸
控制按揭總量，降低炒房預期，上海又迎來了一撥政策加碼。
1月29日晚間，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），就持續做好個人住房信貸管理相關工作提出8條要求，包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等。
值得一提的是，在個人住房貸款發放管理方面，《通知》明確將重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。
上海銀保監局官網截圖
克而瑞研究中心總經理林波向《每日經濟新聞》記者分析指出，嚴格個人住房貸款發放管理，相當於准現房銷售，將使上海住宅項目周轉速度減緩。「預售制沒有改變，房企可以繼續賣期房，但貸款要到結構封頂才能放下來，這將拖慢房企銷售回款的進度。」
據悉，上海目前預售的標准之中，對於多層住宅是要求主體結構封頂，而高層住宅要求基本結構成型。
58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，政策要求所有即使達到預售標準的新房，也必須主體結構封頂才可發放貸款，明顯提高了房貸的發放門檻，會直接放緩不少新房項目的上市節奏及銷售速度。對於意在加速去化回籠資金、尤其是在意去化的開發商，這一政策無疑減少了大量預售資金流入。
一般來說，房企的預售資金對於自身的現金流影響面極大，預售資金減少不但可能減緩整體開發的速度，還會提高降負債的難度。張波預計，今年一季度上海商品房去化速度可能出現一定降速。這一政策同時也是房地產貸款集中度管理的體現，突出了對個人住房貸款審慎管理的加強，強化了對商業銀行的要求，實現嚴格控制個人住房貸款的投放節奏和增速，防止突擊放貸。重點支持首套中小戶型的政策，則體現出對上海新市民首套購房需求的保護。
林波表示，如今銷售採用搖號制，房企自己不能選擇客戶，就只能犧牲自己的回款進度。以前在上海樓市大熱時，有些開發商已經實現了開盤即回款的光速。如今這一政策或延緩開發商的回款速度，大大降低了周轉效率。
他舉例說，原先一塊地10個月就能開盤，2個月後銀行貸款就能放下來，今後要3個月之後才能放款。「只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款」的規定，將直接導致（以18層住宅為例）開發商按揭款要慢上3~6個月時間。
《通知》要求嚴格審核首付款資金來源和償債能力。按照「了解你的客戶原則」，完善調查、審查手段；強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款；審慎評估借款人還款意願、還款能力，嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。
對此，張波表示，該政策明確指向引導商業銀行加強審貸管理，並強化對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。通過經營貸和消費貸的形式獲得資金來買房的確值得重視，通過這一方式不但會變相降低購房門檻，同時還提升了房地產金融風險，另一方面真正需要流入中小企業資金卻變相流入樓市，不利於實體經濟的發展。
同時，《通知》要求嚴格加強借款人資格審查和信用管理，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響；充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款；對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送上海市公共信用信息服務平台。
張波表示，結合今年1月21日的政策，上海從金融角度加大對假離婚購房的打擊力度。通過強化對個人住房貸款的審批，可以從源頭打擊炒房的苗頭，封堵非理性購房的行為，同時還能有效對房地產金融風險提前進行規避。值得關注的是，黑名單制度的懲戒信號明顯，向 社會 釋放出明確打擊違法違規申請房貸的行為，同時對房價的穩定也起到側面作用。
《通知》還要求，嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合「包裝公司」協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。
「這一政策直指中介機構違規向購房者提供『過橋資金』，違規幫助購房者獲得不實的證明信息，並由此獲得購房資格或取得變相降低購房門檻。」張波表示，通過黑名單方式對中介行業形成震懾作用，凈化行業風氣，推動房地產市場 健康 發展。
每日經濟新聞
F. 上海買房貸款政策（最新）
為確保上海房地產市場的健康穩定發展，上海銀保監局在2021年1月29日發布了《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（滬銀保監通〔2021〕6號）。該通知旨在督促轄內商業銀行嚴格執行《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（滬建房管聯〔2021〕48號），並提出了一系列具體要求。
通知詳細規定了房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理及風險排查等方面的工作內容。
上海銀保監局將進一步加強對轄內商業銀行房地產政策執行情況的專項檢查。對於發現的任何違法違規行為，將依法採取相應監管措施，確保住房金融業務穩健運行，促進上海市房地產市場的平穩健康發展。
根據通知，各商業銀行需嚴格遵循國家關於房地產市場調控「因城施策」「一城一策」的工作要求，堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，嚴格執行房地產貸款業務的各項規制要求，確保差別化住房信貸政策得到切實執行。
在貸款管理方面，各銀行需嚴格實施房地產貸款集中度管理，對超出要求的法人銀行，應採取針對性的過渡期業務調整。同時，要嚴格審核首付款資金來源和償債能力，確保首付款的真實性，審慎評估借款人的還款能力和還款意願。
此外，銀行還需嚴格審查借款人的資格，特別是夫妻離異者的限貸資格，防止規避限購、限貸行為。同時，要完善借款人信用管理，加強個人住房貸款合同管理，對不誠信行為予以約束，並充分提示借款人。
在貸款發放管理方面，銀行應嚴格執行相關要求，重點支持首套中小戶型自住住房貸款需求，並確保貸款對象購買的是已封頂的住房。對於利用貸款購買的商業用房，必須是已竣工驗收的房屋。
銀行還需加強信貸資金用途管理，禁止發放無用途、虛假用途或用途存疑的貸款。對違規挪用信貸資金的行為，應及時採取實質性管控措施。
此外，銀行需嚴格管理與房產中介的合作，實施合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對於發現的違規行為，應立即終止合作，並將違規中介列入黑名單。
最後，各商業銀行需全面開展風險排查，對2020年6月以來發放的各類貸款進行全面自查，並於2021年2月28日前向上海銀保監局提交自查和整改報告。
上海銀保監局將對商業銀行的自查和整改情況進行專項檢查，對於發現的問題將依法採取監管措施。