上海一手房預告登記和貸款

㈠ 房產證狀態存在預抵押

法律分析：預告登記：指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。預抵押登記制度：是在購房者與開發商的購房合同、購房者與銀行的借款合同簽定的同時，在房管局的備案系統上立即生成預抵押登記，以排斥第三人對房產的行使權利。

房產證還沒有下來可能能辦貸款，也可能辦不了貸款，原因如下：如果是因為你的房子正在按揭貸款，導致沒有房產證，你可以可以向銀行提供預售合同和按揭貸款償還材料來申請貸款。如果你確實是沒有房產證，你還可以提供汽車、匯票、債券等質押物，不一定非要是房產證，同樣也是能向銀行申請貸款的，不過具體的貸款額度要看銀行對你資產的評估了。如果你什麼都沒有，但是有穩定的工作和收入，也可以申請款來獲得資金，不過可能需要你的銀行流水單。購房合同能貸款的條件：抵押貸款必須要有房產證才可以辦理，期房按揭貸款是可以憑合同去辦理貸款的。辦理抵押貸款，需要房產證原件、身份證、戶口本、結婚證未婚證明、貸款用途資料等。1、 一手房可以辦理按揭貸款，憑抵押合同、首期款付款證明、貸款人身份證、戶口本、結婚證單身證明等，通常會由開發商提供階段性擔保，直到個人拿到房產證並辦好抵押為止。

2、如果是正在貸款，僅憑購房合同銀行是不會再給你貸款的，需要你結清上家銀行的貸款，拿出房產證，再到另一家銀行(也可以是原銀行)辦理貸款，注意抵押貸款是需要有資金用途證明的，買房、裝修、買車等都可以。

法律依據：《城市房屋權屬登記管理辦法》

第五條 房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。

第八條 下列房地產不得設定抵押：(一)權屬有爭議的房地產;(二)用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;(三)列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物;(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產;(五)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;(六)依法不得抵押的其他房地產。

㈡ 上海市公積金貸款需要哪些手續

上海市公積金貸款材料區分一手房和二手房，具體如下：

1.一手房需要的材料：

（1）借款人填寫《借款人及家庭成員名單、住房坐落情況表》，由受理機構代為辦理家庭名下房產狀況查詢；

（2）借款人、配偶和共同借款人的住房公積金賬號（共同借款人必須是借款人的直系血親且同一戶口一年以上）；

（3）借款人、配偶、共同借款人和所購房屋產權共有人身份證原件和復印件（未成年人應提供獨生子女證或出生證明）、戶口簿原件和復印件，無民事行為能力的成年人應提供監護人證明。以上人員及監護人（如有）應到場簽字；

（4）借款人已婚的提供婚姻證明原件和復印件，未婚或離異人士提供單身承諾書 ；

（5）期房預售合同、預告登記證原件和復印件；

（6）售房單位出具的首付款發票原件和復印件；

（7）開發商營業執照、法人身份證和預售許可證的復印件；

（8）開發商或銷售代理商收款賬號；

（9）由放款銀行發行的支持通存通兌功能的還款存摺或借記卡原件和復印件；

（10）其他資料（受理機構根據需要收取）。

2.二手房需要的材料:

（1）借款人填寫《借款人及家庭成員名單、住房坐落情況表》，由受理機構代為辦理家庭名下房產狀況查詢；

（2）借款人、配偶和共同借款人的住房公積金賬號（共同借款人必須是借款人的直系血親且同一戶口一年以上）；

（3）借款人、配偶、共同借款人和所購房屋產權共有人身份證原件和復印件（未成年人應提供獨生子女證或出生證明）、戶口簿原件和復印件，無民事行為能力的成年人應提供監護人證明。以上人員及監護人（如有）應到場簽字；

（4）借款人已婚的提供婚姻證明原件和復印件，未婚或離異人士提供單身承諾書；

（5）二手房買賣合同原件和復印件；

（6）出售方出具的首付款收據、已支付憑證原件和復印件；

（7）出售方身份證、房產證原件和復印件；

（8）由放款銀行發行的支持通存通兌功能的收款存摺或借記卡復印件（出售方簽字確認）；

（9）由放款銀行發行的支持通存通兌功能的還款存摺或借記卡原件和復印件；

（10）竣工年限在1990年（含）之前的二手房貸款額度超過房屋總價30%（含）及竣工年限在1990年以後的二手房貸款額度超過房屋總價50%（含）的，應由受理機構認可的評估公司出具房產評估報告；

（11）其他資料（受理機構根據需要收取）。

㈢ 銀行一手房貸款業務是怎樣放款的

常用放款模式
第一組：見抵押登記證明、見抵押預告登記回執、見過戶回執放款
1.定義：見抵押登記證明放款是指房屋已經登記在借款人名下，並由不動產登記機構辦理完抵押登記，銀行取得不動產登記證明後放款。見抵押預告登記回執放款是指房屋已經登記在借款人名下，已經遞交了不動產抵押登記申請，不動產登記機構受理該業務並出具了回執。見過戶回執放款是指開發商已經取得房屋所有權，並向不動產登記機構遞交了過戶申請，不動產登記機構出具了受理回執後放款。
2.特點：這三種放款模式都要求開發商已經取得新建房屋所有權。
3.優勢：該組放款模式的優勢在於銀行的抵押權已經成立並生效(見抵押登記證明)，或者在短暫周期後即可生效(見抵押登記回執)，或者抵押物權屬已經明確，具備辦理抵押登記的初步條件(見過戶回執)，能夠最大限度保障銀行的債權，適用於銀行具有較高議價能力的市場環境。
4.劣勢：該組放款模式對房地產開發進度要求較高，且與房地產行業的資金需求周期不匹配。一般情況下，房地產開發商在前期投入一定資金後，後期主要靠商品房預售資金維持資金鏈。而無論是採用見抵押登記證明放款模式，還是採用見抵押登記回執放款模式，都與市場需求相矛盾。
第二組：見抵押預告登記證明、見抵押預告登記回執放款
1.定義：前者是指不動產登記機構已經辦理了抵押權的預告登記，銀行取得相應的不動產登記證明後放款。後者是指不動產登記機構已經受理了抵押權預告登記申請，並出具了受理回執。
2.特點：該組放款模式涉及《物權法》第20條規定的預告登記制度。《物權法》第20條規定：「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」「預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」
3.優勢：預告登記產生凍結不動產登記簿的效力，同時具有抵押權順位保障作用。通過預告登記制度，將未來的風險進行適度鎖定，加強債權擔保的正面預期，既向後鎖定了風險，又向前爭取了時間，體現了時間的價值性和風險管理的有效性。
4.劣勢：預告登記並不能完全鎖定風險，它依賴於登記機構作業流程的完善性。並且預告登記對銀行員工的法律素質要求較高，需要嚴格按照按照3個月時限辦理本登記。一旦錯過時限，預告登記失效，銀行債權又恢復成普通債權。
第三組：見購房合同備案、見購房合同備案回執、見購房合同放款
1.定義：見購房合同備案放款是指商品房買賣合同已經在房管部門備案，銀行憑已經備案的合同放款。見購房合同備案回執放款是指已經遞交了商品房買賣合同的備案申請，房管部門出具的受理回執，銀行憑回執放款。見購房合同放款是指開發商與借款人已經簽訂了商品房買賣合同，銀行憑買賣合同放款。
2.特點：該組放款模式都是圍繞買賣合同展開的。簽訂了商品房買賣合同表明交易實際發生，房管部門審核了備案材料並出具了受理回執表明此合同初步符合備案條件，最終合同獲得備案表明房管部門對該交易持認可的態度。
3.優勢：在項目准入階段把控好風險的前提下，採用該組放款模式最具有時效性，也最迎合市場需要，可以作為談判的有力條件。同時，銀行在商品房買賣合同簽訂後介入市場，可是最好的時機。一方面抓住了時間優勢，另一方面對交易行為的真實性進行了必要的審查。
4.劣勢：採用見購房合同放款模式具有較大的風險，最主要的就是一房二賣。在房地產市場價格變動較大的地區，開發商存在漁利的空間，一房二賣的風險因素較大。
重要性
准入一個一手房樓盤後，符合什麼樣的條件可以給借款人發放貸款，這就是放款模式的問題。這一問題與房地產開發進度息息相關，與銀行承擔的信貸風險相伴相生。探討這一問題的重要性在於：
1.細分放款模式有利於化解銀行信貸風險。放款模式劃分地越細，銀行信貸風險就越能夠得到縝密的分析。如同差異化的定價一樣，差異化的風險分析意味著差異化的收益。
2.不同的放款模式對應不同的風險偏好。風險偏好較為激進的銀行可以選擇更為寬松的放款模式，較為保守的銀行可以選擇較為嚴格的放款模式，在與本行風險偏好相匹配的情況下，獲得相應的收益。
3.放款模式具有很強的屬地型。需要結合區域經濟金融環境、不動產登記機構工作情況等因素綜合判斷，謹慎選擇放款模式有利於優化作業流程，提高作業效率。
結論
總之，選擇適當的放款模式需要結合開發商資質等級、項目建設進度、區域市場環境、不動產統一登記執行情況、銀行作業流程及風險偏好等因素綜合判定。