㈠ 住房貸款利率為5.39,貸款期限20年,已還四年,LPR是改固定好還是浮動好
如果你現在的住房貸款利率為5.39，貸款期限是20年，那麼建議你還是換成浮動利率比較好。因為你的貸款利率現在不低，變成浮動利率，說不定會比現在少一點兒。
4月20日至今，LPR已經連續三個月無變化，都保持在4.65%。但對於福州來說，雖然LPR沒有變化，但近期的房貸利率與三個月前相比，有明顯降低。
從福州各個銀行的貸款利率來看，首套房利率普遍在5%左右，其中，農業銀行和交通銀行降至5%以下，僅4.95%-4.945%，相比年初的5.29%降低了29個基點，而二套房普遍在5.25%左右，比年初的首套房利率更低。不難看出，近期貸款利率的確降低了不少。
當然，貸款利率與個人徵信和償還能力有關，以下的首套房和二套房均為銀行最優利率，不代表所有人都能享受到這一利率優惠。
㈡ 房貸利率轉換LPR時應該參考哪個LPR數值
LPR分為「1年期」和「5年期以上」兩種,如客戶原來的貸款是5年以上的（比如貸了20年、30年），則參考「5年期以上」LPR；原貸款是5年及以下的，參考「1年期」LPR。
㈢ 等額本金房貸36萬15年，已還4年，貸款利率4.165%，選擇固定利率還是浮動利率
建議轉換成PR浮動利率形式。2020年1月公布的LPR為4.8%，2-3月為4.75%，4-5-6月為4.65%，換了之後可以減少月供。且目前近幾年的趨勢和經濟整體趨勢發展看，利率呈現下降趨勢，換成LPR是劃算的。
根據「中國人民銀行公告〔2019〕第30號」，對於存量貸款，有二種方式選擇，一是直接選擇固定利率，個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平；二是選擇LPR浮動利率形式，按照「貸款市場報價利率（LPR）加浮動點數」計算，LPR是可變的，浮動的點是不變的。根據人民銀行〔2019〕30號公告，個人房貸轉換前後利率水平保持不變。按LPR選擇利率應該表達為：LPR+浮動點。原來4.165%，按2019年12月LPR4.8%轉換後為LPR4.8%-0.635%=4.165%，轉換後到第一個重定價日前，房貸利率與原來相同；從第一個重定價日起，房貸利率就會變成「當時最新的LPR-0.635%」 （也就是說，當時如果LPR為4.65%，即執行利率為：4.65%-0.635%=4.015%）；以後每個重定價日都以此類推。
LPR是個變動數，對比上述方式，因為轉換是以2019年12月基準利率4.8%（五年期以上）為基礎的，很明顯，判斷未來5年期以上LPR比4.8%高，就可選擇固定利率（不去辦理的默認選擇）；反之，如果判斷未來LPR比4.8%低，就可選擇轉換成LPR。LPR每月20日公布一次，2020年4-5-6月20日公布的LPR為4.65%，顯然比4.8%低。