房地产个人贷款集中度上限

㈠ 为何推出房地产贷款集中度管理制度

中国人民银行、银保监会12月31日对外宣布，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。为何要出台这一举措？
人民银行、银保监会有关负责人表示，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。
近年来，我国房地产长效机制实施取得明显成效，房地产贷款增速稳步回落。数据显示，截至2020年三季度末，我国人民币房地产贷款余额同比增长12.8%，增速连续26个月回落。
尽管如此，在两部门看来，仍需要进一步增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。
国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，此举符合“房住不炒”的政策定位，避免信贷资金过度流入房地产市场，进一步支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、“三农”等薄弱环节融资。
房地产贷款集中度管理如何约束银行？
房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%，中资中型银行分别是27.5%和20%，中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%，县域农合机构分别是17.5%和12.5%，村镇银行分别是12.5%和7.5%。
一直以来，个人住房贷款颇受银行青睐，且占比稳定。2020年三季度末，我国个人住房贷款余额33.59万亿元，同比增长15.7%，增速与上季末持平。从上市银行披露的半年报来看，2020年上半年，个人住房贷款仍是上市银行个人贷款的主要投放方向。
两部门有关负责人介绍，目前大部分银行业金融机构符合管理要求。
对于超出管理要求的银行业金融机构，两部门要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。
个人住房贷款余额占比明确上限后，会对购房者贷款带来怎样的影响？
“应该不是所有银行的个人住房贷款都会受影响，有些银行距离上限还有一定空间。”一位国有大行人士告诉记者。
曾刚认为，2021年银行信贷结构将进一步优化，不同类型银行将根据自身距上限空间，调整个人住房贷款的额度，购房者可根据具体银行情况进行选择。
不过，为支持大力发展住房租赁市场，两部门明确表示，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
记者了解到，目前人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。
两部门有关负责人表示，将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。

㈡ 央行银保监会明确房地产贷款占比上限

中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会2020年12月31日发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，自2021年1月1日起正式实施。

专家表示，与以往房地产金融调控政策工具相比，此次出台的房地产贷款集中度管理制度明确了银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额比例，有利于更好地引导和稳定市场预期，促进银行形成自我约束内在机制，引导其根据防范系统性金融风险和宏观调控需要，调整中长期经营策略和信贷结构。

分档设定集中度管理要求

人民银行、银保监会相关负责人介绍，房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

人民银行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。根据房地产贷款集中度管理要求，银行业金融机构共分为五档，分别为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。其中，中资大型银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

通知明确，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自通知实施之日起4年。

总量管理+结构优化

分析人士认为，此次管理制度分别设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限两项管理要求，既有总量管理又引导结构优化。

前述人民银行、银保监会有关负责人强调，目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

业务调整将平稳有序

分析人士表示，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，也有利于房地产市场平稳健康可持续发展。此次制度的实施将稳妥有序推进，不会造成市场大幅波动。

从构建房地产长效机制的角度看，专家表示，房地产贷款集中度管理机制属于长效机制，旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范风险敞口过于集中，并不是禁止相关业务开展。制度设计已充分评估银行调整压力，除采取分省分类施策、差别化过渡期等多种机制安排外，还将指导超出上限的银行按年度合理分布业务调整数量，有序做好调整工作，避免出现断贷、抽贷。个别调整压力较大银行，还可通过申请延长过渡期等方式进行差异化处理，银行业务调整将平稳有序。

㈢ 设置占比上限！我国建立房地产贷款集中度管理制度

中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会31日对外宣布，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。
按房地产贷款集中度管理要求，房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%，中资中型银行分别是27.5%和20%，中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%，县域农合机构分别是17.5%和12.5%，村镇银行分别是12.5%和7.5%。
两部门发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》称，为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。通知自2021年1月1日起实施。
根据两部门要求，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比，不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。
人民银行、银保监会有关负责人介绍，目前，大部分银行业金融机构符合这一管理要求。当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案。

㈣ 多地房贷集中度调整 上限“一地一策” 意在为风险化解留出政策空间

多地房地产贷款集中度调整的细则近日曝光。本报记者今日独家获悉，继广东、海南、浙江等地上调了部分银行房贷集中度监管上线后，四川、山东等地也上调了部分银行房贷集中度的监管上限。但也有仍然坚守原“红线”不动的地区，如东北某省选择继续执行央行、银保监会发布的基准监管上限。
有业内人士认为，各地方因地制宜调整部分银行房贷集中度将成为大趋势。但多地上调部分银行相关监管指标，并不意味着监管部门对银行资金进入楼市的态度有所松动，也不排除未来会有一些房地产热门地区会适时收紧并下调房贷集中度指标。总体上看，此次对于特定银行群体调整房贷集中度要求，体现了各地监管的灵活性，也为一些潜在的风险化解提供政策空间。
据了解，山东银保监局近日发文，将辖内城商行、民营银房地产贷款集中度标准上限调高2.5个百分点至25%。“此次安排是考虑后续规范非标投资业务和表外理财业务，为资金实际投向房地产领域但短期内无法收回、确需回表处理的，留出必要空间。”
山东银保监局要求，日常城商行、民营银行房地产贷款集中度依然按照原标准执行，即房地产贷款占比22.5%，个人住房贷款占比17.5%。存量房地产业务超过原标准的银行，要在确保稳妥的前提下积极压降；未超过原标准的银行，要依法合规审慎开展业务，严格控制规模盲目增长。
四川地区的金融监管部门则将辖区内第四档县域农合机构的个人住房贷款集中度占比上限提高1.5个百分点至14%；房地产贷款集中度保持不变，辖内第三档中资小型银行和非县域农合机构、第五档村镇银行房地产贷款集中度、个人住房贷款集中度上限均未做出调整。
此外，上海、浙江等地也上调了部分银行房地产贷款集中度上限。其中，上海地区分别上调第三档、第五档银行的相关监管指标2个百分点和1.5个百分点。而浙江则对第四档、第五档相关银行房地产贷款集中度上限分别提高1个百分点、2个百分点，第三档相关银行房地产贷款集中度上限与央行层面要求保持一致。
浙江地方金融监管部门还表示，地方法人金融机构的房地产贷款集中度执行情况将作为央行评级、MPA、金融机构综合评价、货币政策以及金融市场工具运用的重要参考。“各金融机构在坚决抑制投资投机性购房需求的同时，继续满足居民家庭购买自住住房合理的信贷需求，做好金融服务。”
有业内人士认为，各地监管普遍选择提高部分地方性法人银行的监管上限，实际上并非松绑此前政策，而一行一策、一地一策也体现了房地产市场的做法也体现了当下房地产调控政策的灵活性。
招联金融首席研究员董希淼表示，各地地方性法人银行的情况各不相同，各地按照自身情况适度放松当地中小银行的房地产贷款集中度要求，不会对银行流入房地产市场的总体金额产生太大影响，也有利于短期内这些银行的转型发展。

㈤ 银行如何决定个人房屋贷款金额上限

目前银行一般的处理方式就是，月供不得高于家庭收入的50%，这个收入可以包括工资及其他经济来源（比如租赁收入），如果你们的工作岗位相对稳定（比如公务员），银行也可以稍微放宽一点。这个有时候可以跟银行工作人员沟通一下，如果你的月供超过你们首付的50%，建议你们就把收入证明稍微开多一点。

㈥ 福建调整金融机构房地产贷款集中度过渡期 最长延至6年

3月2日，福建银保监局在其官网发布“四项措施”明确细化地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。其中对于确有困难的超标机构业务调整过渡期，允许过渡期最长为6年。

福建银保监局提出实施差别化监管。结合辖内实际，明确地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度上限划档标准。同时适当延长过渡期，对于确有困难的超标机构业务调整过渡期，经申请，允许过渡期最长为6年，确保超标机构平稳过渡。

而根据央行此前下发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》要求，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

福建银保监局要求地方法人金融机构严格落实贷款“三查”，加强贷后管理，防止信贷资金变相或绕道违规进入房地产；加强房地产贷款数据统计，不得错报、瞒报、漏报。

此外，对于未按要求执行的机构，福建银保监局将综合采取窗口指导、监管约谈、调整履职评价及监管评级、实施现场检查、暂停房地产信贷业务、行政处罚等措施，增强集中度管理的严肃性。

㈦ 多地调高银行房贷集中度上限 房贷管控会放松吗

近两日，各地陆续上调房地产贷款集中度上限的消息在市场发酵。据媒体报道，广东、海南、上海、浙江等地已下发当地房地产贷款集中度相关管理要求的通知，对当地法人银行考核上限予以上调。相应政策将对各地银行的房贷投放额度带来直接影响。另据北京商报记者从知情人士处获悉，山东银保监局与央行济南分行日前联合下发通知，将辖区城商行、民营银行房地产贷款集中度标准上限调高2.5个百分点。
据悉，山东此次安排调高辖区城商行、民营银行房地产贷款集中度上限2.5个百分点，是考虑后续规范非标投资业务和表外理财业务，为资金实际投向房地产领域但短期内无法收回，确需回表处理的，留出必要空间。根据要求，日常城商行、民营银行房地产贷款集中度依然按照原标准，存量房地产业务超过原标准的银行，要在确保稳妥的前提下积极进行压降；未超过原标准的银行，要依法合规审慎开展业务，严格控制规模盲目增长，切实防范授信风险。
此前，2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），划定房地产贷款“两条红线”。《通知》明确对中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
其中，第一档的中资大型银行的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%；第二档的中资中型银行两项占比分别为27.5%和20%；第三档的中资小型银行和非县域农合机构两项占比分别为22.5%和17.5%；第四档的县域农合机构两项占比分别为17.5%和12.5%；第五档村镇银行分别为12.5%和7.5%。
而在彼时的《通知》中，已给各地监管部门对当地银行适度调整留出了空间。《通知》指出，人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。
近期多地纷纷提高部分银行的房贷集中度监管上限有何影响，房贷管控是否会松动也引起业内关注。
对此，光大银行金融市场部分析师周茂华指出，近日，多地开始出现差别化、小幅度上调银行房贷集中度上限，主要是为缓解部分区域中小银行经营压力，近年中小银行面临疫情冲击、市场竞争加剧、风险处置和监管环境变化等，部分中小银行经营压力较大；同时，这种调整也体现了监管弹性，根据各地中小银行面临实际情况进行“微调”。本次监管指标微调，主要集中在第三档、第五档小型银行，且幅度有限，整体的房地产贷款监管指标框架稳定，国内房地产调控并未出现松动。
易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步表示，此次政策进一步体现了各地在积极落实房贷集中度政策，也说明不同银行调整的空间不一样，其中第一档和第二档的银行普遍属于房贷业务比重大、金融风险管控责任大的银行，所以上限上调的空间不大。而对于一些中小银行，尤其是和农村相关业务挂钩的银行，其贷款政策可以更为灵活。后续各地城镇化和市民化过程中，部分银行贷款上限提高，其支持进城购房等方面会更游刃有余。类似政策下，不同银行的房贷业务会有所变化，对于相关购房者来说，也需要积极了解各地银行贷款政策，减少贷款办理的风险。大方向看，房价过热的城市等所在银行，其上限上调空间小；而信贷额度充裕的城市，上调的空间要较大。
谈及后续房贷管控和发展趋势，在周茂华看来，国内一二线等热点城市房地产具有一定风向标作用，同时，这些城市的房价已经处于高位，这些城市调控政策将继续保持，并加快建立房地产长效机制，国内楼市“房住不炒”、“稳”是主基调。接下来，国内房地产信贷或保持适度增长，监管将落实此前出台的房地产“三条红线”和银行房地产贷款“两条红线”，各银行房贷业务将出现分化。

㈧ 银行房地产贷款“红线”划定，房地产贷款占比最高不能超40%

涉房类贷款占比有了明确限制。

12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

光大银行金融市场部分析师周茂华对第一财经记者表示，房地产贷款集中度管理制度的设置主要是针对银行投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。

具体而言，根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中，六大国有大行和国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。

五档两上限，最高上限为40%

所谓房地产贷款集中度管理制度，主要是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

天风证券银行业首席分析师廖志明对记者表示，从占比限制上看，房地产信贷集中度政策将利好大行，目前大行房地产贷款占比均未达到该上限。从各档银行整体来看，房地产贷款占比上限压力不大，且政策设有较长的过渡期，对2021年房地产信贷融资影响中性，预计2021年全口径房地产贷款增量将达6万多亿。

差异化管理，设置2至4年过渡期

值得一提的是，在设置房地产贷款集中度管理要求时，监管层并未采取“一刀切”方式，而是差异化管理。《通知》表示，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，有适度的弹性，同时，管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。

具体要求为，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

周茂华对记者说，这种差异化管理充分考虑了金融机构资产体量、机构类型、存量房地产贷款等因素，也综合考量了我国国情，市场业务现状、机构承受力等，进一步确保房地产和金融体系稳定运行。

另至于建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生的影响，央行、银保监会在答记者问时表示，总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

据了解，2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。

“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。”央行、银保监会相关负责人称。

对于超出管理要求的银行业金融机构，监管将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进，个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

此外，对于近期市场颇为关注的住房租赁有关贷款是否纳入监管，《通知》称，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度。

同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

㈨ 购房贷款上限一般是多少

一般来说，如果是商业贷款，现在首套房规定首付是3成，贷款7成是上限。最终审批取决于收入、银行流水、家庭情况、工作单位等，这些因素最终决定银行是否相信你具备还贷能力。
如果是公积金贷款，则要看公积金缴存额度，公积金一个人贷款最高额度是50万元，两人最高是80万元。公积金贷款额度的审批，跟每个月的公积金额度、年龄、房龄等有关。
商业贷款额度：跟申请贷款人的银行流水、收入证明等因素相关，以银行最终的审批为准。
公积金贷款额度：根据住房公积金账户内存储余额的倍数、贷款最高限额和贷款比例三个条件分别算出的最小值就是借款人最高可贷额度。(暂停发放缴存职工家庭购买第三套及以上的住房公积金贷款。)
按照住房公积金账户余额计算的最高可贷额度
计算公式为：(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×22.按照贷款最高限额计算的可贷额度
一人申请住房公积金贷款的，最高贷款额为50万元，两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额为80万元。
按照贷款比例计算的可贷额度对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买经济适用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，首付款比例不低于20%;对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%;对购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。