个人住房贷款风险权重

A. 银行祭出“限额管理” 涉房信贷持续收紧

（记者 李叶）屋漏偏逢连夜雨。冷冽的“三道红线”融资新规在前，开发贷收紧的萧瑟寒意紧随其后。

近日，多位银行人士透露，第4季度房地产开发贷呈收紧趋势，多家银行明确“限额管理”“好中选优”等原则。

招商银行重庆分行一位内部人士向中国房地产报记者坦言，“对开发贷确实有要求限额管理，接到的要求是涉房贷款占比不超过50%。我们分行目前是52%，要在年内调整到50%以下。”

此前的10月21日，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在2020金融街论坛年会上表示，央行根据防范房地产金融风险和稳地价、稳房价和稳预期的目标，逐步实施房地产及贷款集中度、注明债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工程。

“这些政策工具的文件，我们已经制定完毕，会寻找合适的时间窗口逐步实施，进一步完善促进房地产市场健康发展的长效机制。”潘功胜强调。

话音刚落，房地产金融宏观审慎管理的政策已经传导落地。

中国邮政储蓄银行研究员、财政部中国财政科学研究院博士后娄飞鹏指出，虽有疫情影响，但今年以来房地产投资仍然保持较高水平。居民杠杆率提高、中长期贷款规模较大、部分城市房价调控压力不小，这些都是让银行收紧涉房贷款的原因。

IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜则认为，收紧开发贷是从供给端来调控楼市，收紧个人房贷是从需求端来调控楼市。也就是说，金融监管部门是从供给和需求两端同时对楼市进行调控，这样可以让调控力度取得较好的平衡。

开发贷持续收紧

实际上，房地产开发贷的收紧早就有迹可寻。

在去年2月举行的国新办发布会上，银保监会副主席王兆星在谈到下一步银保监会关注的风险领域时提出，“继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。”

此后，不少银行开展了房地产开发贷款大检查。

今年年初，恒生中国副董事长兼行长宋跃升在业绩沟通会上表示，该行去年对房地产贷款业务和风险状况进行了全面的排查，并制订了房地产贷款的压降计划，截至2019年年末，房地产贷款集中度有明显的下降，2020年将有进一步压降的空间。

某股份行北京分行人士也表示，近一两年来，该行一直在压降开发贷规模，开发贷在贷款中的占比越来越小。

据某研究机构发布的《2020年第2季度全国房地产贷款报告》显示，今年第2季度，全国房企竞争开发贷款800亿元，环比减少88%，同比减少58%。

中国银保监会副主席梁涛在2020金融街论坛年会上介绍，前三季度，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重较去年同期下降3.7个百分点。

第4季度以来，房地产行业的银根进一步收紧。9月28日，有消息称，数家大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。及至10月28日，银行再度传出收紧开发贷的消息。

“收紧开发贷，从供给端来对楼市进行调控十分必要。”在柏文喜看来，为对抗今年上半年以来的疫情影响以及进行逆周期调节，相对宽松的货币与财政政策向市场注入了较大的流动性，加上地方政府对土地财政依赖的加大推动了土地市场和房地产市场的局部抬头和过热，不仅推高内循环模式下的经济社会整体运行成本，也加大了金融体系风险，不利于房地产市场和行业健康与可持续发展。

贝壳研究院首席分析师许小乐分析，银行涉房贷款规模占比设置上限，是从金融端降低地产行业负债的举措，与地产企业端“三道红线”降负债形成互补。在此政策下，预计未来银行体系对于购房者贷款资格审查、贷款额度把控及贷款周期均将更加严格，放款周期将继续延长。

他认为，在规模限制下银行涉房贷款额度将主要向首套刚需及合理家庭自住购房需求倾斜。

个人房贷分化

2019年国有六大行对个人住房贷款的信贷投放也出现降速。

据不完全统计，2019年六大行新增贷款6.4万亿。其中，个人贷款新增3.27万亿，占新增贷款的51.1%，其中，个人住房贷款新增2.53万亿元，占新增贷款39.5%。

在2018年，六大行新增贷款及垫款共计5.13万亿元。个人贷款新增3.12万亿，占新增贷款60.77%，其中，个人住房贷款新增2.53万亿元，占据了新增贷款的49.39%。

在看懂研究院专家陈涛看来，前3季度信贷投放较多，监管部门保持流动性稳定的意图比较明显。目前经济不断恢复，房地产市场仍然保持较高热度，吸收较多信贷资源，特别是房地产信贷增速虽然不断走低，但仍高于平均水平，不是监管部门所乐见的。在此背景下，引导银行提前在房地产信贷边际收紧便是大趋势。

他认为，房地产信贷边际收紧，必然带来房贷利率上涨。

按照一二线城市的划分，个人住房贷款利率也出现了分化。

10月20日上午，央行公布了最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。至此，LPR已连续6个月未变，大家期盼已久的房贷利率下降落空。同时，多个城市传出房贷额度紧张，房贷利率上涨，甚至是部分银行停贷的消息。

对此，记者致电了中国农业银行、中国工商银行的北京地区分（支）行网点贷款中心，工作人员均表示“没有收到调整个人贷款利率的通知。房贷利率基本是按照首套在LPR基础上上浮55个基点执行，按照5年期以上LPR为4.65%来计算，实际首套房贷利率为5.2%。”

据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年10月（数据监测期为2020年9月20日-2020年10月18日）按照一二线城市划分，北、上、深三地继续维持上期房贷利率水平。

41个城市中，已有13个城市利率水平出现环比上涨，占全部监测城市数量的31.7%，另有14个城市利率环比下降，14个城市保持不变。上升的城市中，惠州、太原、长春、成都、长沙5地的环比涨幅都超过5个基点。其中长春地区继上月环降17个基点后，本月又回调7个基点；成都地区则持续三连涨，本月涨幅为7个基点，累计涨幅为18个基点。

也就是说，北、上、深等一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态，房贷收紧趋势目前主要出现在二、三线城市。

对此，有不愿具名的银行人士透露，由于监管规定并没有深入到每家银行各个区域的房贷总量统筹，不排除有些银行会将额度在地区之间流转，以实现全行总体达到限定的比例。“比如一线城市房贷业务赚钱更多，那就收紧二、三线城市等赚钱较少地区的额度，腾挪到一线城市。”

值得注意的是，不少二、三线城市不仅房贷利率较高，还上调了二套房的贷款首付比例。

9月7日，沈阳出台《促进房地产市场平稳健康发展措施》，将二套房首付比例提高至50%，首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”；9月23日，长春市人民政府网站发布《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任，进一步加强房地产市场调控的通知》，提出二套商品房首付比例不低于40%；9月28日，唐山市政府发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，将二套房首付比升至50%；9月29日，银川市人民政府发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提到，银川市二套房首付比例不得低于40%。

对此，柏文喜表示，收紧房贷是从需求端来对楼市进行调控。“从供给端和需求端同时对信贷政策收紧，可以让今年以来开始骚动的楼市尽快恢复平稳状态和进入理性运行轨道。”

B. 申请房贷时,房贷款利率打八折,我可以享受吗

现在不是特别容易申请，我给你看篇新闻！
首套房贷利率最低可打7折 条件其实很苛刻
日前，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.7倍。广州目前四大商业银行对首套房贷的利率最低也只有8.5折，反而部分中小银行率先打出了7折利率的优惠。
想要7折利率 条件其实很苛刻
据了解，降息当天央行向各商业银行下发的“特急”文件，文件号为“银发[2012]142号”。央行称，“房贷金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率0.7倍。”
记者了解到，7折的首套房贷利率已经在市面上出现了，总部位于东莞的一家银行首套房贷能拿到7折的优惠。该行天河分行的贷款部门工作人员表示：首先是看买房子的区域，要选择市区买房才可以。其次要有在其银行的金融积分。金融积分的办理要求客户在该银行有一定的金融产品，比如理财产品、大额存款。
7折利率“看上去很美”，是否可以都实现呢？各股份制银行表示在观望中。“该银行规模较小，对市场的冲击力不会太大，是否加大打折力度，恐怕还要看大行的。”一家股份制商业银行工作人员告诉记者。
广州四大国有银行首贷最低8.5折
目前，广州四大国有银行对于首套房贷的利率最低只能达到8.5折。广州亿达按揭公司资深业务监控主管曾小姐告诉记者，四大银行当中目前只有农业银行首套房贷能有8.5折，中国银行9折，而建设银行以及工商银行则维持在基准利率上。此外，广州的一些中小银行也没有第二例出现7折，最低只有8.5折。能享受此折扣的对客户还有更严格的要求，包括银行消费记录、房子年限等。
方圆地产首席分析师邓浩志指出，上周的降息发出了信号，即宽松货币政策再次全面推行，关于房地产贷款利率优惠的措施肯定也将在各个银行陆续公布，此前已经有首套房贷8.5折重出江湖，现在个别银行针对部分“大客户”给予7折优惠完全不奇怪，也是宽松货币政策下银行间争夺优势客户的必然举措。
此外，从各地及中央支持初次置业需求的表态看，未来不排除在银行信贷政策或地方政策中给予更多的扶持，尤其是中小银行。
利率打折不是每一个银行都肯做
“利率继续下浮与否主要看每家银行自身的经营策略，从我们银行来看，短期内不太可能。”一家国有银行上海分行房地产金融部负责人表示，目前存款利率上浮，银行的利差已经收窄，如果房贷利率再继续下浮，今年的利润情况将很不乐观。“对于银行来说，如果下一步是要市场份额，可能会继续下调房贷利率。而我们要考虑到今年的利润，因此对我们来说保利润更要紧，因此不会下调。”这位人士指出。
不过，保利润还是保市场份额，这对于银行来说是一个“鱼与熊掌”的问题。上海其他多家中小银行目前信贷额度相对较为充分，而中小银行在房贷市场上的市场份额大都没有达到预期目标，因此对于大多数中小银行来说，开发市场份额仍然是当务之急。
“目前政策刚出来，各银行都在内部评估，我们也正在观望，如果有别的银行下调，我们可能也会跟进。”某股份制银行上海分行负责人表示。据《上海证券报》
上海：由8.5折继续往下探
据《上海证券报》报道，上海首套房贷利率优惠有望进一步扩大，由目前的8.5折继续下探，8折优惠有望重出江湖。
“我们听说银行正在调整，据说有些银行首套房贷利率可以做到8折优惠，有些银行甚至可以做到7.5折优惠，不过目前我们还没有收到正式通知。”上海某中介公司的客户经理向记者表示。
“我们觉得下一步首套房8折利率优惠是完全有可能的。”某国有银行个金部负责人向记者表示。该人士认为，房贷利率取决于两个市场，一个是大市场，一个是小市场。所谓大市场是指整个宏观经济形势，宏观经济形势好，信贷需求旺盛，银行利率上浮的情况居多，对房贷利率的折扣就低一些。而目前宏观经济形势不乐观，有效信贷需求不足，银行利差呈收窄趋势，房贷利率也会随之下行。小市场则是指房地产市场的情况，住房成交量也会影响到房贷利率。目前的房地产市场受制于限购政策等调控措施，住房成交量急剧下滑，银行有可能为了维持市场份额而下调房贷利率。
“从目前情况来看，利率已经市场化了，因此出现8折甚至更低折扣的利率是完全有可能的。”上述人士表示。利率市场化之后，银行会更加精确地计算成本，根据成本对贷款进行定价，如果一个客户的资质很好，银行认为其在这个客户身上可以获得收益，可能会给一个比较低的折扣。与此前不同的是，利率市场化之后，房贷利率不会再像之前那样“一刀切”，而是更多样化，7折、8折、9折都有可能，银行可以在符合监管规定的前提下给予客户不同的利率优惠。
北京：8.5折或将较普遍
据新华社电
目前各家银行均没有打出8折优惠，但客户取得优惠折扣几率大了。“上月中旬，9折利率都比较难办，8.5折更是极为罕见，但现在取得8.5折优惠的客户明显增多了。”一家国有大行工作人员告诉记者。
爱我家房地产经纪公司市场研究部经理李琛介绍，公司数据显示，取得房贷8.5折优惠的购房者数量确实有所增加。“银行一般会根据业务和市场的情况调节首套房的利率折扣，主要为了达到鼓励消费贷款、刺激经济的目的，今后8.5折应该会越来越普遍。”
近年来，各家银行都将个人信贷作为战略扩展的重点领域。但在实际操作中，由于企业信贷需求旺盛，银行议价空间大，在信贷资源有限的情况下，银行更倾向于综合收益率高的公司贷款。
“但今年情况特殊，在公司类贷款风险难以捉摸的前提下，目前信贷资金充裕的银行更珍视个人信贷业务。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇(微博)认为，“但是否会将优惠幅度扩大到8折，还要根据未来几个月的成交量、市场情况以及其他银行是否会打折来决定。”
消费者：会推高房价吗？
“听说银行房贷利率折扣将加大，这几天购房者非常踊跃，咨询、看房人数明显增加。”我爱我家房地产经纪公司市场研究部经理李琛说。
记者昨日从工、农、中、建四大行了解到，目前四大行总行未改变个人住房贷款信贷政策，但各地分行实际操作中灵活性加强，折扣有所松动。
“银行加大房贷打折力度，会不会再次推高房价？”正准备买房的崔女士忧心忡忡地问记者。
专家认为，近两年，商业银行对于首套房贷利率及优惠一直都在变化中，自7折利率消失后，首套房利率自2010年初一路向上，去年一度出现上浮10%至40%的情况，后又再现9折、8.5折利率优惠。但从历次变化来看，银行房贷政策利率及优惠调整未明显影响房价走势。
“首套房利率的变化和房价涨跌并没有直接的关系，购房人更多考虑的是房地产预期、调控政策。”金融专家赵庆明说。新华
二套房贷审批将会更顺利
但利率没优惠，仍按上浮1.1倍执行
信息时报讯 (记者 罗莎琳)
日前，银监会正式发布《商业银行资本管理办法(试行)》，并于2013年1月1日起实施。值得注意的是，《商业银行资本管理办法(试行)》将二套房贷风险权重降低到50%，与首套房风险权重一样。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，目前首套房和二套房风险权重“一视同仁”，是银行从鼓励消费贷款角度出发作出的调整。银行下调二套房风险权重，意味着在操作二套房贷款审批时可能比原来顺利。
但他同时强调，目前宏观调控下，政府对二套房购买者的调控力度并未降低，目前各家银行对二套房贷款的政策并未改变，仍按基准利率上浮1．1倍执行，首付比例为六成，在利率上没有太多可以操作的优惠空间。

C. 结算浮存资金的定义 风险加权表外项目的定义

银行(集团)计算并表资本充足率时，在扣除内部交易之后，银行(集团)内部不同机构应统一采用本指引确定的方法计算风险加权资产；在满足下面条件的前提下，可以把内部不同的商业银行法人机构按当地监管当局规定计算的风险加权资产直接相加，计算并表风险加权资产。

1.银行集团在获得中国银行业监督管理委员会(以下简称“银监会”)批准实施新资本协议时，并表层面内部评级法的资产覆盖率(按内部评级法计算的风险加权资产/[按内部评级法计算的风险加权资产＋按本指引规定的风险权重计算的内部评级法未覆盖的信用风险暴露的风险加权资产])不得低于50%，并在3年内内部评级法的资产覆盖率达到80%；

2.银行集团在获得银监会批准实施新资本协议初期可以组合采用内部模型法和标准法计量市场风险监管资本要求，但银行集团内部同一机构对某一类风险只能采用一种方法，并在3年内内部模型法覆盖率(按内部模型法计算的资本要求/[按内部模型法计算的资本要求＋按标准法计算的资本要求])应达到90%。

3.商业银行应根据本指引制定并表资本充足率的计算规则(包括纳入并表的金融机构范围、对各类风险所采用的方法，纳入并表的各机构分别采用的风险加权资产计算方法、集团内部交易处理方法等)，并报经银监会批准后实施；商业银行变更并表资本充足率的计算规则，应经银监会批准。

核心资本

1实收资本

投资者按照章程或合同、协议的约定，实际投入商业银行的资本。

2资本公积，但应进行以下调整：

1、扣除可供出售金融资产中的股权类和债券类的公允价值变动形成的净利得；

2、若可供出售金融资产中的贷款和应收款项类的公允价值变动未实现部分累计额为净利得的，应扣除；为净损失的，应加回；

3、扣除现金流套期有效部分中的套期工具和被套期项目公允价值变动形成的净利得；

4、扣除将可转换债券中可转换权分拆确认为权益的部分。

3盈余公积

包括法定盈余公积、任意盈余公积。

4一般风险准备

指商业银行根据《金融企业财务规则》(财政部令第42号)提取的一般风险准备。

5未分配利润，但应进行以下调整：

1、扣除交易性金融工具公允价值变动形成的未实现净利得(考虑税收影响)；

2、若使用公允价值选择权的金融资产或负债的公允价值变动形成的未实现部分累计额为净利得的，考虑税收影响后应扣除；为净损失的，考虑税收影响后应加回。

6少数股权

在合并报表时，包括在核心资本中的非全资子公司中的少数股权，是指子公司净经营成果和净资产中不以任何直接或间接方式归属于母银行的部分。

附属资本

1重估储备

商业银行经国家有关部门批准，对固定资产进行重估时，固定资产公允价值与账面价值之间的正差额为重估储备。若银监会认为，重估作价是审慎的，这类重估储备可以列入附属资本，但计入附属资本的部分不超过重估储备的70%。

2可供出售的股权类、债券类金融资产的公允价值变动形成的未实现净利得的50%。

3现金流套期有效部分中的套期工具和被套期项目公允价值变动形成的净利得的50%。

4交易性金融工具公允价值变动形成的未实现净利得(考虑税收影响后)。

超额减值准备，包括两部分：

1、针对内部评级法未覆盖的信用风险暴露计提的减值准备超过最低监管要求的部分，计入附属资本的超额减值准备不得超过对应风险加权资产的1.25%；

2、针对内部评级法所覆盖的信用风险暴露计提的减值准备超过预期损失的部分，计入附属资本的超额减值准备不得超过对应风险加权资产的1.25%。

优先股

商业银行发行的、给予投资者在收益分配、剩余资产分配等方面优先权利的股票。

可转换债券

商业银行依照法定程序发行的、在一定期限内依据约定条件可以转换成商业银行普通股的债券。计入附属资本的可转换债券必须符合以下条件：

1、债券持有人对银行的索偿权位于存款人及其他普通债权人之后，并不以银行的资产为抵押或质押；

2、债券不可由持有者主动回售；未经银监会事先同意，发行人不准赎回。

混合债务资本工具：商业银行发行的符合以下要求的混合资本债券可以计入附属资本：

1、债券期限在15年以上(含15年)，发行之日起10年内不得赎回。10年后银行可以具有一次赎回权，但行使赎回权需得到银监会批准；若10年后银行未行使赎回权，可以适当提高债券的利率，但提高利率的次数不能超过一次。

2、当核心资本充足率低于4%时，银行可以延期支付利息；若同时盈余公积与未分配利润之和为负且最近12个月内未支付普通股现金股利，银行必须延期支付利息。递延的利息将根据本期债券的利率计算利息。在不满足延期支付利息的条件时，银行应立即支付欠息及欠息产生的利息。

3、债券到期时，若银行无力支付索偿权在本债券之前的银行债务，或支付本债券将导致无力支付索偿权在本债券之前的银行债务，可以延期支付本债券的本金和利息。

4、当银行倒闭或清算时，本债券清偿顺序列于商业银行发行的长期次级债之后，先于商业银行股权资本。

5、商业银行若未行使混合资本债券的赎回权，在债券距到期日前最后5年，其可计入附属资本的数量每年累计折扣20%。

6、商业银行混合资本债券不得由银行或第三方提供担保。

7、商业银行提前赎回混合资本债券、延期支付利息、或债券到期时延期支付债券本金和应付利息时，需事先得到银监会批准。

长期次级债务：

是指原始期限最少在五年以上的次级债务。经银监会认可，商业银行发行的普通的、无担保的、不以银行资产为抵押或质押的长期次级债务工具可列入附属资本，在距到期日前最后五年，其可计入附属资本的数量每年累计折扣20%。如一笔十年期的次级债券，第六年计入附属资本的数量为100%，第七年为80%，第八年为60%，第九年为40%，第十年为20%。

商业银行计算资本充足率时，应从资本中扣除以下项目：

(一)商誉。

(二)净递延税收资产。

(三)减值准备缺口，包括两部分：

1、针对内部评级法未覆盖的信用风险暴露计提的减值准备低于最低监管要求的部分；

2、针对内部评级法所覆盖的信用风险暴露计提的减值准备低于预期损失的部分。

(四)应扣除的资产证券化风险暴露。

(五)商业银行作为发起机构参与资产证券化交易形成的销售利得。

(六)应扣除的对金融机构的资本投资。

(七)应扣除的对工商企业的资本投资。

(八)非自用房地产。

商业银行计算核心资本充足率时，应从核心资本中扣除以下项目

(一)商誉。

(二)净递延税收资产。

(三)减值准备缺口的50%。减值准备缺口包括：

1、针对内部评级法未覆盖的信用风险暴露计提的减值准备低于最低监管要求的部分；

2、针对内部评级法所覆盖的信用风险暴露计提的减值准备低于预期损失的部分。

(四)应从资本中扣除的资产证券化风险暴露的50%。

(五)商业银行作为发起机构参与资产证券化交易形成的销售利得。

(六)应扣除的对金融机构的资本投资的50%。

(七)应扣除的对工商企业的资本投资的50%。

(八)非自用房地产的50%。

商业银行的附属资本不得超过核心资本的100%；计入附属资本的长期次级债务不得超过核心资本的50%。

商业银行持有其它银行发行的资本工具余额不得超过本行核心资本的20%。

商业银行附属资本和长期次级债务工具的数量上限、持有其它银行发行的资本工具数量上限、以及对工商企业资本投资比例上限以核心资本扣除商誉和净递延税收资产为计量基准。

信用风险加权资产计算

主权、金融机构、公司类风险暴露的风险加权资产计算

未违约风险暴露的风险加权资产计算规则

商业银行应基于单笔信用风险暴露的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、违约风险暴露(EAD)以及有效期限(M)计算主权、银行、公司类非违约风险暴露的风险加权资产。具体规则为：

计算单笔信用风险暴露的相关性(R)和期限调整因子(B)

R = 0.12×[1－EXP(－50×PD)]/[1－EXP(－50)]+0.24×{1－[1－EXP(－50×PD)]/[1－EXP(－50)]}

B = [0.11852－0.05478×ln(PD)]^2

计算单笔信用风险暴露的资本要求(K)

K = [LGD×N[(1－R)^(－0.5)×G(PD)+(R/(1－R))^0.5×G(0.999)]－PD×LGD]×(1－1.5×b)^(－1)×[1+(M－2.5)×b]

计算单笔信用风险暴露的风险加权资产(RWA)

RWA = K×12.5×EAD

已违约风险暴露的资本要求(K)和风险加权资产(RWA)计算规则：

K＝max[0,(LGD－EL)]

RWA = K×12.5×EAD

其中，LGD为违约损失率的估计值；EL为考虑经济环境、法律地位等条件下已违约风险暴露的预期损失最大估计值。

中小企业的规模调整

商业银行应单独计算公司风险暴露中的中小企业风险暴露的风险加权资产。商业银行应根据中小企业的年销售额(S)对相关性(R)进行调整。相关性调整公式如下：

R = 0.12×[1－EXP(－50×PD)]/[1－EXP(－50)]+0.24×{1－(1－EXP(－50×PD))/[1－EXP(－50)]}－0.04×[1－(S－3)/27]

上式中，S的单位为千万人民币，报告期的年度销售额低于3千万人民币的中小企业风险暴露按照3千万人民币来处理。(注：上述公式[1-(S-3)/27]中的3和27分别代表3千万人民币和27千万人民币(30千万－3千万人民币)。

商业银行应基于调整后的相关性根据第三十一条的规定计算非违约中小企业风险暴露的资本要求和风险加权资产。

风险参数的确定

违约概率

1公司和金融机构风险暴露的违约概率为商业银行内部估计的债务人1年期违约概率与0.03%中的较大值。

2主权风险暴露的违约概率为商业银行内部估计的债务人1年期违约概率。

3商业银行估计债务人违约概率应满足《商业银行信用风险内部评级体系监管指引》的相关要求。

对于提供合格保证和信用衍生工具的风险暴露，商业银行若采取保证人违约概率替代债务人违约概率，合格保证人和信用衍生工具应满足《商业银行信用风险缓释监管资本计量指引》的相关要求。

违约损失率

1、初级内部评级法下的违约损失率

(1)没有合格抵质押品的高级债权和次级债权的违约损失率分别为45%和75%。

(2)商业银行应基于经济意义确定债权的优先性质。

(3)对于提供合格抵质押品的高级债权和从属于净额结算主协议的回购交易，商业银行可以考虑这些工具的风险缓释效应对45%的标准违约损失率进行调整。商业银行应按照《商业银行信用风险缓释监管资本计量指引》的相关标准认定合格抵质押品和从属于净额结算主协议的回购协议，并调整标准违约损失率。

高级内部评级法下的违约损失率

商业银行实施高级内部评级法的，应采用内部估计的违约损失率。

违约风险暴露

违约风险暴露应不考虑专项准备和部分核销的影响。债项中已提取部分的违约风险暴露不应低于以下两项之和：

(i) 暴露被完全冲销后，银行监管资本下降的数量；

(ii) 各项专项准备金和部分核销的数量。

如果商业银行估计的违约风险暴露超过(i)、(ii)两项之和，超过部分可视为折扣。风险加权资产的计算不受该折扣的影响，但比较预期损失和合格准备金时，可将该折扣纳入准备金。

1、初级内部评级法下的违约风险暴露

对于表外项目，商业银行应采用信用风险转换系数估计已承诺但尚未使用部分的违约风险暴露。各类表外业务的的信用风险转换系数如下：

(1)等同于贷款的授信业务(包括承兑汇票、融资性保函等)的信用风险转换系数为100%。

(2)贷款承诺、票据发行便利和循环认购便利的信用转换系数为75%。

如果商业银行可以无条件随时取消、或者由于债务人信用恶化商业银行无需事先通知可以自动取消的，信用风险转换系数为0%。

但商业银行应向银监会证明其能够积极监控债务人的财务状况，且其内控体系和所处的法律环境能够保证及时识别债务人信用条件恶化，并在无需事先通知的情况下立即取消贷款承诺。

(3)银行的证券借贷或用作抵押物的证券，包括回购交易中的证券借贷(如回购/逆回购、证券借出/证券借入交易)，信用风险转换系数为100%。

(4)与贸易相关的短期或有项目，信用风险转换系数为20%。

(5)与交易相关的或有项目，信用风险转换系数为50%。

(6)信用风险仍在银行的资产销售与购买协议，信用风险转换系数为100%。

(7)商业银行应采用现额暴露法计算表外项目中汇率、利率等场外交易衍生工具的违约风险暴露。

现额暴露法下，场外衍生工具的违约风险暴露包括两个部分：一是按盯市价值计算的重置成本(MTM)；二是反映剩余期限内潜在风险暴露的附加因子(add-on)。计算公式如下：

EAD = MTM + Add-on

其中，MTM指按盯市价格确定的重置成本；Add-on指潜在风险暴露的附加因子。

潜在风险暴露的附加因子等于衍生交易工具的名义本金乘以相应的系数。不同剩余期限内各类衍生交易工具的系数如下表所示：

剩余期限 ≤1年 >1年且≤5年 >5年

利率 0.0% 0.5% 1.5%

汇率和黄金 1.0% 5.0% 7.5%

股权 6.0% 8.0% 10.0%

贵金属（不包括黄金） 7.0% 7.0% 8.0%

其他商品 10.0% 12.0% 15.0%

2、高级内部评级法下的违约风险暴露

商业银行实施高级内部评级法的，应采用内部估计的违约风险暴露。但对于初级内部评级法下信用风险转换系数为100%的表外业务应使用100%的信用风险转换系数估计违约风险暴露。

(四)有效期限

商业银行实施初级内部评级法的，公司风险暴露的有效期限(M)为2.5年。但回购类型交易的有效期限为0.5年。

商业银行实施高级内部评级法的，应采用内部估计的有效期限，但最长不超过5年。商业银行对中小企业风险暴露可以采用2.5年的平均期限。

专业贷款的风险加权资产计算

商业银行对专业贷款采用监管映射法的，应按照下表规定的风险权重和预期损失比例计算专业贷款的风险加权资产和预期损失。

监管评级 风险权重 预期损失比例

优 70% 0.4%

良 90% 0.8%

中 115% 2.8%

差 250% 8%

违约 0% 50%

如果专业贷款的剩余期限不足2.5年或监管部门认定商业银行授信和评级标准比监管评级标准更为审慎，监管评级为“优”和 “良”的风险权重分别为50%和70%，预期损失比例分别为0%和0.4%。

如果商业银行或监管部门认为，专业贷款中产生收入房地产贷款的未来房地产出租收入、销售收入或土地出让收入的波动性较大，可将监管评级为“优”、“良”和“中”的风险权重分别提高至95%、120%和140%。

零售风险暴露的风险加权资产计算

未违约零售风险暴露风险加权资产的计算

商业银行应分别计算住房抵押贷款、合格循环零售贷款和其它零售贷款的的风险加权资产。

商业银行应基于单个资产池零售风险暴露的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)以及违约风险暴露(EAD)和相关性(R)计算风险加权资产。具体规则为：

(一)计算相关性(R)

个人住房抵押贷款，R=0.15

合格循环零售贷款，R＝0.04

其他零售贷款，R＝0.03×[1－EXP(－35×PD)]/[1－EXP(－35)]+0.16×{[1－(1－EXP(－35×PD) )]/[1－EXP(-35)]}

(二)计算资本要求(K)

K = LGD×N[(1－R)^－0.5×G(PD)+(R/(1－R))^0.5×G(0.999)]－PD×LGD

(三)计算风险加权资产(RWA)

RWA = K×12.5×EAD

已违约风险暴露的资本要求(K)和风险加权资产(RWA)

K＝max[0,(LGD－EL)]

RWA = K×12.5×EAD

其中，LGD为违约损失率估计值；EL为考虑经济环境、法律地位等条件下已违约风险暴露的预期损失的最大估计值。。

风险参数的确定

(一)违约概率和违约损失率

零售风险暴露的违约概率为商业银行内部估计的零售资产池的1年期违约概率和0.03%中的较大值。

零售风险暴露的违约损失率为商业银行内部估计的零售资产池的违约损失率。

商业银行估计零售资产池的违约概率和违约损失率应满足《商业银行信用风险内部评级体系监管指引》和《商业银行信用风险缓释监管资本计量指引》的相关要求。

违约风险暴露

在满足《商业银行信用风险缓释监管资本计量指引》相关规定的前提下，商业银行可以对同一零售客户的贷款和存款进行表内净额结算，使用考虑净额结算后的净风险暴露为违约风险暴露。

在满足《商业银行信用风险内部评级体系监管指引》相关规定的前提下，商业银行可以使用内部估计表外项目信用风险转换系数估计表外项目的违约风险暴露。

资产证券化风险暴露风险加权资产计算

商业银行应单独计算资产证券化风险暴露的风险加权资产。

资产证券化风险暴露风险加权资产＝资本要求×12.5。

内部评级法未覆盖风险暴露的风险权重

现金及现金等价物的风险权重为0%。

商业银行境外债权的风险权重，以相应国家或地区的外部信用评级结果为基准。不同评级公司对同一国家或地区的评级结果不一致时，选择较低的评级结果。

(一)对其他国家或地区政府的债权，该国家或地区的评级为AA-以上(含AA-)的，风险权重为0%；AA-以下的，风险权重为100%；

(二)对境外商业银行、证券公司的债权，注册地所在国或地区的评级为AA-以上(含AA-)的，风险权重为20%；AA-以下的，风险权重为100%；

(三)对其他国家或地区政府投资的公用企业的债权，所在国家或地区的评级为AA-以上(含AA-)的，风险权重为50%；AA-以下的，风险权重为100%。

1商业银行对多边开发银行债权的风险权重为0%。

2商业银行对我国中央政府和中国人民银行本外币债权的风险权重均为0%。

3商业银行对我国中央政府投资的公用企业债权的风险权重为50%。

4商业银行对我国政策性银行债权的风险权重为0%。

5商业银行对我国其他商业银行债权的风险权重为20%，其中原始期限四个月以内(含四个月)

6债权的风险权重为0%。

7商业银行持有我国其他商业银行发行的混合资本债券和长期次级债务的风险权重为100%。

8商业银行持有的我国中央政府投资的金融资产管理公司为收购国有银行不良贷款而定向发行的债券的风险权重为0%。

9商业银行对我国中央政府投资的金融资产管理公司的其他债权的风险权重为100%。

10个人住房抵押贷款的风险权重为50%。

11商业银行对金融机构的非大额少数资本投资形成的股权风险暴露的风险权重，若金融机构是上市公司，风险权重为300%；若金融机构为非上市公司，风险权重为400%。

12商业银行对未扣除的工商企业股权风险暴露的风险权重为400%。

13商业银行因政策性债转股形成的工商企业股权风险暴露的风险权重为100%。

商业银行计算风险加权资产时，可考虑合格质物质押和合格保证主体提供保证的风险缓释作用。

合格质物包括本节给予低于100%风险权重的金融工具，以及低于100%风险权重的债务人发行债券、票据和承兑的汇票。合格质物质押的贷款，取得与质物相同的风险权重，或取得对质物发行人或承兑人直接债权的风险权重。部分质押的贷款，受质物保护的部分获得相应的较低风险权重。

合格保证主体包括本节对其直接债权给予低于100%风险权重的各类经济主体。合格保证主体提供全额保证的贷款，取得对保证人直接债权的风险权重。部分保证的贷款，被保证部分获得相应的较低风险权重。

商业银行对企业、个人的债权及其他资产的风险权重均为100%。

商业银行计算内部评级法未覆盖风险暴露的风险加权资产时，首先从风险暴露账面金额中扣除所提取的专项准备。

市场风险加权资产计算

商业银行应计算市场风险加权资产，市场风险加权资产＝市场风险资本要求×12.5。

商业银行应采取内部模型法计算市场风险资本要求，并达到《商业银行市场风险内部模型法监管指引》的要求。

商业银行没有达到《商业银行市场风险内部模型法监管指引》要求，应采用标准法计算市场风险资本要求。

商业银行采用标准法计算市场风险资本要求的，应按照《商业银行资本充足率管理办法》的规定计算利率风险、股票风险、外汇风险、商品风险和期权风险的资本要求。

操作风险加权资产计算

商业银行应计算操作风险加权资产。操作风险加权资产＝操作风险资本要求×12.5。

商业银行可以采用标准法、替代标准法和高级计量法计算操作风险资本要求。

商业银行采用标准法、替代标准法和高级计量法计算操作风险资本要求，应分别达到《商业银行操作风险监管资本计量指引》的相关要求。

其他

商业银行自获得银监会批准实施新资本协议之日进入3年过渡期。

过渡期内，以住房为抵押品的零售贷款(含住房抵押贷款)的违约损失率不得低于10%。

过渡期内，商业银行应按照《商业银行资本充足率管理办法》和本指引平行计算资本充足率，并遵守下表规定的资本要求底线。

第一年95%

第二年90%

第三年80%

资本底线计算案例：

(一)按照《商业银行资本充足率管理办法》计算

(1)信用风险加权资产 80

(2)市场风险加权资产 10

(3)核心资本和附属资本的扣除项(含准备金缺口) 3

(4)计入附属资本中的一般损失准备 1

(5)第一年的调整因子 95%

受底线约束的资本要求={[(1)+(2)]×8%+(3)-(4)}×(5)

＝[8%×(80＋10)＋3－1]×95%

＝8.74

(二)按照《商业银行资本充足率计算指引》计算

(1)IRB法覆盖风险暴露的风险加权资产 55

(2)IRB法未覆盖风险暴露的风险加权资产 5

(3)市场风险加权资产 10

(4)操作风险加权资产 5

(5)核心资本和附属资本的扣除项 2

(6)超额减值准备 0.2

按新方法计算的资本要求={[(1)+(2)+(3)+(4)]×8%+(5)-(6)}

＝8%×(55+5+10+5)＋2－0.2

＝7.8

(三)过渡期风险加权资产总额的计算

受底线约束的资本要求(8.74)大于按该指引计算资本要求(7.8)，因此应将资本要求差额对应的风险加权资产[(8.74－7.8)*12.5]加到RWAs总额中去，过渡期风险加权资产应是86.75(75+11.75)。

D. 房子按揭贷款的风险有哪些

.1 违约风险
违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
1.2 流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
1.3 经济周期风险
经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
1.4 利率风险
利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
房屋抵押贷款风险防范
针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。
2.1 违约风险的控制
针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况(如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等)进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入;月供占月收入的比例。
2.2 流动性风险的控制
住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万;公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度;归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。
2.3 经济周期风险的控制
房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押
贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础;二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数;三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。?
2.4 利率风险的控制
针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：
一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。
二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配(如发行固定利率债券等)，可以避免相应的利率错配和流动性风险。

E. 房屋做抵押贷款的风险

住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：
1.1 违约风险
违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
1.2 流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
1.3 经济周期风险
经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
1.4 利率风险
利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
房屋抵押贷款风险防范
针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。
2.1 违约风险的控制
针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况(如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等)进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入;月供占月收入的比例。
2.2 流动性风险的控制
住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万;公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度;归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。
2.3 经济周期风险的控制
房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押
贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础;二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数;三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。?
2.4 利率风险的控制
针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：
一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。
二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配(如发行固定利率债券等)，可以避免相应的利率错配和流动性风险。
结论
住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。

F. 关于我国商业银行个人住房抵押贷款风险呢毕业论文

你好，解析如下：
一、我国个人住房抵押贷款发展现状
在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位，近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。在表1中，2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，2004年、2005年则到达80％左右。2005年个人住房抵押贷款余额为18400亿元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，与2004年个人住房抵押贷款余额相比，增长16.07％，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。
表1 1998—2005年全国个人住房抵押贷款(单位：亿)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全国消费信贷余额 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
个人住房抵押贷款余额 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
个人住房抵押贷款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
个人住房抵押贷款增长比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％

资料来源：统计公报(2000—2005)
商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款，主要原因有二：一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。事实上，个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的，它是同经济环境等因素密切相关的，上世纪80年代美国住房抵押公司风波和1995年日本住房金融案件，均与个人住房抵押贷款风险相关。随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5％左右，其中农行高于2％。在我国个人住房抵押贷款较发达地区上海，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，两年多时间上升7倍多。
我国市场经济处于发展初期，法律制度欠缺，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，个人住房抵押贷款存在很大风险，实际的贷款违约率高，特定条件下(如贷款高速增长)，用于风险分析的不良贷款率指标滞后性非常明显，掩盖了实际风险状况。房地产市场具有周期性，个人住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，一旦房地产市场出现调整或振荡，贷款违约等风险就会显现，我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验，因此加强个人住房抵押贷款风险防范，完善风险管理机制是个人住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路。
二、商业银行个人住房抵押贷款风险分析
在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：
1.信用风险
信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式：
一是被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。我国市场竞争异常激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都会使借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力继续偿还贷款本息。
二是理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。主动违约最有可能发生在贷款合同签订后的头二年，因为此时违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息[2]。
三是提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失[3]。
四是恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地开发，或者进入资本市场，导致商业银行信贷风险大幅上升。2007年1月底银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，住房按揭贷款成为被挪用入市检查重点。
2.抵押风险
贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但是商业银行也常面临如下抵押风险：
一是抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。
二是抵押物价格风险。抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。
3.利率风险
利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步，如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本就会上升；个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。
4.流动性风险
流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，一是因为个人住房抵押贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，商业银行无法实现标准化管理；二是信贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计每笔贷款的违约风险成本，投资者望而却步；三是住房等消费品二级市场尚未形成，抵押物变现难影响住房抵押贷款变现性。
5.法律制度风险
法律制度风险是指法律制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，如美国1968年颁布了《统一消费信贷法典》、《消费信贷保护法》，1974年又颁布了新的《统一消费信贷法典》。我国还没有针对消费信贷的专项法律、法规，《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》、《票据法》、《合同法》等法规都是为生产信贷而建立的，与个人住房抵押贷款特点不相符。
6.市场政策风险
市场政策风险包含两个方面，一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险。与其他行业相比，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧扩大，经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。我国整个经济处于转轨时期，市场机制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。
7.管理风险
管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题，导致的信贷风险。从贷款政策、管理流程、组织结构、技术基础等方面看，我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。如商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额；个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程；熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展；个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等等。这些管理因素均导致个人住房抵押贷款的风险增大。
8.操作风险
违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。
三、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范
针对上述商业银行个人住房抵押贷款八大风险，商业银行可以采取如下措施予以化解和防范。
1.开发和建立内部评级体系和内部评级模型
我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、风险暴露(EAD)和期限(M)指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。
2.完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险
商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。
第一，根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。
第二，加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决重业务拓展轻风险管理的导向机制；强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。
第三，在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。
第四，加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据[4]。
3.建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险
房地产业是一个与宏观经济高度相关性的行业，受宏观经济的影响并反过来给宏观经济以强烈的作用，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性和政策风险，建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标以及国家相关政策分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，避免由此带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程，一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。
4.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理
随着我国利率市场化改革不断推进，利率风险会逐步显现，商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施。
第一，开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。
第二，开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。
第三，套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权进行长期利率风险管理。
第四，大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。
5.发展个人住房抵押贷款风险转移机制
第一，建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险，一是房屋毁损的风险，二是贷款的信用风险，三是借款人的人身风险。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一，银行信贷风险和保险机构承保的信用风险、人身风险没能合理划分，亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决，在保险品种上，可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种，在保险机构上，可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险，为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。
第二，推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾[5]。我国2005年12月开始商业银行资产证券化的试点工作，随着资产证券化试点工作的推广和资产证券化业务品种的丰富，可以适时推出个人住房抵押贷款证券化，有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。
6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境
个人住房抵押贷款涉及到社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁布《消费信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险；建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，通过立法强制推行个人信用制度，充分借鉴发达国家个人信用管理的经验，如美国的消费信用方面法律就有：《公平信用报告法》、《诚实信贷法》、《诚实借贷法》、《公平信用结账法》、《信用卡发行法》、《平等信用机会法》、《公平债务催收法》等[6]；同时改善法律执行环境，建立处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂手续和环节，增加公正性和透明度，降低抵押物处置成本，提高处置的效率。

G. 银行房地产贷款“红线”划定，房地产贷款占比最高不能超40%

涉房类贷款占比有了明确限制。

12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

光大银行金融市场部分析师周茂华对第一财经记者表示，房地产贷款集中度管理制度的设置主要是针对银行投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。

具体而言，根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中，六大国有大行和国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。

五档两上限，最高上限为40%

所谓房地产贷款集中度管理制度，主要是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

天风证券银行业首席分析师廖志明对记者表示，从占比限制上看，房地产信贷集中度政策将利好大行，目前大行房地产贷款占比均未达到该上限。从各档银行整体来看，房地产贷款占比上限压力不大，且政策设有较长的过渡期，对2021年房地产信贷融资影响中性，预计2021年全口径房地产贷款增量将达6万多亿。

差异化管理，设置2至4年过渡期

值得一提的是，在设置房地产贷款集中度管理要求时，监管层并未采取“一刀切”方式，而是差异化管理。《通知》表示，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，有适度的弹性，同时，管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。

具体要求为，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

周茂华对记者说，这种差异化管理充分考虑了金融机构资产体量、机构类型、存量房地产贷款等因素，也综合考量了我国国情，市场业务现状、机构承受力等，进一步确保房地产和金融体系稳定运行。

另至于建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生的影响，央行、银保监会在答记者问时表示，总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

据了解，2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。

“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。”央行、银保监会相关负责人称。

对于超出管理要求的银行业金融机构，监管将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进，个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

此外，对于近期市场颇为关注的住房租赁有关贷款是否纳入监管，《通知》称，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度。

同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

H. 个人信用贷款的风险权重是多少住房按揭的是50%吧。个人信用和个人抵押的风

不同银行贷款行业分布构成不同，因此个人信用贷款风险权重也有所不同。75%-100%

I. 如何降低信用风险加权资产

风险加权资产（risk-weighted assets）是指对银行的资产加以分类，根据不同类别资产的风险性质确定不同的风险系数，以这种风险系数为权重求得的资产。

银行业的总资产有很多资产是0风险权重的，有很多风险权重则很高。这个要看每个银行的资产负债结构的配置，一般来说风险权重高的收益也更高。具体的风险权重列表需要查询央行和银监会关于银行资本充足率管理办法。举例来说，国债就是0风险权重的，外国国债评级在AA-以下的则是100%，评级在AA-以上的国家的企业债务风险权重则为50%。
项目 权重
1现金类资产[1]
1.1现金 0%
1.2黄金 0%
1.3存放中国人民银行款项 0%
2对政府和央行的债权
2.1对我国中央政府的债权 0%
2.2对中国人民银行的债权 0%
2.3对评级AA-以上（含AA-）的国家和地区的中央政府和中央银行的债权 0%
2.4对评级AA-以下，A-（含A-）以上的国家和地区的中央政府和中央银行的债权 20%
2.5对评级A-以下，BBB-（含BBB-）以上的国家和地区的中央政府和中央银行的债权 50%
2.6对评级BBB-以下，B-（含B-）以上的国家和地区的中央政府和中央银行的债权 100%
2.7对评级B-以下的国家和地区的中央政府和中央银行的债权 150%
2.8对未评级的国家和地区的中央政府和中央银行的债权 100%
3对我国商业银行的债权
3.1对我国政策性银行的债权 0%
3.2对我国中央政府投资的金融资产管理公司的债权
3.2.1持有我国中央政府投资的金融资产管理公司为收购国有银行不良贷款而定向发行的债券 0% 1
3.2.2对我国中央政府投资的金融资产管理公司的其他债权 100%
3.3对我国其他商业银行的债权 25%
3.4对我国其他商业银行的次级债权（未扣除部分） 100%
3.5对我国其他金融机构的债权 100%
4对其他国家/地区注册金融机构的债权
4.1对评级AA-及以上国家和地区注册的商业银行的债权25%
4.2对评级AA-以下，A-（含A-）以上国家和地区注册的商业银行的债权 50%
4.3对评级A-以下，B-（含B-）以上国家和地区注册的商业银行的债权 100%
4.4对评级B-以下国家和地区注册的商业银行的债权 150%
4.5对未评级的国家和地区注册的商业银行的债权 100%
4.6对多边开发银行、国际清算银行及国际货币基金组织的债权 0%
4.7对其他金融机构的债权 100