确保贷款抵押物的保值

⑴ 银行贷款抵押担保政策

关于印发《国家开发银行贷款抵押、质押担保暂行规定》的通知关于印发《国家开发银行贷款抵押、质押担保暂行规定》的通知国家开发银行

关于印发《国家开发银行贷款抵押、质押担保暂行规定》的通知

关于印发《国家开发银行贷款抵押、质押担保暂行规定》的通知
1996年8月2日，国家开发银行

各厅局、直属单位，分行、各代表处：
《国家开发银行贷款抵押、质押担保暂行规定》已经行务会讨论批准，现印发给你们，请认真遵照执行。

附件：国家开发银行贷款抵押、质押担保暂行规定

第一章 总则
第一条 为规范国家开发银行（以下简称开发银行）贷款的抵押、质押担保行为，明确各当事人的权利和义务，根据《中华人民共和国担保法》及国家有关法律、法规的有关规定，制定本规定。
第二条 本规定适用于开发银行发放的各类人民币贷款。
第三条 贷款抵押担保是指借款人或者第三人不转移对本规定第八条所列财产的占有，以该财产作为借款合同的担保。借款合同履行期届满，借款人不履行债务时，开发银行有权按借款合同、抵押协议的约定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的借款人或者第三人为抵押人，开发银行为抵押权人。
抵押担保的范围包括借款合同约定的贷款本息和违约金、损害赔偿金、实现抵押权等有关费用。
第四条 贷款质押担保是指借款人或者第三人将本规定第十条所列财产移交由开发银行占管，以该财产作为借款合同的担保。借款合同履行期届满，借款人不履行债务时，开发银行有权按借款合同、质押协议的约定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的借款人或者第三人为出质人，开发银行为质权人。
质押担保的范围包括借款合同约定的贷款本息和违约金、损害赔偿金、实现质押权等有关费用。
第五条 抵押、质押担保活动应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则。
第六条 开发银行各信贷业务部门负责具体办理贷款抵押、质押担保业务；政策法规局负责对该项业务进行指导和协调。

第二章 抵押物、质物的选择
第七条 抵押人、出质人对其提供的抵押物、质物应享有所有权或者依法处分权。
第八条 开发银行接受下列价值确实可靠、易于出售、法律允许转让、能够变现的财产作为抵押物：
（一）房屋、林木及其他的建筑物；
（二）允许转让的土地使用权及其地上定着物；
以房屋或者其他地上定着物设定抵押的，应当连同该房屋或者其他地上定着物占用范围内的土地使用权一并抵押；
以土地使用权设定抵押的，应当连同该地上房屋或者其他地上定着物一并抵押；
（三）机器、设备，船舶等交通运输工具；
（四）依法允许抵押的，并经开发银行认可的其他财产。
抵押人可以将上述所列财产一并抵押。
第九条 开发银行不接受下列财产为抵押物：
（一）法律、法规禁止买卖的国有土地使用权、自然资源、文物；
（二）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（三）被依法查封、扣押或者采取其他强制性措施的财产；
（四）以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和使用中的其他社会公益设施；
（五）已经折旧完或者在贷款期内将折旧完的固定资产，淘汰、老化、破损和非通用性机器、设备；
（六）海关监管的财产或者海关尚未放行的进出境物品；
（七）租用或者代保管、代销的财产，尚未付清款项的财产；
（八）农村和城市郊区的耕地、宅基地、自留地、自留山以及无地上定着物的集体所有的土地使用权；
（九）生活福利设施等不能强制执行或者处分的财产；
（十）法律、法规禁止抵押的其他财产或者权利；
（十一）开发银行认为不宜作为抵押物的其他财产。
第十条 开发银行接受下列动产、权利为质物：
（一）依法允许转让的汇票、存款单、债券、仓单、提单等有价证券；
（二）依法可以转让的股权、股票；
（三）开发银行认可的、依法可以质押的其他动产或者权利。
第十一条 开发银行不接受下列动产、权利为质物：
（一）专利、专有技术、商标专用权、著作权等；
（二）未履行法定登记手续的动产或者权利；
（三）法律、法规禁止流通的、不可转让的动产或者权利。

第三章 抵押权、质押权的设定
第十二条 办理贷款抵押、质押担保时，抵押人、出质人应向开发银行提交以下需要审查的材料：
（一）工商行政管理部门鉴证的抵押人、出质人法人资格的营业执照正本或者副本复印件；
（二）抵押物或者质物清单以及证明抵押人、出质人对抵押物、质物享有所有权或者依法处分权权属的文件；
（三）抵押物的保险单；
（四）开发银行认为必要的其他材料。
第十三条 抵押人、出质人以国家授予其经营管理的财产设定抵押权、质押权的，开发银行认为必要时可要求其提交经国有资产管理局认可的财产权属凭证以及评估机构出具的资产评估报告。
第十四条 公司以其财产设定抵押权的，该公司须向开发银行提交经董事会审议批准同意抵押的正式文件（国有独资公司未设董事会的，由国家授权投资机构或者国家授权部门批准）；股东一方以其在该公司的股份出质的，须向开发银行提交其他股东已同意的书面文件。
第十五条 以共同共有财产设定抵押权或者质押权的，抵押人或者出质人须向开发银行提交经全体共有人同意抵押或者质押的正式文件，抵押人、出质人为全体共有人；以按份共有财产设立抵押权或者质押权的，仅限于抵押人或者出质人所有的份额，抵押人或者出质人须向开发银行提交经其他共有人同意的有权处分该份额的正式文件。
第十六条 抵押人以依法取得的国有土地使用权设定抵押权时，须凭土地使用证；以建筑物设定抵押权时，须凭建筑物产权证。
抵押人以特许进口的物资设定抵押权时，须持有合法的证明文件，并经批准机关和海关认可。
第十七条 抵押人就已出租的财产设定抵押权的，应及时通知承租人，并向开发银行提交为保证执行抵押协议与承租人签订的书面协议。
第十八条 已经出质的动产、权利，未经开发银行同意，出质人不得使其消灭或者变更。
第十九条 抵押人以若干财产设定同一抵押权的，该抵押权为不可分的担保物权。
第二十条 贷款本息未偿清前，抵押人请求对已抵押给开发银行的抵押物的抵押价值以外再设定抵押的，信贷业务部门应对抵押人的书面请求进行认真研究，作出同意或者不同意的决定，并及时书面通知抵押人。
第二十一条 抵押人以本规定第八条第（一）、（二）款规定的不动产所有权或者使用权设定抵押的，经开发银行书面同意后，可将其权利让与他人，转让金须提存或者用于提前偿还担保贷款。
第二十二条 出质人以汇票、存款单、债券、仓单、提单等有价证券出质的，信贷业务部门须书面通知有关签发银行或者签发单位不得对其挂失，待签发银行或者签发单位作出书面承诺后，方可同意设定质押权。

第四章 抵押物、质物的审查和估价
第二十三条 信贷业务部门接到抵押人提交的抵押物、质物清单后，应根据抵押物、质物合法性、实际价值、风险程度、变现能力、使用年限、功能状况、评估的技术条件等因素，按本规定从以下几个方面对抵押物、质物进行认真审查，决定是否接受抵押或者质押：
（一）抵押物、质物符合设定抵押权、质押权的范围，并能够流通、转让和变现；
（二）抵押物、质物为抵押人、出质人所有或者享有依法处分权，产权证书真实有效，共有财产已征得其他共有人书面同意，如对财产权属有异议，应办理公证；
（三）抵押物未出租、出售、转让、赠与、托管或者先行全额抵押；
如抵押物已全额抵押，则抵押物价值大于原担保的贷款余额部分足以清偿担保的贷款本息，且原抵押权人已书面同意；
（四）抵押物、质物价值足以清偿担保的贷款本息；
（五）对抵押物进行实地审查，抵押物的存在及存在的状况应与抵押物产权证书所指向的财产标的的存在及存在的状况相符合；
（六）抵押物已办妥保险。
第二十四条 在选定抵押物、质物并验证抵押物、质物的产权、使用权证明后，信贷业务部门要做好抵押物、质物的价值估价工作。抵押物、质物的价值由抵押人、出质人估价或者抵押人、出质人委托开发银行指定或者认可的评估机构对抵押物、质物进行估价，信贷业务部门审核确认：
（一）各类固定资产的价值，按扣除已提折旧并考虑完好程度确定；
（二）土地使用权的价值按照国家土地管理机关规定的出让土地使用权的价格标准和方法确定；
（三）各类有价证券的价值，以该种有价证券的面值金额确定，股票可按设定抵押日当地证券市场买卖平均成交价计算的金额确定；
（四）进口设备（含旧设备）的价值按进出口商品检验局的估价确定；
（五）其他抵押物、质物的价值按国家有关法律、法规的规定估价，并参照国际惯例执行。

第五章 抵押、质押率和抵押、质押期限
第二十五条 抵押率是指贷款本金与抵押物作价现额之比。质押率是指贷款本金与质物作价现额之比。
抵押率、质押率应根据抵押人、出质人的资信程度、经营管理水平、经济效益、借款期限、借款风险、折旧率、抵押物的磨损程度、市场价格变化以及抵押物、质物估价的可信度情况确定。
第二十六条 开发银行根据抵押物、质物的不同情况确定不同的抵押率、质押率：
（一）建筑物、房地产和土地使用权等，根据该不动产的地点、建筑年限、类型、实用性和实用价值以及流动性确定，一般不得超过70％；
（二）机器、设备等动产，一般不得超过50％；
（三）有价证券根据其易售性和证券发行单位的信用等级确定，其中国库券、金融债券和部分信誉高、价值稳定、风险小、易于转让的企业债券，一般不得超过90％；
（四）股票，一般不得超过50％。
第二十七条 抵押期限、质押期限应约定为：从抵押协议、质押协议生效之日起至担保的全部贷款本息及相关费用偿清时止。

第六章 抵押、质押协议和抵押物、质物登记
第二十八条 抵押人、出质人设定抵押权、质押权时，抵押人、出质人须与开发银行签订抵押协议、质押协议，并作为借款合同的附件。
第二十九条 抵押协议、质押协议主要内容包括：担保的贷款种类、金额和借款期限；抵押、质押期限；担保的范围；抵押物、质物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；抵押物登记的期限；质物移交的期限；违约责任等。
第三十条 抵押人以本规定所列财产设定抵押的，须在抵押协议约定的期限内到以下机构办理抵押物登记，抵押协议自抵押财产登记之日起生效：
（一）以土地使用权抵押的，在核发土地使用权证书的土地管理机构登记；
（二）以城市房屋和其它建筑物抵押的，在县级以上人民政府规定的部门登记；
（三）以林木抵押的，在县级以上林木主管部门登记；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，在运输工具发证机关登记；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，在财产所在地的工商行政管理部门登记；
（六）以其他财产抵押的，在抵押人所在地的公证部门登记。
第三十一条 抵押期间，抵押人须将抵押物登记后抵押物的所有权、使用权凭证以及登记文件正本交由开发银行占管。
第三十二条 抵押物由抵押人保管和使用。抵押人须妥善保管抵押物，对其负有维修、保养、保证完好无损和处于良好的可使用状况的责任，并随时接受开发银行的检查。
第三十三条 以依法可以转让的股票出质的，出质人须向证券登记机构办理出质登记，质押协议自股票登记之日起生效。
出质人以汇票、存款单、债券、仓单、提单等有价证券出质的，质押协议自有效权利凭证交由开发银行占管之日起生效。
第三十四条 以公司的股份出质的，适用《中华人民共和国公司法》股份转让的有关规定。质押协议自股份出质记载于股东名册之日起生效。
第三十五条 质押期间，出质人须将质物及其权利凭证交由开发银行占管。开发银行负有妥善保管质物的责任。
第三十六条 设定抵押前，抵押人须将抵押物按开发银行确定的险别到开发银行认可的保险公司办妥抵押物的保险手续，并要求：
（一）投保金额不得低于抵押物的总价值，抵押物的保险期限应长于借款期限1——3个月；
（二）抵押期间，保险单须载明开发银行为抵押物保险的第一受益人，保险单正本交由开发银行占管；
（三）抵押期间，抵押人不得以任何理由中断或者撤销抵押物保险，如保险中断，开发银行商抵押人后，可代为投保，有关费用由抵押人承担。
第三十七条 开发银行认为必要时可要求抵押人或者出质人办理抵押协议、质押协议公证。

第七章 抵押物、质物的处分
第三十八条 抵押或者质押期间发生下列情况之一时，抵押人或者出质人须及时告知开发银行，信贷业务部门应及时与借款人、抵押人或者出质人取得联系，提出对抵押物、质物的处分意见，并将有关情况通报政策法规局：
（一）借款合同履行期届满，借款人未偿清贷款本息和有关费用；
（二）抵押人、出质人被宣告解散或者破产；
（三）抵押人、出质人擅自处分抵押物、质物；
（四）抵押人、出质人变更企业管理和经营体制，实行承包租赁、股份制改造、分立、合并、有偿转让、停业整顿、破产以及其他引起贷款债权债务关系变化和影响抵押协议、质押协议履行的行为；
（五）抵押协议、质押协议约定的其他情况。
第三十九条 发生本规定第三十八条第（四）款的情况时，开发银行有权要求借款人清偿债务或者提供相应的保证、抵押、质押，并与新老债务人重新办理借款合同等手续。
发生本规定第三十八条第（二）款的情况时，开发银行应在法律规定的期限内申报债权。
第四十条 抵押物在抵押期间因意外毁损、灭失，保险公司免赔或者依法不予赔偿或者所赔偿的金额不足以偿还借款人所欠开发银行的款项时，开发银行有权要求借款人采取补救措施或者重新选择抵押物或者采取其他担保方式，抵押人不提供的，开发银行可以拍卖或者变卖抵押物，并将所得价款用于提前清偿所担保的贷款。
第四十一条 抵押期间，未经开发银行书面同意，抵押人不得将已设定抵押权的抵押物出租、出售、转让、赠与、托管、再次抵押、重大改装增补或者以其他方式处置抵押物，因此造成开发银行损失的，由抵押人予以赔偿。
第四十二条 以汇票、存款单、债券、仓单、提单等有价证券出质的，其载明的兑现或者提货日期先于借款合同履行期的，开发银行可以在借款合同履行期届满前兑现或者提存，并将兑现的价款用于提前清偿所担保的贷款。
第四十三条 借款合同履行期届满，借款人不履行债务的，开发银行依据国家法律、法规和借款合同、抵押协议、质押协议的约定采取拍卖、转让、兑现、贴现、折价抵债等方式处分抵押物、质物。
第四十四条 处分抵押物、质物后，价值超过所担保的贷款本息及有关费用的，超过部分由开发银行退还抵押人、出质人；价值低于所担保的贷款本息及有关费用的，不足部分由借款人清偿。
第四十五条 抵押人、出质人在借款合同终止前被宣告解散和破产，抵押物、质物不得列入解散、破产清算范围，开发银行有权单独处分抵押物、质物。

第八章 附则
第四十六条 办理抵押、质押所需公证、登记、估价、保险、运输、仓储、保管等必要费用，由抵押人、出质人承担。
第四十七条 外汇贷款抵押、质押担保管理在有关规定未颁布前参照本规定执行。
第四十八条 本规定由开发银行政策法规局负责解释。
第四十九条 本规定自一九九六年八月二日起施行。

⑵ 如果有对外借贷,抵押或担保措施是什么

抵押须有抵押物（抵押财产）；担保一是人的担保，二是物（财产）的担保，人的担保承载着财产担保。

⑶ 现在银行对抵押物的资产评估是怎么解决的

问题收悉，因你的疑问较多，逐条答复如下：
1、商业银行对授信抵押物价值的认定，一般是参考外部评估机构的评估价值、评估方法，再使用银行内部的押品评估管理办法进行复评，从而最终确定抵押物的公允市场价值，但由于很多银行并没有专业的押品评估人员及评估管理办法，因此除几家国有银行之外，其他商业银行基本都以外部评估机构的评估价值为准（价值须在评估报告的有效期内）。
2、所谓的评估机构入围，是指各家行都会指定若干家外部评估机构，只有这些评估机构出具的评估报告才有效，才能作为押品价值的参考依据，这和银行指定会计师事务所的道理是一样的，无论是会计师事务所，还是评估机构，目前市上数量众多、鱼龙混杂、良莠不齐，因此都会选一些信用良好、评估公正、审计正规的机构入围。
3、如果银行认为外部评估机构的评估价值存在虚高、与市场公允价值严重不符的情况，轻者取消入围资格，对其出具的评估报告不予认可；重者可以举报至评估机构的上级主管部门，对其进行处罚，直至吊销评估机构及评估师的执业资格。
4、一旦贷款逾期，银行需要处理抵押物以达到信贷资产保全的目的，进入到法院执行阶段，这个时候抵押物的价值会在法院指定的外部评估机构重新进行评估，并进行公开拍卖，从而偿还银行贷款本息，及诉讼费、拍卖费等相关费用。
5、关于抵押物评估的费率问题，一般由抵押方和评估机构进行协商，银行方面原则上不参与，因为可能涉及道德风险。
以上答复，希望对你会有帮助。

⑷ 以房地产抵押作担保的证券是什么意思

、房地产抵押与房地产抵押贷款的含义
（一）抵押与房地产抵押
抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人，而债权人并不占有财产的一种担保形式。
抵押可分为两类：一类是不成文法抵押，即是把财产的所有权转让给债权人，能否收口，要看债务的偿还情况而定，如不能按时清偿所借债务，财产所有权便不能收回。如果能按时清偿所借债务，财产所有权便可以收回；另一类是有合法留置权的抵押，它是在法律上给予承押人留置财产的权利。抵押是在债务人和债权人都认为比较公平合理的前提下，为确保债务按时清偿而实行有价担保的一种行为。对于债务人（承押人、抵押人）来说，仍然保留对财产的占有和使用；对于债权人（受押人。抵押权人）而言，在债务清偿之前，拥有抵押财的所有权，可避免遭受损失，在整个抵押过程中，债权人享有抵押权。抵押权是在他人所有的不动产上设定的一种担保物权，当债务人不能履行偿债时，债权人有权拍卖。转让或兑现设定抵押的财产，并从其款项中得到清偿。抵押权与债权的关系十分密切，它随着债权的发生而发生，随债权的消失而消失。作为抵押的财产即抵押品的种类很多，一般为易子保存或变卖的商品，如股票。债券、房地产等。
房地产抵押是抵押的一种形式，指抵押人将其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
房地产抵押权即是以房地产作为清偿债务的担保的财产而形成的权利，是随房地产抵押的形成而发生的。房地产由于其经济价值大，耐用期限长，具有保值、增值性、不可移动性，是一种较为理想的抵押品。在房地产抵押期间，房地产产权仍然由产权所有者管理，债权人只能按期取息和收回借款，而无使用与管理房地产的权利。当债务还清，债权人收回房契、地契，抵押即告结束。如债务到期抵押人不能清偿，抵押权人可以向法院申请拍卖抵押物，以偿还其债务。债务已到期而未能清偿时，抵押房地产的所有权属于抵押权人。如抵押物拍卖。转让后所得价款偿还债务有剩余部分，应退还给抵押人，不足时抵押权人仍可以和其他债权人一样，可向债务人继续追索。
（二）房地产抵押贷款
抵押贷款也叫抵押放款或财产担保放款，指银行或其他金融机构要求借款人提供一定的财产作为还款的物质保证而发放的贷款。抵押贷款与信用贷款是平行存在的两种贷款形式。信用贷款是借款人单凭自身信誉，无需提供物质保证而从银行取得的贷款。这种贷款方式对放款人而言风险较大，因此利率较高，往往只对一些信誉好的大公司提供。在市场经济条件下，由于市场竞争日趋激烈，广大商品生产者和经营者都会面临无力清偿债务，甚至破产的危险。为确保贷款的安全，减少贷款风险，金融机构往往要求贷款人提供一定抵押物作为担保品，以备借款人不能依约偿还本金和利息时，银行可以依法从变卖抵押财产得款中得到补偿。可以用作抵押财产的物品有：房地产、机器设备、有价证券、流动资产等。房地产抵押贷款则是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。在房地产抵押贷款中，不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权，但产权人和受押者都不能随意处理房屋。与其他贷款相比，房地产抵押贷款具有以下特征：
1．是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。与信用贷款相比，房地产权参加到抵押人与承押人之间的借贷活动中，减少了债权人的贷款风险，而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程度来决定，整个借贷活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。但就借贷双方而言，其目的都不是为了取得抵押物，而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了获得资金而将房地产抵押，贷方为保证贷款安全而要求取得抵押物的抵押权。
2．当事人具有双重关系借贷双方不仅具有债权债务关系，而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出押人；贷方既是债权人又是受押人。
3．抵押物权属关系复杂房地产抵押中抵押权是从属于主债权的担保物权，在抵押期间内，房地产抵押物设立抵押权，并办理登记，抵押权人保管房产的产权（所有权）证书和地产的使用权证书，但不转移房地产的占有权、使用权、处分权和收益权，仍归出押人。当贷款到期如出押人履行债务，房地产所有权证书归还出押人，如出押人不能清偿债务，承押人可以行使对房地产的所有权。
4．借贷双方须签订抵押合同，保护双方权利房地产抵押所涉及的权属关系较为复杂，为保证抵押双方的权利和义务，必须签订房地产抵押合同，并应到房地产管理部门进行抵押登记，使其发生法律效力。还清贷款全部本息后，房地产抵押合同即告终止。
5．涉及关系人及影响因素众多房地产抵押贷款与其他标的物抵押贷款不同，它不仅涉及到抵押人与承押人的双方利益，还涉及如房地产使用人。共有人以及它项权利人等各方面的权益。影响因素有：交易市场上房地产实际价格的波动情况。抵押期间房屋的使用。修缮、管理、养护对实际价格所产生的影响，以及意外灾害、人为事故等。
二、房地产抵押贷款的程序
（一）提出贷款申请
凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》，并提供规定的文件，经贷款负责人认定后方可办理借款申请。如借款人为房地产开发经营企业，则申请房地产抵押贷款时应提交的文件包括：房地产抵押登记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门批准的立项文件。抵押房地产的清单及所有权证件、房地产抵押合同、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时乡还需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。
（二）贷前审查
金融机构收到借款人的申请及相关文件后，要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节，审查包括以下内容：
1．对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权，并领有所有权凭证；法人应具备独立核算、自负盈亏能力，且具有房地产开发权。同时，银行可要求企业提供验资证明。财务报表等资料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格，这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。我国有些地区规定，房地产抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在我国设立办事机构的外国银行。
2．对抵押物的审查对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。
3．对贷款用途。项目的审查和分析一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定；二是对贷款项目进行可行性评估，从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行，主要有以下比率指标：
（1）营业净收益与贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力的指标，计算公式为：预计项目年度营业净收益／年度偿还贷款本息金额该比率越低，对金融机构而言风险越小，反之，风险越大。
（2）营业费用比率。该指标也可以分析房地产抵押贷款的还款能力，计算公式为：营业费用／项目实际总收入该指标越大，反映项目创造单位收益所需的投入越大，贷款人可将该指标与市场上平均水平比较，一般不能差距太大。
（3）保本比率。指项目支出与收入的比例，计算公式为：（营业费用十贷款本息）／潜在总收入贷款人一般规定允许的最高比率范围为70%一95%，如比率高于这一水平，则项目得不到保本的现金流。
（4）贷款价值。计算公式为：抵押贷款金额/抵押房地产价值这个比率对金融机构而言，越低则贷款安全性越大，相反，贷款安全性就越差。抵押贷款金额的确定取决于各方面因素，如银行可贷资金是否充裕、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等等。找房地产资料,到中国地产商
（三）对抵押房地产的估价
房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性，并在综合考虑市场变化。利率趋势等因素的基础上，对抵押房地产的价值进行评估，决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地产价值评估可分为住房估价和土地估价两个部分。住房估价方法较单一，计算公式为：房价=房屋重置价乘于房屋成色，其中重置价是按现有物价水平重新建设房屋的价值，成色是用百分比表示的新旧程度。房屋估价还可以按各种建材数量构成评点计算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先计算其建设成本，然后减去折旧。
土地估计则较为复杂，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等。房地产金融机构一般配有专职或兼职估价人员，对抵押房地产作出价值判断。通过上述方法计算出房地产现值后，金融机构根据房地产市场走势。贷款利率变动趋势等因素，决定贷款金额与房地产价值的比率，算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时，贷款价值比仅为50％－60％，后随经济发展，这一比率提高到80％左右。“二战”后，美国房地产抵押贷款由于二级抵押市场的建立，房地产的易售性、价值流动性增强，贷款风险分散，贷款价值比率高达90%。我国由于刚刚开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要根据福利性住房和盈利性经营房地产分别确定，前者可享受优惠，而后者则应从严掌握。
（四）房地产抵押贷款合同的签订和登记对贷款审查合格之后，借款双方应在平等协商的基础上，共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人。（包括借贷双方和担保人）按照一定的法律程序签订的书面契约，所签订合同应办理公证登记。另外，抵押人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起30天内持抵押合同。有关批准文件及证件到当地房地产产权管理部门申请抵押登记。登记的目的是为防止产权不清或已经失效，以及一物两押。房地产产权管理部门应在规定日期内办完登记手续。抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款，法律不给予保护，如抵押合同变更。解除和终止，抵押双方当事人应自发生之日起15日内向原登记机关办理变更或注销登记手续。
（五）抵押房地产的保险我国有些地方性法规和政策规定，房地产抵押人在申请抵押贷款前，应按银行指定的险种向保险公司投保，否则不能取得贷款。借款人可持购房合同或售房单位出具的住房交付使用证，办理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住房的应办理“建修房综合保险”，至建修住房全部竣工时为止。保险金额的确定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于购、建住房的价值；以优惠价购房的住房作抵押的，应按优惠价房的现值进行保险；旧房翻新后作抵押的，将旧房价值与翻修费用之和作保险金额。抵押期内，保险单由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致，借款人在抵押期间不能中断或撤消保险。如果借款人中断保险，贷款单位有权代为保险，费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险，其责任范围内的灾害事故，由保险公司按保险单规定赔偿。贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人，如果借款人未按合同履行还本付息者，贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。
（六）抵押物的占管和处分
1．抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有两种：抵押权人占管方式和抵押人占管方式。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人占管，抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵押权人同意不得以任何方式或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的安全和完整，并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建，不得改变其性质。己作抵押的房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时，继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。
2．抵押物的处分
抵押物的处分，是房地产抵押权实现的最高形式，有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物：
（1）抵押人未依约履行债务的，即合同期满后未还清贷款本息的；
（2）抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又元人代其履行债务的；
（3）抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的；
（4）抵押人被宣告解散或破产的。
抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物：
（1）申请当地房地产市场公开拍卖；
（2）委托房地产交易市场出售；
（3）经过当地房地产管理部门同意的其他适当方式。不论采取何种方式，均应按照当地有关规章办理。
抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是：
（1）支付处分抵押物的费用；
（2）扣除抵押物应交税费；
（3）偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金；
（4）所剩余部分退还抵押人。按照《企业破产法》规定，抵押物不属于破产财产，但抵押物处分价款超过偿还额的剩余部分属于破产财产；抵押物处分价款不足偿还贷款部分，作为破产债权依照破产程序受偿。
三、房地产抵押贷款额度、期限与利率房地产抵押贷款的贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营状况。申请借款金额和借款时间长短确定，一般最高不超过抵押物现行作价的70%。贷款的期限主要有两种：短期建设贷款以建设周期为限，一般3一5年；长期经营贷款15一30年左右。抵押贷款利率一般是按照期限、货币市种确定的，人民币抵押贷款利率按建筑业流动资金贷款利率执行，并根据贷款期限的长短。借款数额的多少，实行浮动利率。外币抵押贷款利率按照人民银行公布的外币贷款利率加浮动利率执行。贷款利息实行按季结息的办法，利息的收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。
四、房地产抵押贷款的偿还方式借款人在贷款合同规定期限内偿还贷款本息，选择何种还款方式由借贷双方在合同中约定，常见的偿还方式有以下几种：
（一）分期还本金加利息的不等额抵押贷款还款方式（递减还款）这种还款方式是以总贷款金额除以还贷期，得出每期应还的本金，再加上该期利息，便得出各期应还金额。与按揭贷款递减还款的计算原理相同，只是一般是按年还款。
（二）每年支付利息，期满一次偿还本金或分期归还本金的还款方式一般对于期限不大长，金额不太大的贷款，可采用每年支付利息，期满一次偿还本金方式，如一笔房地产抵押贷款50万元，期限3年，年利率10％，则每年支付利息50xl0％：5万元，到期一次还清本金50万元。对于那些期限较长、金额较大的长期贷款可采用分期归还本金方式。
（三）资金回收式年度等额还款方式该方式是还款年度内，每年还款固定不变。
（四）本金利息平均归还方式这种方式是借款人在各期次以相等的额度平均偿还贷款的本息。

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⑸ 商业银行的抵押贷款对抵押物的规定有哪些

票据发行便利是指银团承诺在一定期间内（5~7年）对借款人 提供一个可循环使用的信用额度，在此限额内，借款人根据本身对资金的需求情况，以自身名义连续地循环地发行一系列短期（如半年期）票券，由银团协助将这些短期票券卖给投资者，取得所需资金，未售出而有剩余的部分则由银团承购，或以贷款方式补足借款人所需资金。对比其他融资创新而言，由于其所发行的是短期票据，比直接的中期信贷的筹资成本要低；借款人可以较自由地选择提款方式、取用 时间、期限和额度等，比中期。

⑹ 抵押房屋贷款的合同的期限是多久

买的房子，房地产抵押权的时效是根据《担保法》的规定，当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，即抵押权自登记之日起生效。所以说，房地产抵押期限的起始日为抵押合同登记生效之日。另外根据建设部房地业司在1995年《关于房屋他项权证有关问题请示的答复》中规定，《房屋他项权证》中，抵押期限应为抵押合同规定的债务人履行债务的期限。房地产抵押期限的届满日为抵押合同规定的债务人履行债务的期限。因此，房地产抵押期限自房地产抵押合同登记之日起生效至主合同债的届满之日中止。同时根据我国《担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。故房地产抵押权期限为房地产抵押合同登记生效之日起至主合同债消灭之日止。

⑺ 抵押物购买保险的作用

一、抵押贷款保险对借款人的意义
对于借款人而言，抵押贷款保险最重要的意义在于该保险增加借款人的还款来源，在房产(抵押物)因不可抗力等事由遭受毁损时降低借款人的还款压力。
根据保险合同，在房屋抵押期间，如房屋发生火灾、爆炸，暴风、暴雨、台风、垮塌、洪水雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷、空中运行物体坠落以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌等情形，保险公司应向被保险人支付相应的赔偿金，补偿借款人因房屋毁损而遭受的损失，增加了借款人的还款来源。
此外，抵押贷款保险可以降低贷款银行的贷款风险，由此银行更积极参与住房抵押贷款市场，从而使广大消费者更容易获得银行贷款购买住房。
二、抵押贷款保险对贷款银行的意义
作为抵押权人，贷款银行为了防止因抵押物(房产)灭失而丧失抵押权，有必要通过保险降低抵押物的灭失或毁损的风险。
根据抵押权的物上代位性，抵押物灭失、毁损而受赔偿金时，该赔偿金应为抵押权物的替代物，抵押权人对该替代物享有优先受偿权。《担保法》第五十八条对此也作了明确规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。
目前我国住房贷款期限多在20年以上，在如此长的期限内，若因抵押物(房产)发生灭失或毁损导致抵押物价值下降或丧失，贷款银行的抵押权益以及借款人的还款能力势必受到重大影响。抵押贷款保险制度可以在一定程度上保障贷款银行的权益，降低借款人的违约风险。
三、抵押贷款保险对保险公司的意义
保险公司通过抵押贷款保险业务参与我国住房金融市场，一方面开拓了保险公司的业务范围及风险管理能力，另一方面分散了住房金融市场中贷款银行和购房人所承担的有关风险。
综上所述，大家也都了解了抵押贷款保险分别对借款人、贷款银行和保险公司有不同的用处。也就代表着当我们借款人申请房产抵押贷款的时候，办理房产抵押贷款保险的重要性。

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⑻ 抵押借款 保证借款，抵押保证借款 担保抵押反担保借款 四类的区别是什么

抵押借款指以公司的财产作为抵押而获得的借款；

保证借款指有其他公司或法人作为借款担保人而获得的借款；

抵押保证借款指需要保证人担保、设定财产抵押而获得的借款。

担保抵押反担保借款乙（贷款方）因为需要钱而向甲（银行）贷款，但甲因乙的抵押物不符合要求，或单位流水少等原因，拒绝给乙贷款，或给乙的贷款金额很少。因此乙就找来丙（担保公司）作担保，向甲借款，希望甲能放款或增加贷款金额。

⑼ 房屋的他项权证有一个抵押期限，是不是期限一过抵押物就失效了

抵押有效期满，抵押仍然有效。
最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条明确规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”这一规定表明，在登记部门登记的抵押期间对抵押权的存续并无法律效力，抵押权并不因抵押期间过期而消灭。如果债权行主债权到期未受清偿，无论登记的抵押期间是否过期，债权行都可行使抵押权，直至主债权诉讼时效结束后的两年内。
实际工作中，银行保存的他向权证中列明了抵押有效性，对同一笔贷款仅需要办理一次抵押登记，只要主债权有效，抵押权就有效。如A客户1000万元贷款，采取土地最高额抵押方式，贷款起止日期为2007年10月25至2008年10月24日，他项权利抵押期限为2007年9月24至2008年9月23，抵押有效期满，抵押仍然有效。
从实践操作中，除注意以上因素外，还应关注：
1.抵押物的保值性和变现性。尽可能选择保值性强、易于变现的抵押物。同时要随时密切关注抵押物的状况和变化，防止抵押物被恶意变卖或转移。
2.抵押物的权属证明的真实性。严格审查抵押物权属证明，杜绝抵押人无所有权或经营权，造成无效抵押，并做好抵押物他向权证的保管工作。
3.做好抵押物的评估管理工作，正确估价和判断抵押物的实际市场价值和价值变化趋势，防止由于抵押物市场价值剧烈波动而造成的抵押落空，防止人为高估抵押物价值。当出现抵押物不足值情况时，应及时要求抵押人提供其他追加抵押物或提供其他类型的担保。可以根据市场敏感程度对抵押物进行科学分类，对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限分别设定不同的抵押率，以更好地满足防范和控制风险的需要。
4.督促抵押人及时办理抵押物保险手续，要求企业在保险合同中明确债权行为第一受益人，保险期限应覆盖并超过抵押贷款的合同期限。

⑽ 银行房产抵押贷款抵押物的法律时效是多少

最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条明确规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”这一规定表明，在登记部门登记的抵押期间对抵押权的存续并无法律效力，抵押权并不因抵押期间过期而消灭。如果债权行主债权到期未受清偿，无论登记的抵押期间是否过期，债权行都可行使抵押权，直至主债权诉讼时效结束后的两年内。
实际工作中，银行保存的他向权证中列明了抵押有效性，对同一笔贷款仅需要办理一次抵押登记，只要主债权有效，抵押权就有效。如A客户1000万元贷款，采取土地最高额抵押方式，贷款起止日期为2007年10月25至2008年10月24日，他项权利抵押期限为2007年9月24至2008年9月23，抵押有效期满，抵押仍然有效。
从实践操作中，除注意以上因素外，还应关注：
1.抵押物的保值性和变现性。尽可能选择保值性强、易于变现的抵押物。同时要随时密切关注抵押物的状况和变化，防止抵押物被恶意变卖或转移。
2.抵押物的权属证明的真实性。严格审查抵押物权属证明，杜绝抵押人无所有权或经营权，造成无效抵押，并做好抵押物他向权证的保管工作。
3.做好抵押物的评估管理工作，正确估价和判断抵押物的实际市场价值和价值变化趋势，防止由于抵押物市场价值剧烈波动而造成的抵押落空，防止人为高估抵押物价值。当出现抵押物不足值情况时，应及时要求抵押人提供其他追加抵押物或提供其他类型的担保。可以根据市场敏感程度对抵押物进行科学分类，对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限分别设定不同的抵押率，以更好地满足防范和控制风险的需要。
4.督促抵押人及时办理抵押物保险手续，要求企业在保险合同中明确债权行为第一受益人，保险期限应覆盖并超过抵押贷款的合同期限。