房地产抵押贷款评估的意义

⑴ 什么叫房地分离评估什么叫房地合一评估什么情况下使用房地合一评估，什么情况下使用房地分离评估呢

房地分估就是采用成本法单独房产，再单独评估土地，再将两项的估值相加，得到房地产的价值，一般是适用交易市场、租赁市场不活跃的工业厂房的评估。

房地合一评估就是采用市场法或收益法直接评估出房地产的价值，一般是适用交易市场、租赁市场活跃的住宅和写字楼的评估。

“房地合一”的原则，即地流转时房随之流转，而房流转时，其占地范围的地也随之流转。

土地和房屋天然的不可分离性，使得房地合一的模式成为集体建设用地使用权流转制度中无法回避的问题，也成为学术界长期争论和探讨的热点问题由于集体土地范围内的大量建筑存在没有依法报建的情形，

因此集体建设用地使用权流转中，往往会存在地合法、房不合法的案件，司法对于此类纠纷案件的处理原则，应遵从“先行政、后司法”的处理原则。

(1)房地产抵押贷款评估的意义扩展阅读：

土地使用权拥有者如系国有企业，因转让、入股等需要而进行评估时，应先经其主管部门的同意，并向当地国有资产行政管理部门申请立项，获得立项批准后，才能委托资产评估机构进行评估。

如果国有企业只是为了解自己资产情况而要求评估并不一定要立项，非国有企业土地使用权的评估则不需要立项这个手续。

评估工作是从土地使用权拥有者与资产评估机构正式订立委托合同书开始。资产评估机构接受土地使用权评估作价的委托后，即开始组织项目评估小组开展有关的评估工作。整个评估工作分为两个部分，第一步是评估前的准备工作；第二步是评估工作。

评估前的准备工作包括：

1、收集有关的资料：被评估地块的地级资料，城市规划资料以及被评估地块所处地段等级资料，被评估地块的批租文件资料，地产市场成交实例资料，关于土地使用权出让价格有关政策规定，地产市场供求双方的情报等等。

2、现场勘查：地块的面积、形状和坡度；地质水文条件；地上物与地下物的分布情况，地块的经济地理情况等。

3、分析测算有关的数据：测算被评估地块开发建设总成本，估算开发建设完成后能实现的市场销售额及投资回收期，估算开发建设和经营投资盈利率，初步试算土地使用权的转让价格。

⑵ 银行贷款为什么要评估房产

房产评估即房地产价格评估，就是对房地产进行估价，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的对所抵押的房屋价值进行评估，需有银行指定或委派的评估机构进行评估（有的银行也会由内部专业人员进行评估），房地产的价值不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件，对双方有约束力。
银行之所以要对抵押房产进行评估，也是为了降低自身的风险，防止借款人融资的金额超过抵押物的实际价值。通过房产价值的评估来衡量房产快速变现的价值，如果借款人无法按合同要求偿还贷款，银行可以直接拍卖抵押的房产用其来偿还贷款资金。
目前厦门市面上的评估机构对房产价值的评估一般在房产目前价值的8成左右（不同的评估机构评估的价格略有差异），银行的贷款金额一般是评估公司出具的房产评估价格的7成。
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⑶ 房地产抵押为什么要进行资产评估

房地产抵押贷款首先要确认其价值，而具有房地产价值的估价资格的单位，只有房地产评估机构，银行在需确定抵押物价值时，就需委托有资质的评估机构进行估价并出具评估报告，这样，银行可以根据评估报告，给予该抵押物在可控风险的范围给予贷款支持。
正规贷款的程序都是需要将抵押的房产，先经过评估公司评估，评估公司给出房屋的价值，然后根据房屋价值，可以贷到6到7成。

⑷ 评估房地产的目的

为什么要去房屋评估所进行房屋评估，房屋评估房屋评估一般是想向银行申请购房贷款，如买房时首付3成贷7成，那么这个成数是怎么来的呢？ 就是由银行对你要买的房子进行一个评估，评估了你的房子值多少钱，然后你在贷他这个评估价的7成，比如房子你买成110万，但是银行只评估成100万，那么你就贷100万的7成，就是70万，首付就是40万。菁英地产员工回答，希望对你有所帮助。
为什么房子都要评估？
房屋交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。房屋是特殊商品，是关系到居住的大事，房屋的好坏质量等在某种程度上说决定着人们的生活质量。所以人们一般不会在意房屋评估会花多少钱，而在意对于要买的房屋能够定位精准，并且心中有数。评估内容：建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧二手房买卖必须要经过评估。另外公积金贷款要满足一定得条件才可以，以北京为例：1.只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款。2.参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房贷款还必须符合以下条件：即申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为，如果职工缴存住房公积金的行为不正常，时断时续，说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险。
为什么要进行房屋评估
为什么拆迁办要先量（评估）房子，后谈价钱？？
拆迁时是需要测量房屋的！原因如下：一、先评估,确定房子的市场价格,让动迁补偿有个依据。二、一般按标准进行，拆迁都有地方标准的。三、看看有没有涉及违规搭建，是否书面资料面积和提供的房产证面积相同。总而言之：测量房屋既是为了保障被拆迁户的利益，也是为了确保拆迁单位的利益！(4)房地产抵押贷款评估的意义扩展阅读：拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。评估简介我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第三章第十九条规定：房屋征收评估办法由国务院住建部制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。2011年6月7日，我国住建部发布最新的《国有土地上房屋征收评估办法》，标志着我国的拆迁征收评估已经做到与市场价同步。这是我国在拆迁征收上的一个新进步。评估依据拆迁

⑸ 资产评估公司对房产价值的评估依据是什么

1、路线价格

土地使用权的价值与土地的位置有很大关系（街道情况：宽度深度）。对于同一块，土地的价值具有相对稳定性。如果您知道土地的平均价格，请通过街道宽度和街道。通过深度调整确定评估对象的土地价值的方法是路线价格方法。

很明显，可以先设置或选择标准房屋，并根据实际情况采用适用的评估方法评估标准房屋市场价格，然后修改标准房屋市场价格以计算房屋的市场价值。被征用。

对于住宅房屋，修正系数主要包括占地面积比，方向和楼层;非住宅房屋根据目的分为商业，办公和工业类型。修正系数主要包括建筑面积比，楼层和街道条件。

2、基准地价

对于某一地块的土地使用权价值的评估，可以参考同一水平和相同目的的现有基准地价，并调整一般因素，区域因素和个别因素，最后获得评估土地使用权价值的方法。 。该方法具有一定的政策特征。

3、剩余

当房地产的总价已知或可以衡量时，因为房地产的总价格=土地使用权的价值+房产的价值，土地使用权的价值或土地使用权的价值财产的计量，扣除总价值后，可以获得财产的价值或土地使用权。值。这种方法通常用于房屋或土地的个人估价。

4、收益

不同地区，不同用途和类型的房地产收益率也不同。根据要估算的房地产收入返还价值的方法是收入减少法。房地产价值=房地产纯收入÷收入减少利率。

5、假设开发

对于未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测量正常开发后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投资，估算房地产价值的方法是获得。

6、市场比较

提取市场上相同目的和其他类似条件的房地产价格案例（出售或评估，正常报价），与要估算的房地产条件相比较，对每个因素进行索引并通过准确的指数对比度调整得出一种评估房地产价值的方法。

该方法具有很强的实际意义和准确性。它通常在市场成熟，交易透明，比较案例易于查找时使用，估值结果更准确。

7、成本

（1）成本产品算法，即计算获得土地或实现土地开发的成本，不包括异常因素的价值，并在累计正常成本费用后取一定的资本利息和合理的投资利润，A方法获得土地使用权的价值。这种方法通常用于评估在正常程序下获得的土地。

（2）重置成本法，是衡量现有房屋现行市场标准下房屋重建成本的一种方法，然后考虑基金的利益并计算一定的开发（或建设利润）以获得完整的房屋。重量。设定成本价格，然后根据实际情况和法律规范确定建筑新颖度。两者相乘以得出评估房屋价值的方法。

(5)房地产抵押贷款评估的意义扩展阅读：

评估原则：

1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。

2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。

3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。

4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础

5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。

6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。

房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。

估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。

参考资料来源：网络-房地产评估

⑹ 房地产估价有什么作用

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房地产估价有什么作用？

房地产估价是房地产市场价格管理的核心，其作用主要表现在以下八个方面：1、房地产估价可以预算出现有存量市场中的房地产价值量，为新时期房地长管理工作提供依据;2、可以为房地产交易和国有土地使用权的出让与转让提供基础价格；3、通过房地产估价确定房地产抵押品的价值，作为银行抵押贷款的依据；4、房地产估价是国家征收房地产税费的根据，有效地防止税费流失；5、房地产估价可以作为房屋拆迁补偿地根据；6、房地产估价也是处理房地产纠纷地需要；7、房地产估价是合资、合作、企业承包以及企业兼并等经营活动地需要；8、房地产估价也是企业破产进行清产估价地需要。

⑺ 房产抵押中房产评估有什么作用

二手房交易需要房产评估的四种情况：
一般情况下，二手房买卖价格只要双方协商确定，房地产相关部门就会据此登记过户，但以下四种情形必须进行评估。
(1)买卖双方认为有必要时。
如果有一方或双方对交易的二手房没有价格概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或房产中介机构的评估，可自行委托或双方共同委托有资格的评估公司进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。
(2)进行房地产保险时。
房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。
(3)申请抵押贷款时。
向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房者为了少付首付款而报高交易价格，这对贷款银行来说风险很大。因此，银行为确定抵押物的担保价值，需对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利地贷到款，证实其拥有的房地产价值，会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行也会要求其进行评估。
(5)发生房地产纠纷时。
二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显失公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁和诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
注意：一般购买二手房时，买方为了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件。之后，买卖双方通过协商，达成一致意见后，签订至少一式三份的房屋买卖合同。并在合同中会约定二手房过户的处理方式。
在买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。也就是说只要你所购买的房屋有系统的房产评估就可以实现过户手续了。并不需要二次房产评估手续。

⑻ 房产评估是怎么评的,

房产评估的价格和以下两个因素有关：
1、房屋评估由中间商通过对与待售房产位于同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及与待售房产为同类型的楼盘的实际销售价格进行相对专业的处理，从而换算出比较具体的关于某个楼盘的相对平均单价。
2、由评估专员结合待评估房屋的实际情况，包括以下因素:面积、楼层、朝向、装修状况等等，计算出该房屋的相对科学合理的相对市场参考价。而房屋评估费则是指在评估过程中产生的费用。
房地产评估的方法有以下几种：
1、成本法
(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
3、剩余法

房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
4、收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。
5、假设开发法
对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
6、基准地价法
针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
7、路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

⑼ 什么是房产抵押价值评估 需掌握哪些问题

您好，
房地产抵押价值评估是什么?
1、现代社会金融的力量空前强大,以信用前提相对的风险却是她的克星,风险造成的危机,可以使一切随信用荡然席卷而去,谁能不惧。 银行作为房地产金融特殊产品的销售商,随着此项业务的不断发展,由此而来的风险问题,愈来愈引起有关各方的高度重视和警惕。
2、抵押合法有效，属国有的房地产作抵押时,需经国有资产管理部门认可(但国有房地产开发企业开发经营的商品房地产,系交易商品不在此列。以下类同);凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准;凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续;预购商品房或在建商品房抵押时,必须符合房地产转让条件,符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。
3、物权明确，房地产的物权包括自物权和它物权,自物权系所有权,包括对房地产的占有权、管理权、使用权、排他权、处置权的总称;他物权是对他人房地产的权利,如抵押权人对抵押房地产的权利等。一般来说,可以买卖的房地产均可以抵押,可以抵押的房地产也允许买卖或补办手续后可以转让。
需要注意一些什么问题?
1、在抵押贷款发放过程中,银行作为抵押权人,如果不认真审核抵押人的偿贷能力,不公开选择评估机构,没专业人员审核评估机构及评估人员评估结果,过高发放贷款比例等,都会造成抵押贷款的评估存在着高风险。
2、忽视抵押人偿贷能力,单方面看重抵押物价值保障:银行在审核房地产抵押贷款的时候不仅仅要审核抵押物的抵押价值还要考虑抵押人的偿贷能力。由于银行业中存在众多的竞争者,各大银行为了扩展市场,拥有更多的客户,不认真审查抵押人的偿债能力,仅仅将抵押物价值作为是否发放贷款的主要依据,将评估机构给出的抵押物的价值和抵押人提供的收入证明、资信状况、贷款期限等来确定发放贷款的比例。
3、不公开选择评估机构,缺乏客观及公正性:银行在对抵押物价值进行评估,原则上应选择资质等级高、经验丰富、信誉好的估价机构进行评估,以便增加银行发放贷款的安全性。目前,银行在评定抵押物等级的时候,往往是从入围的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估。而入围的评估机构有些通过给予回扣或者好处费等为条件入围的,这些做法为银行内部的工作人员提供了腐败机会,减少了抵押贷款的安全性。