房屋抵押贷款合同纠纷

1. 贷款房屋如何买卖合同纠纷

法律分析：解决合同纠纷有四种方式。谈判是解决问题的最佳途径；有关部门通过调解的方式帮助解决问题；仲裁解决；采用诉讼方式，即向人民法院提起诉讼，寻求解决纠纷。发生合同纠纷当事人可以先协商，协商不成的，可以到法院起诉解决。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

2. 商品房买卖合同被解除后是否可以请求解除银行贷款合同

商品房买卖合同被解除后可以请求解除银行贷款合同。具体解释如下：

• 法律依据：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

• 合同目的无法实现：当商品房买卖合同被解除后，原本基于该买卖合同而订立的银行贷款合同的目的也随之无法实现。因此，法律支持当事人在此情况下请求解除银行贷款合同。

• 合并审理原则：在商品房买卖合同纠纷中，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。若担保权人未提出诉讼请求，则仅处理商品房买卖合同纠纷。但担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，仍可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

• 款项返还：在商品房买卖合同和银行贷款合同均被解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。

3. 二手房被抵押了还能买吗，出现纠纷了怎么办

现实中存在很多未结清贷款即出售房屋的情况，买卖被抵押的房屋其实是很常见的，需要由卖方在限定时间内解除抵押，抵押解除了才可以进行正常的过户。合同履行中出现了纠纷，买方可以依法向法院起诉。

解抵押图示

二、被抵押的房屋应该如何买卖？

1.签订买卖合同前，对房屋是否涉及抵押的事实应予以明确。

买方应主动了解该房屋是否被抵押，卖方也有义务主动告知，并将房屋是否设定抵押的事实明确在协议中。

2.签订买卖合同后，应由卖方在限定时间内解除抵押。

不解押则无法办理过户手续，所以，解押是履行合同的重要一环。解除抵押就涉及向抵押权人清偿债务的问题，比如归还银行贷款。这笔钱可能是卖方自筹，也可能是用买方的首付款解抵押。

（1）卖方自筹

如果是由卖方自筹，买方基本上没什么风险；

（2）买房首付款解抵押

如果是用买方的首付款来解押， 对买方来说有很大的风险性。 比如买方支付一笔数额不小的首付款给卖方用于解押，而卖家可能因为各种原因急需用款（赌博、炒股、做生意等等）把本该用于还贷的钱挪用，最终导致无法还贷解押。甚至有以此手段一房多卖的，买方可就麻烦了，严重的可能导致最终 钱房两失 。

对策：

a: 如果要用到买方的首付款解押，买方一定要通过合同约定及实践操作，确保相关款项用于还贷，不给卖家中间挪用的机会。

b: 通过中介等第三方垫资来解封。需要注意的是，第三方垫资时，会约定一个出了问题谁承担责任的条款，如果约定垫资后未能正常履行，买方承担责任，实际上等于代买方垫资，风险还在买方身上。

三、购买被抵押的房屋，合同履行中出现纠纷怎么办？

房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，即合同应认定有效。履行出现纠纷，通常是因为卖方未按约定解押导致合同不能正常履行，这种情况下，如果买方起诉，有两种方案。

方案一： 卖方在合同约定的履行期限届满时仍未按约定解押，致使买方无法办理房屋所有权转移登记的。买方可向法院起诉请求解除合同，并要求卖方承担相应违约责任的，法院应予支持。

方案二： 卖方在合同约定的履行期限届满时仍未履行解押义务，致使买方无法办理房屋过户， 而买方要求继续履行合同办理过户手续的，买方要准备好资金帮卖方清偿债务解除抵押。 如果买方不能代为清偿债务，对其要求过户的诉求，法院不支持。

注意： 对于买家来说，需要明确的是，只有能够 正常解押，才能进行过户。

根据 《物权法》 第191条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

也就是说即使买卖被抵押的房屋合同认定有效，但只要抵押权未解除，房屋就不能办理过户手续。

被抵押的房屋可以购买，但是前提要能够正常解抵押，如果买方用自己的首付款帮卖方解抵押存在一定的风险，因此还要谨慎购买。

资料来源：《物权法》

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4. 房屋买卖合同抵押贷款借名买房行为的风险

对于一些有经济条件的人来说，很多人都想购买多套房屋，但是由于限购的原因，不能购买多套房屋，那么，就有一些人会借名买房，对于这种情况怎么处理，现在我们就来说一说关于房屋买卖合同抵押贷款？借名买房行为的风险？
一、房屋买卖合同抵押贷款
1、用途
借款人应该按照约定的用途使用贷款，不能用于非法目的。贷款合同载明的借款用途不得违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规明令禁止经营的规定。明确此项条款，对借款人而言，可以维护自己使用资金的权利；对贷款人而言，可以监督资金的流向，确保资金回笼，控制风险。
2、限制
对贷款用途加以限制的原因是：首先，如果借款人将贷款用于非法用途，如果违反国家法律、行政法规的禁止性规范，将导致贷款合同无效。即使贷款人在贷款的使用时对此非法目的尚不知情，一旦贷款人知悉此非法目的后，必须阻止借款人继续提款。其次，限制贷款用途是为了保证还款资金的来源。如果贷款不按协议的用途加以运用，借款人可能因经营不当导致丧失还款能力。再者，贷款行内部经营方针可能对发放贷款的行业或部门有限制，政府规则、法令有时也有类似规定。最后，限制贷款的用途还可能因为是涉及第三人的利益，比如在出口信贷项目中，贷款用途就仅限于特定的支付对象。
二、借名买房行为的风险
1、借名买房合同或被确认无效
下面就由小编来给大家讲一个真实存在的例子，当然，这个例子也是借名买房中最常见的纠纷：原先明明已经约定好了，房子是小明买的，钱也是小明付的，只是借了小李的名义购买。但是看着房价日益增长，小李却耍赖了，声称房子是他自己买的，只是借了小明的钱，这样的话就产生了纠纷。
由于借名买房中的两方往往都具有特殊的关系，因此双方就免去了正式白纸黑字的签约，也就是签订借名买房合同。因此，在没有白纸黑字证明的情况下，如果一方事后反悔，那么另一方就会显得比较被动了。
2、易造成房钱两空的后果
另外，还有一个较为常见的纠纷是：代持人对外负债，房屋被其债权人查封抵债。
同样的小编也举个例子来说明一下：比如小明非常信任小李，将房屋登记在小李的名下。但是万万没有想到，小李瞒着小明卖给了小王，或者小李瞒着小明拿着房子在银行做抵押贷款了。
那么，在上述的这种情况下，小明就很有可能房钱两空了。因为根据相关规定，第三人在没有过错的情况下，依据房屋登记信息而信任小李是房屋所有人，所以与之交易或者设立抵押是受法律保护的。
也就是说，在上述的这种情况下，小明想要回房屋是不可能的，唯一的方法也就只能依据借名合同向小李主张违约责任。

5. 老公偷偷拿房产证去抵押贷款

配偶未经对方同意私自将共同房产抵押贷款的行为侵犯了夫妻共同财产权，可能导致合同效力争议和债务纠纷，受害方可以通过法律途径维护自身权益，包括申请财产保全、请求分割共同财产等措施。

一、法律风险

1、婚姻财产纠纷

在我国现行法律体系下，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，原则上属于夫妻共同财产。老公擅自将房产证用于抵押贷款，无疑侵犯了妻子对共同财产的平等处理权，可能引发严重的婚姻财产纠纷。

2、合同效力争议

老公私自抵押共同房产所签订的贷款合同，其效力可能受到质疑。一般情况下，金融机构在办理抵押贷款时会要求提供配偶同意书。如果老公隐瞒了配偶的存在或伪造了同意书，这种行为可能构成欺诈，进而影响合同的有效性。

3、潜在刑事责任

在极端情况下，如果老公的行为涉及伪造文书、骗取贷款等违法行为，甚至可能面临刑事处罚的风险。

二、经济损失

1、债务纠纷

如果老公无力偿还贷款，作为共同财产的房产可能面临被强制执行的风险，这将直接危及家庭的经济基础和生活稳定。

2、信用损失

因未按时还款而导致的信用损失，不仅会影响老公个人，还可能波及整个家庭的信用状况，给未来的经济活动带来诸多不便。

一、妻子的权利保护

1、及时沟通

发现问题后，妻子应当立即与丈夫沟通，了解事情的来龙去脉，共同商讨解决方案。

2、寻求法律援助

如果沟通无果，妻子可以考虑寻求专业律师的帮助，了解自身权益，采取适当的法律行动。

3、申请财产保全

在必要时，可以向法院申请对共同财产进行保全，防止进一步的损失。

二、挽救措施

1、协商还款

夫妻双方应当共同面对债务问题，制定切实可行的还款计划，尽量避免房产被强制执行。

2、申请贷款变更

可以尝试与贷款机构协商，将贷款变更为夫妻共同债务，或者调整还款方式，以减轻还款压力。

3、寻求家庭支持

在条件允许的情况下，可以寻求其他家庭成员的支持，共同解决债务问题。

《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金、劳务报酬；

（二）生产、经营、投资的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

第一千零六十六条规定：婚姻关系存续期间，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产：

（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为；

（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用。