地产开发贷款贷款余额

1. 不良系统内存款账户有余额存在的风险点是什么

2021年以来，房地产市场外部环境压力明显增加，融资条件收紧、部分房企爆雷导致房地产风险暴露，房地产对公贷款质量明显恶化，对公不良贷款明显“双升”。
本刊特约作者 方斐／文
近期市场对房地产领域风险担忧加剧，对房地产可能的应对举措和稳增长的政策预期略悲观，加上对经济基本面的担忧加剧更增加了对房地产风险的悲观预期。实际上，2021年以来，房地产市场外部环境承压，部分房企违约风险暴露，银行的房地产对公不良贷款也明显“双升”，投资者担心房地产冲击银行资产质量。不过，尽管房地产贷款风险上行需要重视，但从总量角度来看，对银行总体资产质量影响有限，而龙头银行当前的资产质量处于历史最佳状态。
房地产风险敞口究竟几何
近期市场对于房地产领域相关风险有一定程度的担忧，从披露相关数据的上市银行2021年上半年的情况来看，可能涉及房地产领域的相关风险敞口可以从狭义和广义菱格角度来分析。
首先看狭义敞口，主要是指贷款，2021年上半年，上市银行对公房地产贷款共计7.89 万亿元，占总贷款比重的为6.65%，加上零售按揭贷款共计32.65万亿元，占总贷款比重约为27.56%，两者合计占总贷款、总资产的比重约为34.2%、18.4%；其次看广义敞口，包含表内外非标贷款，其中，表内非标投资中或有部分资金流向了房地产领域，2021年上半年，上市银行非标投资金额共计5.62万亿元，占总资产的比重约为2.55%，国有大行、股份制银行、农商行非标投资占比较低，分别为0.68%、4.86%、3.40%，而城商行占比相对较高，达到10.22%；在表外理财中也有一定资金通过非标投资流向了房地产领域。上市银行目前披露的数据有限，而上半年理财协会数据显示，理财资金中投向非标的规模约 为3.75万亿元，约为3.5万亿元商业银行总资产的1.1%。
值得注意的是，非标投资并非所有资金都投向房地产，一般银行资产投向的风险偏好较为一致，如果某家银行信贷业务中地产相关贷款占比较高，那么非标投资中相关业务的占比也往往相对更高。此外，国盛证券统计的非标项目的统计口径为金融投资中底层资产为信托、资管、理财、类信贷（或票据）、未明确归类的权益类投资、ABS的部分。经过多年的监管调整，很多产品的实际投向为标准化的债券类资产。且项目类非标产品的投向除了地产以外， 还包括基建等，以上数据仅为粗略统计。
从信用风险的角度来看，按揭贷款具有强抵押和相对分散的特征，风险较为有限，历史数据显示，上市银行按揭贷款不良率基本在0.5%以下，从这个角度来看，需要关注的房地产信用风险主要是对公房地产贷款及表内外非标。
上半年，老16家上市银行对公房地产贷款不良率为1.8%，相比2020年提升了0.41个百分点。最近两年，银行报表房地产不良率有所提升，这一方面来自于房地产政策相对收紧，房企经营压力加大；另一方面也有银行主动加大表外资产转表内力度（部分确认为不良并消化）、不良贷款确认标准趋严（上半年上市银行不良/逾期已达到104%）的因素。
不过，需要注意的是，不同银行之间的分化较大，重点需要关注的领域主要是各家银行的对公房地产贷款占比（最直接的信用风险敞口）、表内外非标中投向房地产领域的情 况以及拨备垫情况。过去几年，大多数银行加大了表内外、信贷与非信贷资产的拨备计提力度，到2021年上半年，上市银行整体拨备覆盖率已提升至225%，广义拨贷比（资产减值准备/（贷款+非标））达到了3.17%，应对房地产相关风险抵御能力也更强。我们可以以招商银行为例，其对公房地产贷款规模、非标投资分别为4045亿元、2739亿元，而其信贷+非信贷拨备池为2397亿元、274亿元，即便其房地产相关资产不良率达到 10%，其拨备池也可以完全覆盖、消化。
分个股来看，经营更加市场化、主要业务与战略方向不在房地产领域、且拨备充实的优质银行相关风险敞口或更小，风险也更为有限。如招商银行对公房地产贷款占总贷款的比重仅为7.5%，非标投资占总资产的比重仅为3.08%；宁波银行按揭、房地产贷款占比仅为4.3%、4.6%，明显低于其他可比银行。招商银行、宁波银行的拨备覆盖率则分别高达 439%、510%，广义拨贷比达到了4.72%、3.3%。
值得关注的是，2020年疫情后，银行业大力处置不良资产，截至2021年6月末，41家A股上市银行的合计不良率降低至1.41%，较2020年年末下行7BP，与此形成鲜明反差的是，房地产对公贷款的质量明显恶化。东吴证券统计完整的26家上市银行的数据显示，房地产对公贷款不良“双升”，合计不良率从2018年年末的0.93%上升至2021年6月末的1.77%，拖累总体资产质量。相比之下，个人住房贷款的资产质量仍然优异，与对公房地产贷款差别明显，数据完整的18家上市银行2021年上半年个人住房贷款不良率“双降”，多数银行的个人住房贷款不良率都回落或保持低位。因此，我们强调房地产贷款的风险敞口主要集中在对公贷款，这从另一侧面证明对个人住房贷款的资产质量无需担忧。
融资条件收紧、部分房企爆雷导致房地产风险暴露，房地产对公不良贷款明显“双升”，拖累资产质量。2021年以来，房地产市场外部环境压力明显增加，尤其是高负债率的激进型房地产公司经营困难，公开市场中涉及房地产企业的债务违约也频繁发生。对于银行而言，部分陷入债务违约的房地产公司难以偿还本息，同时从贷后管理的角度来看，银行也会主动考量市场环境，将有潜在风险的房地产公司贷款纳入关注类或不良贷款的口径，因此，房地产对公贷款的不良“双升”是必然情形。此外，“两道红线”严格限制房地产贷款额度，导致融资难度加大，而融资条件收紧的预期形成后，各家银行审批贷款也会更审慎，从而进一步加大房地产公司的现金流压力。东吴证券根据2021年6月末的财务指标估算，仍有15家上市银行未来需要继续降低房地产贷款占比，据此判断，房地产对公贷款将进一步降速甚至收缩。
截至2021年6月末，41家上市银行的对公房地产贷款占比仅为6.35%，尽管不良贷款突增，但对上市银行总体资产质量的影响有限。以26家数据完整的上市银行为样本组合，截至2021年6月末，总不良贷款金额中7.2%是房地产对公贷款，其实多数银行的房地产对公贷款对不良的贡献度并不高。根据测算，如果下半年样本银行的房地产对公不良贷款总金额再增加50%，同时合理假设2021年年末总贷款环比6月末增长3%，则对总不良贷款率的边际提高幅度仅为1BP，即便在极端假设下，房地产对公贷款的不良金额翻番，对总不良率的边际提高幅度也只有6BP。
银行涉房业务风险整体可控
最近几个月，由于不断有房地产企业出现债务危机，使得市场担心房地产债务风险可能对银行造成拖累，那么房地产风险对银行的冲击究竟如何，我们可以重点分析涉房业务风险对银行的影响。
银行参与房地产业务融资方式包括表内贷款、房地产债券、非标及相关ABS等。涉房类贷款是银行表内贷款的重要组成部分。以16家银行为例，截至2021年二季度末，对公房地产贷款余额和个人住房贷款余额合计占总体贷款余额的比例为33%。从全行业来看，央行披露的金融机构贷款投向统计报告显示，二季度末，中国房地产贷款余额为50.78万亿元，占金融机构贷款余额的比例为27.37%。其中，房地产开发贷款余额为12.3万亿元，个人住房按揭贷款余额为36.58万亿元。非贷款部分如果参考招商银行披露的房地产广义口径风险业务余额结构，非贷款部分规模与贷款部分比例约为1:1，可以估算房地产非贷款的部分风险业务敞口可能为12万亿元左右，与贷款部分合计敞口或约63万亿元。
总体来看，截至2020年年末，银行通过表外理财参与房地产融资的规模可能不高于2.7万亿元，占整体银行理财的比例可能不高于10.43%，占同期商业银行总资产的比例或不足1%。
我们先对银行贷款部分进行分析。银行在表内通过信贷投放参与房地产融资。占比较高的个人住房按揭贷款部分一直是银行优质的信贷资产，不良率长期处于较低水平。个人住房贷款的优点是客户分散（风险分散）、抵押充足（房产本身价值较高）。对公房地产开发贷款容易受周期波动的影响，隐含较大的风险。受近些年宏观经济增速换挡、经济发展动能切换以及政策持续趋严等因素的影响，对公不良率有所抬升。
天风证券拟测算在房地产业务风险暴露时，银行不良率和拨备覆盖率的变化程度，用来评判银行是否有足够的风险承受能力。具体思路如下：首先，综合观测周期和银行业不良贷款的暴露节奏，以年度为频率估测银行业贷款不良率的变化。悲观估计，考察最坏情形，假设银行业涉房贷款不良率的上升幅度达到历史上的年度峰值。具体峰值参考2007-2021年上半年末银行业的数据，对公和个人涉房贷款不良率最大增幅分别取39BP和10BP。
那么，对公和个人涉房贷款合计新增不良余额可能为844.97亿元。静态测算下，银行业不良率最多抬升5BP、拨备覆盖率最多下滑5.68个百分点至187.55%。即在我们相对悲观估计下，银行拨备仍然厚实，抵御风险能力充裕。即便非涉房类贷款不良率上升，银行的风险承受能力仍然可观。考虑到房地产行业涉及上下游企业较多，我们将假设进一步拓宽至全部信贷资产，仍然按照前述思路进行测算。假设对公和零售贷款不良率上升幅度达到历史年度峰值，即两者分别上升60BP和18BP。静态测算下，银行业在最坏情况下不良率最多抬升53BP，拨备覆盖率最多下滑44.62个百分点至148.61%，略低于150%的传统红线，但仍高于7号文规定的120%的监管底线。
由于上市银行具备较强的风险承受能力，下面我们以40家上市银行个股为例，即将前文测算思路应用至上市银行，来分析银行个体是否有足够的风险承受能力。测算方法大体一致，我们测算上市银行在最差情况下的风险承受能力。
以上市时间较长的16家上市银行为参考标的，分别选取其不良率历史上的年度最大增幅。对该类最大值进行算术平均，以此作为上市银行不良率的最大可能增幅。即评判历史最坏情形下银行的风险承受能力，结果为对公和个人涉房类贷款不良率上升幅度最多为97BP和13BP。
由此可知，在悲观估计下对公和个人涉房贷款合计新增不良余额最多为1192.24亿元。静态测算下，银行业不良率最多抬升10BP，拨备覆盖率最多下滑14.24个百分点至 211.02%。上市银行整体仍保持较强的风险抵补能力。在该情形下，只有4家银行拨备覆盖率降至150%以下，但仍高于120%。
悲观测算下，上市银行风险承受能力仍然较强。延续上述测算思路，假设非涉房贷款不良率受到涉房类贷款拖累，我们同样将假设进一步拓宽至全部信贷资产；假设对公和零售贷款不良率上升幅度达到历史年度峰值，即分别达到51BP和39BP，由此可得总体不良新增可能为5782.52亿元，不良率最多抬升46BP，拨备覆盖率最多下滑55.54个百分点至169.72%，风险抵补能力仍维持较高水平。在该情形下，只有11家银行拨备覆盖率降至150%以下，仅有3家银行降至110%-120%之间。
在上述测算的基础上，我们可以更进一步对上市银行资本情况进行测算。我们测算不良新增对核心一级资本充足率的影响。假设新增不良贷款按照150%的比例计提减值损失。实际上该假设较为极端，原因在于如果考虑到不良贷款的处置和转让，银行计提的减值损失通常只需要和不良净新增额维持对应的比例，所以减值损失和不良贷款毛新增额的比例一般会小于150%。我们在核心一级资本的计算中，扣减新增不良贷款余额的150%，可得上市银行整体在前述两种情形下核心一级资本充足率最多分别下滑13BP和62BP至10.66%和10.17%，总体仍处于较为充足的水平。
之所以在上述悲观情形测算下，上市银行仍显示出较强的风险承受能力，主要得益于其资产质量近年来持续夯实。截至2021年半年末，商业银行关注率加不良率比上年末下降29BP至4.12%，处于2016年以来的最低水平，随着不良贷款的确认更加严格，银行资产质量不断改善。以上市银行为例，截至2021上半年末，从逾期90天以上贷款偏离度（占不良贷款的比例）来看，绝大多数上市银行不超过90%。
如上所述，除表内贷款部分外，银行还通过表外理财非标等形式参与房地产业的融资项目。总体来看，不但贷款部分有充足的拨备来覆盖风险，而且表外理财部分风险同样可控。
根据天风证券的分析，首先，表外部分的净值变动不会直接影响银行的盈利。资管新规要求银行打破刚兑，实现净值化转型。虽然表外的房地产业风险暴露可能会对少数理财产品的收益率和净值形成阶段性的冲击，但因为银行不承担兑付责任，所以不会直接影响到银行的盈利水平。而且考虑到房地产底层资产在理财中占比较低，银行理财也有足够的操作空间消化规模和净值波动造成的不利影响。
其次，银行理财产品中风险相对较高的房地产开发融资业务占比不大。可以以信息披露较为详尽的招商银行的数据进行分析，截至2021年上半年末，招商银行境内公司房地产广义口径风险业务余额 （含实有及或有信贷、债券投资、自营及理财非标投资等业务，不含个人住房贷款）中，境内公司贷款余额占比只有51.62%。截至2020年年末，金融机构的房地产开发贷款余额为11.91万亿元，如果假设房地产对公贷款与非贷款余额之比接近1:1，则金融机构房地产非贷款融资规模可能在12万亿元左右，其中主要是由债券投资和资管产品组成。如果以银行理财占资管市场的比例（约为 22.65%）进行简单估计，则投向房地产的银行理财规模可能不高于2.7万亿元，占整体银行理财的比例或不高于10.43%，占同期商业银行总资产的比例不足1%。而且，由于银行的风险偏好低于私募、信托等非银机构，所以银行理财中投向房地产的比例较测算值应该再降一个台阶。
第三，银行正在积极处理非标资产，逐步缩小高风险业务敞口。以社融结构中的新增委托贷款和信托贷款来衡量表外非标规模的变化趋势。2018年以来，受资管新规的影响，委托贷款和信托贷款之和长期保持下降趋势，至今已连续19个月保持压降态势，且近7个月的每月压降规模均在1000亿元以上，风险敞口逐渐收窄。随着高风险敞口的逐步压降，表外部分对银行盈利的影响逐渐变小。
房地产风险如何妥善化解
当前最大的问题在于中国经济仍面临较大的下行压力。8月主要经济指标继续回落，规模以上工业增加值累计同比增长13.10%，增速较上月下降1.3个百分点；当月工业增加值同比增长5.3%，增速较上月下降1.1个百分点。在投资需求方面，8月固定资产投资完成额累计同比增长8.9%，增速低于上月的10.3%，也低于9.07%的Wind预测平均值。消费方面，8月社会消费品零售总额累计同比增长18.1%，增速较上月下降2.6个百分点。
在此背景下，2021年7月30日的政治局会议强调“要做好宏观政策跨周期调节”、“保持经济运行在合理区间”；8月货币政策执行报告重申要“处理好经济发展和防范风险的关系，维护经济大局总体平稳，增强经济发展韧性”。由此不难看出，在当前经济面临下行压力的背景下，政策以“稳字当头”，坚持底线思维。7月份的降准也一定程度上显示出政策托底意愿的提升。不发生系统性风险是政策底线，在当前的经济环境下，房地产行业的风险会在政策引导下有序妥善化解。
事实上，商品房价格具有韧性，住房贷款有足额抵押。中国房地产贷款余额中个人住房贷款余额占比接近70%。个人住房贷款风险与抵质押物（一般为所购房屋）的价值息息相关，中国个人住房贷款和抵押物（商品房）价值的比例通常在70%以下，这意味着抵押品价值有足够的安全垫。只要抵押物价格不发生大幅下跌，个人贷款的偿付能力就有保证。观察百城住宅价格指数不难发现，近年来其同比增速平稳。在“房住不炒”的政策指引下，政策稳房价、稳信用的思路较为明确。当前经济稳增长压力较大，为实现信用健康扩张以及控制风险的考虑，房地产价格显著下降的可能性较低，这意味着抵质押物的价值具有较强韧性，中小企业政策托底有助于降低信用风险。虽然房地产企业和上下游产业中涉及中小企业数量较多，可能会在风险暴露中受到一些影响，但另一方面中小企业发挥着保就业、保民生的重要作用，守住中小企业不发生信用风险是潜在的政策底线。中央和地方已经出台一系列中小企业扶持政策，有效化解中小企业的风险状况。即便2020年受到疫情影响，商业银行的不良率+关注率仍然处于下降趋势。2021年以来，在政策扶持和指引下银行加大存量风险处置化解力度，银行的不良率也已经实现好转。政治局会议强调对中小企业的支持力度，由此可以预期未来监管部门有望出台更多中小企业优惠扶持政策，不用过度担心中小企业风险波动对银行资产质量的影响。
得益于2020年以来提前处置存量问题资产和增厚拨备，商业银行（尤其是上市银行）拨备厚实，不良率和关注率均有所降低，足够应对表内外房地产行业风险暴露带来的扰动。在当前时点，在信贷风险可控的情况下，商业银行未来的长期发展和成长空间更值得重视。
商业银行增长逻辑正在由息差向非息差转变。综合考虑经济下行压力、下半年地方债集中发行以及基建落地节奏加快、当前净息差处于历史底部、银行实际上享受着双边降息的政策环境等因素，天风证券预计下半年商业银行净息差将稳中小降。当前商业银行的业绩增长点已经在向非利息收入方面转移。以招商银行为例，2021年上半年代理服务手续费和代理证券交易收入同比分别高增40.36%和66.39%，带动手续费及佣金净收入同比增速较上年提升12.44个百分点至23.62%。
由此判断，财富管理业务有望打开银行业绩成长空间，紧扣财富管理发展大势的银行，未来发展空间可期。在各类非信息业务之中，财富管理业务无疑正处在高速发展的风口之上。从长期来看，随着资管新规稳步推进、房地产面临的政策环境趋严、居民财富水平和理财意识提升，居民资金将持续地从刚兑资管产品、房地产以及表内存款向大财富管理业务倾斜。根据测算，预计2030年年末，银行财富管理规模有望提升至449万亿元，较2020年末增长约161%。
此外，随着流动性的不断改善，有望支撑财富管理业务继续发力。当前中国经济仍面临着下行压力，稳增长的诉求强烈，未来“宽信用”政策有望落地。9月国常会再次发声，宣布2021年再新增3000亿元支小再贷款额度，强调“发挥地方政府专项债作用带动扩大有效投资”。未来“宽信用”政策落地、社融增速企稳有望对财富管理业务发展提供流动性支持。而且，3000亿元的再贷款规模大、发行时间紧，预计会有更为明显的稳增长效果。同时考虑到银行资管业务整改已经接近尾声，未来银行理财规模增长也有望回归正常化运作。
银行业短期较大幅度下跌往往会创造较好的投资机会。在地产债务风险影响下，市场悲观情绪释放压制银行板块表现。招商银行作为板块重仓股，其近期股价反映市场短期变化。9月20日招商银行（H股）大跌9.38%，9月22日A股开盘补跌，收跌3.59%。对短期价格变动并不用过度担忧。如果观察近5年股价走势，每当招商银行（H股）出现大幅下跌时（跌幅超过5%），后续基本都会展现出强劲的修复能力。究其原因，主要在于以招商银行为代表的优秀银行具备扎实的基本面表现及稳定的业绩释放能力。
实际上，房地产业风险暴露对优质银行个股冲击较小，继续看好银行财富管理业务发展。根据天风证券的测算，当前上市银行的不良率处于历史较低水平，重点个股安全垫厚实，房地产业表内外风险暴露基本都在上市银行的可承受范围内。在不发生系统性风险的政策底线下，房地产风险有望得到妥善化解。我们判断未来更多支持性政策有望出台，信用风险可控。随着商业银行着力拓展非息收入、财富管理业务，我们继续看好零售型银行的发展前景。

2. 央行：构建房地产金融调控长效机制

央行：2021年上半年进一步完善了房地产金融调控机制

7月13日，国务院新闻办公室举办2021年上半年金融统计数据新闻发布会。

观点地产新媒体了解，会上中国人民银行新闻发言人、调查统计司司长阮健弘公布了，央行在今年上半年所做的几项工作和市场情况。

据了解，今年上半年，国内金融总量适度增长，流动性合理充裕；保持了宏观杠杆率基本稳定取得显著成效；实体经济综合融资成本稳中有降；金融对高质量发展的支持力度加大。

同时，重点领域金融风险得到有效防范。阮健弘提到，一季度末，影子银行类资管产品、非标债权、资金在金融体系内部的循环规模分别比历史高峰下降五分之一、近四分之一、近五分之一。探索形成中小金融机构风险处置模式，高风险中小金融机构处置取得阶段性成果。

期内也进一步完善房地产金融调控机制，围绕稳地价、稳房价、稳预期，构建房地产金融调控长效机制。

央行：6月末房地产贷款同比增长9.5% 增速回落2.2%

7月13日，中国人民银行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘在国新办新闻发布会上表示，从中长期投资的投向结构看，金融对制造业、基础设施业，除房地产以外的服务业等重点领域的支持力度稳固，信贷投放结构持续优化。

根据最新数据，6月末人民币房地产贷款余额是50.8万亿元，同比增长9.5%，增速比上年末回落了2.2个百分点。6月末人民币房地产贷款余额比年初增加2.4万亿元，占同期各项贷款增量18.9%，同比少增5699亿元。

其中，房地产开发贷款余额是12.4万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末回落了3.3个百分点，比年初增加了3433亿元，同比少增4012亿元。

据介绍，6月末，个人住房贷款余额是36.6万亿元，同比增长13%，增速比上年末回落1.6个百分点，比年初增加2.1万亿元，占同期各项贷款增量的16.7%，同比少增1602亿元。

央行：上半年住户部门杠杆率下降0.4个百分点

7月13日，国务院新闻办公室举办2021年上半年金融统计数据新闻发布会。

观点地产新媒体了解，会上中国人民银行新闻发言人、调查统计司司长阮健弘在谈央行在今年上半年所做的几项工作和市场情况时还表示，上半年国民经济总体延续稳定恢复态势，生产生活秩序稳步恢复，为宏观杠杆率稳定提供了基础保障。

其中，2021年一季度国内宏观杠杆率为276.8%，比上年末低2.6个百分点。非金融企业、政府部门和住户部门的杠杆率分别下降0.9、1.3和0.4个百分点，均出现不同程度的回落。

上交所修订特定品种公司债券指引 新增碳中和绿色公司债

7月13日，上海证券交易所发布了关于此前《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第2号――特定品种公司债券（2021年修订）》的通知。

通知称，上交所修订了《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第2号――特定品种公司债券》，新增了碳中和绿色公司债券、蓝色债券、乡村振兴公司债券相关安排，现予以发布，并自发布之日起施行。

绿色公司债券是指发行人公开或非公开发行的募集资金用于支持绿色产业的公司债券，绿色公司债券募集资金应用于绿色产业领域的业务发展，其中确定用于绿色产业项目（以下简称绿色项目）建设、运营、收购或偿还绿色项目贷款等的募集资金金额应不低于募集资金总额的70%。

募集资金主要用于支持海洋保护和海洋资源可持续利用相关项目的绿色债券，发行人在申报或发行阶段可以在绿色债券全称中添加“蓝色债券”标识。

乡村振兴公司债券，是指发行人公开或非公开发行的募集资金用于巩固脱贫攻坚成果、推动脱贫地区发展和乡村全面振兴的公司债券。募集资金用于乡村振兴领域相关项目的乡村振兴公司债券，确定用于相关项目的金额应不低于募集资金总额的70%。

温州市住建局：坚持“房住不炒” 严禁炒作学区房

7月13日消息，温州市住建局近日向温州市房地产估价师与经纪人协会、各房地产经纪机构及相关从业人员下发了《关于严禁炒作学区房，恶意哄抬房价行为的通知》。

通知共明确有4项要求：

第一、各房地产经纪机构应加强房源发布管理，落实房源核验程序，不得在门店、线上以学区房为卖点发布房源信息。

第二、各房地产经纪机构规范业务承接管理，规范委托程序，不接受价格明显高于市场价格的经纪委托。

第三、各房地产经纪机构强化从业人员管理，严格落实相关规定，房地产经纪从业人员不得参与炒作学区房的任何活动，严禁在网络平台发布、传播炒作学区房、哄抬房价的信息。

第四、落实各房地产经纪机构主体责任，对于落实本通知不到位、不全面的企业和个人，行业管理部门将依法严肃处理，市政府有关部门按各自职责采取联合惩戒。

温州市住建局相关负责人表示，他们制定下发这一通知，是要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，坚决制止以学区房等名义炒作房价，恶意哄抬房价等行为。

成都住房公积金政策调整 取消二手房楼龄超过10年首付提高10%规定

7月13日，成都住房公积金中心于官网发布《关于调整再交易房公积金贷款相关事项的通知》。

据观点地产新媒体了解，该文件自2021年7月15日起执行，以贷款受理时间为准。根据《通知》内容，购买再交易房办理公积金贷款的，如所购再交易房由住建部门公布了成交参考价格，则住房价值按住建部门确认的网签备案合同价、房屋评估价以及住建部门公布的成交参考价格三者中的最低值认定，计算可贷额度。

另悉，取消原“所购再交易房（二手房）楼龄超过10年的，最低首付款比例相应提高10%”的规定。

观点地产新媒体查阅资料后了解到，据成都公积金中心官网，目前公积金贷款利率5年（含）以下为2.75%，五年以上利率为3.25%。单职工缴存家庭最高贷款不超过40万，双职工缴存家庭贷款最高不超过70万。首套房首付不低于三成，二套房首付不低于四成。

3. 混合增长率公式是什么

混合增长率公式是：b-r/r-a。

混合增长率的意思是混合而成的总体的增长率，居于各部分增长率之间。比如，2018年，进口增长率为8%，出口增长率为6%，那么进出口这个总体的增长率就介于6%和8%之间。

混合而成的总体的增长率，偏向于基期值大的那个部分的增长率的影响。比如，2018年，进口值为3万亿，增长率为8%;出口为5万亿，增长率为6%，那么进出口这个总体的增长率就介于6%和8%之间。

又因为，出口的基期和进口的基期经简单估算，可知出口的基期比较大，则偏向于出口的增长率6%，所以进出口这个整体的增长率就介于6%和7%之间。

举例说明：

2013年3月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额12.98万亿元，同比增长16.4%。地产开发贷款余额1.04万亿元，同比增长21.4%。房产开发贷款余额3.2万亿元，同比增长12.3%。个人购房贷款余额8.57万亿元，同比增长17.4%。保障性住房开发贷款余额6140亿元，同比增长42.4%。

问题：2013年3月末，房地产开发贷款余额同比增速约为：

A.12.3% B.14.4% C.19.3% D.21.4%

【答案】B。

解析：由于题目所求统计项目的相关数据在材料中都没有直接给出，所以不能通过计算得到，而题目给出了地产开发贷款余额及其增长率和房产开发贷款余额及其增长率，房地产开发贷款余额=房产开发贷款余额+地产开发贷款余额。

已知部分增长率，求混合增长率的题目，则可以判断房地产开发贷款余额同比增速介于房产和地产同比增速之间，即12.3%~21.4%。排除A、D两项。

4. 国考行测：资料分析

2020国考即将到来，掌握一些资料分析常考知识点的小技巧是必须的。增长率可以说是资料分析必考的考点之一，除了常规考法之外，也会有不一样的考法即考察混合增长率。今天中公教育专家就给大家介绍求解混合增长率的技巧，希望给大家一些启发。

一、知识铺垫

整体增长率介于部分增长率之间，且靠近基期值较大的那一个。

【例题1】2013年二季度，我国税收月收入同比增速逐步提高，分别为7.9%、8.3%和12.9%。截至2013年6月，全国税收总收入完成59260.61亿元，同比增长7.9%，较上年同期回落1.9个百分点。

问题：2013年第一季度我国税收总收入同比增速低于7.9%。(判断正误)

【中公解析】正确。考查混合增速，第二季度中每月增速均不低于7.9%，可知第二季度增速高于7.9%，而上半年整体增速为7.9%，整体增速介于一二季度增速之间，可知第一季度增速低于7.9%，该说法正确。

二、具体应用

【例题2】2017年1～2月，全国造船完工936万载重吨，同比增长123%;承接新船订单221万载重吨，同比增长133%。2月末，手持船舶订单9207万载重吨，同比下降22.6%，比2016年末下降7.6%。

2017年1～2月，全国完工出口船907万载重吨，同比增长127%;承接出口船订单191万载重吨，同比增长122%。2月末，手持出口船订单8406万载重吨，同比下降25.9%。

2017年1～2月，下列说法正确的是( )

A. 全国完工进口船同比增长大于123%

B. 全国承接出口船订单同比增长大于133%

C. 全国手持出口船订单同比下降大于22.6%

D. 全国承接出口船订单同比增长小于133%

【中公解析】答案B。题干出现的三个统计指标，全国的值都分成出口与进口这两个部分，根据整体增长率介于部分增长率之间。可以得出：2017年1～2月，全国完工进口船同比增长应该小于123%，全国承接出口船订单同比增长大于133%，全国手持出口船订单同比下降小于22.6%，故答案B正确。

【例题3】2013年3月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额12.98万亿元，同比增长16.4%。地产开发贷款余额1.04万亿元，同比增长21.4%。房产开发贷款余额3.2万亿元，同比增长12.3%。个人购房贷款余额8.57万亿元，同比增长17.4%。保障性住房开发贷款余额6140亿元，同比增长42.4%。

问：2013年3月末，房地产开发余额同比增速为：

A.14.4% B.12.3% C.19.3% D.21.4%

【中公解析】答案A。由题意可知，2013年3月末，地产开发贷款余额同比增长21.4%，房产开发贷款余额同比增长12.3%，因此可知房地产开发余额同比增速一定介于12.3%和21.4%之间，可以排除B和D。进一步分析其基期值，2012年3月末，地产开发贷款余额为万亿，因此整体增长率即房地产开发余额同比增速应当更偏向12.3%，故选项A正确。

混合增长率在资料分析中考的还是比较多的，但是这种考点并不难，通过以上的讲解大家就能掌握一些技巧。希望大家勤加练习做题总结类似答题技巧，加油!

5. 房地产贷款余额什么意思

是个人还没有还清的贷款。

1、房地产信贷存量，就是在某一个时点上（一般按年末），已发放的房地产贷款信贷余额总量；

2、房地产信贷增量，就是在某一个时点上（一般按季末），较上一期比较，新发放的房地产贷款余额较上一期或上年末（看统计口径）增加了多少；

(5)地产开发贷款贷款余额扩展阅读

等额本金还款法计算公式：

因等额本金还款法每期还款月供不一样，第N期还款月供

＝贷款本金／贷款期数＋［贷款本金－贷款本金／贷款期数＊（N－1）］＊年利率／12

中途有利率调整时，应分段从调整日按剩余的贷款本金和剩余时间，按现行利率从新计算。

6. 央行发布最新房地产数据 结果出乎意料

人民银行统计，2019年末，金融机构人民币各项贷款余额153.11万亿元，同比增长12.3%；全年增加16.81万亿元，同比多增6439亿元。贷款投向呈现以下特点。
一、企事业单位贷款增速回升
2019年末，本外币企事业单位贷款余额98.37万亿元，同比增长10.5%，比上年末高0.6个百分点；全年增加9.36万亿元，同比多增1.35万亿元。 分期限看，短期贷款及票据融资余额38.43万亿元，同比增长9.0%，比上年末高2.3个百分点，全年增加3.28万亿元，同比多增1.08万亿元；中长期贷款余额57.28万亿元，同比增长11.6%，比三季度末高0.7个百分点，全年增加5.87万亿元，同比多增3897亿元。 从用途看，固定资产贷款余额42.64万亿元，同比增长11.3%，比上年末高0.5个百分点；经营性贷款余额40.15万亿元，同比增长6.2%，比上年末高1.8个百分点。
二、工业与服务业中长期贷款增速修复
2019年末，本外币工业中长期贷款余额9.18万亿元，同比增长6.8%，比三季度末高1.4个百分点；全年增加5912亿元，同比少增39亿元。其中，重工业中长期贷款余额8.06万亿元，同比增长5.8%，比三季度末高1.3个百分点；轻工业中长期贷款余额1.12万亿元，同比增长14.6%，比三季度末高2.6个百分点。 2019年末，本外币服务业中长期贷款余额39.40万亿元，同比增长13.0%，比三季度末高1个百分点；全年增加4.45万亿元，同比多增3296亿元。其中，房地产业中长期贷款余额同比增长11.4%；交通运输、仓储和邮政业中长期贷款余额同比增长12.6%；水利、环境和公共设施管理业中长期贷款余额同比增长11.1%。
三、普惠小微贷款保持较快增长
2019年末，普惠小微贷款余额11.59万亿元，同比增长23.1%，比上年末高7.9个百分点，全年增加2.09万亿元，同比多增8525亿元。2019年末，普惠小微贷款支持小微经营主体2704万户，同比增长26.4%，全年增加565万户，同比多增100万户。
四、绿色信贷保持较快增长
2019年末，本外币绿色贷款余额10.22万亿元，余额比年初增长15.4%，余额占同期企事业单位贷款的10.4%。 分用途看，绿色交通运输项目和可再生能源及清洁能源项目贷款余额分别为4.47万亿元和2.49万亿元，比年初分别增长14.3%和11.0%。分行业看，交通运输、仓储和邮政业绿色贷款余额4.33万亿元，比年初增长16.2%；电力、热力、燃气及水生产和供应业绿色贷款余额3.05万亿元，比年初增长9.3%。
五、农村贷款增速回升，农户和农业贷款增速减缓
2019年末，本外币涉农贷款余额35.19万亿元，同比增长7.7%，比上年末高2.1个百分点；全年增加2.68万亿元，同比多增4515亿元。 2019年末，农村（县及县以下）贷款余额28.84万亿元，同比增长8.3%，比上年末高2.3个百分点，全年增加2.35万亿元，同比多增4103亿元；农户贷款余额10.34万亿元，同比增长12.1%，比上年末低1.8个百分点，全年增加1.19万亿元，同比多增575亿元；农业贷款余额3.97万亿元，同比增长0.7%，比上年末低1.1个百分点，全年增加714亿元，同比少增165亿元。
六、房地产贷款增幅持续平稳回落
2019年末，人民币房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%，增速比上年末低5.2个百分点，连续17个月回落；全年增加5.71万亿元，占同期人民币各项贷款增量的34.0%，比上年全年水平低5.9个百分点。 2019年末，房地产开发贷款余额11.22万亿元，同比增长10.1%，增速比上年末低12.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.61万亿元，同比增长6.7%，比上年末低22.8个百分点。个人住房贷款余额30.07万亿元，同比增长16.7%，比上年末低1.1个百分点。
七、住户经营性贷款平稳增长
2019年末，本外币住户贷款余额55.33万亿元，同比增长15.5%，比上年末低2.7个百分点；全年增加7.43万亿元，同比多增648亿元。 2019年末，本外币住户经营性贷款余额11.35万亿元，同比增长12.5%，比上年末高0.2个百分点，全年增加1.26万亿元，同比多增1703亿元。住户消费性贷款余额43.98万亿元，同比增长16.3%，比上年末低3.6个百分点，全年增加6.17万亿元，同比少增1055亿元。

7. 广告 下半年严控信贷违规进入楼市仍是监管“重头戏”

截至8月2日，已有6省市银保监局年中工作会议内容出炉。其中，北京、安徽、广东、四川多地均在会议中再提严控信贷违规进入楼市。此前银保监会亦在2021年年中工作会议中表示，将严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。
监管自上而下屡次强调的背景下，严控信贷违规进入楼市大概率将成为下半年监管“重头戏”。财联社记者不完全统计，今年以来，银保监系统已披露约140张“涉房贷款”罚单。多位业内专家对财联社记者表示，今年监管处罚力度比往年更重，对银行和一线信贷员而言，已然形成威慑。下半年严监管高压仍将持续。
严监管：多地多轮排查，强力度处罚
今年上半年，针对信贷资金违规流入房地产市场问题，多地银保监局对辖内银行等金融机构进行了多次排查。广东银保监局表示，面排查房地产领域金融风险，联合下发专项治理通知，运用EAST大数据筛查，部署全辖两轮银行自查和现场核查，严防经营贷违规流入房地产。北京银保监局表示，上半年就此问题组织3轮自查核查。
多地银保监局地均表示，接下来将“进一步加强房地产金融风险防控”、“防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场”；将严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求。
重罚已成此次监管遏制贷款资金违规进入楼市的手段之一。据财联社记者不完全统计，今年以来，银保监系统已披露约140张“涉房贷款”罚单，其中，上海银保监局曾连续两日公开出了24张罚单，均与信贷资金违规流入楼市有关。
值得注意的是，今年以来监管处罚普遍实行的是“双罚”，即不仅要处罚涉事金融机构，还要对相关失职的工作人员进行处罚。
如温州银保监分局因“信贷资金违规流入房地产市场”对瓯海农商银行下发罚单，同时对该业务直接负责人进行“警告、罚款人民币5万元”的处罚。在上海银保监局下发的罚单中，亦有多张针对相关负责人的罚单。此外，北京银保监局也表示，上半年因信贷资金违规入市已对4家银行和10名责任人从严从重实施“双罚”。
高压延续：威慑形成，挤水分真实信贷需求将浮现
“今年监管处罚力度确实比往年更为严格，对银行和一线信贷员而言已经形成了威慑力。”一位股份制银行信贷负责人对财联社记者表示，银行员工的处罚会被记录在案，对未来跳槽、升迁等都会产生影响。因此，现在银行信贷员在做经营贷等贷款时，都会严格遵守相关贷款规范，防范资金违规流入楼市。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，监管开出的罚单频率高、惩罚力度大，使得金融机构进一步重视当前房地产市场政策，后续银行在具体的业务操作层面也将更加审慎。而银行自身内控手段也要进行创新，防范资金流入房地产市场。当前监管层对信贷资金违规金融楼市的“严监管”已成常态化，预计未来一段时间仍这一高压态势仍将持续。
据央行数据显示，2021年二季度末，房地产贷款增速持续下降。人民币房地产贷款余额50.78万亿元，同比增长9.5%，低于各项贷款增速2.8个百分点，比上年末增速低2.2个百分点。房地产开发贷款余额12.3万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末低3.3个百分点。
光大证券金融行业首席分析师王一峰认为，此前受益于按揭贷款和房地产贷款较好的综合回报率水平，银行广义口径下房地产贷款增量占比2020年下半年以来明显提升，部分银行也将其作为2021年重点发力方向。而在房地产贷款集中度管理约束下，部分银行可释放的新增住房按揭贷款额度偏紧。但另一方面，普惠小微贷款在挤出部分非真实信贷需求后，“真普惠、真小微”资金供给将明显增加。

8. 全国贷款余额的构成

主要由个人住房贷款和房地产开发贷款两项构成。
个人住房贷款与房地产交易直接相关。随着个人住房贷款余额不断增大，每个月的还款额也在逐渐增大。从房地产开发贷款看，恒大风险显性化后，金融机构出现了短期的应激反应，人民银行积极指导商业银行更多关注建设项目本身的偿还能力，保持开发贷款平稳投放，满足房地产建设项目的合理融资需求。

9. 房地产贷款余额是什么

序言：由于人口的不断增多，因此对于房屋的需求也在不断的上升，所以房地产行业具有十分良好的发展前景，那么房地产贷款余额具体指的是什么呢？下面和小编一起来看看吧！

房地产贷款通常指的是用房地产或者是以房地产作为担保来进行的一种贷款业务。房地产贷款主要是将贷款的金钱用于房地产的开发，或者是相关的房屋改造。但是也有少数的房地产贷款是用来租用房屋的。房地产贷款的另一层意思就是以房地产作为抵押的对象，从而申请贷款的业务，申请来的资金可以被申请人使用在任何地方。

10. 央行：房地产贷款增速持续下降

人民银行统计，2021年二季度末，金融机构人民币各项贷款余额185.5万亿元，同比增长12.3%;上半年增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。贷款投向呈现以下特点。

一、企事业单位中长期贷款增长加快

2021年二季度末，本外币企事业单位贷款余额119.11万亿元，同比增长10.8%，增速比上年末低1.6个百分点；上半年增加8.58万亿元，同比少增5809亿元。

分期限看，短期贷款及票据融资余额43.21万亿元，同比增长1.7%，增速比上年末低6.5个百分点；上半年增加1.65万亿元，同比少增2.43万亿元。中长期贷款余额72.69万亿元，同比增长16.8%，增速比上年末高1.5个百分点；上半年增加6.62万亿元，同比多增1.68万亿元。

分用途看，固定资产贷款余额51.08万亿元，同比增长11.4%，增速比上年末低0.2个百分点；经营性贷款余额49.22万亿元，同比增长11.4%，增速比上年末低1.5个百分点。

二、工业中长期贷款增速继续提升

2021年二季度末，本外币工业中长期贷款余额12.59万亿元，同比增长25.8%，增速比上年末高5.8个百分点；上半年增加1.59万亿元，同比多增7507亿元。其中，重工业中长期贷款余额10.85万亿元，同比增长24.4%，增速比上年末高5.9个百分点；轻工业中长期贷款余额1.74万亿元，同比增长35.2%，增速比上年末高4.5个百分点。

2021年二季度末，本外币服务业中长期贷款余额48.91万亿元，同比增长14.5%，增速比上年末高0.2个百分点；上半年增加3.85万亿元，同比多增5680亿元。房地产业中长期贷款同比增长3.2%，增速比上年末低4.6个百分点。

三、普惠金融领域贷款保持较快增长

2021年二季度末，人民币普惠金融领域贷款¹余额24.76万亿元，同比增长25.5%，比上年末高1.3个百分点；上半年增加3.26万亿元，同比多增8324亿元。

2021年二季度末，普惠小微贷款余额17.74万亿元，同比增长31%，增速比上年末高0.7个百分点；上半年增加2.65万亿元，同比多增6734亿元。农户生产经营贷款余额6.59万亿元，同比增长13.6%；创业担保贷款余额2293亿元,同比增长32.9%；助学贷款余额1238亿元，同比增长11.2%。

2021年二季度末，原建档立卡人口存量贷款余额1221亿元；全国脱贫人口²贷款余额8556亿元。

四、绿色贷款增长速度加快

2021年二季度末，本外币绿色贷款³余额13.92万亿元，同比增长26.5%，比一季度末高1.9个百分点，高于各项贷款增速14.6个百分点，上半年增加1.87万亿元。其中，投向具有直接和间接碳减排效益项目的贷款分别为6.79和2.58万亿元，合计占绿色贷款的67.3%。

分用途看，基础设施绿色升级产业和清洁能源产业贷款余额分别为6.68和3.58万亿元，同比分别增长26.5%和19.9%。分行业看，交通运输、仓储和邮政业绿色贷款余额3.98万亿元，同比增长16.4%，上半年增加3295亿元；电力、热力、燃气及水生产和供应业绿色贷款余额3.88万亿元，同比增长20.2%，上半年增加3554亿元。

五、涉农贷款增速小幅回落

2021年二季度末，本外币涉农贷款余额41.66万亿元，同比增长10.1%，增速比上年末低0.6个百分点；上半年增加3.03万亿元，同比多增2072亿元。

2021年二季度末，农村（县及县以下）贷款余额34.74万亿元，同比增长11.5%，增速比上年末低0.4个百分点；上半年增加2.74万亿元，同比多增2823亿元。农户贷款余额12.86万亿元，同比增长15.1%，增速比上年末高0.9个百分点；上半年增加1.07万亿元，同比多增1980亿元。农业贷款余额4.53万亿元，同比增长5.9%，增速比一季度末和上年末分别低2.1和1.6个百分点；上半年增加2676亿元，同比少增727亿元。

六、房地产贷款增速持续下降

2021年二季度末，人民币房地产贷款余额50.78万亿元，同比增长9.5%，低于各项贷款增速2.8个百分点，比上年末增速低2.2个百分点；上半年增加2.42万亿元，占同期各项贷款增量的18.9%，比上年全年水平低6.5个百分点。

2021年二季度末，房地产开发贷款余额12.3万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末低3.3个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.65万亿元，同比减少1.5%，增速比上年末低2.5个百分点。个人住房贷款余额36.58万亿元，同比增长13%，增速比上年末低1.6个百分点。

七、住户经营性贷款加速增长

2021年二季度末，本外币住户贷款余额67.77万亿元，同比增长15.1%，增速比上年末高0.9个百分点；上半年增加4.58万亿元，同比多增1.03万亿元。

2021年二季度末，本外币住户经营性贷款余额15.42万亿元，同比增长22.8%，增速比上年末高2.8个百分点；上半年增加1.8万亿元，同比多增5924亿元。住户消费性贷款余额52.35万亿元，同比增加13%，增速比上年末高0.3个百分点；二季度增加2.78万亿元，同比多增4331亿元。

注1：依据《中国人民银行关于对普惠金融实施定向降准的通知》（银发﹝2017﹞222号）和《中国人民银行关于调整普惠金融定向降准有关考核标准的通知》（银发﹝2018﹞351号），普惠金融领域贷款包括单户授信小于1000万元的小微型企业贷款、个体工商户经营性贷款、小微企业主经营性贷款、农户生产经营贷款、建档立卡贫困人口消费贷款、创业担保贷款和助学贷款。

注2：脱贫人口包括原建档立卡贫困人口和已脱贫人口。由于国务院扶贫办提供的贫困人口基础信息中区分了已脱贫享受政策和已脱贫不享受政策的人员信息，根据金融扶贫政策要求，从2019年起，已脱贫人口贷款中不再包括对已脱贫不享受政策的贫困人口发放的贷款。

注3：绿色贷款是指金融机构为支持环境改善、应对气候变化和资源节约高效利用等经济活动，发放给企（事）业法人、国家规定可以作为借款人的其他组织或个人，用于投向节能环保、清洁生产、清洁能源、生态环境、基础设施绿色升级和绿色服务等领域的贷款。