北京商住房贷款年限

A. 房贷贷款的年限受哪些因素的影响

楼市调控政策规定房贷贷款的最长年限

楼市调控政策会直接影响房贷贷款的最长年限。以北京为例。根据北京楼市新政，个人住房贷款(含住房公积金贷款)最长年限为25年;个人购买商办类项目的房子，不能申请商业贷款。这就意味着以后在北京买普通住宅再也没有贷款30年一说，买商住房就需要付全款。

房产性质影响贷款年限

不同性质的房产，贷款的最长年限不同。通俗点讲，普通住宅、商业项目、厂房等这几类房屋能贷款的最长年限也有所不同。普通住宅最长贷款年限为30年(北京为25年);商业用房和商住两用房，贷款年限最长为10年(在北京，个人购买商住或商业项目的房产要全款，不能贷款);私有产权转让房、拍卖房最长贷款期限为20年。

贷款年限受贷款人年龄的制约

在申请办理个人住房贷款时，借款人的年龄是重要的审核因素。按规定，年满十八周岁(男性最高60岁，女性最高55岁)都可以申请办理个人住房贷款。一般来讲，贷款期限与借款人年龄之和不得超过65岁(或70岁)，不同地方不同银行的规定略有不同。

在公积金贷款方面，公积金贷款最长年限不得超过借款人退休后5年。举个例子，小A，男，在60岁时退休，除各地规定的最长贷款年限外，小A贷款期限与借款人年龄之和不能超过65岁。

在商业贷款方面，每个银行对于贷款人的年龄限制有所不同，总体来说，借款人年龄越小，那么可以申请的贷款期限也就越长。

贷款人的还款能力会影响贷款年限

在贷款买房时，银行会让购房人提供收入证明。收入证明能直接反应借款人的还款能力，收入证明是银行决定是否批贷的主要参考内容之一。通常情况，银行会要求借款人收入证明上的月收入是其月还款和其他负债之和的两倍以上。一般情况下，高收入人群，银行可能会建议贷款年限相对短些;如果借款人收入情况相对较差，银行会建议贷款年限相对长一些。

房龄越老 贷款年限就越短

在购买二手房时，贷款年限会受到房屋年龄的影响。房龄是从该房屋竣工交付之日开始算计算，一般情况下，房龄越老，贷款年限就越短。因为二手房是按照评估价来计算贷款额的，评估价则是根据当时的市场情况，通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的。一般房屋年限越长，评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时，贷款金额一般会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。

土地使用年限会影响贷款年限

上文说过，不同类型的房子土地使用年限是不同。在二手房市场，土地使用年限还有多长时间到期也会影响房贷的年限。一般情况下，房贷的贷款到期日不能超过土地使用的到期年限(不同的银行规定也不相同)。需要注意的是，土地使用年限与房龄不同，土地使用年限是从开发商拿地备案的时候就开始计算的，所以购买二手房时，一定要注意看，所购买房子的土地使用年限还有剩多少年。

贷款利率变化调整也会影响贷款期限

贷款利率不是固定不变的数值，贷款利率会影响房贷期限。举个例子，2015年央行进行了5次降息，五年以上的商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%。商贷基准利率降低的情况下，房贷的年限越长，大家觉得越合算。

假如遇到央行提高商业贷款基准利率，购房者用于还房贷的月供也会随之增加，在这种情况下，有资金储备的借贷人可能会选择缩短还贷年限来减少贷款利率上升所带来的损失。

B. 买房子商业贷款对年限有哪些规定

1.各商业银行个人住房贷款的最长贷款期限为30年。

2.商业用房和商住两用房，贷款期限最长不超过10年。

3.住房公积金贷款期限最长不超过30年。

4.借款人年龄不超过国家法定退休年龄，即男不超过60周岁、女不超过55周岁。

5.房贷期限不得超过借款人退休年龄。

(2)北京商住房贷款年限扩展阅读：

个人住房商业性贷款

个人住房商业贷款是中国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式。

个人住房商业性贷款成数：

1、 二手房住宅贷款成数最高为购房总价与房屋评估价两者之间低值的70%，根据不同银行不同套数贷款额度有所浮动，具体以所贷款银行的要求为准。

2、贷款期限最长为30年，借款人到贷款期限年龄男不超过65岁，女不超过60岁。

3、贷款利率按照中国人民银行有关贷款利率的规定执行。见个人住房商业性贷款利率表

C. 70年普通房vs40年商住房！30年差距在哪里

关于买房时他遇到的一个问题，到底40年和70年的房子有啥不一样？商住房一般是40年产权，普通的住宅是70年产权。2014年时候一个外地的朋友在沪买了一套商住房，播播还特意去参观了下，总体来说很不错，条件，地理位置都在中上水平。

40年房在中介那有很大的优惠，可又饱受争议，一般的房子都是普通住宅看似不具备诱惑力。那么，70年普通房 vs 40年商住房，到底哪家强？

我先给你们做了一个表格，来看看其中到底有什么不同点。

70年VS 40年的产权房

对比两者的不同，我发现商住房的税费和土地出让金要比普通住宅要多。

上购房网站看了许久，我发现商住房的总价会比普通住房低一些，不过缺点也是让我感觉很致命的。

比方说，商住房不能拿我们常用的公积金来付款，不是特别方便，必须用商业贷款，首付一般是总价的五成，对贷款的年限也是有很高的要求，只能贷个10年的期限。

普通性质的住宅房，我就直接可以用我平时缴的公积金或是商业贷款都可以购买。首付一般为总价的三成，贷款年限根据银行的来，最高一般是30年。

在贷款年限、利率、要求上，普通的住宅房都分分钟秒杀了商住房。

另外，我根据网络知道一个网友提供的数据信息，发现2011年江苏住宅用电为0.5283元/度，商业用电为0.844元/度；江苏南京居住用水水价2.30元/立方米，商业用水水价2.60元/立方米。

通过数据，我可以很直观地看出在住宅用电、用水、物业费上面，商住房的用电要比普通住房贵。

我通过种种的数据对比，发现这2种房相差真是十万八千里啊，个人认为对于咱普通老百姓而言买普通房还是要比买商住房好得多。毕竟我们都希望自己房子平时水电煤能便宜点、能落户、贷款起来方便一点。

商住房有哪些优势？

优点一：不限购

商住两用房最大优势就是不限购，无论是北京限购还是通州最严限购令，都没有限购商住两用房，而且商住两用房不算首套房！

优点二：面积小

商住两用的小公寓一般面积较小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常适合年轻人居住，或者投资。

优点三：可商可居

商住两用楼盘可以由于其独特的定位和户型，可以自己居住也可以经商，也非常适合办公成本要求较低的企业。

优点四：灵动性强

因为商住两用公寓的独特的区域位置，基本处于金融、城市综合体内，再加上户型小巧，投资性强，所以对于业主来说非常灵活，可以对外出租，出售也非常方便。

“产权”二字，咱别傻傻觉着是房屋的所有权（建筑物的的所有权）。房产永远是你的，建筑属于永久的，不过这土地却是国家的，这里特指的是土地的使用年限。

纳尼？那土地使用权要是到期了咋办呢？

有两种方法，一种是可以延长土地的使用权的期限，由业主联名提出土地出让金，不过这价格要低于平常的土地出让金的价。还有一种方法是，国家把你的房给回收了，对业主进行相应赔偿，不过放心还是会给咱拆迁安置的。

老百姓，一辈子为一套房子打工。未来要是到期要续费不是变着法要拿走我们兜里的钱，温州的案例就是未来的一种方向，想想也是一把辛酸泪。

转自微信公众号理财播报（ID：licaibobao）

（以上回答发布于2016-08-18，当前相关购房政策请以实际为准）

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D. 我在北京有套商住房，没有贷款。现在想买套住宅的，需要贷款，受

您好，按照目前的政策，在北京购买住宅时，商办类房产不计入家庭名下拥有的住房套数。拥有商办类房产，不影响申请住房贷款。希望以上回答可以帮助到您！

E. 商业住房与普通住房的区别

商业住房与普通住房的主要区别就在于其土地使用性质和产权性质的差异。

1、土地使用年限不同

商业住房土地使用年限为40-50年；普通住房的土地使用年限为70年

2、产权性质不同

商业住房属于非普通住宅。商业住房楼特点一般是下层商业网点，上层为民用住房。普通股住房一般不会出现这种情况。

3、交易税费初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。

4、按揭方式大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另40年产权或者50年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。

5、日常生活成本如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

6、设计标准设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。

商业性住房说明该房产可以用来进行商业经营，还可以居住（一些地方称这种房子是“商住房”，即，又可以居住又可以用来经商）。

因为国内某些地方（比如北京）已经有了相关的管理规定，不允许一般住宅房子用于商住房产，工商部门也已经开始对于非商业用房或者商住房的住宅停止进行注册公司用途的工商登记手续。而商业性住房，用于注册公司没有问题，部分地区甚至可以允许从事经商活动。

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新兴的在商业用地建住宅的弊端：

1、使用年限

商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重。

产权时间，也就是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，商业用地最高出让年限为40年。

所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。

《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期限满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

2、交易税费

初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；

F. 在北京商住两用的房子有限购政策么

1、只能以公司名义买。

2、已经以个人名义买的人，商住房是占用购房资格的。

基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。 在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。

限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。目前住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网，这项工作非常有价值。系统建成后，将可有效支持开征多套房房产税，并可优化40个城市范围内的限购。

(6)北京商住房贷款年限扩展阅读：

其他手段可重归市场化：

第一、取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。

央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限，由商业银行在此基础上，按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。

第二、取消限价房，逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅；住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。

第三、原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。

G. 听说商住房不限购，那么在北京如果有两套住宅型房子了，那么还能买商住房吗

不论你是否北京户籍，都不能在北京再购房了。

根据北京市限购令的细则，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年以上在本市缴纳社保或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

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限购令对房地产市场带来的影响

1、房地产价格下降趋势显著，正在逐步实现理性回归。

2011年10月，全国70个大中城市的新建商品住宅价格环比有34个城市下降，只有16个城市的房价环比出现上涨，且环比上涨幅度都在0.2%以内，70个大中城市的平均环比达到-0.14，出现负增长；二手住宅的价格也出现了下降趋势，同比和环比都出现负增长。

2、在房地产价格趋于稳定的同时，房地产市场的投资、销售、信心等也都受到限购的影响。

国家统计局发布的数据显示，2011年1～10月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，为8月以来连续第三个月增速放缓，房地产投资放缓的趋势明显；全国商品住宅销售面积70971万平方米，同比增长9.0%，较1～9月12.1%的增速继续收窄。

3、限购城市的房价跌幅超过非限购城市。

限购对于地方城市的房地产价格产生了明显的抑制作用，特别是是一二线城市的房地产价格。

4、限购对于大城市产生的影响更加明显。

北京市的限购政策在全国来说执行的较早，限购对房价的影响在限购向全国铺开之前就已经产生作用；但随着限购在全国影响的出现，北京市房地产市场受到的影响会加剧。上海、广州和深圳的商品住宅销售和价格也出现类似的现象。

参考资料来源：网络-限购令

H. 商住房贷款年限是多长

商住两用房贷款期限最长为10年，所在城市若有招行，可通过招行尝试申请贷款，针对您具体申请贷款的执行利率、金额、贷款期限以及贷款还款方式的信息，需要您申请贷款后经办行在具体审核您的综合信息，贷款审核通过后才能确定。
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