⑴ 房龄如何影响二手房贷款年限
个人认为，主贷人的年龄以及该二手房的房龄是这笔二手房按揭贷款年限的主要因素
⑵ 影响二手房贷款年限的4大因素
当下社会，二手房成交热度有增无减，申请贷款尤其是房贷时，购房人大多只关心自己的贷款方式，却经常忽视实际的贷款年限，殊不知贷款年限直接影响着还款的月供。贷款年限越长，还款的压力越小，在实际贷款申请过程中，有很多因素影响着银行实际批准的年限，那么究竟有哪些因素呢？
土地使用年限
土地使用年限≠房龄贷款时千万别搞混
专家解析：在购房人申请房贷时，大多比较关注的是房子的房龄，却很少有人注意房屋的土地使用年限。“伟嘉安捷”指出，土地使用年限和房龄不同，是从开发商最早拿地时开始算起，而房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算，因此房龄通常小于土地使用年限。目前大多数银行的规定都是要求贷款年限小于土地使用年限，然而不同的银行规定也不相同，购房人在贷款以前最好咨询贷款银行，查清购买房屋的土地使用年限，以免所购房屋因为土地剩余的使用年限少而影响自己的贷款年限，增加自身的还贷压力。
所购房屋的“房龄”
超过20年房龄的二手房容易被银行“拒之门外”
专家解析：购房人在申请房贷时，所购房屋的“年龄”也是决定贷款年限的主要因素。“伟嘉安捷”指出，一般来说，房龄较老的房屋在申请贷款时获批的贷款年限也比较短，例如北京东城、西城等二环内一些70或80年代的房屋，由于建造时间比较久远，银行在贷款时可控的风险相对较大，因此在贷款审批时也会比较谨慎，房龄在20年以上的房屋，通常就比较容易被银行“拒之门外”。而房龄较新的房产在贷款时被批准的年限通常比较长，例如北京城五环外一些建房期在10年以内的二手房，其各方面条件较好，而且因为很多房屋都是刚建2年内，因此买房时还会免除营业税，在近期很受购房人追捧。银行对这类房龄的住房在审核贷款时也会加快审批速度。
公积金缴存额度
公积金缴得越多能贷款的年限越短
专家解析：在公积金贷款申请时，银行对高收入人群的要求比较严格。“伟嘉安捷”指出，高收入人群在申请公积金贷款时应该格外注意，如果个人公积金每月的缴存额达到2085元或以上，贷款的年限则无法达到30年，缴存的额度越高，贷款的年限也就越短，而这一点经常被购房人忽略。目前公积金贷款额度已经由80万提高到120万，使用的人群也逐渐增多，因此如果收入较高，贷款的年限也会缩短。
借款人年龄
购房人年龄越大获得批贷的年限越短
专家解析：银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，在商业贷款方面，借款人年龄和贷款年限应小于65年，而公积金贷款则为借款人年龄和贷款年限小于70年，购房人年龄和贷款年限成反比，申请人的年龄越大，相应获得的贷款年限也就越短。
（以上回答发布于2016-06-27，当前相关购房政策请以实际为准）
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⑶ 二手房置业必看房龄 影响贷款年限与额度
二手房房龄的重要性
要练就鉴别二手房房龄的“火眼金睛”，就要先明白房龄在房产交易过程中的重要性。
1、房龄会影响房子的硬件设施。房龄越高，房屋可能发生的维修成本就越多，在受损程度不断增加之后，可能还会带来系列的安全隐患；
2、房龄和剩余土地使用年限之间有关联。房龄越高，意味着剩余土地使用年限越短，持有成本也就增加了；
3、房龄和贷款有关联。房龄影响贷款年限和贷款额度，例如如兴业银行、邮政银行分别要求房龄加贷款年限不超过35年和45年。而公积金贷款规定，房龄10年以内房屋，贷款成数为6成，10-15年以内房屋，贷款成数为5成，15-20年以内房屋，贷款成数为4成；20-30年内房屋，贷款成数为3成。总的来说，就是房龄越老，贷款的年限就越短，成数就愈低，甚至对一些高龄房产，银行是拒接放贷的。
房龄、房屋使用年限、房产证日期
眼晕有没有？很多人在购房时认为这三个定义是等同的，其实不然。
房屋使用年限，也就是房屋土地的使用年限，即开发商获得地皮之日开始计算的年限；房龄，则是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限；房产证日期，则反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，它和真实房龄不是相同的，因为开发商的房子可能并非建成就卖出去了，一般而言，房产证日期和建成时间之间有个时间差，业主拿到房产证的时间与楼房建成的时间相比有一定的滞后性。
例如开发商2012年拿到一块70年产权的地，可知其土地使用期限是2012—2082年，而开发商在2014年才建成房子并交付使用。那么到今年2017年时，其土地使用年限剩余65年（2082-2017）；该房屋的房龄为3年（2017-2014）。
一招验准真实的房龄
明白了以上三点概念的区别，就不容易在文字游戏上中招，但很多时候在二手房交易市场上，因为信息不对称的漏洞，卖方或者中介会虚报房龄，所以想要获得真实的房龄，还需要花一点心思和功夫。
1、到房产管理部门查询底档。无论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记。查询底案需和卖方一起带上产权证等相关证件到房产交易中心或房管局等部门进行相应查询才可以，。
2、看房产证+小区走访旁敲侧击。因为房产证日期和出售日期并不一定相同，所以为了获得更加可靠的房龄，可以根据房产证日期，再结合周边邻居的回答猜测。
3、看外立面、厨房等情况+房产专家咨询。一般而言，每个年代的房子都有每个房子的一些特点，譬如上世纪90年代以后修建的房屋在户型设计上开始出现“厅”的概念等，但非专业人士一般对这些了解相对较少，所以可以把外立面和房屋布局情况以及不易改变的厨房卫生间情况告知房产专家进行咨询。
上述方式都是可以查询到房龄的，但是还不是最为保险的，若是担忧购置二手房因房龄问题产生不必要的麻烦，买主可以以合同的形式进行进一步的保障，即在合同中坚持由卖方出具房龄承诺，强调若信息有误，由卖方承担责任。
（以上回答发布于2017-06-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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⑷ 贷款买二手房，房子的新旧与贷款年限有关系吗
房子的新旧房子的新旧通过房龄来体现，决定了可不可以申请贷款，以及可以贷多少年。
①是否可以贷款，大部分银行只做20年以内房龄。青岛少部分银行有例外，光大、邮政、农行可做25年内房龄，中国银行可以放宽至30年房龄。
②可以贷多少年，一般银行贷款年限加房龄不能超过40年。青岛少部分银行有例外，比如兴业银行要求房龄加贷款年限不能超过35年，邮政银行要求不能超过45年
【房龄的概念】房龄就是房子的年龄，根据房子的建成年代来计算，例如建成年代为2000年，则房龄的计算方法为（2015-2000）+1=16年。
⑸ 房龄太大影响贷款年限 买二手房要注意！
买二手房不仅要看户型、采光，还有个重要因素需要注意，那就是房龄问题，融360说房(fangdai123)君认为房龄太高的二手房主要有这些风险。
1、影响贷款年限、贷款额度
申请房贷，银行会审查二手房房龄，通常要求是20-25年，要求严格的为10-15年，要求宽松的为30年，房龄越大，评估价格会相对低一些。银行出于风险的考虑，给出贷款年限也会短，贷款额度也比房龄小的少。对于购房人来说，年限越短，月供压力就大，要是贷款达不到期望额度，就要多付一大笔首付，经济压力可想而知。
2、房龄大升值空间小
房龄大的二手房一般都位于城市中心地段，周围配套都较为成熟，有些房主觉得这样的房子升值空间大更好出售，不过大家别忘了，从申贷难度、评估价来看，城区的老房子虽然整体价格高，但是并不如新房子升值空间大，适合长线投资靠出租获取租金收益，而不适合短期变现。
3、影响居住舒适度
高龄二手房的房屋设施一般都较为陈旧，比如厕所、厨房管道，楼体保温效果等，都不如新房，有些还会存在安全隐患，影响整体居住舒适度。
既然房龄高的二手房有这些问题，该如何判断房子的房龄呢?民用住宅使用年限是70年，不少人认为自己能使用70年，其实则不然，房龄并不是从你拿到房子的那一刻算起的，而且是从房子建成验收合格交付使用时算起，这点需要注意。房龄可以通过以下几种方式查询：
1、到产权登记部门查询
了解房子房龄最权威的办法就是去当地房产登记部门查档(住建委或者不动产登记中心)。不过这就需要房主提供房产证、身份证配合查档，比较麻烦，碰到不配合的房主也没办法，尤其是他们没拿到定金之前。房主不配合，只有等到签了购房合同，进入贷款申请阶段才能通过银行查档，即便这个时候发现房龄影响贷款申请也来不及了，所以通过这种方式查房龄要取决于卖家是否配合。
2、查看产权证
通过产权证上的建成时间也能判断房子的房龄，比如首次出售的商品房产权办理时间是2018年，可由此向前推1-2年，房龄大概就是1-2年;如果是被转让了多次的房子，有的房产证上有测绘说明，会有建成时间记载，能作为房龄参考，但要以房产登记部门的实际登记房龄为准。
3、查看房屋整体结构
不同年代的房子装修风格、材质有着各自的特点，因此通过房屋内外结构、户型能大致估算房子的建成年代。
八十年代的房子在修建时并没有突出“客厅”，最明显的特点就是客厅很小甚至没有窗户，且多为板楼，面积多为50-60平方米的小户型。
90年代的房子客厅面积相对大很多，能有10平方米以上，还会配有阳台，户型面积也能达到70-80平方米，公共区域活动面积更大。
2000年以后的房子更加强调了居住的舒适度，各活动区域动静划分更明确，有的配有餐厅、客厅、儿童房、书房，面积也能达到100平方米以上，有的小区内还有小广场供居民活动，社区配套更完善。
4、从多渠道获取房屋信息
还有一种最原始的方法，就是通过街坊邻居、小区业主论坛等多渠道了解房子房龄，这样获得的信息更加真实、全面。
总之买二手房房龄问题不容忽视，今年银行收紧了信贷政策，加强了房贷申请审核力度，房龄太高有可能被拒贷呢。购房人除了要查验房龄，还可以在购房合同中写明房龄造假的违约条款，方便维权。
（以上回答发布于2018-03-16，当前相关购房政策请以实际为准）
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⑹ 二手房贷款年限房龄和额度有什么影响
若是招行个人住房贷款：1、“首套房”首付比例最低30%（不实施“限购”的城市调整为不低于25%）；2、“二套房”的首付比例最低40%。“二手楼”贷款/授信期限最长不超过30年，所购房产房龄（指房产已竣工年限）一般不超过20年，且贷款期限 + 抵押房产房龄原则上最长不超过40年。具体您可以申请到的期限及可贷金额，需您提交相关资料，由经办行综合审批后确定。
⑺ 二手房贷款年限多久 影响年限的因素有哪些
普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和最长不超过30年，其他房产的已使用年限与贷款年限之和最长不超过20年(且贷款期限最长不超过10年);贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。
二手房按揭贷款，一般来说，有这几方面限制：
产权证：已取得房地产权证的商品房，或立即可以取得房地产权证并入住的商品房;
房龄：不超过20年的普通住房和不超过15年的其他房产;
贷款成数：普通住房最高8成，而其他房产最高6成;
贷款期限：普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和最长不超过30年，其他房产的已使用年限与贷款年限之和最长不超过20年(且贷款期限最长不超过10年);贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。
利率选择因人而异：收入稳定并且月收入很高的人群，可以考虑选择固定利率，因为未来可以不受加息的影响。但如果是工作稳定但收入不高的阶层，如老师、大学教授、公务员等，则建议选择浮动利息，因为他们在银行贷款客户中属于优质客户，可以享受优惠利率，所以浮动利率比较优惠。
收入证明与还款能力：银行在批贷时，会要求借款人提供收入证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则夫妻双方可以同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。
特别提醒，有一些二手房是无法贷款的，如回迁房，安置房，公产房，企业产房，小产权房等产证不齐全的二手房都不能贷款。大家在选房子的时候一定要注意房子是否具备产权证。