反向抵押貸款保險在我國的發展研究

A. 我國逆向年金抵押貸款是否具有可行性

一般按揭貸款是貸款人先向銀行借款買房，然後定期向銀行還款，直至本息全部付清。反向年金抵押貸款的特點是貸款人擁有房屋並將房屋抵押給銀行。銀行根據評估的房屋價值和貸款人申請的貸款期限與貸款人簽訂協議，然後分期支付貸款給貸款人處置。它最大的特點是反向年金，這意味著借款人可以不斷地從貸款人那裡獲得現金支付，而代價是逐漸減少他在房屋中的份額。

這種貸款方式可以使老年人在生活中達到大致平衡的消費水平，盤活其住房資產，有效解決老年人有房無錢的問題。目前，我國對反向年金抵押貸款的實施存在一定的限制。只有認清這些現實障礙，才能把握這次行動的可行性，有針對性地加以利用。

B. 2007年美國反向抵押貸款業務已經突破了十萬分嗎

是的。
目前，美國主要有5種反向抵押貸款產品。其中有兩種產品是政府機構和公司開發設計的。另外三種產品是一家私營機構設計並提供的。
a、 房產價值轉換抵押貸款（HECM）。
HECM是國會授權的一種反向抵押貸款產品，其運行接受國會的監督。HECM保險項目得到美國住房與城市發展部（HUD）聯邦住房管理局（FHA）的支持。HECM保險項目得到聯邦政府的保險，意味著借款人可以得到事先向其承諾的所有資金，這些資金可以用於任何用途。FHA也保證貸款的回收額會超過住房價值並負責貸款意外受損時的賠償。HUD負責保險項目的設計與改進，FHA負責授權貸款提供人、收取抵押貸款保險金和管理保險基金。
應當注意的是，HUD與FHA並不直接提供反向抵押貸款。HECM的提供者主要是銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構，但這些公司實際上把所有發放的貸款全部出售給聯邦全國低壓貸款聯合會（Fannie Mae ）Fannie Mae 不僅在HECM項目的運作過程中起到非常重要的作用：是HECM二級市場上的唯一購買者；而且在改善HECM貸款示範項目運行方面也有特殊作用；負責制訂項目運行中的一些原則與標准。例如，Fannie Mae 禁止使用過橋貸款為超出項目允許的費用進行融資；要求曾經拖欠財產稅或保險費的借款人預留部分貸款資金，以防其再次拖欠財產稅與保險費；開發電話咨詢系統為借款人提供更高質量的咨詢服務。
HECM為老年房主提供一種提前貼現其住房余值來養老的金融機制，使得老年住戶獲得養老資金的同時不必搬出或出售住房的。這種貸款的領取方式比較靈活，可以採取終生按月領取、一定時間按月發放、在一定限額內自由支取或者是最後一種方式和前兩種方式的結合。目前，採用最多的方式是一定限額內自由領取。
HECM是美國反向抵押貸款市場上規模最大的一種產品，在每一州都能申請到這種貸款。目前，HECM占所有發放的反向抵押貸款的90%以上。近年來保持良好的發展勢頭。在美國，凡是年齡在62歲以上的老年人家庭，不論其家庭財產或收入狀況如何，都可以用獨立擁有產權的住房申請反向抵押貸款。從實際運作上來看，借款人的年齡平均在75歲左右。
b、住房持有者貸款（the Home -keeper Program）。
1995年Fannie Mae 推出了自己的反向抵押貸款產品——Home-keeper。這種產品與HECM非常相似，不同的是貸款領取方式較少，借款人只能選擇按月領取、一定限額內自由領取或者兩者的組合。Home-keeper 貸款與大部分HECM貸款一樣，採用按月浮動利率的方式計息。Home-keeper 貸款的一個主要優點是擁有較高價值房產的住戶可以接到更高數額的資金，這是因為Home-keeper 不受HECM借款最大數額的限制。Home-keeper 還允許借款人在房產未來升值時享受房產增值的部分好處，他們傾向於選擇HECM，這是由於HECM的貸款條件更為優惠。具有較高房產價值的借款人傾向於選擇Home-keeper 貸款。與HECM相比，目前Home-keeper 貸款規模還較小。
c、財務自由（Financial Freedom）貸款。
Financial Freedom貸款是由老年人財務自由基金公司提供的（Financial Freedom Senior Funding Corporation）。目前，該公司是美國市場上唯一一家自行設計、提供反向抵押貸款產品的私營公司。貸款的最大限額是700，000美元，又被稱為「大額貸款」（Jumbo Loan）。這種貸款的結構與HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在簽訂借款合同後可以一次性得到一大筆資金，可以用這筆資金購買Hartford人壽保險公司的年金從而把房產價值轉換為按月支付的年金。這種方式的一個好處就是即使住房出售以後也能按月得到固定收入。財務自由貸款還有一個房產價值分享條款，借款人可以保留一定比例的房產（最高可以達到房產價值的80%），後代可以繼承這部分房產。
老年人財務自由基金公司在2001年和2003年又分別設計了兩種新的產品：標准現金賬戶（stander Cash Account）和零點現金賬戶（the Zero Point Cash Account）。其中零點現金賬戶是第一個無貸款費用的反向抵押貸款產品。
私營公司提供的反向抵押貸款產品沒有聯邦政府的保險，這是與公有部門反向抵押貸款產品最大不同之處。

C. 住房反向抵押貸款的住房反向抵押貸款概念

反向抵押貸款（Reverse Mortgage , RM）是住房價值轉換（Home Equity Conversion ,HEC）產品之一，是一種以住房為抵押的借貸，並以此為核心，拉動養老、保險、房地產等多項活動。其對象為有住房所有權的老年人。老年人在不必搬離住房情況下，通過反向抵押貸款將住房資產轉換成現金，作為房屋的維修、日常生活、長期護理或其他費用等，所有債務（包括本金、利息及費用）將在住房出售、房主永久搬離或借款人死亡時支付，借款人也可以選擇在任何時候自願償還所有款項 。
反向抵押貸款與傳統抵押貸款比較
在某種意義上反向抵押貸款相當於傳統抵押貸款的一種「倒轉」，房主每月從貸款人那裡得到貸款而不是向銀行支付貸款來購買住房。傳統抵押貸款是以貸款人的收入和信用為償還保證的，而作為抵押品的住房只是作為還貸的一種額外的保證，其債務總額一般隨著時間遞減，同時住房凈資產在上升；而反向抵押貸款是以住房自身的價值為保證的，並不需要收入或信用保證（故對收入低、信用差借款者也適用），其債務總額隨著時間而遞增，同時住房凈資產減少，只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡時才被償還，在這之前，借款者擁有住房所有權。另外反向抵押貸款是一種不具有追索權的貸款，只能以住房資產來償還，如果住房資產不足以償付債務時，借款者不需要支付兩者間的差額，因此貸款人可能面臨債務不能全額償還的風險。反向抵押貸款與傳統抵押貸款的根本區別在於後者必須出示收入證明，住房只是一種技術上的擔保，而對前者，並不需要收入證明，而又無追索權，故不需要償還超過住房資產部分的債務。
反向抵押貸款不需要收入及信用證明，從理論上看設計這種抵押貸款比較簡單，但考慮到在中長期中，未來經濟變化引起房地產價格的變化是非常的不穩定，在5年中升降40%也不罕見。另外加上借款人的剩餘居住年數等的隨機性，反向抵押貸款的設計是相當復雜的。

D. 老年人住房反向抵押養老保險試點，該舉措反映了我國政府行使什麼職能

老年人住房反向抵押養老保險試點，該舉措反映了我國政府充分行使社會和經濟職能。
開展老年人住房反向抵押養老保險試點是貫徹落實《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》的重要舉措。

截至目前，試點進展順利、運行平穩，取得了階段性成效，得到了參保老人的高度評價。試點工作取得的成效和意義主要體現在四個方面。
一是探新路，反向抵押養老保險試點將國務院加快發展現代保險服務業和加快發展養老服務業等文件要求落到了實處，探索出了一條養老融資的新路，為有房產但養老資金不足的老年人增加了一種養老選擇，使老年人的「死錢」變成了「活錢」，滿足了老年人希望「居家養老」和「增加養老收入」的兩大核心養老需求。
二是得實惠，有效提高了老年人的可支配收入，顯著改善了退休生活質量，得到了參保老人的充分肯定。
三是擴影響，逐漸澄清了社會公眾原有的模糊觀念和一些錯誤認識，普及反向抵押養老保險知識，擴大了社會影響。
四是摸規律，在缺乏經驗借鑒的情況下，主動溝通協調，逐漸摸索出了一套較為完整的業務流程和風險管控體系，為進一步擴大業務規模奠定了基礎。
老年人住房反向抵押養老保險，是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

開展老年人住房反向抵押養老保險，可以將社會存量資產轉化為養老資源，有利於豐富養老保障方式，增加老年人的養老選擇；也有利於保險業發揮在風險管理、資金管理等方面的優勢，更好地參與養老服務業發展。

部分資料來源於中華人民共和國民政部網站：http://www.mca.gov.cn/article/mxht/mtgz/201406/20140600657662.shtml

E. 國十條對保險業的發展

可以預見的是，保險將在包括風險保障、社會治理、經濟補償、支農惠農、經濟提質增效等領域發揮重要作用。「新國十條」為商業保險積極參與並促進養老、醫療、健康等行業發展奠定了政策基礎；同時提出了「民生保障網」的全新概念，意味著保險的保障作用不僅僅局限於社會保障領域，更可以擴展到民生保障范圍。
發展商業保險
完善社會治理體系
政府通過向商業保險公司購買服務等方式，在公共服務領域運用市場化機制，推進商業保險機構開展各類養老、醫療保險經辦服務，提升社會管理效率。發揮責任保險化解矛盾糾紛的功能作用，把與公眾利益關系密切的環境污染、食品安全、醫療責任、醫療意外、實習安全、校園安全等領域作為責任保險發展重點，發揮責任保險在事前風險預防、事中風險控制、事後理賠服務等方面的功能作用，用經濟杠桿和多樣化的責任保險產品化解民事責任糾紛，完善社會治理體系，提高社會治理能力。
發展商業保險
促進經濟提質增效升級
保險資金具有長期投資的獨特優勢。保險公司作為機構投資者為股票市場和債券市場長期穩定發展提供有力支持。保險資金利用債權投資計劃、股權投資計劃等方式，支持重大基礎設施、棚戶區改造、城鎮化建設等民生工程和國家重大工程。通過投資企業股權、債權、基金、資產支持計劃等多種形式，為科技型企業、小微企業、戰略性新興產業等發展提供資金支持。通過設立夾層基金、並購基金、不動產基金等私募基金，投資、發起資產證券化產品，培育和完善資本市場。
發展適應科技創新的保險產品和服務，推廣國產首台首套裝備的保險風險補償機制，能夠促進企業創新和科技成果產業化。發展個人消費貸款保證保險，釋放居民消費潛力，發揮消費對經濟的拉動作用。發揮保險對咨詢、法律、會計、評估、審計等產業的輻射作用，發展文化產業保險、物流保險，探索演藝、會展責任險等新興保險業務，促進第三產業發展。
保險業進入高質量發展期
針對保險業的發展目標和方向，「新國十條」也進行了詳細的闡述。提出「到2020年基本建成保障全面、功能完善的現代保險服務業，由保險大國向保險強國轉變。同時，「新國十條」還明確提出了目標完成的時間點以及數量指標，即「到2020年，保險深度達到5%，保險密度達到3500元/人」。
業內人士指出，2013年我國保險業保費收入1.72萬億，保險深度3%，保險密度不足1300元/人。如果要實現這一目標，2020年保險行業保費收入規模將達到4.73萬億，保費年復合增長率接近15.5%，這預示著未來6年保險業保費增長將步入高質高效軌道。
落實政策利好
商業保險發展潛力巨大
此次「新國十條」發布後，國務院辦公廳又對商業健康險、養老保險作出了相關規定，其內容相當細化，甚至涉及具體險種、具體影響領域等，內容更易理解，更加具備操作性和可執行性。從「新國十條」所涉及的具體條款，業內專家普遍認為，在養老、健康、公共安全、農險、巨災保險、稅收支持、險資運用等領域，具有極大的發展空間和潛力。
在稅收支持政策方面，「新國十條」提出，要「適時開展個人稅收遞延型商業養老保險試點」。下一步有望擴展至健康險、企業購買補充養老和醫療險、農業險、科技研發保險等多個領域。開辦個人稅收遞延型商業養老保險業務後，會激發更多的百姓個人購買商業養老保險；企業補充養老保險、補充醫療保險和年金保險的有關所得稅政策完善和落實後，更多的企業職工將享受這三類保險保障。
發展養老機構綜合責任保險、支持保險機構投資養老服務產業，也是各大壽險公司下一步的重點發展方向。開展住房反向抵押養老保險試點，發展獨生子女家庭保障計劃，探索對失獨老人保障的新模式，支持保險機構投資養老服務業，鼓勵商業健康險產品與基本醫療保險相銜接，發展商業性長期護理保險，提供與商業健康保險產品相結合的疾病預防、健康維護、慢性病管理等健康管理服務都將成為新趨勢。同時，保險機構還將積極參與健康服務業產業鏈整合，設立醫療機構和參與公立醫院改制。
開展農產品目標價格保險試點，是保險業「新國十條」中的又一個亮點。「新國十條」指出，將探索天氣指數保險等新興產品和服務，以及增添風險管理工具，降低農業風險。不僅如此，今後，農民還可以選擇到更多的「三農」保險產品，如農村小額信貸保險、農房保險、農機保險、森林保險等普惠保險業務。
「新國十條」中首次提出了通過財政支持保障巨災保險。在十八屆三中全會的決議中，雖然提出建立巨災保險制度，但並未對商辦還是財政辦有所定性。此次「新國十條」中明確表示，要建立財政支持下的多層次巨災風險分散機制，為巨災風險提供了保費來源。並鼓勵各地根據風險特點，探索對台風、地震、滑坡、泥石流、洪水、森林火災等災害的有效保障模式，明確制定巨災保險法規，建立巨災風險管理資料庫。
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F. 住房反向抵押貸款的住房反向抵押貸款國際比較

在國外，反向抵押貸款是以房養老最為成功的模式，最早起源於荷蘭，而運作最為完善、最具有代表性的則屬於美國，除這兩個國家之外，加拿大、新加坡、英國、法國等國家的住房反向抵押貸款也發展得比較完善。 （1） 美國住房反向抵押貸款種類
目前，美國主要有5種反向抵押貸款產品。其中有兩種產品是政府機構和公司開發設計的。另外三種產品是一家私營機構設計並提供的。
a、 房產價值轉換抵押貸款（HECM）。
HECM是國會授權的一種反向抵押貸款產品，其運行接受國會的監督。HECM保險項目得到美國住房與城市發展部（HUD）聯邦住房管理局（FHA）的支持。HECM保險項目得到聯邦政府的保險，意味著借款人可以得到事先向其承諾的所有資金，這些資金可以用於任何用途。FHA也保證貸款的回收額會超過住房價值並負責貸款意外受損時的賠償。HUD負責保險項目的設計與改進，FHA負責授權貸款提供人、收取抵押貸款保險金和管理保險基金。
應當注意的是，HUD與FHA並不直接提供反向抵押貸款。HECM的提供者主要是銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構，但這些公司實際上把所有發放的貸款全部出售給聯邦全國低壓貸款聯合會（Fannie Mae ）Fannie Mae 不僅在HECM項目的運作過程中起到非常重要的作用：是HECM二級市場上的唯一購買者；而且在改善HECM貸款示範項目運行方面也有特殊作用；負責制訂項目運行中的一些原則與標准。例如，Fannie Mae 禁止使用過橋貸款為超出項目允許的費用進行融資；要求曾經拖欠財產稅或保險費的借款人預留部分貸款資金，以防其再次拖欠財產稅與保險費；開發電話咨詢系統為借款人提供更高質量的咨詢服務。
HECM為老年房主提供一種提前貼現其住房余值來養老的金融機制，使得老年住戶獲得養老資金的同時不必搬出或出售住房的。這種貸款的領取方式比較靈活，可以採取終生按月領取、一定時間按月發放、在一定限額內自由支取或者是最後一種方式和前兩種方式的結合。目前，採用最多的方式是一定限額內自由領取。
HECM是美國反向抵押貸款市場上規模最大的一種產品，在每一州都能申請到這種貸款。目前，HECM占所有發放的反向抵押貸款的90%以上。近年來保持良好的發展勢頭。在美國，凡是年齡在62歲以上的老年人家庭，不論其家庭財產或收入狀況如何，都可以用獨立擁有產權的住房申請反向抵押貸款。從實際運作上來看，借款人的年齡平均在75歲左右。
b、住房持有者貸款（the Home -keeper Program）。
1995年Fannie Mae 推出了自己的反向抵押貸款產品——Home-keeper。這種產品與HECM非常相似，不同的是貸款領取方式較少，借款人只能選擇按月領取、一定限額內自由領取或者兩者的組合。Home-keeper 貸款與大部分HECM貸款一樣，採用按月浮動利率的方式計息。Home-keeper 貸款的一個主要優點是擁有較高價值房產的住戶可以接到更高數額的資金，這是因為Home-keeper 不受HECM借款最大數額的限制。Home-keeper 還允許借款人在房產未來升值時享受房產增值的部分好處，他們傾向於選擇HECM，這是由於HECM的貸款條件更為優惠。具有較高房產價值的借款人傾向於選擇Home-keeper 貸款。與HECM相比，目前Home-keeper 貸款規模還較小。
c、財務自由（Financial Freedom）貸款。
Financial Freedom貸款是由老年人財務自由基金公司提供的（Financial Freedom Senior Funding Corporation）。目前，該公司是美國市場上唯一一家自行設計、提供反向抵押貸款產品的私營公司。貸款的最大限額是700，000美元，又被稱為「大額貸款」（Jumbo Loan）。這種貸款的結構與HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在簽訂借款合同後可以一次性得到一大筆資金，可以用這筆資金購買Hartford人壽保險公司的年金從而把房產價值轉換為按月支付的年金。這種方式的一個好處就是即使住房出售以後也能按月得到固定收入。財務自由貸款還有一個房產價值分享條款，借款人可以保留一定比例的房產（最高可以達到房產價值的80%），後代可以繼承這部分房產。
老年人財務自由基金公司在2001年和2003年又分別設計了兩種新的產品：標准現金賬戶（stander Cash Account）和零點現金賬戶（the Zero Point Cash Account）。其中零點現金賬戶是第一個無貸款費用的反向抵押貸款產品。
私營公司提供的反向抵押貸款產品沒有聯邦政府的保險，這是與公有部門反向抵押貸款產品最大不同之處。
（2） 美國的成功經驗總結
反向抵押貸款的推出，大大改善了美國老年人的生活條件，據估算參加愛反向抵押貸款，約有160萬收入不到貧困線1/2的老年婦女能夠提高他們的收入。65.3萬尾處於貧困線的老年婦女能夠提高其經濟地位，收入可以超過貧困線的20個百分點。此外，反向抵押貸款還有效地緩解了社會保障壓力，促進了金融市場的繁榮和發展。其成功的經驗主要有幾點的借鑒。
a、 政府的扶持
美國政府在反向抵押貸款運作中起到非常關鍵的作用。目前，政府提供保險的反向抵押貸款產品HECM不僅在市場上佔有絕對份額（90%）而且國會每年提供資金用以反向抵押貸款申請前的咨詢、擴大潛在借款人並要求HUD尋求合適的方式對潛在借款人進行反向抵押貸款教育。美國政府在規范反向抵押貸款市場發汗方面也起著重要的作用，制定了完善的消費者保護措施與機制。美國國會自1987年推出HECM示範項目以來，一直密切關注與監督反向抵押貸款市場的運行。國會還頒布了一些有關的法律法規規范反向抵押貸款的運作環境，明確界定借款人收取的貸款費用下呢。HUD定期對HECM項目的運行進行評估並向國會匯報，FHA負責對產品設計進行改進。反向抵押貸款還一直接受一般的銀行與借貸法案（Banking and Lending Act ）的管理。可見，美國國會、聯邦政府機構在反向抵押貸款的運作中起著非常重要的作用：制定完善的法律、促進規范市場的發展，保護各方面的利益，改進產品設計、完善風險規避機制，促進市場競爭，推動市場發展。
b、完善的住房金融市場
完善的住房金融市場是美國反向抵押貸款業務成功的基礎。由聯邦全國抵押協會、政府全國抵押協會、聯邦住房抵押公司共同組成的房地產二級市場，與聯邦住房管理局、聯邦儲蓄等政府機構提供的擔保體系共同保證了反向抵押貸款的低風險和高回報。多種形式的房地產信用活動也使得住房金融市場具有極大的活力和極好的流動性。
c、 開放的文化觀念
老年人的文化認同是反向抵押貸款成功的前提。與基於回報理性的代際贍養不同的是，美國人更崇尚獨立自主的精神，代際之間的物質凝聚力較弱，子女成年後對父母的贍養義務很輕，老年人在處理自己的資產時有很大的自主權。
（3） 美國次級債危機的經驗教訓
4月2日，美國第二大次級抵押貸款公司新世紀金融申請破產保護，紅極一時的美國次級抵押貸款市場爆出空前的危機。此後，次債危機不斷蔓延至全球市場。危機發生是由於美國前期存在通脹壓力，美聯儲多次加息，美國房地產市場景氣度不斷下降。加息對於那些次級債的借款人來說無疑負擔加重，導致貸款違約不斷，全美多家次級市場放款機構深陷壞賬危機。此次危機給市場的教訓有兩個：第一是金融創新是有風險的，因此在發展金融市場的同時要注意防範金融風險；第二泡沫總是要破滅的，因此不要相信有永遠高漲的市場，一定要去防範市場背後的風險。 加拿大反向抵押貸款是由一家私營機構——加拿大人住房收入計劃（Canadian Home Income Plan, CHIP ）公司提供的。CHIP於1986年成立，在對美國和英國反向抵押貸款運作經驗研究以後，開始加拿大提供反向抵押貸款融資服務。CHIP擁有AAA級的評級，是加拿大第一家也是目前唯一一家提供反向抵押貸款的公司。截至2002年底，該公司已經發放了2.75億加元的反向抵押貸款，主要是通過一些大的金融機構的終端網路開展反向抵押貸款的各項業務。經授權的抵押貸款經紀人以及合格的保險機構為借款人提供貸款咨詢。目前，在加拿大主要有三種反向抵押貸款產品：
（1）反向年金抵押貸款（Reverse Annuity Mortgages）。
這種貸款最為廣泛使用。反向年金抵押貸款分為兩個方面：首先，借款人使用住房作抵押取得一大筆資金。在整個反向年金抵押貸款期限內，這筆資金是使用復利計算的。然後，利用這筆資金購買一份年金。大多數情況下，年金在借款人的有生之年都能按月為其提供固定的收入。即使在住房被出售、反向抵押貸款已經還清，老年房主仍然擁有年金，年金還會繼續支付。反向年金抵押貸款非常適合那些希望有生之年都能按月得到固定收入的老年借款人。這種貸款的弊端是貸款成本很高，這是因為一次性獲取支取大筆資金，使用復利計息導致利息支出額增加非常快。
（2）信用限額反向抵押貸款（Line of Credit reverse mortgage ）。
這種貸款允許借款人隨時支取所需貸款，在年度支取限額內，每次支取數額自行決定。借款人僅需對已支取部分的貸款支付利息。信用限額反向抵押貸款適合那些僅在需要時支取貸款的老年借款人，這樣可以把貸款利息降到最小，貸款成本也較低。
（3）固定期限反向抵押貸款（Fixed Term reverse mortgage ）
這種貸款僅在固定期限內提供貸款，例如5年或者10年。當貸款到期時，所有貸款本息必須還清；如果借款人不能按時清償貸款本息，住房將被強行出售，售房所得用來歸還貸款本息。固定期限反向抵押貸款比較適合那些短期急需資金的借款人。此種方式的反向抵押貸款為那些等待投資到期或養老金開始反放而又急需資金的老年人解決了燃眉之急。
在加拿大並沒有特定的法律規范約束反向抵押貸款的運行。由於每月提供的貸款是免稅的，反向抵押貸款在加拿大得到越來越多的關注。加拿大的反向抵押貸款運作模式和美國類似，但加拿大政府所起作用要小一些，市場也面臨著與美國類似的發展障礙。 反向抵押貸款在我國的適用性分析
巨大的養老壓力與養老資源的匱乏、社會保障的不健全形成尖銳的矛盾。解決我國日益嚴重的養老問題需要社會方方面面的參與和努力。發達國家進入老齡化社會時間長、社會保障制度比較完善、金融市場發達，適用於退休老年人口的金融產品與服務種類豐富，借鑒發達國家成功養老經驗，開發適合於我國的養老產品增強老人自我保障能力是一條有益的思路。反向抵押貸款主要是面向「房產富人、現金窮人」的退休老人，為老人提前消費部分房產價值提供了一種機制的同時，老人仍然擁有房產所有權，不必搬離住房。我國目前情況下反向抵押貸款存在一定的條件：
（1）我國退休老人人群是典型的「現金窮人」。中國社會保障制度的建立已有50年歷史。前30年是以《勞動保險條例》為代表的「低工資、高就業、高補貼、高福利」的國家包企業、企業包職工的統包政策；改革開放以後的15年，國有企業逐步走向獨立，企業保險因之轉向社會統籌；1995年中央決定將各人賬戶制度引入中國基本養老保險制度，單一的社會統籌制度轉向社會統籌與個人賬戶相結合的新體制，基金管理方式也由現收現付制轉向部分積累制。這就意味著現在在職的一代人既要承擔繼續供養上一代「老人」的義務，又要為自己將來養老進行個人賬戶積累，這種雙重負擔是企業和職工難以承受的，因而在實際操作中引發很多問題。目前個人賬戶「空帳運行」的額度已高達1990億元。中國國情目前的一個重要特徵就是，我國處於經濟體制轉軌時期。伴隨著國有企業的改革，部分國有企業破產、倒閉，企業所屬的部分退休職工得不到養老保障；社會保障面比較窄，廣大農村老人基本沒有養老保險，全社會老人人均收入水平非常低。
（2）住房制度改革、房地產市場的發展為開發反向抵押貸款提供物質保證。我國經過前幾年的住房改革，使居民的住房條件有了很大的改善。第五次人口普查第一次把住房內容列入調查范圍，資料顯示我國城市人口中有751224戶購買商品房，占城市家庭戶的9.2%；533396戶購買經濟適用房，佔6.5%；2401075戶購買原公有住房，比例高達29.4%另外，加之26.8%的家庭戶自建住房，城市中擁有住房的家庭戶達到587萬戶，佔72%。近幾年，我國房地產市場發展極為迅速，各地房產價格增速較快，尤其是部分沿海發達中心城市的房產價格年均增幅高達30%以上。住房作為居民的重要家庭財產，如果折成現金計算，有些家庭的財產規模還是比較大的，從而為反向抵押貸款提供了物質准備。
（3）我國近年來積累了大量的閑余資金，推出反向抵押貸款項目有資金上的保證。近幾年來，我國商業銀行存款、外匯儲備、保險費收入等繼續持續大幅增長，社會閑置資金量急劇擴大，開展反向抵押貸款項目有了充足的資金保證。 目前，我國推行反向抵押貸款項目除產品本身所具有的一般風險外，還存在著一些特殊的障礙，主要有：
（1）傳統文化的障礙
中華民族有著悠久的文化歷史傳統，「養兒防老」的觀念根深蒂固，。子女贍養老人是應盡的義務，也是我們的優良傳統，老人過世後的一切遺產理所當然由兒女繼承。反向抵押貸款的推行要考慮這種文化的接受性。對於年輕一代的來說，思想觀念解放，易於接受新的事物，其對反向抵押貸款養老模式的接受相對比較容易一點。但對於老人來說，採用反向抵押一方面可能擔心由於自己的行動會傷害到子女的尊嚴，另一方面也可能有自己過世後總要為後代留下些什麼的復雜感情因素，即遺產動機的考慮，並且老年人接受新事物總是較慢，反向抵押貸款這種金融產品又相對比較復雜，老人對其的理解與接受會相對難一點。
在中國很少有家庭能夠就健康欠佳、父母的死亡以及與此相關的問題進行理性的討論。這些話題在大部分中國家庭是一種禁忌。以至於老人即使過比較清貧的生活，也不一定知道自己的遺產可以有更廣泛的用途，可以提高自己的收入、支持日常的消費。當然，人們的觀念總是會隨著時間的變化而改變。現在一代的年輕人就沒有他們的上輩那樣的遺產動機，他們對於養老保險、年僅等金融工具的概念更加熟悉，比起上輩其對反向抵押貸款就有可能持有完全不同的態度。
（2）政策性風險
國家有關住房、土地使用的政策、養老保障政策，乃至金融保險政策，大致是可據以測定的。且可以預測其長期的變動影響，必然是逐步向增強對居民權益的維護和保障的方向趨進。但具體的政策走向，尤其是長達10數年的政策走向，卻是極難把握，這就構成了政策風險。
國家未來住宅政策的變化，對反向抵押貸款的業務開辦會有很大沖擊。政策風險中，有相當內容還應當屬於城市規劃風險。目前，我國處於快速的城市化進程中，各地老城區的改造以及新城的擴張，拆遷風波屢見不鮮。反向抵押貸款機構購買的住宅，在長達10數年的城市規劃中，是否會遇到因城市規劃設計的原因，要對某地段的住宅全部拆遷，和面臨會前或其他變動事項。這種拆遷補償的相關政策如何，拆遷費能否按市場價補足所損失的全部價值，彌補不足時的損失應當由誰來承擔。市場價值與賬面價值的差異形成的盈虧，應當由誰來承擔。這些問題能否解決，直接關繫到參與反向抵押貸款的積極性。
國家規定國有土地的批租使用年限70年，這一規定對土地使用權屬、土地價格確定以及房地產市場的未來趨勢都有直接的影響，從而對反向抵押貸款的運行帶來不確定性因素。凡系抵押貸款的歸還本質是房地產的二手交易，在出現70年限時間交叉之處該如何處理是反向抵押貸款項目推出之前需要明確的問題。
相關問題的解決需要政府完善城市拆遷補償辦法，明確有關的城市規劃法律及各項相關規章制度。
（3）缺乏完善的金融市場
目前我國的金融市場還不發達，社會信用體系不健全，金融產品還不豐富，管理體制落後，各金融機構產品設計、風險管理能力和發達國家相比還有不小的差距。而反向抵押貸款產品的設計是一個非常復雜的系統，牽涉面廣、風險大，並且與老人的養老問題緊密結合，如果設計不當，可能會出現事與願違的效果，造成不必要的經濟糾紛。並且反向抵押貸款的順利運作要有一個完善的二級市場的支持，以增加貸款的流動性。目前我國的俄傳統住房抵押貸款市場雖然已有較大的規模，但還處於初級階段，資產的流動性是比較低的，致使資金的利用效率低下。
對於我國來說，首先應該進一步深入金融體制改革，增強金融機構市場競爭能力、風險管理能力。其次認真對待外資金融機構的進入。隨著外資金融機構的全面進入，在帶來挑戰的同時，也為國內金融機構帶來了發展機遇。外資金融機構的進入帶來市場競爭壓力，能夠促使國內金融機構增強市場競爭意識與危機感，通過與外資金融機構的競爭與合作使其市場競爭能力、風險控制能力、產品設計能力等能夠得到提高。
（4）房地產泡沫的潛在威脅
容易引起泡沫的資產領域一般都具有供求難以達到均衡、供給彈性小的特點。土地在所有的生產要素中具有最小的供給彈性，因此也最容易產生資產泡沫。房地產建設受有限的土地供給的限制，特別是城市中心地區的土地，不可能隨價格的上漲而增加。經濟過熱時對房地產產生旺盛的需求，而土地的稀缺限制了土地的供給彈性，加速了房地產價格的飆升，引起了房地產泡沫。房地產泡沫浴房地產價格波動不同，房地產價格的急劇上升與下跌具有極強的破壞性。近年來我國房地產市場尤其是經濟發達地區異常火爆繁榮，部分地區房地產市場過熱的跡象已經顯現。在我國推出反向抵押貸款的時候一定要充分估計到可能出現的房地產泡沫的影響。由於房產是反向抵押貸款的唯一還款保證，如果貸款到期時，房產價格處於泡沫的上升階段，對於貸款機構來說，凡產出售價格會遠遠高於預期價格，貸款機構獲得較好收益。但如果出現相反的情況，貸款機構就可能遭受重大的損失，甚至有破產倒閉的風險。從長期來看，一個國家或地區的房產價格總是保持一種上升的趨勢，但如果出現對市場的錯誤判斷，誤把房產泡沫的形成過程看作是正常的房產升值，會出現嚴重的後果。這就要求在設計反向抵押貸款產品時，合力確定房產升值率。
在防止房地產市場出現泡沫以及出現房地產泡沫以後對貸款機構進行救助方面，政府應該承擔責任。政府應採用合適的宏觀調控措施及時防止房地產市場過熱，保持市場的平穩。在已經出現房地產泡沫時，要對陷入流動性困難得金融機構進行救助。一方面可以保護老年借款人的利益，另一方面也有利於整個金融體系得穩定。
四、總結
我國面臨著日益增強的養老壓力，利用金融機制與金融產品來增強退休老人的自我保障能力是一條可行的途徑。引進反向抵押貸款對於緩解我國社會養老壓力有著重大的意義。反向抵押貸款項目的實施要求有一定的社會經濟條件，並且這種產品本身具有較大的風險。我國正處於新舊體制的轉軌時期，政治、經濟、社會各方面都發生著深刻的變化，不確定性義素較多。尤其是我國金融市場還不發達、傳統觀念有著根深蒂固的影響的情況下，推出發行抵押貸款要非常慎重。政府、學術界、金融機構等部門要通力合作，進行項目的可行性論證、設計符合我國國情的反向抵押貸款產品，實現預期目標。

G. 《住房反向抵押貸款保險研究》和《二元經濟轉型下的人民幣升值空間研究》用英語怎麼說

《住房反向抵押貸款保險研究》
Study on Insurance for Reverse Mortgage as of Housing

《二元經濟轉型下的人民幣升值空間研究》
Study on RMB Appreciation Space under Dual Economy Transition

作標題，各單詞首字母，大寫；介詞、連詞除外
供參

H. 金融危機對中國保險業的影響

2007年以來發生的金融危機席捲全球，美國保險業通過承保次級抵押貸款保險、次級債券擔保保險等業務和購買大量的次級債券成為此次金融危機形成的一個重要推波助瀾者，並因此在危機中遭受重創。國際保險業巨頭——美國保險集團(AIG)甚至頻臨破產。那麼，這場全球金融危機對我國保險業產生了哪些影響？在未來的改革與發展中，我國保險業如何防範風險健康成長？中國社會科學院金融研究所所長助理、保險研究室主任郭金龍博士今天做客《首席觀點》，就上述問題闡述了自己的觀點。郭金龍認為，我國保險業應當充分認識對外開放、投資渠道拓寬的機遇和挑戰，創新和多元化的利與弊，在做好風險防控、保障市場穩定的根本前提下，繼續穩步推進保險業的改革與發展。 全球金融危機與AIG財務危機記者：繼2008年3月美國第五大投資銀行貝爾斯登因瀕臨破產而被摩根大通收購之後，2008年9月，全美最大的兩家住房抵押貸款融資機構「房利美」和「房地美」由政府接管；美國第四大券商雷曼兄弟申請破產；擁有94年歷史的美林公司也在壓力下匆忙把自己賣給了美國銀行；2008年9月16日，美聯儲不得已斥資850億美元，美國政府緊急宣布接管美國國際集團(AIG)，以避免其陷於破產。至此，標志著本輪金融風暴在橫掃投行、商業銀行等金融機構的同時，也將觸角伸向了保險行業。那麼，究竟是什麼原因導致一家如此龐大的保險公司瀕臨破產呢？郭金龍：我認為，導致美國國際集團(AIG)瀕臨破產的主要原因有如下四個方面：1。資產管理業務損失。復雜的金融衍生品是AIG危機的一大源頭，流動性危機則是AIG陷於困境的直接推手。公開信息顯示，AIG的主體保險業務相對正常，真正的危機來自於一系列信用違約交換等金融衍生品交易，以及流動性缺乏導致的額外信貸成本。2。抵押貸款證券化和信用違約掉期帶來的巨額損失。AIG在多份財報中指出，公司業績虧損主要是因為住宅抵押貸款支持債券的市場價格下跌、信用違約上升以及資本市場疲弱。特別是旗下的AIGFP(AIG金融產品公司)出售的信用違約掉期合約產品(CDS)給公司帶來了巨額虧損。只要購買了AIGFP的CDS，AIG就承諾，當承保的證券出現違約時，向買家進行賠償。即如果有違約，AIG賠錢；反之則坐收合約保費收入。截至2008年6月30日，AIG的CDS為高達4410億美元的債券提供了信用違約掉期(CDS)。AIG的年報顯示，在2008年CDS造成280億美元的損失。2009年6月30日，美國國際集團召開股東大會，到會的股東發現，他們面臨的虧損可能遠遠超過此前的預期。此前一天，AIG在向監管機構上交的常規文件中，指出了CDS投資組合將因信貸市場繼續下滑，可能面臨合約價值的巨大損失。其名義價值為1926億美元的CDS投資組合，截至2009年3月31日的公允價值僅3.93億美元。3。過多涉足房地產金融市場。AIG全面涉足了房地產金融的各個領域，一旦房地產價格下滑，按揭違約率上升，一個領域的風險會迅速蔓延到另一個領域，導致損失呈幾何級數增長。4。監管的缺位。AIG前高管表示，相比於其他總部在美國的金融機構(例如投資銀行、商業借貸公司)的類似子公司，總部位於倫敦的AIGFP受到的監管力度要更松一些。而且，AIGFP進行的CDS等衍生品交易是不受監管的。OTS對AIGFP只是進行「有針對性地審查」，而不像它通常對銀行那般仔細地審查。保險業在金融危機中扮演的角色分析記者：在這場全球金融危機中，國際保險業處於什麼位置，又起到了什麼作用？郭金龍：在金融危機形成利益關系鏈中，國際保險業扮演了多重角色，其主要包括：作為金融市場的重要資金供給者和投資者，保險業購買了大量的次級抵押債券，成為次級債券的重要投資者之一。作為傳統的抵押貸款保險提供者，保險公司在放貸機構放鬆貸款條件的前提下，仍然為信用程度和收入水平較低的貸款者提供按揭貸款保險，從而更加增強了放貸機構的信心。作為重要的信用擔保機構，保險公司忽視潛在的巨大風險，為次級債券提供保險，主要包括單一風險保險(Monoline Insurance)和信用違約掉期(Credit Default Swap，CDS)，從而在ABS和CDO等次級債衍生品華麗的包裝上又貼上了「安全」的標志，這不僅大幅提高了次級債券的信用等級，而且大大增強了投資者的信心。總之，在金融危機的形成機制和利益關系鏈中，保險公司不僅充當了次級債券的重要投資者，成為次貸市場資金的重要來源之一；而且通過其提供的按揭貸款保險、單一風險保險和信用違約掉期等產品，大大增強了市場和投資者的信心，成為金融危機形成機制中的重要一環。全球金融危機對中國保險業的影響記者：這場全球金融危機對我國保險業產生了哪些影響？郭金龍：雖然由於我國保險市場國際化程度相對較低，2007年以來發生的全球金融危機對中國保險業的影響相對有限，但在美國金融市場持續動盪，金融危機迅速蔓延的背景下，我國的保險業也無法完全「獨善其身」，這場金融危機對中國保險業的直接消極影響主要包括以下幾個方面：市場信心下降。美國金融危機可能造成消費者對保險業償付能力的擔憂和市場信心的下降。由於保險產品的特殊性，消費者對保險業或保險公司的信心對保險業發展具有至關重要的意義。在此次危機中，AIG遭受重創，瑞士再、荷蘭全球人壽保險集團(AEGON)、英國英傑華(Aviva)等世界知名保險公司也都遭受了不同程度的損失。美國保險業集體受創，許多公司甚至陷入危機，這無疑給國內消費者造成了「保險公司不保險」的印象，並將進一步打擊公眾對保險業的市場信心。利率風險。央行宣布從2008年9月16日起降低一年期人民幣貸款基準利率，2008年9月25日起調低除工、農、中、建、交、郵政儲蓄銀行外，其他存款類金融機構人民幣存款准備金率。這是我國四年內首次同時下調「雙率」。隨後又於2008年10月8日、2008年10月29日、11月26日、12月22日四次下調存貸款利率。而作為保險公司，尤其是壽險公司主要風險之一的「利率風險」，在2007年利率上調和2008年下半年之後利率下調的情況下，必然面臨利率風險甚至利差損的問題。境內外投資損失。在此次金融危機中，雖然我國保險公司直接持有次級債券和破產或陷入危機的金融機構的股票和債券等相對有限，但影響不容忽視。同時，由於我國的部分金融機構通過QDII或其他形式參與境外金融資產投資，一旦所投資的境外金融資產發生風險，不僅直接影響參與投資的境內金融機構，還將間接影響參股或購買這些境內金融機構及其資產的保險公司。此外，美國金融危機對我國保險業投資的一個最重要的影響就是，受美國金融危機影響，全球股市持續低迷，我國保險業投資收益和各保險公司凈利潤大幅下降。根據保險公司2008年年報，A股三大保險巨頭凈利潤較2007年出現大幅縮水，平均減幅高達73%。2008年，中國人壽(24.75,0.73,3.04%)實現凈利潤100.68億元，同比下降64.19%。對於利潤的大幅下降，中國人壽認為原因主要是國際金融危機的沖擊，資本市場的深度下調，使得2008年投資收益出現了大幅下滑。經濟金融環境惡化影響業務增長。由於保險需求與經濟和金融市場環境息息相關，此次金融危機可能導致我國的經濟和金融環境惡化，從而影響保險業的增長速度。就目前來說，此次金融危機對我國經濟和金融環境的影響尚未完全顯現，但有兩點是確定的：一是消極影響肯定存在；二是不確定性因素增加。其主要表現是：一是美國、西歐、日本等國家經濟的衰退或停滯將極大影響我國的外貿出口和外商投資，並造成人民幣的升值壓力加大，惡化我國的出口貿易；二是這些國家的金融危機或動盪將引發我國金融市場動盪、股市下跌、資產貶值，影響我國金融業的盈利能力和安全性，並可能由此拖累經濟增長；三是受此次金融危機影響，我國近年來一直從緊的貨幣政策開始放鬆，降低利率和存款准備金率，由此加劇我國經濟和金融環境的不確定性。由於保險業的發展與經濟和金融環境直接相關，其中任何一種潛在可能的發生，都將惡化我國保險市場的經濟和金融環境，影響我國保險業務的增長。全球金融危機對我國保險業的啟示記者：金融危機不僅給發達國家的保險業帶來慘痛的教訓，也給我國保險業改革發展帶來深刻的啟示。中國保險監督管理委員會主席吳定富最近指出，保險業發展不能脫離經濟社會發展和人民群眾的需要；保險創新不能脫離經濟金融發展的階段；保險經營不能背離穩健經營的規律；保險監管不能偏離防風險、促發展和保護被保險人利益的目標。作為金融保險與經濟發展問題專家，請談談您的看法。郭金龍：面對危機，中國保險業所要做的是從中總結經驗，吸取教訓，採取有效措施防範和化解金融風險，防止災難的再次發生。保險行業要始終將穩健、安全放在首位。保險業作為「謹慎性金融」行業，生存與安全永遠是第一位的，只有在穩定經營基本業務、有效控制未來風險的基礎上，才能追求金融的創新和收益的最大化。金融是整個國民經濟的命脈，金融體系的穩定和效率對國家的繁榮與昌盛至關重要，對於保險、銀行這些關乎國計民生的金融行業，國家及相關監管部門有必要進行較為嚴格而密切的監管，對市場加以正確的引導和規范，以保證其穩健發展，維護社會經濟的穩定與安全。保險業要加強對資本市場的研究和投資的風險控制。眾多老牌金融機構在危機中陷入困境，甚至破產倒閉，其實不是他們不會投資，不懂風險控制，而是低估了小概率事件發生的可能；雷曼兄弟的破產告訴我們，資本市場上沒有不可能發生的事，對風險防範，要始終採取更為審慎的態度。這也適時給保險業敲了一個警鍾：在看到資本市場對保險業的積極影響時，更應居安思危，了解其對保險市場消極影響的一面；資本市場充滿風險，但不能因此就望而卻步，更要加強對資本市場的理論研究，掌握其運行規律並為我所用。保險經營要理性回歸，保險的本質在於「保障」。全球保險巨頭AIG身陷次貸危機，頃刻間出現巨額資金缺口而走到破產邊緣，究其危機源頭，不是保險業務自身出了問題，而是系列的金融投資衍生產品出了問題。可以看到，在資本市場火暴的情況下，許多保險公司在營銷策略上，把保險當基金賣，熱衷於投資型險種的銷售，再加上市場營銷員銷售傳達環節的誤導，一段時間，甚至整個行業都在向外傳達「投連就是保險」的錯誤信息，以至大多數購買投資型產品的客戶是將保險視為投資工具，而且抱有相當高的投資預期。在全球金融危機的影響還沒有完全消退的情況下，我們更應深刻認識到：保險經營與消費要回歸理性，保障才是保險最基本的功能，這種功能是其他任何金融工具都無法代替的，這是保險行業存在的理由和價值。保險公司應專注保險主業。越來越多的國家高調步入金融市場完全自由化之列，金融混業經營的國際發展趨勢也愈演愈烈，然而，中國的保險業發展有自己的特殊國情，應堅持自己的發展步調和特色，此次AIG因非傳統保險業務陷入破產邊緣，國內保險公司尤其是壽險公司更要深刻意識到：現階段還需專注保險主業，我們本身經營時間還太短，對保險經營的規律認識還不夠，從業人員也缺乏經驗，現在不是盲目擴張領域的時候，而是需要大力推進保險專業化經營，加強從業人員專業知識培訓和能力的提升。完善監管措施，防止保險業風險的傳遞和擴散。目前，保險資金已經成為我國資本市場的重要機構投資者。隨著保險業的快速發展，保險業在整個金融體系中的作用也將進一步提高，對金融市場和金融穩定的影響也越來越大。目前，我國保險業存在著償付能力不足的風險、運營風險、誠信風險、投資風險等。尤其投資風險對整個金融市場的影響和沖擊必須密切關注，加強防範。防範保險業所面臨的風險，還要構築金融風險傳播的防火牆。既要防止保險風險向其他金融領域傳遞，影響國家金融穩定和安全，又要避免和降低其他金融領域的風險對保險業發展造成的影響。例如：加強監管部門的協同合作，防止風險在金融集團不同金融機構之間的傳遞等。郭金龍 經濟學博士。現任中國社會科學院金融研究所所長助理、保險研究室主任，研究員，中國社會科學院研究生院教授。中國金融學會常務理事，中國保險學會常務理事。主要研究方向：金融保險與經濟發展。擔任課題負責人和執行負責人承擔的省部級以上課題十多項，作為主要執筆人參與的省部級以上課題數十項。出版專著、合著和譯著十多部，在《管理世界》、《國際金融研究》、《數量經濟技術經濟研究》、《財貿經濟》、《保險研究》、《中國證券報》等發表論文100多篇。

I. 老年人住房反向抵押養老保險

從今年8月起，老年人住房反向抵押養老保險（簡稱「以房養老」）推廣至全國范圍。
2014年，原保監會發布正式啟動老年人住房反向抵押保險試點工作，自2014年7月1日至2016年6月30日，在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養老保險試點；2016年7月，原保監會又發通知宣布老年人住房反向抵押養老保險試點期延長至2018年6月30日。試點范圍擴大至各直轄市、省會城市（自治區首府）、計劃單列市，以及江蘇省、浙江省、山東省和廣東省的部分地級市

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J. 以房養老要小心哪些法律問題

2014年6月17日，保監會發布《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，《意見》明確將住房反向抵押養老保險界定為「一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務」。
所謂住房反向抵押養老保險，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。
我國的住房反向抵押養老保險大體歸類上屬於人壽保險中的生存保險。所謂人壽保險簡稱壽險，是指以人的生命為保險標的，以被保險人的生存、死亡或生存死亡兩全為保險金給付條件的人身保險，具體又分為生存保險、死亡保險、生死兩全保險。其中生存保險是指以被保險人在約定保險期內生命維系作為保險事故的保險。住房反向抵押養老保險在我國屬於新生事物，保監會曾於2005年批復同意幸福人壽保險股份有限公司運作反向抵押貸款產品，但幸福人壽在實際經營中並無此種保險業務。
應當說，融合了不動產抵押制度與生存保險制度的住房反向抵押養老保險，與現行法律規范體系存在諸多的不協調，住房反向抵押養老保險賴以生存和發展的法律環境尚不具備，而法律環境的不完備，必然使保險公司和潛在投保人在保險合同建立和履行中存在風險。
具體而言，不論保險公司或投保人，都應對以下問題給予特別的關註：
盡量以老年夫妻作為共同投保人
《意見》規定，投保人應為60周歲以上的老年人，未規定老年人夫妻能否共同作為投保人的情況。
隨著生活質量的提高，60歲以上的老年夫妻共同生存的情況非常普遍，如果僅由夫或妻一方投保，則在投保人死亡後，另一方可能面臨喪失房屋處置權的不利局面。從周延保護老年人合法權益角度考慮，應盡量使老年夫妻作為共同投保人，只有在夫妻均身故後保險公司才取得抵押房屋的處置權。
不是所有的房屋都可設立反向抵押
《意見》規定，老年人需對設定反向抵押的房屋具有完全的產權，這里包含了三層意思：
一是要求老人年對房屋享有產權，而非使用權，或受限制的產權。城市直管公房和自管公房、軍產房、公租房等，此類房屋老年人不享有所有權僅享有使用權，除非政策允許或者產權人同意，否則不能設定抵押。至於經濟適用房，根據《經濟適用住房管理辦法》，產權人在出售經濟適用房時，國家享有優先回購的權利，而國家優先回購權系基於公共利益設定，應優先於保險公司房屋處置權。
第二層意思是老年人對房屋必須享有完全產權。目前老年人名下的住房多屬於夫妻共同財產，或者家庭共同財產，應當明確不宜以共有的房屋設定反向抵押，尤其在屬於夫妻共同財產的情況下，老年人之一以共同房產設定抵押，其去世後保險公司對房屋的處置可能導致仍在世的一方生活困難。
第三層意思是房屋不存在法律規定禁止設定抵押權的情況，尤指宅基地上房屋。根據《物權法》的184條規定，除法律另行規定外，耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權不得抵押，可見農民即使對宅基地房屋享有所有權，也不能以此設定反向抵押。
投保人享有什麼權利
在住房反向抵押養老保險關系中，投保人的權益主要根據保險合同確定，其中最重要條款應包括：
1、對抵押房屋的權利條款，即按照抵押權的一般理解，投保人仍應保有對抵押房屋的佔有、使用、收益權益和有限的處分權。
所謂有限處分權是指經抵押權人同意的處置。根據物權法規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。對於老年人而言，其對房屋享有擔保利益和處分利益，與保險人建立住房反向抵押養老保險關系是實現房屋擔保價值的體現。但隨著時間推移，房屋漲價及老年人身體狀況如因大病需要變現出售抵押房屋，此時老人能否保有處分利益就變得至關重要。對此保險合同雙方均應給予足夠的關注。
2、房屋升值利益歸誰所有。
老年人身故後，房屋由保險人處置，此時如房屋存在升值利益如何分配？《意見》根據保險公司對投保人所抵押房產增值的處理方式不同，將保險產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。參與型產品指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬於投保人。
老年人如希望在身故後將升值利益歸於子女繼承，則需要與保險人簽訂非參與型的住房反向抵押養老保險合同。
此外，雙方還應關注保險人處置房屋的方式。採用不同處置方式可能將對雙方權益產生較大影響，具體方式包括變賣、拍賣、評估後折價歸保險人所有等。通常講，通過拍賣或者評估後折價確定的價格相對客觀，更能保證房屋價值利益的最大化。需要說明的是，因我國法律禁止流質，故雙方不得約定在老年人去世後房屋直接歸保險人所有。
3、不受追索的權利。
老年人去世後，如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，由保險公司承擔房價不足的風險，保險公司不得以老年人的其他財產追償，也不得再向老年人家屬追償；
4、保險合同的任意解除權。
投保人對保險合同是否享有任意解除權。保險法規定，除法律另有規定或保險合同另有約定外，投保人可以解除合同。具體到住房反向抵押養老保險至今仍有疑義，考慮到合同履行期限長，保險公司合同風險較大的特點，保險人完全可以通過約定的形式排除投保人此項權利。投保老年人慾保有此項權利，應關注條款並積極與保險公司協商。
5、養老金請求權。
老年人投保住房反向抵押養老保險應特別注意養老金的取得方式，就國外模式，大體有一次性領取、定期分批領取、定期分批及一定授信額度內領取相結合的方式。養老金領取方式關繫到養老金的現金投資利益歸誰所有的問題，雙方對此均有需求，更需要謹慎對待。
如實披露很重要
《保險法》第16條規定了投保人就保險標的和被保險人情況對保險人的如實告知義務。在住房反向抵押養老保險合同關系中，投保人需要注意的告知義務至少可以包括三個方面：即人的告知、物的告知、自身財產情況的告知。
所謂人的告知即被保險人身體情況的告知，因老年人長壽風險系住房反向抵押養老險中保險人的主要風險之一，老年人應就自身的健康情況，既往病史如實向保險人披露，以便於保險人據以確定合理的養老金數額。物的告知主要是用以抵押的房屋情況的告知，包括房屋權屬、質量、原有抵押、司法查封、土地使用權期限等情況。自身財產情況的告知主要是指老年人就自身收入、未清償債務、訴訟糾紛情況的告知義務。
上述情況雖看似與住房反向抵押養老保險無關，但確是保險人判斷能否承保的重要因素，很難想像出於風險規避動機的保險人會接受已經陷於資不抵債的老年人的投保要約。
老年人在保險合同簽訂中應當恪守上述告知義務。如因投保人自身故意或重大過失未履行如實告知義務導致保險人解除保險關系的，老年人可能面臨無法及時清償貸款和利息的風險。
土地使用權期限屆滿後怎麼辦
我國城鎮建設住宅用地的使用年限是70年。雖然《物權法》第149條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，但在住房反向抵押養老保險可行的諸多研究中，對於保險合同履行中 超 過70年 ， 保 險 合 同 效 力 怎 么 看待，如何履行仍然是人們關注焦點。那麼在《意見》試點期間這個問題是否存在呢？
通過對《意見》的分析，可以看到，土地使用權期限的問題仍然存在，但影響不大。這主要是因為《意見》對住房反向抵押養老保險試點期間僅確定為2014年7月1日起至2016年6月30日止。結合我國的商品房始於80年代以後，故現有商品房的使用期限至少還在35年以上，即使按照35年計算，試點期間60歲以上的老人平均預期壽命需要達到95歲以上才會出現保險合同履行期間土地使用權到期的情況。
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美國三種主要的反向抵押貸款類型
1.聯邦住房管理局有保險的住房反向抵押貸款。
這項貸款又稱房產價值轉換抵押貸款(H E C M)。通過美國國會的認可，反向抵押貸款的回收額會超過住房價值，以及貸款意外受損時的賠償。用戶可選擇一次性獲得貸款、每月支付、在一定信用額度內按需提取。借款者需定期支付反向抵押貸款保險費、貸款相關的費用。期限屆滿時貸款停發，抵押住房在住戶搬遷或死亡後才收回用於還貸，居住期間的利息照常累計。
2.聯邦住房管理局無保險的住房反向抵押貸款。
這種貸款的特點是期間固定，即貸方定期支付貸款金額，借方在約定期限內還貸，無需保險費。這種貸款發放名額有限，入選者需要有一定的收入來源。無保險的反向抵押貸款適合於短期的大量資金需求，所支付的金額要高於有保險的住房反向抵押貸款。固定的償還期限要求還款金額具有充足性，因此借款人用於償還貸款的資金來源必須穩定。
3.放貸者有保險的住房反向抵押貸款。
這種貸款的保險由金融機構辦理，貸款對象資格無需政府認可，住房未來增值的收益由發放貸款的機構與住戶共同享有。貸方定期提供貸款，或在此基礎上增加一個可提前支取的信用額度。貸款利率可固定、可變動，抵押保險費、咨詢費等附加貸款成本也可以波動。