房產抵押類貸款業務風險

① 房屋抵押貸款的風險有哪些

按照「買賣不破租賃」的原則，如果「先租後抵」，借款人即使不能按期還貸，由於租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產。租金收入也可能難以獲得。其次，如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產用來歸還貸款。

② 房產抵押貸款風險點都有哪些

按照「買賣不破租賃」的原則，如果「先租後抵」，借款人即使不能按期還貸，由於租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產。租金收入也可能難以獲得。其次，如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產用來歸還貸款。抵押登記權的風險： 「一物多押」的風險。《擔保法》第三十五條第2款規定：「財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。」借款人將房產抵押給多個銀行後，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。土地使用權的風險。銀行辦理房產抵押登記手續時，如果只是辦理了房產抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。另外，我國法律規定：集體土地不可以用來抵押。因此，農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。登記期限的風險。銀行辦理房產抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產。土地用途變更的風險：出讓土地根據用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業、倉儲等一類的出讓地，由於其取得成本低廉，如果能夠轉變為住宅、商業、旅遊、娛樂等用途的經營性用地，其價值是數倍的增長。根據《土地管理法》第56條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意後，報原批准用地的人民政府批准。借款人在辦理房產抵押貸款後，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂核心用地，根據我國法律規定，國家可以無償收回土地使用權，銀行將無法處置抵押房產。在大力建設新農村的背景下，縣域金融有著很好的發展前景。但是，由於農村用地的一些特殊規定，銀行在辦理業務時要加強風險防範。

③ 房產抵押貸款存在的風險有哪些

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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④ 房屋抵押貸款風險有哪些

用房子抵押貸款是目前常見的貸款方式，房產作為不動產具有良好的穩定性，其用作抵押也不會影響房產的使用價值。但任何經濟行為都具有一定的風險性，作為房子的所有人，抵押貸款最大的風險在於不能按時還款所造成的銀行收房的風險。銀行作為債權人，在債務人不能按時還本付息時必然會採取執行擔保物來實現債權，而作為債務人來講，這時可能面臨自己及家人無家可歸的風險。因此，律師在這里提醒大家，用房產抵押貸款時，首先要選擇正規的金融機構，一些民間的貸款公司雖然放款比較快，但是利息相對較高，而且在催討債務時手段相對粗暴，程序也不符合規定。其次，要合理評估貸款用途及資金風險，尤其是用唯一的住房抵押貸款，如果資金用途風險很大，很容易出現無法償還貸款的情況，這樣會產生較高的逾期費用;最後，抵押房產進行拍賣時，其價格相對較低，會產生資產縮水的風險。

⑤ 房產抵押要注意哪些風險

1、內部操作風險
信貸員風險意識夠強總認發放房產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要許看見、摸著房產擔保基本現風險於我銀行說抵押貸款雖種保險貸款式借款能按規定履行款義務銀行通抵押物行使權力收款項由於抵押貸款種特點易造信貸員房產抵押貸款風險認識夠能確認識抵押貸款風險存及其程度忽視房產抵押貸款風險危及信貸資金安全若抵押設定存符合律規定素影響其律效力實現並終給農商行主債權實現帶定律風險二信貸員按操作流程要求或規章制度辦理業務貸款發放前進行現場真實性調查、未進行認真事前盡職調查貸評價、未確評估借款第款源房產合理市場價格等素往往導致貸款決策失誤准入嚴謹貸管理失效
2、抵押物權利瑕疵風險
貸款銀行辦理房產抵押登記手續若辦理房產抵押登記未辦理土使用權抵押登記抵押房產處置變現二光土使用權抵押若抵押購置並抵押土規定期限內未建造廠房或進行項目發政府償收土使用權所抵押土使用權面臨政策障礙即使能夠處置要付非高昂本
3、效抵押行風險
按照《擔保》規定校、幼園、醫院等公益性事業單位、社團體教育設施、醫療衛設施其社公益設施(包括房產)抵押否則屬效抵押行能政府關部門規章規定抵押並作擔保承諾按照律於性規效力原則抵押行仍效且存較律風險二共財產抵押風險根據《擔保解釋》規定共財產進行抵押共其共財產設定抵押未經其共同意抵押效借款用共財產辦理房產抵押貸款若貸款沒要求借款財產共共同簽字自喪失抵押權使貸款行使抵押權利效
4、抵押物價值跌風險
隨著經濟環境、市場狀況景氣影響抵押房產價值能幅度縮水若借款款銀行處置抵押品受較損失二介評估機構管理規范抵押物估價程存定風險借款申請貸款評估機構存任意性滿足借款申請貸款額度需要故意抬高房產評估價格房產抵押物評估值高於實際價值處置抵押物貸現能足額收貸款本息損失風險三貸款違規操作向借款超規定抵押率發放貸款增信貸資產損失風險
5、抵押登記完備風險
銀行未及辦理抵押手續或抵押手續效導致抵押物懸空抵押權力效發貸款損失需處置抵押品銀行權利律保障二農商行工作員未親自參與辦理登記、信息查詢或借款續貸期間未親自辦理抵押查詢確定抵押房產否已查封凍結、否已物抵更確定借款使用假房產權證騙取銀行貸款存較操作風險道德風險
6、抵押物處置風險
由於我律規定及司環境、保障民考慮等問題執行及其所扶養家屬所必須居住房屋民院查封拍賣、變賣或者抵債造銀行抵押權難於實現二擔保規定借款違約抵押權若抵押物拍賣必須先與抵押協商致倘若抵押同意銀行拍賣抵押物、或根本聯系抵押或抵押騰空抵押房產抵押權能通律途徑起訴抵押耗費財力受經濟環境景氣影響現抵押房產低價競買、流拍等情況往往償失三租賃權抗風險按照買賣破租賃原則若抵押抵押物先租抵或先抵租貸款按規定及與抵押、承租三簽訂抵押物處置補充協議借款即便能按期歸貸款由於租賃仍效難處置抵押房產同貸款拍賣抵押房產按照《合同》規定承租基於租賃合同具優先購買權能採取定措施故意壓低房產拍賣價格
7、抵押物滅失風險
若貸款未按規定房產抵押物進行貸前足額投保續保、並明確貸款保險第受益旦發諸火災、自災害等毀滅性事故造抵押物價值滅失導致貸款抵押物完全失控存抵押物滅失損失風險

⑥ 房產抵押貸款有哪些風險

房產抵押貸款可能存在的風險： (一)租賃權對抗的風險(二)抵押登記權的風險(三)土地性質引發的風險(四)土地用途變更的風險(五)在建工程抵押的風險(六)共有財產抵押的風險(七)抵押房產評估價格的風險(八)房產處置執行難

⑦ 如何看待房產抵押貸款的風險

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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⑧ 個人房屋抵押貸款風險的種類有哪些

一是借款人方面的風險：
個人借銀行(包括住房資金管理機構)的錢用於住房消費，如果不按期還錢便產生了風險，風險產生的原因有兩種：主觀原因和客觀原因。前者是指借款人有意賴賬、詐騙、假借款、惡意不還錢;後者是借款人因失業、傷殘、死亡、離異等原因導致借款人不能如期還錢。
二是開發項目的風險：
開發商經營不善，或挪用資金，造成項目不能完工，形成「爛尾」，借款人購買並用來抵押的房產成了「空中樓閣」;借款人購買的房產存在較大質量問題。這些情況將導致個人貸款的相關合同難以履行，使借款人和貸款行的權益受到侵害。
三是銀行方面也存在風險：
對借款人情況審查不嚴;對開發商銷售情況、工程進度、售房款監管賬戶和保證金賬戶的資金流向情況控制不夠;缺乏與房屋土地部門必要的聯系，抵押登記不落實;檔案管理不嚴，丟失重要合同單據，由此造成銀行貸款風險。
防範風險的方式
1、貸前調查
了解借款人貸款的真實目的(自住或投資)、收入來源及家庭狀況。
2、通過設定合理的擔保方式防範風險
根據《中華人民共和國擔保法》和《個人住房貸款管理辦法》的規定，防範借款人貸款風險的擔保方式有三種：抵押、質押和保證。從實用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押應該是最主要的擔保方式。質押有動產質押和權利質押兩種方式。借款人要找到與住房價值量大體相當並獲得貸款人認可的動產幾乎不可能;以權利作為質押，貸款人要求的權利只限於存款單和債券，現實中擁有與住房價值大體相當的存款及有價證券的人要麼是人少，要麼就不用申請貸款了。有足夠代償能力的單位或個人為他人借款做保證人，非親非故的情況下，一般人不願意承擔這種風險。鑒於上述分析，住房抵押應該作為最主要的防禦貸款風險手段。
(1)正本清源，逐步使住房抵押成為主要的擔保方式
在我國開展個人住房抵押貸款的初期，由於當時住房緊張，法律也不健全，擔心個人出現風險後，無法使借款人遷出，向法院上訴，要求強制執行，但法院考慮社會穩定，往往不受理這種訴訟。以住房作抵押，客觀上難以防範風險。其次，由於目前我們的房地產行政管理不能適應市場發展的需要，住房產權證辦理緩慢，沒有產權證，辦不成抵押登記，抵押就做不成。即使拿到產權證，由於辦事部門效率和工作水平問題，產權人仍然辦不成抵押登記。完不成抵押登記，重復抵押的風險無法避免。此外，國家目前正處於城市化過程中，每年新建大量住房，期房拿不到產權證，抵押登記也無法實現。在這種情況下，實踐中以住房抵押為基礎，產生了以下兩種抵禦貸款風險的方式。
①抵押加第三人保證擔保
目前對於抵押加第三人保證擔保方式有兩種具體做法，一種是抵押登記後保證人要承擔一般保證責任，一種是抵押登記後保證人所有的保證責任取消，這里討論的是第一種。抵押加第三人保證擔保是指借款人在抵押登記不能辦理的情況下，書面承諾以所購住房抵押給貸款人，同時有貸款人認可的有足夠代償能力的第三方(自然人或法人)為借款人提供擔保。當借款人未按期償還貸款本息，已辦理抵押物登記的，首先處分抵押物用於償還貸款本息及相關費用。處分抵押物所得後不能還清全部貸款本息及相關費用時，不足部分由保證人負責償還。同一債務有兩個以上保證人的，保證人應當按照保證合同約定的保證份額，承擔保證責任。如果保證合同沒有約定保證份額，每個保證人都對貸款金額負連帶保證責任。沒有辦理完抵押物登記的，借款人逾期未償還貸款本息，一般直接要求保證人承擔連帶保證責任。