買房代為清償貸款消滅抵押權

Ⅰ 買房時房屋存在抵押的該怎麼辦

根據《物權法》規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。因此買賣存在抵押權的二手房，就必須先行償還貸款銀行的剩餘貸款，再由銀行、出賣人辦理房屋抵押權注銷手續後，該房屋才能按照買賣雙方的約定辦理房屋權屬轉移手續。因此這就涉及由誰來償還銀行貸款問題，有以下兩種方式： (1)房屋出賣方自行出貴償還交易房產名下的銀行貸款，並辦理抵押權注銷手續，然後買賣雙方根據房屋買賣合同的約定辦理付款、過戶、交房等手續。 (2)由擔保公司出資先行償還交易房產名下的銀行貸款。這種方式是指，買方或賣方尋找擔保公司.由擔保公司先行墊資償還銀行貸款，並辦理抵押權注銷手續，然後買賣雙方按照雙方簽訂的房屋買賣合同的約定辦理交易手續。使用這種方式時，擔保套司要按照墊責數額的一定比例收取服務費用，目前一般都是由買方支付該筆服務費。使用這種方式在交易時應注意：在房產買賣合同或居間服務合同中要詳細約定由哪一方委託擔保公司，必要時可以約定共同選擇的擔保公司的名稱、墊資服務費的支付方、抵押權注銷後的通知義務、抵押權注銷後辦理房產過戶受理手續的期限等。 (3)由買方先行償還交易房產名下的銀行貸款，向銀行償還的貸款部分視同買方向賣方支竹房款的一部分。這種方式是指，在買賣雙方簽訂購房合同後，由購房者償還交易房產名下的銀行貸款後，出售方及時與銀行辦理房產抵押權的注銷手續，然後買賣躚方按照簽訂的房產買賣合同的約定辦理相關的交易手續。 對於買方來講，首選的當然是第一種方式，由賣方先還貸款，將抵押解除。如果賣方不同意或者無力償還而要求採用第三種方式時，買方一定要確保首付款專款專用，必要時，在還款的時候買方可陪同賣方去銀行。

Ⅱ 有哪些房屋無法過戶

房屋過戶是指房屋買賣、房屋贈予等情況發生時,原所有權人將房屋的所有權轉移到新所有權人名下,而在房地產交易中心所辦理的登記。
過戶流程
1、房產證過戶不經過房地產中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產證上面名字的當事人在場。如果是已婚人士，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產證上面只有一個人的名字。
2、申請材料准備好後，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。
3、房產過戶的申請材料都交給房產局後，房產局會給予一個回執單，按照回執單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。
4、房產過戶稅金繳納完畢後便可拿到房產證。
無法過戶的情況
1、無房產證
無法提供房產證的房屋，在房管局是辦理不了相關手續的。
2、其他產權人不同意

如果該房屋有多個產權人，則必須取得所有產權人同意。即便過戶時，有產權人不能到場，也必須提供公證過的委託書，從而降低毀約風險。
3、被有關部門查封的房產
如果涉及訴訟房屋被保全,查封周期會很長,房屋被查封期間無法過戶。
4、未解除抵押的房產

現在不少賣家的房子都是貸款買的,未還清銀行貸款的房子叫抵押房,根據《物權法》第一百九十一條：抵押期間,抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的,應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。
抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
簡單地說，一般情況下，貸款買房在未還清貸款之前是不能過戶的，除非作為貸款方的銀行同意轉讓，或者購房者替貸款者清償債務。
5、產權因為違規搭建被凍結

如果房屋有違建,在違建拆除、恢復原樣之前,房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貸款的。
6、正在出租房屋
房屋買賣不能成立在有租房買賣合約的基礎上。即使房屋產權發生變更,只要租房合同還沒到期,租客就有權力住在裡面,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。

Ⅲ 購房合同甲方把房子賣給乙方後,甲方不得用房子抵押債務怎麼寫

房屋被抵押的情況還是經常碰到的，最常見的就是原房主通過貸款購房的房屋，在貸款還清前，房屋是抵押給銀行的。除此之外，也有房屋所有權人因個人債務等其他原因，將房產抵押給其他人。
房產抵押，是指抵押人以其房產向抵押權人提供債務履行擔保的行為。在抵押期間房產的佔有使用權並不改變。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
2、買賣被抵押的房屋，合同有效嗎?
我們先來看一下相關法律規定：
《擔保法》第49條第一款規定：「抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。」
按《擔保法》的規定，抵押期間轉讓抵押物，如果未通知抵押權人或未告知受讓人，轉讓行為無效。但依據後來出台的相關法律及司法解釋，這個結論並不成立。
《最高人民法院關於適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第67條規定：抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。
也就是說，以被設定抵押權的房產為標的買賣，在充分保護抵押權人利益的前提下，是有效的。對此，後來的《物權法》給出了更明確的結論。
《物權法》第191條規定「抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。」
即使買賣被抵押的房屋合同認定有效，但只要抵押權未解除，房屋就不能辦理過戶手續，這一點是無可改變的!
3、買賣被抵押的房屋，怎麼正常交易?
實踐中，大量存在未還清貸款即出售房的情況，買賣被抵押的房屋實際是很常見的。
首先，簽訂買賣合同前，對房屋是否涉及抵押的事實應予以明確。
買方應主動了解該房是否被抵押，賣方也有義務主動告知，並將房屋是否設定抵押的事實明確在協議中。
其次，簽訂買賣合同後，應由賣方在限定時間內解除抵押。
不解押則無法辦理過戶手續，所以，解押是履行合同的重要一環。解除抵押就涉及向抵押權人清償債務的問題，比如歸還銀行貸款。這筆錢的來源不同，各方風險也不同。
如果是由賣方自籌，對買方來講是沒什麼風險的;
如果是用買方的首付款來解押(這很常見)，對買方來講是有一定風險的。如果首先買方要支付一筆數額不小的首付款給賣方用於解押，而賣方未用該款項解押而挪作他用，買方就麻煩了。楊律師要提醒大家，碰到一些不良賣家是可能發生這種情況的，賣家可能因為各種原因急需用款(賭博、炒股、做生意等等)把本該用於還貸的錢挪用，最後導致無法還貸解押。甚至有以此手段一房多賣的。這時，如果賣方跑掉或者一副死豬不怕開水燙的態度，買方就麻煩了。
當然，也有通過中介等第三方墊資來解封的，但第三方墊資時，第三方肯定會約定一個出了問題誰承擔責任的條款，如果約定墊資後未能正常履行，買方承擔責任，實際上等於代買方墊資，風險還在買方身上。
最後，如果能正常解押，過戶就沒有障礙了，及時過戶即可。
4、購買被抵押的房屋，如果履行中出現糾紛怎麼辦?(重點)
房屋抵押權存續期間，出賣人(抵押人)未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力，即合同應認定有效。履行出現糾紛，通常是因為賣方未按約定解押導致合同不能正常履行，這種情況下，如果買方起訴，有兩種方案。
方案一：賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未按約定解押，致使買方無法辦理房屋所有權轉移登記的。買方可向法院起訴請求解除合同，並要求賣方承擔相應違約責任的，法院應予支持。
方案二：賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行解押義務，致使買方無法辦理房屋過戶，而買方要求繼續履行合同辦理過戶手續的，買方要准備好資金代賣方清償債務(想要房這是必須滴)解除抵押。如果買方不能代為清償債務，對其要求過戶的訴求，法院不支持。

Ⅳ 外公外婆買房，外孫的名字能寫在房產證上嗎

只要意思自願真實，是可以這樣的。但是需要辦理相關手續。

如果是貸款買房，房產證上加名字需要徵得銀行的同意，才能辦理加名手續。

根據新的婚姻法和物權法來看，婚前買的的房子在婚後加名字，憑借雙方的結婚證、戶口本、身份證，到房管局就可以辦理。但值得注意的是，如果簽訂了共有的公證協議，就屬於雙方共有，其效力等於一方將產權無償贈與另一方。

Ⅳ 買房時房屋存在抵押怎麼辦，如何處理房屋上存在的抵押

根據《物權法》規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。因此買賣存在抵押權的二手房，就必須先行償還貸款銀行的剩餘貸款，再由銀行、出賣人辦理房屋抵押權注銷手續後，該房屋才能按照買賣雙方的約定辦理房屋權屬轉移手續。因此這就涉及由誰來償還銀行貸款問題，有以下兩種方式：
(1)房屋出賣方自行出貴償還交易房產名下的銀行貸款，並辦理抵押權注銷手續，然後買賣雙方根據房屋買賣合同的約定辦理付款、過戶、交房等手續。
(2)由擔保公司出資先行償還交易房產名下的銀行貸款。這種方式是指，買方或賣方尋找擔保公司.由擔保公司先行墊資償還銀行貸款，並辦理抵押權注銷手續，然後買賣雙方按照雙方簽訂的房屋買賣合同的約定辦理交易手續。使用這種方式時，擔保套司要按照墊責數額的一定比例收取服務費用，目前一般都是由買方支付該筆服務費。使用這種方式在交易時應注意：在房產買賣合同或居間服務合同中要詳細約定由哪一方委託擔保公司，必要時可以約定共同選擇的擔保公司的名稱、墊資服務費的支付方、抵押權注銷後的通知義務、抵押權注銷後辦理房產過戶受理手續的期限等。
(3)由買方先行償還交易房產名下的銀行貸款，向銀行償還的貸款部分視同買方向賣方支竹房款的一部分。這種方式是指，在買賣雙方簽訂購房合同後，由購房者償還交易房產名下的銀行貸款後，出售方及時與銀行辦理房產抵押權的注銷手續，然後買賣躚方按照簽訂的房產買賣合同的約定辦理相關的交易手續。
對於買方來講，首選的當然是第一種方式，由賣方先還貸款，將抵押解除。如果賣方不同意或者無力償還而要求採用第三種方式時，買方一定要確保首付款專款專用，必要時，在還款的時候買方可陪同賣方去銀行。

Ⅵ 別人買房替別人擔保貸款,現在人家房子賣了，和我還有關系么

別人款如果還不上，那就需要你來承擔責任了

Ⅶ 貨款購房30年還清，付了一年款項，家庭發生重大變故，無力償還，此房可以賣嗎

可以賣，只需要盡快賣掉，賣掉的款項及時歸還銀行即可，就是因為急切賣房和買房沒到5年會有相關的降價和稅費，不過對於你目前的狀態還是可以的。