Ⅰ 我買的房子未過戶被法院查封了怎麼辦
我買的房子未過戶被法院查封了怎麼辦？在二手房交易中，買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》時，一般會約定由買受人支付部分款項，後續款項待過戶前後支付。而在過戶之前，若因房東資不抵債產生糾紛被法院執行時，法院將查封該房屋，並上門進行評估、拍賣，可謂「人在家中坐，封條天上來」。
如發生此類情況，買受人很有可能面臨錢房兩空，一方面，已支付的房款因房東欠債而難以退還，另一方面，房子將被法院處置，部分買受人甚至已投入額外的裝修成本。那麼，買受人應如何進行救濟，又應如何選擇最優救濟策略呢？接下來，筆者將為大家進行梳理。
一、買家常見的救濟策略
依據物權法的規定，物權具有對外公示效力，法院將被執行人（即房東）名下公示的房屋查封後，此時買受人並不享有房屋的物權，而僅是取得該房屋物權的期待權。由於法院查封後無法過戶，房東無法履行後續義務屬於違約行為，一般來說，買受人有以下幾個維權思路：
1、起訴房東主張解除合同並主張違約金/損失，同時申請保全該房屋；
2、起訴房東主張繼續履行合同並主張違約金/損失，同時申請保全該房屋；
3、起訴請求確認房屋為買受人所有，並申請保全該房屋；
4、作為案外人提起執行異議，中止對該房屋的執行。
如買受人打算合法擁有該房屋，那麼無論是上述第1種還是第2種方式，都不能中止目前對該房屋的執行措施。同時如果買受人主張賠償，那麼查封順序也將滯後於已查封的另案當事人，只能申請參與分配。
如買受人單以第3種確權之訴進行維權，由於房屋涉及查封，審理法院很可能會中止審理。
因此，我們認為對於買受人而言，首選的策略是上述第4種，考慮提起案外人執行異議主張中止對該房屋的執行，然後在同案中一並提起確權之訴。
然而，依據民訴法225和227條的規定（見上圖），只有案外人認為執行的標的確有錯誤才能提起中止標的執行的異議，對於執行行為或者執行依據有異議的，分別應提起執行行為異議和審判監督程序。那麼，法院支持案外人執行異議應滿足哪些條件呢？
二、法院支持案外人執行異議的條件
依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（下稱「執異復規定」）第二十八條的規定與九民紀要的指導精神，在執行中，案外的買受人對登記在被執行人名下的財產提出異議，需要同時滿足4個條件，人民法院才會支持中止對該財產的執行，具體條件我們分而述之:
條件1：在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同
該條款較容易理解，如果在法院查封之後才簽訂合同，難免認為屬於惡意串通規避執行。同時需注意的是，合同必須在法院查封之前簽訂，此處的「查封」並非法院人員上門貼封條，而是只要法院在保全或執行階段，派人前往不動產登記部門下發了協助執行通知書並登記查封信息即可。
條件2：在人民法院查封之前已合法佔有該不動產
此處的「佔有」也應在法院查封之前。「佔用」的形式不僅限於買受人個人對於該房屋的佔有，無論是以自住的形式直接佔有，還是以租賃等形式間接佔有，只要買受人能實現對物的有效控制，並提供水電、燃氣、物業票據等證據給人民法院，即可認定佔有事實的成立。
條件3：已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行
價款是否支付以及其支付時間是判斷房屋買賣合同真實性的重要依據。不動產交易的金額較大，若買受人已支付款項，法院一般需結合付款方式、資金流向、支付能力、交易習慣等因素綜合認定是否符合該條款，以排除合理懷疑，避免被執行人與第三人串通虛構合同，逃避執行。
另外，由於在沒有辦理過戶時，按照交易習慣，絕大多數的買受人都未支付全部價款，此時將剩餘價款按法院要求交付執行就顯得頗為重要。法院將買受人交付的款項用於案件的執行，既節約了執行過程中產生的額外成本和期間，也能盡快推進案件執行完畢。
條件4：非因買受人自身原因未辦理過戶登記
該條款屬於最容易產生爭議的情形，難點在於對「買受人自身原因」的理解。一般而言，買受人在無過錯的情況下，只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。
實務中，房東不作為、標的物瑕疵、不動產登記部門原因等情況導致未能過戶的，該類理由均不得歸咎於買受人，此種情況下，買受人並無過錯。比較常見的買受人過錯有，買受人明知或應知房屋存在抵押、買受人因個人原因、房價變化而不配合過戶的。另外，一部分買受人因為限購政策未過戶，此類情形是否屬於買受人過錯，應分情況討論。
若簽訂合同時已有當地限購政策存在，屬於明顯規避限購政策，買受人無法過戶而被另案執行的房屋，也屬於買受人自身原因的范疇，例如在最高院審理的魏琳、青島海宜林投資控股有限公司案外人執行異議之訴案中[1]。最高院認為，山東青島出台限購措施後，案涉買賣合同才簽訂。雖買受人本人名下並未有商品房登記信息，但買受人對於房屋限購政策內容是明知的，對於案涉房屋因限購措施而無法辦理過戶登記也是明知的，因此，應當自行承擔不能辦理房屋過戶登記而產生的不利後果，故未支持其案外人執行異議。
相對而言，若限購政策出具在簽訂買賣合同並佔有之後，且買受人已積極履行義務的，因為買受人無法預料到新政策的出台，此時不應視為買受人過錯。
Ⅱ 房屋未過戶被司法機關查封怎麼辦
您好，可以向法院提出執行異議。
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定「金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。」購房者可以對執行標的提出書面執行異議，凡符合上述情形的，法院應當裁定中止對該標的執行。
Ⅲ 2015年買二手房未過戶被查封,如何保全財產。
【法律分析】
對於問題描述，可以作如下分析：
你好，你所咨詢的是房屋買賣合同糾紛。
1、根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定 》被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
2、若法院未依法解除查封，最終您為保全房屋，可以以對方違約，要求對方返還房款，承擔違約責任。
3、依據《合同法》第107條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。所以，房東是可以要求你繼續履行合同的，承擔違約責任；
4、同時，根據《合同法》第94條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行 主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。
【行動建議】
1、申請法院解除查封，充分舉證證明已經完成房屋的買賣，買方系善意，未辦理過戶登記並非疏忽，而是因為現在無法辦理產權過戶。
2、若法院未接觸查封，買方最終文保全房屋，建議及時依據《合同法》，要求賣方及時履行違約責任。
【相關法律法規】
《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定 》
第十七條被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
《中華人民共和國合同法》
第六十條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行 主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。
第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當 承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
Ⅳ 買二手房,購房合同已簽,在等待貸款的情況下對方的房子被法院查封
如果因此導致合同不能履行，可以按合同要求對方承擔違約金，不過，如果實際損失沒那以大，法院可能會應對方要求調整違約金數額，不一定支持20%的違約金標准。
上述分析供參考，需要具體幫助，建議帶材料找律師具體溝通分析。咨詢完畢請及時評價並結束咨詢。
Ⅳ 買的二手房沒過戶，現發現被查封，怎樣做才是最佳方案
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Ⅵ 我買了中介的二手房，首付已付，還沒過戶就被銀行查封了，我該怎麼辦
法院上訴等統計好房主負債，按照額度分配拍賣房屋價格。