房產證過戶買家才能貸款

A. 買二手房房產證5年之內不能過戶,買家怎麼在銀行貸款

無法貸款。
銀行放款的條件是房產能過戶到買家名下，房產不能過戶的，就不能貸款。

B. 請教各位，我要賣房，買方說要先過戶再貸款

沒理解錯的話，應該是二手房貸款唄，給你看一下二手房貸款買賣雙方須提供相關資料：
購房人(貸款人)須提供的資料有：戶口簿、身份證、學歷證明、婚姻狀況證明、買賣雙方簽訂的購房協議書、夫妻收入證明(單位收入證明)，有選擇性地提供包括存款證明、有價證券在內的其他財產證明，夫妻雙方一寸近照各兩張;
售房人須提供的資料有：身份證、戶口簿、婚姻狀況證明、夫妻雙方同意出售證明、所售房屋的產權證明及上市批准證明。
希望能夠幫助到你

C. 我的房子想賣掉，對方需要貸款，請問怎麼辦理，我的房產證什麼時間才可以過戶給對方

一、屬於正常的房產買賣。賣家紅本（房產證）在手，買家需要銀行按揭的，現在多數都在採用這種方式，是常見的房地產買賣的一種。其中還包括：買家一次性付款，賣家按揭；賣家按揭，買家也需要按揭；業主紅本在手，買家一次性付款。

二、買賣雙方簽訂買賣合同，買方交付定金，賣家可以將房產證交予買方，也可給房產證復印件；買家准備銀行貸款所需要的貸款手續，以及資金監管的首期款，3個工作日出貸款承諾函後方可去國土局過戶，等新的房產證出來後再做抵押手續。這個時間要30天左右都是正常的。

三、房產證在沒有辦理過戶之前拿去用一般是沒有太大風險的，如果能及時發現事情有問題，可以去找房管局採取補救措施的。但交付房主證前，自己留幾份復印件，同時，讓對方要寫收到條。

(3)房產證過戶買家才能貸款擴展閱讀：

房產過戶手續

(1)房地產轉移登記申請表;

(2)申請人身份證明;

(3)房地產權利證書;

(4)有關行政機關的行政決定書，房地產買賣合同書，(按規定需公證的，應提交公證的房地產買賣合同書)或經公證的房地產贈與書，或經公證的房地產繼承證明文件，或房地產交換協議書，或房地產分割協議書;

(5)已設定抵押權的，應提交抵押權人同意的書面文件;

(6)人民法院強制性轉移應提交生效的判決書、裁定書、調解書和協助執行通知書;

(7)非法人企業、組織房地產轉移，應提交其產權部門同意轉移的批准文件;

(8)行政劃撥、減免地價土地，應提交主管部門的批准文件和付清地價款證明;

(9)以招標、拍賣、掛牌方式取得房地產，應提交中標確認書、拍賣成交確認書、土地使用權轉讓合同書和付清地價款證明;

(10)屬於政府福利性商品房的應提交相關主管部門的批復;

(11)拆遷補償的應提交拆遷補償協議書;

(12)房地產共有人同意轉移的意見書;

(13)收購或合並企業的，應提交有關部門的批准文件;

(14)國有企業之間或其他組織之間房地產調撥，

(15)法律、法規、規章及規范性文件規定的其他文件。

D. 二手房交易時，買家需要貸款，提前過戶給對方可行嗎（未拿到全部房款）

可以，但前提要把這些列在合同上，弄清楚在提前過戶。具體可以參考下列：
購買存在抵押權的二手房操作實務
近幾年因為房價的不斷上漲，很多人購買房屋時很難一次性付清全部購房款，因此大多數人都選擇銀行貸款，這致使目前市場上流通的二手房絕大多數都存在抵押權。
這里所說的房屋抵押是指，購房者為向銀行貸款購房，以自己所購買的房屋作為債權的擔保抵押給貸款銀行，當購房者不能向銀行償還貸款時，銀行有權依照法律規定以該房屋折價或以拍賣、變賣該房產的價款優先受償。銀行就是所謂的抵押權人。因此買賣存在抵押權的二手房，就必須先行償還貸款銀行的剩餘貸款，再由銀行、業主辦理房屋抵押權注銷手續後，該房屋才能按照買賣雙方的約定辦理房屋權屬轉移手續。但是二手房買賣時應該由哪一方先行償還銀行貸款呢？又如何能保證交易的安全呢？
存在抵押權的房屋在進行交易時要涉及到貸款銀行、購房者、出售者、房產中介公司甚至擔保公司等多個主體，交易環節較多而且復雜，一個環節處理不好，就有可能出現糾紛。在賣方市場的大環境下，購房者在購買存在抵押權的二手房屋時所承擔的風險要大得多。
本人近幾年提供二手房交易的法律服務時，發現二手房交易需要注意的法律問題、需要規避的風險頗多，但由於篇幅有限，不能一一詳談，在這里就經常接觸到的幾種交易方式，簡單的為大家提供一個操作思路，僅供大家在購買存在抵押權的二手房時作為參考。

第一種 房屋出售方自行出資償還交易房產名下的銀行貸款。
這種方式是指，由房屋出售方自行出資償還該房屋名下的銀行貸款，並辦理抵押權注銷手續，然後購房者、出售方依據雙方簽訂的房屋買賣合同的約定辦理付款、過戶、交房等手續。
這種方式對於購房者來說法律風險性最小，購房者在與出售方簽訂購房合同時應注意以下幾個問題：
1.要求出售方向貸款銀行詳細了解該銀行辦理提前還款流程以及時間（有些銀行需要提前一個月左右申請提前還款）。
2.詳細約定房產交易的流程，該流程中應包括出售方申請提前還款的日
期、辦理抵押權注銷的日期、抵押權注銷後的通知義務及抵押權注銷後辦理
房產過戶受理手續的期限等。
3.詳細約定買賣雙方的違約責任，包括遲延辦理還款手續、遲延履行通
知義務、遲延辦理過戶受理手續的逾期違約金數額或計算方法，並詳細約定
單方主張合同解除的條件及違約金數額。

第二種 由擔保公司出資先行償還交易房產名下的銀行貸款。
這種方式是指，買方或賣方尋找擔保公司，由擔保公司先行墊資償還銀行貸款，並辦理抵押權注銷手續，然後買賣雙方按照雙方簽訂的房屋買賣合同的約定辦理交易手續。使用這種方式時，擔保公司要按照墊資數額的一定比例收取服務費用，目前一般都是由買方支付該筆服務費。
使用這種方式在交易時應注意以下問題：
1. 對擔保公司的選擇還是要慎重，要從服務質量、公司口碑、經營規模、注冊資金、收費標准、墊資流程等多方面了解擔保公司。
2.目前，擔保公司都會要求購房者將部分購房款先行存入擔保公司指定的帳戶監管，所以購房者要認真了解擔保公司的墊資流程，慎重簽署擔保公司提供的格式墊資協議，避免因墊資環節出現爭議，使自己蒙受損失。
3.在房產買賣合同或居間服務合同中要詳細約定由哪一方委託擔保公司、必要時可以約定共同選擇的擔保公司的名稱、墊資服務費的支付方、抵押權注銷後的通知義務、抵押權注銷後辦理房產過戶受理手續的期限等。
4.詳細約定買賣雙方的違約責任，包括遲延辦理還款手續、遲延履行通知義務、遲延辦理過戶受理手續的逾期違約金數額或計算方法，並詳細約定單方主張合同解除的條件及違約金數額。

第三種 由購房者先行墊資償還交易房產名下的銀行貸款。
這種方式是指，在買賣雙方簽訂購房合同後，由購房者先行墊資償還交易房產名下的銀行貸款後，出售方及時與銀行辦理房產抵押權的注銷手續，然後買賣雙方按照簽訂的房產買賣合同的約定辦理相關的交易手續。
這種交易方式對於購房者來說風險性最大，但又是在實踐交易中經常會碰到的情況，因此，謹慎的操作對購房者是非常必要的：
1.在墊資前，先至房產權屬登記中心核查該房屋的權屬狀況有無瑕疵（主要核實，該房產除貸款銀行的抵押權外，是否還有其他的保全、查封、其他抵押權等。）。
2.不要提前將墊資款項打入出售方的銀行還款帳戶。
3. 通過自己的銀行帳戶直接將墊資款轉入出售方的銀行還款帳戶，並要求出售方出具詳細的收款收據，必要時可以請律師見證。
4.必要時可要求出售方提供第三人保證，或物的擔保。
5.親自全程跟進辦理提前還款、辦理抵押權注銷手續，並及時收押《房屋所有權證》。
6.在抵押權注銷後，按照權屬登記中心所允許的最短期限及時辦理產權交易過戶受理手續。
7. 詳細約定買賣雙方的違約責任，包括遲延辦理抵押權注銷手續、遲延履行通知義務、遲延辦理過戶受理手續的逾期違約金數額或計算方法，並約定單方主張合同解除的條件及違約金數額。
8. 詳細約定房產交易無法繼續履行時，出售方返還購房者的墊資款的流程。

有抵押貸款的二手房如何買賣

房價在回落，但在這幾個月又掀起了反彈的小高潮，具體原因不敢深入討論，一是掌握的事實不足，二是怕和「正在下很大的一盤棋」有沖突。不過買漲不買跌，交易活躍也是事實。有朋友看到一套性價比更高的二手房，想買，但發現該房有抵押貸款，於是打電話問這樣的房子可以買嗎？我的感覺：

一、沒有還清貸款的二手房不能賣

目前國內貸款買房的情況下，貸款銀行均會在原房屋上設立抵押。根據《物權法》第191條第二款規定：「抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。」也就是說，房屋所有權人沒有經過銀行的同意，不得轉讓房屋，除非購買人願意替房屋所有權人代為還清銀行的債務。

二、如何使需要買的二手房變成還清貸款的二手房

還清就有兩種方式了，一種是一次性還清，一種是經濟實力不夠時的分多次還清。後一種情況，實際就是將原房屋所有人的貸款轉移由新的購買人承擔，即「轉按揭」。賣方出售貸款沒還清的商品房，購買方繼續為該商品房償還貸款。這種方式對新購房人的資金需求壓力較小，但問題是，目前在國內實踐操作中基本不可行。香港等地不僅可以轉按揭，甚至賣「樓花」都可以，但國內銀行為了減少自己的風險，鮮有明確可以辦理轉按揭的服務。

那麼唯一可行的方案，就是先籌款把房款一次性還清，再進行交易。（如果買方實力不夠，與此同時買家也要從銀行獲得貸款。實質上這是貌似轉按揭貸款的提前還貸形式）。這種一次性把房款還清，就又分幾種情況：

第一種：原房屋所有人拿出自己的積蓄，或是向親戚朋友們借錢，把銀行貸款還清，這樣才能從銀行解除抵押，從而可以賣房。

第二種：就是在中介公司幫助下，把有貸款的房產掛牌，當找到買主後，與買主溝通。買主先支付一部分房款，供賣房者提前還貸。

第三種：賣房者自行無法籌到還貸款，而且也沒有買主願意墊付房款，這樣可中介公司拆借。中介公司可以用公司的流動資金幫賣房者還貸。

對於購房者來說，如果選中的房源是具有銀行貸款的，購買就要十分慎重了。因為按第二種方式，如果賣房者提出先墊付還貸款的話，買房者是具有相當風險的。由於在付出購房款後，房產權屬還屬於賣房者，一旦賣房者不承認或攜款逃跑，買房者將面臨巨大損失，所以要盡量避免這種交易方式。

可是，第二種方式正是目前中介機構大力鼓吹的辦法。在目前蕭條的市場條件下，中介機構可以做的生意越來越少，因此即使一些房源對買方有潛在風險，中介機構為了促成交易，仍吹得天花亂墜，說什麼「正因為有貸款才這么便宜的」、「貸款的房子對買方沒什麼風險」，購房者千萬要小心。如果該房真正可靠，那麼就可以要求中介機構採用以上提及的第三種方式協助交易。

三、有房證才能交易

提到這個問題是因為許多抵押貸款房屋都拿不出房產證。有的房屋所有人是新買的住房，經常在入住後一至兩年內還沒有拿到房產證，這種情況下是肯定不能交易的。因為國家有明確規定，嚴禁轉讓未取得產權證的房屋，同時，沒有取得房產證時，新的買主也無法辦理貸款手續。

還有更多的情況是房產證被抵押銀行收走，這種在各地實踐中要看各地的房地產登記手續，具體又分為幾種，一種是貸款後有兩本證,一個房產證一個他項權證，房屋有按揭和抵押都會在他項權證上顯示（如上海），在有抵押貸款時，房產證歸房主個人保存,他項權證歸銀行保管，等貸款還清後他項權證會拿到房管局注銷。另一種是只有一個房產證，進行了抵押後，抵押銀行一般會要求代管房產證。

那麼，如果辨別到底是有房產證但被銀行保管還是並無房產證的交易呢？其實很簡單：以上無論是哪種情況，當地的房屋及土地管理部門都會有登記，公安部門、法院、檢察院因公憑有效證明可調閱全部有關檔案，產權人憑身份證、產權證可查閱檔案中的相關信息，而一般公眾在房屋買賣、訴訟等正當理由下，憑有效證明，能查詢房屋的簡單信息。因此，購買者可以在交易前要求賣方（即產權人）一同赴房屋及土地管理部門調查是否有此房產登記，該真實性要遠遠高於賣方所持的所謂的房產證復印件，如果賣方因各種原因不配合，也可以委託律師進行調查。律師調查的好處是，除調查抵押外，還可以調查房屋產權證的內容與房屋登記機關的存檔文件記載的內容是否一致，賣方是否是房屋產權證上載明的所有權人，房屋是否有其他共有權人（如有，共有權人有優先購買權）等。

E. 買賣二手房能先過戶再貸款嗎風險何在如何規避

二手房是先過戶還是先貸款

一、二手房是先過戶還是先貸款

在辦理二手房買賣手續的過程中一般都是先辦理貸款在辦理過戶手續的，如果是一次性付款，就需要注意資金的安全問題，盡量將房款的給付放在產權過戶之後再進行，或可以用提存的方式辦理房款的給付，以盡量降低風險。買賣雙方一定要到政府指定的房地產交易場所辦理產權轉讓手續，按國家規定交納各種交易費用，領取政府頒發的產權證，買賣雙方能一手交錢一手交房。

二、二手房買賣具體流程

1、二手房買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，在合同中約定買方通過二手房貸款的方式支付房款並約定首付款及貸款的比例。

2、二手房買賣雙方到房屋所在區縣的房地產交易市場現場列印《房產買賣協議》，並且同時由買賣雙方到當地房管局現場簽訂《私產房屋代收代付協議》用以明確交易資金代收代付的委託關系；

3、由於二手房的特殊性，買方需要先找評估公司對所購房產進行評估。銀行會根據房屋交易價和評估價中較低者作為放貸的依據；

4、為了保證該二手房貸款的安全性，一般銀行會要求買方提供擔保。擔保人可以是有經濟能力的個人也可以是專業的擔保公司；

5、二手房買方持《私產房屋代收代付協議》到貸款銀行交存首付款，並取得交存首付款的證明，同時可向該銀行申請二手房貸款並提交全部貸款申請資料；

6、銀行審核通過後買方與銀行簽訂借款合同銀行通知賣方貸款可付；

7、最後辦理過戶，辦理二手房過戶時，買賣雙方帶房產證原件及復印件、買賣契約及復印件、買賣雙方的身份證等資料到房產局辦理過戶手續並帶舊土地證到土地局辦理換證手續。

F. 買賣二手房能先過戶再貸款嗎

辦理二手樓貸款，一般是在您辦理房產過戶手續之前，向銀行提出貸款申請。
所在城市若有招商銀行，可通過招行嘗試申請貸款，貸款申請一般需要提供的申請資料：
1．身份證明資料：身份證、軍官證等；
2．婚姻證明資料：結婚證、離婚證、未婚聲明等；
3．用途證明資料：所購房產原產權證明資料、購房合同、購房合同、經售房人確認的首付款收據（採取交易資金監管的，提供監管資金入賬證明即可）；
4．還款能力證明資料（提供以下一種或多種）：
（1）收入證明所提供收入情況與其當地行業、職業、職位基本吻合，且該收入水平足以滿足還款需要的客戶，提供收入證明；
（2）對於自僱人士、所提供收入情況明顯高於其當地同行業同等職位收入水平的客戶，必須提供還款來源輔助證明資料。包括但不限於：①提供近一年任意連續三個月以上（含）銀行代發工資流水或可信賴的工資清單；②提供在相關機構持有股份的證明資料以及該股份分紅收入的證明資料；③提供家庭資產證明資料，包括金融資產或非金融資產。
（3）招行代發工資客戶可以直接提供其代發工資賬戶流水，無需單位另行出具收入證明；
（4）可以提供社保賬戶流水或個人納稅單的客戶無需單位出具收入證明，招行根據當地社保賬戶繳費或稅收政策的相關規定計算出客戶收入情況；
若您的這筆貸款還需要提供其它資料，經辦行這邊也會及時通知您，您在申請貸款的時候也可以通過經辦行詳細確認此信息。

G. 你好，請問二手房交易，買家只有過戶後拿房產證再抵押貸款，可以做資金監管嗎對賣家有什麼好處嗎

資金監管是一種二手房交易中的一種保障制度，沒有強制性，二手房買賣雙方可以按照需求進行使用，最形象的例子就是買賣物品時的支付寶。

如果二手房交易的房屋尚有未還清的貸款，而賣家享用買家的首付款還清貸款，解除房屋抵押，然後在過戶房產給買家。買家擔心賣家把這筆錢用作他用，房產不能辦理過戶，雙方就可以使用資金監控。資金監管是把購房人已經支付的房款，保管在由上下家同意的第三方資金賬戶里，專款專用。也就是說，只能用於還清上家貸款，這樣就能保障交易流程的順利和安全。

二手房資金監管流程

1、二手房資金監管流程——全款：

①買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》、買賣雙方共同提出辦理交易資金監管服務需求；

②買方在店鋪（資金監管核心提供）使用POS機刷卡交易全款，款項直接進入資金監管賬戶中，由XX銀行監管。同時買賣雙方簽訂《買賣雙方資金監管協議》；

③店鋪、房地產交易市場為買賣雙方辦理繳納稅費、過戶手續；

④辦理完過戶手續後，根據買賣雙方授權，銀行按指令撥付購房款。

2、二手房款資金監管——首付款（貸款）：

①買賣雙方簽訂《北京市房屋買賣合同》、買賣雙方共同提出辦理交易資金監管服務需求；

②XX銀行審核買賣雙方的資質，並與買方簽署貸款相關合同；

③評估該套房產，根據評估報告確定首付款金額；

④買方在店鋪使用POS機刷卡支付首付款，款項直接進入資金監管賬戶中，由銀行監管。同時買賣雙方簽訂《買賣雙方資金監管協議》；

⑤店鋪、房地產交易市場為買賣雙方辦理繳納稅費、過戶手續；

⑥辦理完過戶手續後，根據買賣雙方授權，銀行按指令撥付首付款；

⑦銀行見他項權利證後，支付尾款給賣方。

二手房不做資金監管的風險：

1、如果交易雙方不做資金監管，堅持自行交付房款，或將面臨的風險有：賣方無法取得全部房款；買方無法在合同約定時間內取得房屋所有權，亦無法追回已支付的房款等。
2、在不做資金監管的前提下，當買方全款購房要求提前過戶且尾款延遲支付時，賣方存在極高的風險。比如：如果買方只有極少的自由資金，又想通過購得房屋抵押貸款獲得資金，從而實現滾動購買多套房屋，此舉極容易引起資金鏈斷裂，導致賣方無法收回尾款，同時房屋產權已過戶而失去房屋所有權。
3、在不做資金監管的前提下，如果賣方的房子仍有抵押，想用買方的資金（首付款）解除抵押，存在的風險有：第一種可能是賣方將買方的資金挪作它用，導致房子不能如約解除抵押，導致無法順利過戶；第二鍾可能是賣方的房子實際存在多筆抵押，買方支付的資金僅能解決其中部分抵押款，導致房子解除抵押被延遲，對於買方來說輕則延遲交易，重則錢房兩空。

H. 賣了房子房產證已經過戶，買家按揭貸款銀行不批怎麼辦

有合同的按照合同的約定解決，房子已經過戶到買方名下，建議及時溝通，如果不能按照合同的約定履行義務，那麼你有權收回房屋，造成的損失可以由買房承擔。建議協商解決，協商不成可收集證據訴訟解決。

按揭辦不下來的原因有很多,因此在實踐中,不同情況的處理也是不同的,在審理合同糾紛時法院一般會優先適用合同中的約定。因此,合同中對貸款不批的違約責任由誰承擔的規定是最重要的依據。如果沒有約定或者約定不明,按照下面的原則處理:
1、開發商的原因:如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋,即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房,銀行審查時發現這種情況是不會批貸款的,此時購房者可要求開發商退還首付及定金,並要求開發商支付相應的利息損失。
2、購房者的原因:如果購房者提供的資料不真實或者購房者的信用記錄不好造成銀行不予批准貸款,購房者應該承擔違約責任。
3、非買賣雙方的原因:如果政府的政策或者銀行的規定發生變化導致購房者本應拿到的貸款不能實現,購房者應與開發商協商,協商不成合同上又沒有約定的。購房者可以起訴並舉證自己沒有過錯並確實無力購房,要求開發商發還首付及定金。

I. 感謝解答：二手房交易買賣房貸一定要先過戶後才能申請貸款嗎具體流程是怎樣的

二手房交易買賣房貸不一定要先過戶再申請貸款，根據各銀行指定的二手房貸款品種，整體來說主要有兩種模式。
第一種為二手房住房貸款。
買方需要准備好夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、收入證明、工資流水等，賣方需要准備好夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、房產證、土地證或不動產證，此外還有需要房產的預評報告；
確定好貸款額度之後，買方轉首付給賣方，雙方來到貸款銀行填寫貸款申請；
等待銀行審批，一般時間為一周，審批通過之後，買賣雙方辦理過戶；
過戶後新業主拿著不動產證及銀行貸款合同到不動產登記中心完成抵押；最後等待放款。
第二種為置換式貸款。
置換式貸款適用於全款購房後貸款，新業主直接與銀行簽訂貸款合同，完成抵押。優點是可以享受二手房住房貸款利率及折扣，缺點為必須先行全款購買，壓力較大。