美國住房抵押貸款余額

① 國內外住房貸款制度比較

1、國家建立個人住房貸款制度，其目的是引導城鎮居民家庭住房消費、實現住房貸款由開發性向消費性的轉移、以此促進住宅業的發展並推進住房制度改革，這也是當前我國住房金融發展的核心內容。
從目前我國住房金融發展的實際來看，個人住房貸款業務主要有兩種，即政策性個人住房貸款和商業性個人住房貸款。現在，部分商業銀行還相繼推出了由政策性個人住房貸款和商業性個人住房貸款所組成的個人住房組合貸款。

2、美國模式 ：抵押貸款證券作為20世紀最主要的金融創新之一起源於美國。早在1938年，美國就成立了聯邦國民抵押協會，開始探索和培育住房抵押二級市場，以改善住宅信貸機構的資產負債結構，提高資金的流動性。
3、貸款法律制度是各種旨在調節貸款關系的法律、法規和政策的總稱。貸款法律制度通過規定貸款主體、貸款流程和監管機構等有關方面進行一系列的成文規定，以達到調節信貸關系、增進經濟交往和最終促進經濟活動有序發展之目的。

② 2007年住房抵押貸款余額

若是在我行辦理的個人住房貸款且已發放，您可以登錄手機銀行、網上銀行查詢您的貸款余額信息。
請進入我行主頁www.cmbchina.com，登錄右側的「個人銀行大眾版」（憑卡號、查詢密碼登錄），點擊橫排「貸款管理」-「個人貸款查詢」-「貸款查詢」查看。

③ 房地美和房利美在美國算什麼性質的金融機構

房地美(Freddie Mac,NYSE：FRE,舊名聯邦住房抵押貸款公司<Federal Home Loan Mortgage Corp.>),是美國政府贊助企業(GSE,Government Sponsored Enterprise)中第二大的一家，商業規模僅次於房利美。
1970年由國會成立，作為旨在開拓美國第2抵押市場，增加家庭貸款所有權與房屋貸款租金收入。
規模：抵押投資組合總金額達1.29兆美元，其中5690億美元抵押資產是其自身投資一部分。債券市場協會(Bond Market Association)資料顯示，由Fannie mae、Freddie Mac與Ginnie Mae提供擔保的抵押擔保證券或債券，達到3.2兆美元，佔美國流通債券總值的16%。

Freddie Mac的使命努力創造
穩定: Freddie Mac 的被保留的股份單充當在確定的there』s 的一個重要角色金錢穩定的供應使貸款人做房屋貸款新homebuyers 需要和可利用的供應勞工住房在我們的社區。
支付能力: 財務住房為低落和適度收入家庭是Freddie Mac』s 事務的一關鍵部份自從我們打開了我們的門35 年前。Freddie Mac』s 視覺是, 家庭必須能能購買家和保留那個家。
機會: Freddie Mac 確定有金錢穩定的供應使貸款人使貸款新homebuyers 需要。這給大家對homefinancing 的更好的通入, 培養屋頂在homeownership 機會在美國。
繁榮: Freddie Mac 充當在America』s 經濟的一個重要角色, 幾乎20% 被彌補住房和相關的產業。
Freddie Mac的價值
我們自傲在使在家成為可能為成千上萬美國的家庭, 並且我們接受與我們的住房使命是一致的核心價值。
領導: 我們採取主動性達到我們共同的目的。
正直: 我們做正確的事 – 沒有妥協!
人們: 我們是公平的, 尊敬其他人, 接受變化和是有責任的。
優秀: 我們努力單獨地和集體超出賭金保管人期望。

房利美(Fannie Mae)，創立於1938年，是政府出資創建，從事金融業務，用以擴大資金在二級房屋消費市場上流動的資金。 1944年，房利美的許可權擴大到貸款擔保，公司主要有退伍軍人負責管理。1954年，房利美發展成為股份制公司。1968年， Raymond H. Lapin 成為房利美的總裁，在他就任的30年內，修改了公司的制度，使之成為一個私有的股份制公司。1970年，房利美股票在紐約交易股票所上市。1984年，房利美首次在海外發放公司債券，從此公司的業務進入國外金融市場。
商務印書館出版的《英漢證券投資詞典》中對Fannie Mae解釋如下：「聯邦國民住房貸款協會 Federal National Mortgage Association(聯邦國民住房貸款協會)的昵稱。美國三大住房貸款證券化經營機構之一，成立於1938年。其性質為社會公眾擁有，美國政府資助。專門運作由聯邦住房委員會或其他金融機構擔保的住房抵押貸款。將這些住房抵押貸款按期限、利率進行組合，作為抵押或擔保發行住房抵押債券，在金融市場上出售，再以收入資金向更多的人提供住房貸款。同時還對提供住房貸款的金融機構發行的住房抵押貸款證券品種提供擔保。所發行的重要品種為住房抵押債(mortgage backed security或mortgage pass-through)。聯邦國民住房貸款協會自身的股票在紐約股票交易所掛牌上市。」
危機
受美國次貸危機的影響，美國房地產抵押貸款巨頭房地美、房利美於2008年7月身陷700億美元虧損困境。之後美聯儲和美國證券交易委員會（SEC）迅速聯手出擊，對美股的穩定起到立竿見影的效果。
美國政府9月7日宣布，從即日起接管陷入困境的美國兩大住房抵押貸款融資機構房利美和房地美。
根據接管方案，美國財政部將向房利美和房地美注資，並收購相關優先股；兩大機構的首席執行官被限令離職，政府相關監管機構接管兩大機構的日常業務，同時任命新領導人。
受美國房地產市場泡沫破裂沖擊，房利美和房地美目前陷入全面危機。在過去一年，兩大機構的損失已超過140億美元。美國財政部長保爾森表示，房利美和房地美的問題使金融市場面臨系統性風險，接管這兩大機構是當前保護市場和納稅人的「最佳手段」。

④ 住房抵押貸款余額怎麼計算，怎麼的公式

還款方式

1、一次還本付息法

講解：現各銀行規定，貸款期限在一年以內（含一年），那麼還款方式為到期一次還本付息，即初期的貸款本金加上整個貸款期內的利息綜合。計算公式如下：

到期一次還本付息額=貸款本金×[1+年利率（%）] （貸款期為一年）

到期一次還本付息額=貸款本金×[1+月利率（‰）×貸款期（月）]（貸款期不到一年）

其中：月利率=年利率÷12

如以住房公積金貸款1萬元，貸款期為7個月，則到期一次還本付息額為：

10000元×[1+（4.05%÷12月）×7月]= 10236.3元

2、等額本息還款法

講解：個人購房抵押貸款期限一般都在一年以上，則還款的方式之一是等額本息還款法，即從使用貸款的第二個月起，每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。計算公式如下：

每月等額還本付息額=貸款本金×

(4)美國住房抵押貸款余額擴展閱讀：

辦理條件

1、貸款用途：用於支持個人購買住房以及循環使用貸款。

2、貸款對象：具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳台自然人，在中國大陸境內有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。

3、貸款條件：

(1)有合法的身份；

(2)有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；

(3)有合法有效的購房合同；

(4)以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款；

(5)已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內；

(6)能夠提供貸款行認可的有效擔保；

(7)貸款銀行規定的其他條件。

4、貸款額度：最高不超過所購住房價格的70%；

5、貸款期限：一般最長為30年。以新購住房作最高額抵押的，有效期間起始日為《個人住房借款合同》簽訂日的前一日;將原在建設銀行的住房抵押貸款轉為最高額抵押貸款的，有效期間起始日為原住房抵押貸款發放日的前一日；

6、貸款利率：貸款利率同個人住房貸款利率。

⑤ 什麼叫美國次級住房抵押貸款危機

席捲全球金融市場的是「次貸危機」（次級抵押貸款、次級按揭貸款）又叫「次按危機」。
危機的作用機理，簡單的說：在房地產高漲時期，商業銀行大量的發放住房抵押貸款，並通過資產證券化手段，把這些貸款打包成抵押貸款支持證券（MBS）、資產支持證券（ABS）等債券，發行到債券市場。眾多的投資銀行、商業銀行和基金以為證券提供擔保或者直接購買的形式參與到這些證券的發行和交易中。
由於美國房地產市場近期的低迷，大批的抵押貸款支持證券（MBS）和資產支持證券（ABS）價格大幅下跌，導致那些提供擔保和購買了上述證券的金融機構大幅虧損。這種情況下，各大金融機構紛紛收縮資金，造成市場流動性不足，更加劇了市場的動盪。
由於美國金融市場的國際化程度較高，各國的金融機構都參與到美國金融市場的交易中，所以這種在美國金融市場的動盪蔓延、延伸到了世界各主要經濟體。

美國的次級信貸危機波及了全世界，各國央行緊急拿出9－11來最大的現金投入市場。人們對格林斯潘嚴重質疑，他的利率政策對美國大放寬放房貸有著重大的責任。然而，中國的房貸放得更寬更松，是否會帶來更大的問題呢？德國之聲記者綜合報導如下。
波及全球的危機和格林斯潘的誤導

美國的次級信貸危機愈演愈烈，美國經濟學界認為，這成了美聯儲新頭伯南克上任以來面臨的第一次嚴峻挑戰。上周，美聯儲在兩天內向金融系統連續投入640億美元。同時，雖然美聯儲說美國的指導利率將保持在5.25%的高度不變。但專家們認為，在9月18日之前，甚至就在最近幾天內，美國的指導利率不得不調低。

美國自己的救火行動已經如此激烈，但它引發的世界反響更大，這幾天，它已經「強迫」全世界央行，總共投入了3000億美元的現金，創造了9－11以來最大的現金投入量。其中歐洲中央銀行（EZB）行動最大：上周四投了950億歐元，周五「追加」了610億歐元，周一還加了476億。就此，德卡銀行（DekaBank）總經濟師烏爾利希.卡特爾對德國之聲德語網記者說：假如存在對現金的高需求，以滿足市場，那麼拿出現金救市就是央行們的自然義務。

央行們救市是必須的，但央行首腦們以前的行為卻遭到了人們空前的質疑，尤其是現年81歲的美聯儲前首腦格林斯潘。這位人們認為將以「利率教皇」、「金融巨擘」名義載入史冊的人物，現在人們認為，他過於隨便的利率政策是導致當前金融危機的主要原因之一。卡特爾先生說：「我們現在對這種利率政策的毀滅性破壞看得更清楚了：市場參與者們的風險意識被低息這劑葯物過分地麻醉了。」

尤其是幾百萬美國人，根據格林斯潘的建議，他們吸納了可變利息抵押貸款。一開始，利息很低，條件極好。但正如諾貝爾經濟獎得主史蒂格利茲質問的：「難道格林斯潘真的認為利息會一直停留在百分之一這個實際負利率的基礎上嗎？」

現在的事實是：合計數額高達1萬億美元的美國抵押貸款局部面臨大幅度的利息提高，這個趨勢至少將持續到2008年末。這意味著，許多用那種靈活利息貸款抵押買了房的美國人將付不起銀行費用；同時，許多銀行、對沖和投資基金將深陷無法出售的次貸證券上，無法動彈，直到破產。

一個危機還沒有過去，新的危機灶又在招手了。比如遠東的所謂Carry Trades。許多投資商利用世界范圍內的利率差，投資到低息的貨幣中去，比如日元，換得的錢投入房地產。然而，一旦日本央行提高利率，這些日元Carry-Trades里的錢就將集體抽出。到那時，全世界的央行就將被迫再次大規模地拿出現金來了。

美國危機已經給中國的銀行帶來很大直接損失

港台一些報刊如明報、聯合新聞報等都報導道，美國的次貸危機今年將給中國6家上市銀行帶來49億元人民幣的直接損失。其中中國銀行的將高達38.5億元，佔全年稅前利潤的4.5%。

美國CZB報告顯示，有幾家中國的銀行購買了美國的次級房貸債券，中行是最大買家。「另據消息人士指出」，到去年年底為止，中行持有價值901億美元的美國債券，聯合新聞報說，有金融業者認為，中行對次級房貸債券的投資比例佔三分之一，即大約300億美元。同樣據美國CZB數據，到2006年6月止的一年內，中國金融機構投資美國房地產抵押貸款證券的金額已達1075億美元。

據估計，到今年底，中國建設銀行將因此而損失人民幣5.67億，工商銀行損失1.2億，交通銀行2.5億，招商銀行1.03億，中信銀行1900萬，合中國銀行的，共計49億人民幣損失。

⑥ 住房抵押貸款違約率占總不良率多少

、我國個人住房抵押貸款發展現狀
在個人消費信貸中，由於個人住房抵押貸款占據了重要地位，近年來，個人住房抵押貸款已成為我國商業銀行具有強勁發展勢頭的「零售業務」，被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段，個人住房抵押貸款自然成為商業銀行重點拓展的貸款投向。在表1中，2000—2005年間個人住房抵押貸款余額佔全國消費信貸余額比重均在74％以上，2004年、2005年則到達80％左右。2005年個人住房抵押貸款余額為18400億元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，與2004年個人住房抵押貸款余額相比，增長16.07％，個人住房抵押貸款無論是在增長速度上還是在總量上每年均發展迅速。
表1 1998—2005年全國個人住房抵押貸款(單位：億)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全國消費信貸余額 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
個人住房抵押貸款余額 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
個人住房抵押貸款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
個人住房抵押貸款增長比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％

資料來源：統計公報(2000—2005)
商業銀行之所以爭先發展個人住房抵押貸款，主要原因有二：一是近些年我國房地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商業銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優質資產，不良貸款率極低，比批發類貸款風險小得多。事實上，個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對小並非必然的，它是同經濟環境等因素密切相關的，上世紀80年代美國住房抵押公司風波和1995年日本住房金融案件，均與個人住房抵押貸款風險相關。隨著我國個人住房抵押貸款余額快速增加，個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，2002年四大國有商業銀行個人住房抵押貸款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，個人住房抵押貸款不良貸款率達到1.5％左右，其中農行高於2％。在我國個人住房抵押貸款較發達地區上海，2004年商業銀行個人住房抵押貸款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，兩年多時間上升7倍多。
我國市場經濟處於發展初期，法律制度欠缺，個人信用徵信體系不健全，商業銀行風險管理水平低，個人住房抵押貸款存在很大風險，實際的貸款違約率高，特定條件下(如貸款高速增長)，用於風險分析的不良貸款率指標滯後性非常明顯，掩蓋了實際風險狀況。房地產市場具有周期性，個人住房抵押貸款期限長，每筆貸款數額小，一旦房地產市場出現調整或振盪，貸款違約等風險就會顯現，我國個人住房抵押貸款業務還沒有遇到真正考驗，因此加強個人住房抵押貸款風險防範，完善風險管理機制是個人住房抵押貸款走向良性發展的一條必經之路。
二、商業銀行個人住房抵押貸款風險分析
在目前我國的經濟體制環境下，個人住房抵押貸款風險發生有其可能性和必然性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環境等諸多內、外部因素決定，具體而言，我國商業銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風險：
1.信用風險
信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。一般有下面幾種形式：
一是被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，是指借款人在購買房產後，因實際支付能力下降或突發事件的發生，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息。我國市場競爭異常激烈，就業條件嚴峻，教育、醫療等支出急劇增加，都會使借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無力繼續償還貸款本息。
二是理性違約。理性違約是借款人的主動行為，是指借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而產生的違約行為。當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續還款的成本大於放棄還款的收益，借款人會理性違約。主動違約最有可能發生在貸款合同簽訂後的頭二年，因為此時違約的機會成本相對較低，損失的僅僅是首付款、交易費用和一部分貸款本息[2]。
三是提前還款。提前還款是借款人主動違約行為，是指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。當市場利率低於合同利率時，提前償還貸行為就有可能發生，提前還貸一方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失[3]。
四是惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為「假按揭」，是一種欺騙行為，主要特徵是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用於風險更高的投資，如挪用到房地開發，或者進入資本市場，導致商業銀行信貸風險大幅上升。2007年1月底銀監會發布《關於進一步防範銀行業金融機構與證券公司業務往來相關風險的通知》，住房按揭貸款成為被挪用入市檢查重點。
2.抵押風險
貸款抵押物是商業銀行第二還款來源，但是商業銀行也常面臨如下抵押風險：
一是抵押處置風險。當抵押物變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處於起步階段，交易法規不完善，手續煩瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難。
二是抵押物價格風險。抵押物價格風險包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。前者是指抵押物因房地產市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。當房地產市場處於調整或不景氣時，價格下跌有可能導致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息。後者是抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價值下降，或者由於估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產生的風險。
3.利率風險
利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低於存款利率，導致銀行收不抵支的風險。一般來說，商業銀行所面臨的利率風險有：一是「不匹配」風險，抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調整的不同步，如個人住房抵押貸款是固定利率，如果存款利率上調，銀行的資金成本就會上升；個人住房抵押貸款是浮動利率且下浮時，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會縮小。二是由利率風險引發的提前還貸信用風險。
4.流動性風險
流動性風險是指商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。引起流動性風險原因在於商業銀行經營特徵和個人住房抵押貸款特徵，商業銀行資金主要來源於企業存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在「短存長貸」的問題。我國個人住房抵押貸款的變現性比較差，一是因為個人住房抵押貸款是零售性業務，每筆貸款的貸款利率、到期日、貸款成數以及貸款期限等都不同，商業銀行無法實現標准化管理；二是信貸市場信息不對稱導致貸款的投資者無法逐筆估計每筆貸款的違約風險成本，投資者望而卻步；三是住房等消費品二級市場尚未形成，抵押物變現難影響住房抵押貸款變現性。
5.法律制度風險
法律制度風險是指法律制度不健全，對失信、違約行為懲罰辦法不具體，執行力度不強，使商業銀行面臨損失。良好的社會法律環境是發展個人住房抵押貸款的基礎條件，如美國1968年頒布了《統一消費信貸法典》、《消費信貸保護法》，1974年又頒布了新的《統一消費信貸法典》。我國還沒有針對消費信貸的專項法律、法規，《商業銀行法》、《貸款通則》、《擔保法》、《票據法》、《合同法》等法規都是為生產信貸而建立的，與個人住房抵押貸款特點不相符。
6.市場政策風險
市場政策風險包含兩個方面，一是指國民經濟在整體發展過程中存在由繁榮到蕭條周而復始周期性波動，影響房地產業的市場風險。與其他行業相比，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性，經濟高漲時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求增加，貸款數量急劇擴大，經濟蕭條時，失業率上升，居民收入急劇下降，房價下跌，商業銀行勢必會面臨大量的「呆壞賬」損失。二是政府經濟政策的調整引起房地產市場變化給商業銀行帶來損失。我國整個經濟處於轉軌時期，市場機制不健全，政府的定位不明確，由於住房消費是居民的大額消費，投資乘數大，房地產業對經濟增長具有較強的拉動作用，從而成為政府調控經濟拉動消費，促進經濟增長的重要行業。當房地產市場發展脫離個人消費能力，出現泡沫和經濟過熱，與調控宏觀目標相違背，政府會採取房地產調整政策，隨著房地產業的調整和收縮，商業銀行也將面臨政策風險。
7.管理風險
管理風險是指商業銀行內部個人住房抵押貸款管理出現問題，導致的信貸風險。從貸款政策、管理流程、組織結構、技術基礎等方面看，我國商業銀行的個人住房抵押貸款管理基本上處於一個比較低的水平。如商業銀行在個人住房抵押貸款上存在重業務拓展、輕業務管理的沖動，不計風險代價搶占市場份額；個人住房抵押貸款業務運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標准和業務流程；熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經驗和人員的培訓跟不上業務的快速發展；個人信用信息基本屬於封閉狀態，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統一信息資料庫和個人信用評估體系等等。這些管理因素均導致個人住房抵押貸款的風險增大。
8.操作風險
違規操作是銀行內部形成資產風險最主要原因之一，是經營機構在制度管理上放寬貸款要求而造成的業務風險。主要表現為：一是在業務導向激勵約束機制下，經營機構重業務輕管理，甚至違規經營，未經批准擅自或變相降低貸款標准和擔保條件，借個人住房抵押貸款為名違規開辦個人股票質押貸款等高風險業務；二是部分工作人員自身業務素質或思想素質不高，工作不負責任，違反操作規程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。
三、商業銀行個人住房抵押貸款風險的防範
針對上述商業銀行個人住房抵押貸款八大風險，商業銀行可以採取如下措施予以化解和防範。
1.開發和建立內部評級體系和內部評級模型
我國商業銀行目前信貸管理主要圍繞單一借款人風險展開，根據巴塞爾新資本協議關於風險管理精神，現代商業銀行信用風險管理不僅僅包含單一借款人風險管理，更加重要的是，應當以優化配置風險資本和配置信貸資產組合為風險管理模式，對銀行面臨的整體風險進行測量、監控和主動管理，因此要求商業銀行對整體信貸業務開發和建立內部評級體系，採用內部評級法，用統計模型測算出個人住房抵押貸款的違約概率(PD)、違約損失率(LGD)、風險暴露(EAD)和期限(M)指標，全面准確把握個人住房抵押貸款的風險狀況，對未來整體風險做出合理預測。在此基礎上，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系，對借款人進行市場細分，以此作為開展業務的重要依據。
2.完善銀行內部信貸管理機制，防範管理和操作風險
商業銀行應制定一套嚴密、詳細、操作性強的規章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。
第一，根據個人住房抵押貸款內部評級模型的相關數據制定貸款風險資本配置和信貸組合計劃，確定業務發展方向、比重以及發展節奏和進程，避免貸款政策管理失誤帶來損失。
第二，加強貸款流程全過程管理，從貸前調查、貸款審批和貸後檢查等環節分析相關風險點，落實管理職責，規范操作流程；建立合理的激勵約束機制，促使業務人員自覺遵守各項規章制度，解決重業務拓展輕風險管理的導向機制；強化損失責任追究制度，根據資產的實際損失追究相應責任。
第三，在組織結構上，可以逐步實行審批官和風險控制官派駐制，實現審貸分離和風險監管分離，保證貸款審批和風險控制的獨立性；成立專門審查審批中心，實行集約化經營，逐步培養優秀的專業化審批官和風險管理官，提高管理專業水平。
第四，加強借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質量可能就越高，信息分析結果可能越准確，為較好預防和控制信用風險評價提供客觀依據[4]。
3.建立個人住房抵押貸款風險預警系統，防範市場和政策風險
房地產業是一個與宏觀經濟高度相關性的行業，受宏觀經濟的影響並反過來給宏觀經濟以強烈的作用，建立風險預警系統主要是為了防範市場系統性和政策風險，建立預警模型對宏觀經濟指標、產業經濟指標以及國家相關政策分析，對房地產市場及整個社會經濟環境進行預測，及早做出反應，避免由此帶來的損失。預警系統構建完善是一項龐大的工程，一是建立風險預警的資料庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合適的風險預警模型，針對我國實際情況，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解。
4.加強個人住房抵押貸款的利率風險管理和流動性管理
隨著我國利率市場化改革不斷推進，利率風險會逐步顯現，商業銀行在防範個人住房抵押貸款的利率風險上可以採取以下措施。
第一，開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率的不斷變化而作周期性調整，利率調整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在於這種周期性的利率調整將有助於改善商業銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業銀行承擔的利率上升的風險轉移給借款人，同時也把由借款人承擔的利率下降的風險轉移給商業銀行。
第二，開發固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業銀行承擔了大部分的利率風險，如果商業銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
第三，套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易抵補資產負債由於利率變化導致的價值變化，如可用遠期利率協議、利率期貨和交易所期權進行短期利率風險管理，用銀行間期權(上限期權、下限期權和雙限期權)、互換和互換期權進行長期利率風險管理。
第四，大力發展個人住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業銀行可將個人住房抵押貸款形成債權出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權，提高流動性。
5.發展個人住房抵押貸款風險轉移機制
第一，建立和完善抵押貸款保險機制。個人住房抵押貸款保險的目的在於規避或分散三類風險，一是房屋毀損的風險，二是貸款的信用風險，三是借款人的人身風險。我國目前個人住房抵押貸款保險機構層次和險種均較單一，銀行信貸風險和保險機構承保的信用風險、人身風險沒能合理劃分，亟待通過建立和完善個人住房抵押貸款保險機制來解決，在保險品種上，可以開發與消費信貸相關的財產險、失業險、人壽保險、履約保證保險等保險品種，在保險機構上，可以為中低收入借款人建立政策性保險機制的抵押貸款保險，為高收入借款人和中、高檔住房提供商業性專業保險公司抵押貸款保險業務。
第二，推進個人住房抵押貸款證券化。個人住房抵押貸款「存短貸長」的矛盾使商業銀行面臨著流動性風險、利率風險、信用風險等多種風險，個人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業銀行「存短貸長」的矛盾[5]。我國2005年12月開始商業銀行資產證券化的試點工作，隨著資產證券化試點工作的推廣和資產證券化業務品種的豐富，可以適時推出個人住房抵押貸款證券化，有效降低商業銀行在個人住房抵押貸款上所承受的風險。
6.完善個人住房抵押貸款的法律制度環境
個人住房抵押貸款涉及到社會經濟的方方面面，有效降低商業銀行所面臨的風險需要有良好的法律環境和立法支持。我國應盡快制定和頒布《消費信貸法》，明確消費信貸活動中相關主體的職責，合理分散信貸風險；建立個人破產制度，使個人住房抵押貸款的相關環節均有法可依，通過立法強制推行個人信用制度，充分借鑒發達國家個人信用管理的經驗，如美國的消費信用方面法律就有：《公平信用報告法》、《誠實信貸法》、《誠實借貸法》、《公平信用結賬法》、《信用卡發行法》、《平等信用機會法》、《公平債務催收法》等[6]；同時改善法律執行環境，建立處置銀行抵押資產的小額債權速審法庭，減少繁雜手續和環節，增加公正性和透明度，降低抵押物處置成本，提高處置的效率。

⑦ 如何將美國房產抵押給美國的銀行貸款

1、簽寫貸款申請書，無非就是寫些住址單位收入等等，寫好交資料等審批。（5個工作日）
2、銀行審批通過，就簽貸款合同，下午或者什麼時候銀行安排評估公司去估價拍照。
3、等銀行的人能知去房產局做抵押登記，先是查檔，然後做抵押登記。（做完抵押登記有張受理單，到時可以由我們去查）
4、房產局制證要3-7個工作日。
5、確定房產局抵押登記跟他項權證放了，就約銀行的人一起去領證。（領證委託書）6、等兩天銀行就行款。

⑧ 2008年美國 貸款余額

次貸危機引起的
次貸即「次級按揭貸款」（subprime mortgage loan） ，「次」的意思是指：與「高」、「優」相對應的，形容較差的一方，在「次貸危機」一詞中指的是信用低，還債能力低。
次級抵押貸款是一個高風險、高收益的行業，指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。與傳統意義上的標准抵押貸款的區別在於，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優質抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。
在房價不斷走高時，次級抵押貸款生意興隆。即使貸款人現金流並不足以償還貸款，他們也可以通過房產增值獲得再貸款來填補缺口。但當房價持平或下跌時，就會出現資金缺口而形成壞賬。
次級按揭貸款是國外住房按揭的一種類型，貸給沒多少收入或個人信用記錄較低的人。之所以貸款給這些人，是因為貸款機構能收取比良好信用等級按揭更高的按揭利息。在房價高漲的時候，由於抵押品價值充足，貸款不會產生問題；但房價下跌時，抵押品價值不再充足，按揭人收入又不高，面臨著貸款違約、房子被銀行收回的處境，進而引起按揭提供方的壞帳增加，按揭提供方的倒閉案增加、金融市場的系統風險增加。
[編輯本段]3.次貸危機的原因
引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫。次級抵押貸款是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。
利息上升，導致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現違約的可能，對銀行貸款的收回造成影響的危機。
在美國，貸款是非常普遍的現象，從房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在。當地人很少全款買房，通常都是長時間貸款。可是我們也知道，在這里失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，他們怎麼買房呢？因為信用等級達不到標准，他們就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。
由於之前的房價很高，銀行認為盡管貸款給了次級信用借款人，如果借款人無法償還貸款，則可以利用抵押的房屋來還，拍賣或者出售後收回銀行貸款。但是由於房價突然走低，借款人無力償還時，銀行把房屋出售，但卻發現得到的資金不能彌補當時的貸款＋利息，甚至都無法彌補貸款額本身，這樣銀行就會在這個貸款上出現虧損。（其實銀行知道你還不了。房價降溫，另一方面升息都是他們一手掌控的）
一個兩個借款人出現這樣的問題還好，但由於分期付款的利息上升，加上這些借款人本身就是次級信用貸款者，這樣就導致了大量的無法還貸的借款人。正如上面所說，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發了次債危機。
美國次級抵押貸款市場通常採用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即：購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款。
在2006年之前的5年裡，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。
隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發「次貸危機」。
2007年2月13日美國新世紀金融公司（New Century Finance）發出2006年第四季度盈利預警。
匯豐控股為在美次級房貸業務增加18億美元壞賬准備。
面對來自華爾街174億美元逼債，作為美國第二大次級抵押貸款公司——新世紀金融（New Century Financial Corp）在4月2日宣布申請破產保護、裁減54%的員工。
8月2日，德國工業銀行宣布盈利預警，後來更估計出現了82億歐元的虧損，因為旗下的一個規模為127億歐元為「萊茵蘭基金」（Rhineland Funding）以及銀行本身少量的參與了美國房地產次級抵押貸款市場業務而遭到巨大損失。德國央行召集全國銀行同業商討拯救德國工業銀行的籃子計劃。
美國第十大抵押貸款機構——美國住房抵押貸款投資公司8月6日正式向法院申請破產保護，成為繼新世紀金融公司之後美國又一家申請破產的大型抵押貸款機構。
8月8日，美國第五大投行貝爾斯登宣布旗下兩支基金倒閉，原因同樣是由於次貸風暴。
8月9日，法國第一大銀行巴黎銀行宣布凍結旗下三支基金，同樣是因為投資了美國次貸債券而蒙受巨大損失。此舉導致歐洲股市重挫。
8月13日，日本第二大銀行瑞穗銀行的母公司瑞穗集團宣布與美國次貸相關損失為6億日元。日、韓銀行已因美國次級房貸風暴產生損失。據瑞銀證券日本公司的估計，日本九大銀行持有美國次級房貸擔保證券已超過一萬億日元。此外，包括Woori在內的五家韓國銀行總計投資5.65億美元的擔保債權憑證（CDO）。投資者擔心美國次貸問題會對全球金融市場帶來強大沖擊。不過日本分析師深信日本各銀行投資的擔保債權憑證絕大多數為最高信用評等，次貸危機影響有限。
其後花旗集團也宣布，7月份有次貸引起的損失達7億美元，不過對於一個年盈利200億美元的金融集團，這個也只是小數目。
美國次級抵押貸款市場危機出現惡化跡象，引起美國股市劇烈動盪。投資者擔心，次級抵押貸款市場危機會擴散到整個金融市場，影響消費信貸和企業融資，進而損害美國經濟增長。 但許多分析家認為，就目前來看，次級抵押貸款市場危機可望被控制在局部范圍，對美國整體經濟構成重大威脅的可能性不大。
首先，美國經濟對住房市場的依賴程度不高。在2001年經濟衰退發生後，美國住房市場在超低利率刺激下高度繁榮，為經濟復甦及其後來持續增長發揮了重要作用，但這並不代表美國經濟增長倚重住房市場。事實上，在美國經濟正常運轉時期，住房市場的就業創造能力相對較低。住房市場降溫對約佔美國國內生產總值三分之二的個人消費開支的影響也有限。數據表明，盡管美國住房市場去年以來大幅降溫，但個人消費開支持續增長。
美國投資機構貝爾斯登公司的首席經濟學家戴維·馬爾帕斯指出，與住房市場相比，就業對美國經濟的重要性要大得多。對許多人來說，未來就業的價值大大超過他們現有住房資產價值。就業市場強健意味著失業可能性下降，就業機會增加，個人未來收入穩定且可能增加。住房資產是有限的，而就業收入可能是源源不斷的。
過去幾個季度的實際情況也表明，盡管住房市場持續大幅降溫，但美國經濟並沒有停滯不前。消費和投資增長抵消了住房市場降溫的不利影響，並支持了經濟的繼續擴張。
其次，美國經濟基本面強健，不乏繼續增長的動力。從就業形勢看，今年頭7個月，美國平均每月新增就業崗位13.6萬個。建築業和製造業就業有所減少，但服務業就業持續增加。失業率自去年9月以來一直保持在4.4%到4.6%。經濟學家們指出，失業率即使到今年底升至5%左右，也仍處於歷史較低水平。
從經濟狀況看，7月份美國服務業連續第52個月增長。服務業在美國經濟活動中所佔的比重超過80%，對經濟增長和就業具有舉足輕重的影響。與此同時，美國製造業擺脫前一個時期的低迷狀態，7月份實現連續第6個月增長。
再從外部環境看，國際貨幣基金組織不久前將今明兩年全球經濟增長預測都從今年4月的4.9%上調到了5.2%。該組織估計，日本、歐元區以及很多新興市場和發展中國家經濟增長情況都將好於原來的估計。其他地區經濟強勁增長為美國擴大出口提供了有利條件，這無疑是美國經濟繼續增長的有力支持因素。
最後，次級抵押貸款市場危機有望得到控制。相對於整個美國住房貸款市場而言，次級抵押貸款市場本身規模不大。另外，美國金融體系相對成熟，市場發達，擁有各類對沖風險工具和渠道，這為防止危機集中深度爆發提供了條件。
還有，美國聯邦儲備委員會及時向金融系統注入大筆資金，增加流動性，降低了局部問題惡化引發系統性危機的可能性。美聯儲在出手托市的同時還表示，將採取一切必要措施，促進金融市場有序運轉。貨幣當局的行動和決心應有利於平息投資者的恐慌心理，限制市場恐慌對經濟影響的放大效應。
國際貨幣基金組織認為，美國次級抵押貸款市場危機仍在「可控范圍之內」。有經濟學家認為，次級抵押貸款市場正在進行自我調整，擠壓已持續了很久的金融泡沫，目前的調整尚在可接受范圍以內。美聯儲最近指出，次級抵押貸款市場危機增加了經濟增長可能面臨的風險，但仍表示相信經濟在未來幾個季度里可以繼續溫和增長。
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