A. 感謝解答:二手房交易買賣房貸一定要先過戶後才能申請貸款嗎具體流程是怎樣的
二手房交易買賣房貸不一定要先過戶再申請貸款,根據各銀行指定的二手房貸款品種,整體來說主要有兩種模式。
第一種為二手房住房貸款。
買方需要准備好夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、收入證明、工資流水等,賣方需要准備好夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、房產證、土地證或不動產證,此外還有需要房產的預評報告;
確定好貸款額度之後,買方轉首付給賣方,雙方來到貸款銀行填寫貸款申請;
等待銀行審批,一般時間為一周,審批通過之後,買賣雙方辦理過戶;
過戶後新業主拿著不動產證及銀行貸款合同到不動產登記中心完成抵押;最後等待放款。
第二種為置換式貸款。
置換式貸款適用於全款購房後貸款,新業主直接與銀行簽訂貸款合同,完成抵押。優點是可以享受二手房住房貸款利率及折扣,缺點為必須先行全款購買,壓力較大。
B. 用住房公積金貸款購買二手房,一定要先過戶才能貸款嗎
您好,若辦理深圳公積金住房貸款,申請人和共同申請人可以通過公積金中心網上辦事大廳預約辦理公積金貸款申請,或直接到公積金中心管理部辦事大廳辦理,並提供下列基本材料:
(一)住房公積金聯名卡;
(二)有效身份證件;
(三)婚姻狀況證明(提供結婚證或無婚姻證明);
(四)購房合同、首付款憑證、房產證、賣家身份證復印件(二手房);
(五)受託行扣款賬戶(銀行借記卡或存摺)原件、復印件;
(六)公積金中心要求的其他材料;
(七)產權登記中心出具的借款人家庭房產查詢證明(夫妻雙方,未成年子女);
(八)非本市戶籍家庭提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明。
貸款申請人的父母做為公積金貸款共同申請人的,另需提供戶口簿或公安部門、公證機構出具的直系親屬關系證明。
公積金貸款申請表等材料,由申請人和共同申請人在公積金中心管理部辦事大廳當場面簽,不能由他人代簽。
公積金貸款流程
1.一手房首先在中心網站查詢可受理的銀行網點,再與銀行聯系辦理。二手房和商轉公先在中心網站申請預約,再到公積金辦事大廳辦理。
2.中心或銀行受理櫃台審核貸款材料、面談。
3.中心或銀行受理櫃台掃描貸款材料並上傳公積金貸款系統。
4.中心審批(材料齊全後5個工作日)。
5.組合貸款受託銀行審批商業貸款(在純公積金貸款資料上加收入證明和半年工資收入流水)。
6.中心管理部駐點銀行或銀行網點簽訂貸款合同(審批完成後5個工作日)。
7.借款人及受託銀行落實相關放款條件。
8.受託銀行發放貸款
9.借款人到中心管理部駐點銀行櫃台或銀行網點領取借款合同和借款借據。
10.業務辦結
C. 買二手房的時候由我來貸款,過戶必須要過到我的名字嗎過戶別人可以嗎
過戶必須要過到貸款人的名字,過戶別人不可以
D. 對方貸款買二手房我要要先過戶嗎
二手房按揭貸款大體流程一般為買方先行支付賣方首付,然後銀行簽字等待審批,審批之後買賣雙方過戶,新業主拿到房產證之後抵押給銀行,銀行放款給老業主,最後新業主每個月償還銀行貸款。
辦理按揭貸款手續最好找個中介公司或這方面的專業人士,如果沒有必須問清楚銀行的流程並簽訂好買賣合同。
E. 貸款買二手房是先貸款還是先過戶
您好!按原則是先申請貸款,待銀行貸款審批通過後,憑銀行的貸款同意書,和抵押登記申請表,以及貸款方與銀行的借款合同原件,銀行的營業執照復印件,行長身份證復印件,委託書等相關資料方可辦理產權過戶手續。待房產交易中心出具他項權利證明後交由銀行,銀行審核通過後直接放款到業主相同銀行賬號。
F. 二手房要先過戶才能貸款嗎
二手房是先過戶還是先貸款?
1、二手房買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》,在合同中約定買方通過二手房貸款的方式支付房款並約定首付款及貸款的比例。在這個環節,買方一般應在現場看房的同時查驗賣方的《房屋產權證》,水電氣費記錄等憑證。有時賣方會要求買方繳納一定的定金;二手房買賣雙方到房屋所在區縣的房地產交易市場現場列印《房產買賣協議》(協議上應明確註明房屋價款的支付方式,如X萬元作為首付款。
2、其餘資金申請貸款等)並且同時由買賣雙方到當地房管局現場簽訂《私產房屋代收代付協議》用以明確交易資金代收代付的委託關系;由於二手房的特殊性,買方需要先找評估公司對所購房產進行評估。銀行會根據房屋交易價和評估價中較低者作為放貸的依據,需注意的是有些銀行會只接受指定評估公司的評估報告,而有些銀行則沒有要求,因此購房者在評估前要先咨詢貸款銀行。
3、為了保證該二手房貸款的安全性,一般銀行會要求買方提供擔保。擔保人可以是有經濟能力的個人也可以是專業的擔保公司,需注意的是目前有些銀行已經推出了無擔保的二手房貸款,因此購房者在辦理房貸前要明確所在銀行對擔保費的收取;二手房買方持《私產房屋代收代付協議》到貸款銀行交存首付款,並取得交存首付款的證明,同時可向該銀行申請二手房貸款並提交全部貸款申請資料。
4、銀行審核通過後買方與銀行簽訂借款合同銀行通知賣方貸款可付;辦理二手房過戶時,買賣雙方帶房產證原件及復印件、買賣契約及復印件、買賣雙方的身份證等資料到房產局辦理過戶手續並帶舊土地證到土地局辦理換證手續;辦理二手房過戶時,買方帶上房產證、土地證、過戶收據、買賣契約契稅發票等材料到房產局辦理房產的抵押手續。
5、銀行收到抵押證明後放款,貸款發放完畢買方人向房管部門領取新的房產證。辦理二手房過戶時,購房者按照規定的還款方式按時歸還,借款在還清全部貸款後購房者辦理抵押登記注銷手續。
G. 二手房交易時,買家需要貸款,提前過戶給對方可行嗎(未拿到全部房款)
可以,但前提要把這些列在合同上,弄清楚在提前過戶。具體可以參考下列:
購買存在抵押權的二手房操作實務
近幾年因為房價的不斷上漲,很多人購買房屋時很難一次性付清全部購房款,因此大多數人都選擇銀行貸款,這致使目前市場上流通的二手房絕大多數都存在抵押權。
這里所說的房屋抵押是指,購房者為向銀行貸款購房,以自己所購買的房屋作為債權的擔保抵押給貸款銀行,當購房者不能向銀行償還貸款時,銀行有權依照法律規定以該房屋折價或以拍賣、變賣該房產的價款優先受償。銀行就是所謂的抵押權人。因此買賣存在抵押權的二手房,就必須先行償還貸款銀行的剩餘貸款,再由銀行、業主辦理房屋抵押權注銷手續後,該房屋才能按照買賣雙方的約定辦理房屋權屬轉移手續。但是二手房買賣時應該由哪一方先行償還銀行貸款呢?又如何能保證交易的安全呢?
存在抵押權的房屋在進行交易時要涉及到貸款銀行、購房者、出售者、房產中介公司甚至擔保公司等多個主體,交易環節較多而且復雜,一個環節處理不好,就有可能出現糾紛。在賣方市場的大環境下,購房者在購買存在抵押權的二手房屋時所承擔的風險要大得多。
本人近幾年提供二手房交易的法律服務時,發現二手房交易需要注意的法律問題、需要規避的風險頗多,但由於篇幅有限,不能一一詳談,在這里就經常接觸到的幾種交易方式,簡單的為大家提供一個操作思路,僅供大家在購買存在抵押權的二手房時作為參考。
第一種 房屋出售方自行出資償還交易房產名下的銀行貸款。
這種方式是指,由房屋出售方自行出資償還該房屋名下的銀行貸款,並辦理抵押權注銷手續,然後購房者、出售方依據雙方簽訂的房屋買賣合同的約定辦理付款、過戶、交房等手續。
這種方式對於購房者來說法律風險性最小,購房者在與出售方簽訂購房合同時應注意以下幾個問題:
1.要求出售方向貸款銀行詳細了解該銀行辦理提前還款流程以及時間(有些銀行需要提前一個月左右申請提前還款)。
2.詳細約定房產交易的流程,該流程中應包括出售方申請提前還款的日
期、辦理抵押權注銷的日期、抵押權注銷後的通知義務及抵押權注銷後辦理
房產過戶受理手續的期限等。
3.詳細約定買賣雙方的違約責任,包括遲延辦理還款手續、遲延履行通
知義務、遲延辦理過戶受理手續的逾期違約金數額或計算方法,並詳細約定
單方主張合同解除的條件及違約金數額。
第二種 由擔保公司出資先行償還交易房產名下的銀行貸款。
這種方式是指,買方或賣方尋找擔保公司,由擔保公司先行墊資償還銀行貸款,並辦理抵押權注銷手續,然後買賣雙方按照雙方簽訂的房屋買賣合同的約定辦理交易手續。使用這種方式時,擔保公司要按照墊資數額的一定比例收取服務費用,目前一般都是由買方支付該筆服務費。
使用這種方式在交易時應注意以下問題:
1. 對擔保公司的選擇還是要慎重,要從服務質量、公司口碑、經營規模、注冊資金、收費標准、墊資流程等多方面了解擔保公司。
2.目前,擔保公司都會要求購房者將部分購房款先行存入擔保公司指定的帳戶監管,所以購房者要認真了解擔保公司的墊資流程,慎重簽署擔保公司提供的格式墊資協議,避免因墊資環節出現爭議,使自己蒙受損失。
3.在房產買賣合同或居間服務合同中要詳細約定由哪一方委託擔保公司、必要時可以約定共同選擇的擔保公司的名稱、墊資服務費的支付方、抵押權注銷後的通知義務、抵押權注銷後辦理房產過戶受理手續的期限等。
4.詳細約定買賣雙方的違約責任,包括遲延辦理還款手續、遲延履行通知義務、遲延辦理過戶受理手續的逾期違約金數額或計算方法,並詳細約定單方主張合同解除的條件及違約金數額。
第三種 由購房者先行墊資償還交易房產名下的銀行貸款。
這種方式是指,在買賣雙方簽訂購房合同後,由購房者先行墊資償還交易房產名下的銀行貸款後,出售方及時與銀行辦理房產抵押權的注銷手續,然後買賣雙方按照簽訂的房產買賣合同的約定辦理相關的交易手續。
這種交易方式對於購房者來說風險性最大,但又是在實踐交易中經常會碰到的情況,因此,謹慎的操作對購房者是非常必要的:
1.在墊資前,先至房產權屬登記中心核查該房屋的權屬狀況有無瑕疵(主要核實,該房產除貸款銀行的抵押權外,是否還有其他的保全、查封、其他抵押權等。)。
2.不要提前將墊資款項打入出售方的銀行還款帳戶。
3. 通過自己的銀行帳戶直接將墊資款轉入出售方的銀行還款帳戶,並要求出售方出具詳細的收款收據,必要時可以請律師見證。
4.必要時可要求出售方提供第三人保證,或物的擔保。
5.親自全程跟進辦理提前還款、辦理抵押權注銷手續,並及時收押《房屋所有權證》。
6.在抵押權注銷後,按照權屬登記中心所允許的最短期限及時辦理產權交易過戶受理手續。
7. 詳細約定買賣雙方的違約責任,包括遲延辦理抵押權注銷手續、遲延履行通知義務、遲延辦理過戶受理手續的逾期違約金數額或計算方法,並約定單方主張合同解除的條件及違約金數額。
8. 詳細約定房產交易無法繼續履行時,出售方返還購房者的墊資款的流程。
有抵押貸款的二手房如何買賣
房價在回落,但在這幾個月又掀起了反彈的小高潮,具體原因不敢深入討論,一是掌握的事實不足,二是怕和「正在下很大的一盤棋」有沖突。不過買漲不買跌,交易活躍也是事實。有朋友看到一套性價比更高的二手房,想買,但發現該房有抵押貸款,於是打電話問這樣的房子可以買嗎?我的感覺:
一、沒有還清貸款的二手房不能賣
目前國內貸款買房的情況下,貸款銀行均會在原房屋上設立抵押。根據《物權法》第191條第二款規定:「抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。」也就是說,房屋所有權人沒有經過銀行的同意,不得轉讓房屋,除非購買人願意替房屋所有權人代為還清銀行的債務。
二、如何使需要買的二手房變成還清貸款的二手房
還清就有兩種方式了,一種是一次性還清,一種是經濟實力不夠時的分多次還清。後一種情況,實際就是將原房屋所有人的貸款轉移由新的購買人承擔,即「轉按揭」。賣方出售貸款沒還清的商品房,購買方繼續為該商品房償還貸款。這種方式對新購房人的資金需求壓力較小,但問題是,目前在國內實踐操作中基本不可行。香港等地不僅可以轉按揭,甚至賣「樓花」都可以,但國內銀行為了減少自己的風險,鮮有明確可以辦理轉按揭的服務。
那麼唯一可行的方案,就是先籌款把房款一次性還清,再進行交易。(如果買方實力不夠,與此同時買家也要從銀行獲得貸款。實質上這是貌似轉按揭貸款的提前還貸形式)。這種一次性把房款還清,就又分幾種情況:
第一種:原房屋所有人拿出自己的積蓄,或是向親戚朋友們借錢,把銀行貸款還清,這樣才能從銀行解除抵押,從而可以賣房。
第二種:就是在中介公司幫助下,把有貸款的房產掛牌,當找到買主後,與買主溝通。買主先支付一部分房款,供賣房者提前還貸。
第三種:賣房者自行無法籌到還貸款,而且也沒有買主願意墊付房款,這樣可中介公司拆借。中介公司可以用公司的流動資金幫賣房者還貸。
對於購房者來說,如果選中的房源是具有銀行貸款的,購買就要十分慎重了。因為按第二種方式,如果賣房者提出先墊付還貸款的話,買房者是具有相當風險的。由於在付出購房款後,房產權屬還屬於賣房者,一旦賣房者不承認或攜款逃跑,買房者將面臨巨大損失,所以要盡量避免這種交易方式。
可是,第二種方式正是目前中介機構大力鼓吹的辦法。在目前蕭條的市場條件下,中介機構可以做的生意越來越少,因此即使一些房源對買方有潛在風險,中介機構為了促成交易,仍吹得天花亂墜,說什麼「正因為有貸款才這么便宜的」、「貸款的房子對買方沒什麼風險」,購房者千萬要小心。如果該房真正可靠,那麼就可以要求中介機構採用以上提及的第三種方式協助交易。
三、有房證才能交易
提到這個問題是因為許多抵押貸款房屋都拿不出房產證。有的房屋所有人是新買的住房,經常在入住後一至兩年內還沒有拿到房產證,這種情況下是肯定不能交易的。因為國家有明確規定,嚴禁轉讓未取得產權證的房屋,同時,沒有取得房產證時,新的買主也無法辦理貸款手續。
還有更多的情況是房產證被抵押銀行收走,這種在各地實踐中要看各地的房地產登記手續,具體又分為幾種,一種是貸款後有兩本證,一個房產證一個他項權證,房屋有按揭和抵押都會在他項權證上顯示(如上海),在有抵押貸款時,房產證歸房主個人保存,他項權證歸銀行保管,等貸款還清後他項權證會拿到房管局注銷。另一種是只有一個房產證,進行了抵押後,抵押銀行一般會要求代管房產證。
那麼,如果辨別到底是有房產證但被銀行保管還是並無房產證的交易呢?其實很簡單:以上無論是哪種情況,當地的房屋及土地管理部門都會有登記,公安部門、法院、檢察院因公憑有效證明可調閱全部有關檔案,產權人憑身份證、產權證可查閱檔案中的相關信息,而一般公眾在房屋買賣、訴訟等正當理由下,憑有效證明,能查詢房屋的簡單信息。因此,購買者可以在交易前要求賣方(即產權人)一同赴房屋及土地管理部門調查是否有此房產登記,該真實性要遠遠高於賣方所持的所謂的房產證復印件,如果賣方因各種原因不配合,也可以委託律師進行調查。律師調查的好處是,除調查抵押外,還可以調查房屋產權證的內容與房屋登記機關的存檔文件記載的內容是否一致,賣方是否是房屋產權證上載明的所有權人,房屋是否有其他共有權人(如有,共有權人有優先購買權)等。