1. 貸款買房的流程是怎樣的
很多購房新手雖然有一顆想急切買房的心，但是在貸款買房的流程方方面面都有很多不了解的事情。今天，就來給大家介紹一下貸款購房的流程，希望對大家有所幫助。
第一步：准備買房
1、明確需求：區域位置、單價、面積、戶型；
2、做好預算：根據手頭積蓄，以及貸款額度，確定房子總價。
第二步：看房選房
1、搜索、比較
上權威的房地產網站(如房天下)搜索樓盤，比較位置、價格、容積率、綠化率、交通便利性、物業服務、交房時間、周邊配套等，初步篩選，同時查詢開發商資質。
2、實地看房
首先：查看「五證兩書」
「五證」：《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》
「兩書」：《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
其次：實地考察
主要包括：看沙盤、看戶型圖、樣板間或現房。
最後：看周邊配套
除了看超市、菜市場、購物中心、公交地鐵站、公園、銀行、學校、醫院等場所；更要看附近有無化工廠等污染源。
第三步：認購簽約
1、簽約認購書
填寫個人信息——簽訂認購書——支付定金——保存收據
認購書的內容一般包括：房屋基本情況；房屋價格計算方式；簽署契約的時限規定；付款方式等。
2、簽訂正式購房合同
雙方就《商品房購房合同》條款進行協商——簽字確認，蓋章——支付首付款/全款——保存發票。
簽約時要帶好以下資料：定金收據；本人身份證原件，已婚者需帶夫妻雙方身份證原件、結婚證原件；戶口本原件或戶籍證明原件；收入證明原件；私章。
第四步：辦理貸款
1、確定貸款金額及年限；
2、貸款方式：公積金貸款、商業貸款或者組合貸款；
3、貸款流程
(1)公積金貸款
貸前咨詢——貸款申請——貸款審批——訂合同——房屋價值評估——辦理擔保手續——貸款發放——按期還款——提前還款——還款結束，辦理撤銷抵押登記；
公積金貸款所需材料：申請人及配偶住房公積金繳存證明；申請人及配偶身份證明、婚姻狀況證明文件；首付款發票；家庭收入證明；購房合同；公積金中心要求提供的其他材料。
(2)商業貸款
選擇貸款銀行——申請貸款、提交材料——銀行初審——簽訂貸款合同——辦理抵押登記、保險、公證等手續——銀行審批、放款——按期還款——提前還款——還款結束、辦理撤銷抵押登記。
貸款所需個人資料，包括：首付款發票；本人身份證原件(已婚者需帶夫妻雙方身份證原件、結婚證原件)；戶口本原件或戶籍證明原件；收入證明原件。
第五步：收房驗房
1、開發商以書面形式通知購房者驗收；
2、帶好材料
包括身份證，《商品房購房合同》、發票等，請上工程方面的專業人士，仔細驗收。
3、簽署《房屋驗收交接單》，領取鑰匙，交首期物業管理費。
註：順序不能亂，一定要先驗房、後交費、簽文件。
第六步：辦理產權證
我國部分地區已用「不動產登記證」取代了「房屋所有權證」和「所有土地使用權證」，因此，過戶需要辦理「兩證」還是「一證」，請咨詢當地房管局。具體流程是：
1、確定開發商已辦理房屋初始登記(收房入住的兩三個月之後)；
2、領取並填寫產權登記申請表，交開發商蓋章；
3、繳納公共維修基金、契稅；
4、提交申請材料
5、收到通知書後，繳納印花稅和產權登記費、工本費，仔細核對房產證的記載，尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態等重要信息，領取房產證。
2. 二手房按揭貸款買房賣方需要准備哪些材料
二手房過戶需要准備的資料：
1、買方：本人到場，提供有效身份證件、房屋買賣合同。
2、賣方：持有效身份證件及房屋所有權證到場辦理
該房產為夫妻共有時，則夫妻雙方都應該同時到場並提供有效身份證件、房屋共有權證及結婚證等其它相關證件。
4、如果該房產處於出租狀態，賣方除提供上述證件外，還須提供承租人放棄優先購買的書面材料。
5、買方本人或賣方如果因特殊情況不能親自到場辦理過戶手續時，可以委託他人辦理。受託的人必須帶上公證委託書、本人有效身份證件、委託人身份證復印件(加蓋公證處「該復印件與原件相符」的印章)、房屋所有權證等相關手續前去辦理。
二手房過戶流程主要有以下四步：
一、買賣雙方無貸款：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買房將首付款支付給賣方；並約定一個房產進交易中心的時間。進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日後，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶，最後在交房時，下家將尾款結清給賣方。
二、賣方有貸款未還清：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買房將首付款支付給中介公司進行監管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日後，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
20個工作日後，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買房將尾款結清給賣方。
三、買方貸款購房：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤後，雙方達成買賣協議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買方將首付款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；7個工作日貸款審核結束後，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日後，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買方將尾款結清給賣方。
四、買賣雙方均有貸款：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤後，雙方達成買賣協議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買方將首付款支付給中介公司進行監管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日後，銀行貸款審結結束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；7個工作日貸款審核結束後，買賣雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日後，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買方將尾款結清給賣方。
房產證辦理過戶所需時間：
材料都沒有問題的話，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產局之後，會有一個回執單，一定要在上面說明的日期去繳納稅金，一般需要15個工作日左右。稅金交清以後就在那裡排隊等著去拿新房產證。房產證辦理時限為10個工作日(自登記受理後次日起)。
二手房過戶所要繳納的費用：
交易稅費共涵蓋8個稅種，主要有契稅、營業稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。各稅種的徵收比率依地域有所差異，但區別不大。
1、契稅：基準稅率3%，優惠稅率為1.5%和1%。
普通住宅徵收比率為成交價的1.5%，非普通住宅為成交價的4%。具體徵收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價的4%）。
2、營業稅：稅率為5.5%。
根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵營業稅。
3、印花稅
第一種是比例稅率，適用於房地產產權轉移書據，稅率為0．05%，同時適用於房屋租賃合同，稅率為1%，房產購銷合同，稅率為0．03%；
第二種是定額稅率，適用於房地產權利證書，包括房屋產權證和土地使用證，稅率為每件5元。
4、個人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔。
徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
註：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的退還。
5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等
此類稅種的徵收以營業稅稅額為計稅依據，按實際繳納營業稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。
注意：資金監管對二手房賣家和買家都有好處，它由獨立的第三方（資金監管機構/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買賣糾紛，從而起到降低二手房交易風險的作用。