⑴ 按揭貸款，貸款額度是12萬元，怎麼計算每個月的償還額度
對於12萬元的按揭貸款的計算，等額還款計算公式很適合
每月還本付息金額 = [ 本金 * 月利率 * (1+月利率)貸款月數 ]
/ [(1+月利率)還款月數 - 1]
其中：每月利息 = 剩餘本金 * 貸款月利率
每月本金 = 每月月供額 – 每月利息
計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩餘本金利息，後收本金;利息在月供款
中的比例中隨剩餘本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供
總額保持不變。
⑵ 我想咨詢一下已用純公積金貸款，再想按揭貸款每月還款的額度問題。
回答如下：
1、如果是按照你據說的兩人收入均為工資4000元，公積金2000元（4000元應為繳納社保、公積金、個稅後的收入），可以按你的演算法：（4000+4000）*50%=4000元認定的你們的月還款能力。但目前有些銀行將「還款能力系數」定為0.45，這樣算的話，你的月供能力為：3600元。
2、我們暫按月供能力3600計算，因為你是第二套房，首付要50%——60%，利率要在基準利率6.80%的基礎上上浮20%左右（暫按8.16%），如果這樣話，按貸款20年計算，你的可貸額度為42.5萬元；期限25年的額度為46萬元；期限30年的額度為48.3萬元。
3、現在將貸款年限取中間數25年，可貸額度為46萬元，如果首付5成，該房屋總價為92萬元；如果首付6成，該該房屋的總價為115萬元。取中間值，你在純公積金貸款還款期間，你可以申請商業按揭貸款購買一套總價約為105萬元左右的房子。
以上是按照最「低」標准來計算的，僅供你參考，可能講得太多了，但希望對你有幫助。
⑶ 如何計算按揭款的余額
還款方式有兩種，「等額還款」和「等額本金」。
等額還款使用的是隱含利率法，這種方法就不要去研究了，計算出來每個月還款的金額都是一樣的，這種還款方式初期還的主要是利息多，總體還下來會比使用等額本金的要多點；
等額本金是每個月還的本金一樣多，每個月還的本金一樣，這樣因為本金減少，利息也相應減少，所以還款額也逐漸減少。演算法：還款金額=本金+利息
如貸款30萬，期限20年，每個月還的本金是：200000/20/12=1250元
利息演算法：所剩本金*日利率*天數
(3)按揭貸款余額還款額度擴展閱讀
等額本息還款法計算公式：
每月還款額=貸款本金×[月利率×(1+月利率)^還款月數]÷{[(1+月利率)^還款月數]-1}
等額本金貸款計算公式：
每月還款金額=（貸款本金/還款月數）+（本金—已歸還本金累計額）×每月利率
首付比率：一般情況下，一手房首付30%、二手房首付30%。第二套房首付款最低6成，貸款利率相當於基準利率1.1倍。
支付利息款：405742.77元（貸款50萬，還款30年，貸款利率6.65%%計算）。
費率：保險費:客戶自願選擇向答扒戚保險公司投保,銀行不收取保險費；律師費：銀行不收取客戶律師費，擔保費視辦理業務品種而定。
優惠利率：貸款利率最低可按照中央銀行規定同期限人民幣基準利率的此猜0.85倍執行。
貸款期限：個人一手房最高為30年，個人二手住房貸款的期限最長不超過20年。
放款時間：一般情況下，三到五個工作日即可放款，具體時間視申請人情況而定。
房齡要求：理二手房貸款時房齡最長20年。
其他特點：每月歸還相等的金額。