上海公積金貸款認房不認貸

A. 要分清了 公積金認房不認貸 商貸認貸不認房

最近，有不少購房者問到，二套房到底是如何界定的，怎麼有的人說是「認房不認貸」，有的人又說是「認貸不認房」？

經過幾輪政策的調整，公積金到底如何認定二套房？二套房使用公積金和商貸在首付比例及利率上有哪些區別？專家提醒，目前在二套房認定上，公積金貸款與商貸存在一定差異，公積金「認房不認貸」，商貸「認貸不認房」。

案例分析：

吳女士曾經貸款買過一次房子，貸款已經結清，房子也並未賣出。公積金貸款政策調過之後，吳女士曾經咨詢過，像她這樣的情況，再次購房銀行如何判定。

當時，吳女士得到的答案是按照新的政策，她在銀行貸款買房，已經可以被認定是首套房，享受首套房的貸款優惠政策。

因為單位公積金繳存一直沒有斷，吳女士想使用公積金再次購房，並且她希望能夠貸到公積金額度的上限120萬元，但咨詢公積金管理中心後發現，像她這樣的情況想使用公積金買房，只能被認定為是二套房，最多隻能貸款80萬元，首付比例30%。

通過咨詢專家後，吳女士了解到：

目前商業貸款執行的政策為「認貸不認房」，購房人只要名下貸款還清，再次買房就可以被算作首套房。

如果購房人名下有一套全款購買的住房，只要沒有貸款記錄，再買房仍然算首套房，首付比例為25%。

與商業貸款不同的是，公積金貸款的判定標准為「認房不認貸」。對於名下有一套未賣掉住房的人來說，按照現行政策將被算作二套房，首付比例為30%。去2015年9月1日起部分城市已調整為20%。

相關知識：

「認房不認貸」、「認貸不認房」究竟是個什麼鬼？

「認房不認貸」：是指只要購房者證明名下無房，就可以按照首套購房認定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請。銀行辦理貸款時，不會考慮購房者歷史貸款記錄。

「認貸不認房」：是指新的房貸政策不再以家庭擁有的房屋數量來認定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房認定。

「認房不認貸」和「認貸不認房」是為了規定什麼是二套房而提出的比較通俗易記的說法。

按照當前的政策，「二套房」主要指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定的，借款人家庭人均住房面積高於當地平均水平的，再次向商業銀行申請住房貸款的房貸房。

所購房產是首套房還是二套房，會影響到購房人所交的首付比例，和執行的信貸政策。雖然國家有統一的規定，但是不同的城市在執行時也會根據自身城市的特點，對首付的比例有所調整。

算首套房的情況：

1、貸款買過一套房，商業貸款已結清，再貸款買房；

2、全款買過一套房，貸款買房；

3、全款買過一套房，賣掉了，房屋登記也查不到房產，再貸款買房；

4、當地暫不具備房屋登記系統的查詢條件，銀行盡職調查核實購房人已有一套住房的，再貸款買房；

5、個人名下有兩套房的商業貸款記錄，全部已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明；

6、個人名下有一套房商業貸款已還清，另一套是公積金貸款也已還清，再申請商業貸款買房；

7、夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房，婚後買房申請貸款；

8、貸款買過二套以上房產，後來全部賣掉，通過房屋登記系統查詢不到房產，但在銀行徵信系統里能查到貸款記錄，再貸款買房。

算二套房的情況：

1、貸款買過一套房，商業貸款未結清，再貸款買房；

2、個人名下有兩套房的商業貸款記錄，一套已還清，一套未還清，再貸款買房；

3、夫妻兩個，一方婚前買房使用商業貸款，另一方婚前購房使用公積金貸款，婚後兩人想要以夫妻名義共同貸款。若貸款已還清，銀行業金融機構可以根據借款人的償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例，如果存在貸款未還清的狀況，算二套房。

（以上回答發布於2017-01-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 公積金貸款是不是認房不認貸呢

這個說法在廣州是不成立的，因為即使是用公積金貸款，在有過商業貸款記錄（已結清）的情況下，依然會影響購房首付比例，首套房首付也是按照四成計算，所以沒有公積金貸款認房不認貸的說法。

C. 公積金認房不認貸和商貸認貸不認房的區別是什麼

目前在二套房認定上，公積金貸款與商貸存在一定差異，公積金「認房不認貸」，商貸「認貸不認房」。

目前商業貸款執行的政策為「認貸不認房」，購房人只要名下貸款還清，再次買房就可以被算作首套房，如果購房人名下有一套全款購買的住房，只要沒有貸款記錄，再買房仍然算首套房，首付比例為30%，

與商業貸款不同的是，公積金貸款的判定標准為「認房不認貸」。對於名下有一套未賣掉住房的人來說，按照現行政策將被算作二套房。

D. 公積金貸款中的「認房不認貸」是什麼意思

按第一套房，第二套房套用相關政策：
看你有幾套房，而不管你是否曾經貸過款。

E. 公積金貸款中的「認房不認貸」是什麼意思

在北京購房用公積金貸款買房的話，這里的「認房」是公積金貸款中心認定的在北京的房子，不包括你在老家的房子。公積金貸款的「認房不認貸」是指公積金管理中心只核查購房人家庭（夫妻加未成年子女）名下在北京登記、網簽的房產，來計算套數。不管之前購房人是否有過放貸記錄、在外地是否有房或者有房產轉出。意思就是說，無論是京籍家庭還是非京籍家庭在北京用公積金貸款買房，只要在北京市住房和城鄉建設委員會房屋交易權屬信息查詢系統中，顯示無房的借款申請人，都按照首套自住住房的貸款政策。如果顯示有一套的，按二套的貸款政策。

綜上所述，以上就是對「認房不認貸」的解釋。如果你用公積金貸款買房的話，按首套的貸款政策。

F. 現在的上海買房是認房還是認貸比如以前貸款買過一套房，現在賣了再買房算第幾套

關於二套房如果你不是下列情況，就可以按照一套房辦理的。
銀行認定為二套房的七種情況：
一、父母名下有住房，以未成年子女名義再購房
【詳解】根據新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執行。
二、未成年時名下有房產，成年後再貸款購房
【詳解】根據目前銀行「認貸又認房」，如果不出售現有房產的情況下，再貸款購房是屬於二套房的，將按照二套房的政策執行。如果按過去政策，未成年時的房產只要沒貸款，再申請房貸不算二套。
三、個人名下有全款購買的住房，再貸款購房
【詳解】過去只「認貸」，這種情況不算二套房，但現在加了「認房」，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。
四、個人名下有貸款購買住房，結清出售後再貸款購房
【詳解】目前銀行對二套房認定是「認房又認貸」，也就是說雖然貸款買的房產出售以後，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算作二套房。
五、首次購房使用商業貸款，再次購房使用公積金貸款
【詳解】目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結清、房產是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請公積金貸款也會被算作二套房。
六、婚前一方曾貸款購房，婚後以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起
【詳解】夫妻雙方結婚後雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結婚登記。現在，銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。
七、婚後雙方共同貸款購房，離異後一方再申請貸款購房
【詳解】只要央行的徵信系統中能夠查到房貸記錄，那麼即便離異後房產判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過「假離婚」來規避二套房新政的想法也付諸東流。

參考資料：易貸中國官方網站（更多貸款問題可以見我「空間」）