上海市在建工程抵押貸款登記

㈠ 在建工程抵押在哪裡登記

沒有做過，不過你可以上網查一下。

㈡ 上海市房地產登記證明(抵押權登記)

這個叫他項權證，簡稱他證，是銀行留存的，銀行拿到才會放款，沒有這個不會放款

㈢ 在建工程抵押的房子能登記備案么

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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㈣ 辦理在建工程抵押登記有哪些注意事項求解答

辦理在建工程抵押登記必須注意以下事項：
（1） 在建工程抵押的目的必須是為「抵押人取得在建工程繼續建造資金的貸款」提供擔保，貸款的用途必須明確「用於該項目建設」。
（2） 在建工程抵押的抵押人與債務人必須是同一人，在建工程不得為他人的債務提供擔保。
（3） 在建工程抵押的抵押權人應當是具有金融許可的機構（一般是銀行），並應對借款用途使用情況實行監管。
（4） 在建工程抵押的標的物應當是在建工程的已完工部分，未建部分不能設立抵押。因此，在建工程抵押登記必須現場察勘，並作好相應的記錄。

㈤ 對於在建工程的抵押登記為什麼要慎重辦理

自從建設部頒布《城市房地產抵押管理辦法》以後，有許多在建工程已經進行了抵押，登記機關也為之進行了抵押權登記，從而使這些工程項目能及時地獲得繼續建造所需的資金。允許以在建工程設定抵押，對促進經濟的發展無疑有著一定的積極意義。用以抵押的在建工程中，大部分屬於房地產開發企業在建的商品房。這類在建工程抵押以後，極易損害抵押權人和購房者的合法權益，也會增加權屬登記機關在工作中的風險。因而，登記機關應當慎重辦理在建商品房抵押登記手續。
在建的商品房辦理在建工程抵押登記，主要問題有以下幾個方面：
一、不易保障抵押權的實現。我國合同法第二百八十六條規定：「發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人……可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償」。這種優先受償的權利是法律的直接規定，而並非由當事人自行設定。按民法物權優於債權的原理，承包人的這種受償權不能優於物權，即不能先於抵押權人受償。但是，由於承包人在事實上佔有著在建工程，而且工程款的一個主要組成部分是建築工人的工資。由於其它相關法律的規定以及考慮到社會的安定，在司法實踐中，工程款往往能優先受償。2002年 6月20日，最高人民法院公布了《關於建設工程價款優先受償問題的批復》。該批復第一條規定：「人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權」。
因此，當工程款的這種優先受償權與在建工程抵押權共同存在時，則會以抵押權人的權益受損而告終。而且，問題還在於工程款的這種優先受償的權利並不進行登記，不向社會公示，第三人難以知道，不易事先規避。
二、增加消費者買房的風險。消費者的風險來自兩個方面：
1、房地產開發企業以在建的商品房作為在建工程進行抵押時，絕大多數已經領取了商品房預銷售許可證。因此，房地產開發企業已經可以合法地將在建的商品房進行預售。這樣，開發企業一方面可以從商品房的預售中收回資金，還可以用在建工程進行抵押取得貸款，《擔保法》雖然規定了轉讓抵押物的價款應提前清償所擔保的債權或者由約定的第三人提存，但是，遵守這些規定必須以開發商自覺守法為前提。此外，在基本建設項目中，建設施工單位墊資的現象已十分普遍。開發企業以在建的商品房作為在建工程進行抵押時，實際上已從建設施工單位獲得了一部分資金。在我國南方的一些城市，已經出現商品房預售款、施工單位墊資款和在建工程抵押所得的貸款三項相加超過了全部商品房價值的現象。這一現象的出現，給一些不法的開發商進行惡意欺詐提供了機會。為考慮保護消費者的權益，最高人民法院在《關於建設工程價款優先受償問題的批復》中規定了「消費者交付商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人」。但是這僅能解決工程款的優先受償問題，而無法顧及抵押問題。
2、因為商品房不同於其它房屋的一個特點就是用於銷售。商品房作為在建工程進行抵押以後，開發商並不停止商品房的預售，否則，開發商將無從還貸。在建工程作為抵押物抵押以後，按《擔保法》第四十九條的規定，在轉讓抵押物時，除通知抵押權人外，還應當將已抵押的情況告知買房人。由於抵押權所具有的追及效力，倘若開發」商不履行貸款合同，則銀行行使抵押權時，必將禍及無辜的購房者，購房者即便已付清了房款，也無法取得該房的所有權，在我國建立預告登記制度以前，購房者只能作為普通的債權人向開發商要求賠償，並無法優先受償。如果開發商不將已抵押的情況告知買房人，即向購房者隱瞞在建工程已經進行抵押的事實，那對於購房者來說將更為麻煩，因為按《擔保法》第四十九條規定，購房合同可能是無效的合同，能否返還購房款，則會成為問題。
三、房地產權屬登記機關在登記中的風險大大增加。開發企業以在建的商品房作為在建工程進行抵押時，絕大多數已經領取了商品房預銷售許可證。因此，房地產開發企業或多或少地已經將一部分在建的商品房進行了預售。這就產生了以下三個問題：
1、在建的商品房作為在建工程進行抵押時，已經預售的部分能否作為抵押物?一方面：開發商在簽訂了轉移包括抵押物在內的房屋合同以後，開發商應當以這一合同所生之債來約束自己的行為，不能再將在建的商品房作為抵押物，否則將在事實上損害購房者的權益；但從另一方面看，將在建的商品房作為在建工程進行抵押時，已經預售的部分作為「物」的所有權
並未轉移，預購人和開發商之間只是一種債的關系 (更為直觀的是：預售的房屋也有可能是在該工程施工尚未達到的樓層，即除了土地使用權以外，抵押的物尚未存在，顯然不屬於抵押的范圍)，不能以此為理由禁止開發商在其所有的物上設定抵押權。這一問題的實質是在同一物上是否可以同時設定債權和他物權。而我國現行法律對此則尚無明確的禁止性規定。因此，已經預售的部分能否作為抵押物，極易產生爭議。
2、無論已經預售的商品房能否作為抵押物，權屬登記機關在辦理在建工程抵押時均有查明事實的過程，但是，對於開發商申報的情況，權屬登記機關難以核實。《城市房地產管理法》規定：商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。這種登記備案制度很大程度上要求開發企業遵守房地產管理法的這一規定，及時地辦理登記備案手續。只有開發企業及時辦理了登記備案手續，房地產管理部門方能判別在建商品房進行抵押時，該房屋是否已經預售。這就意味著當開發企業將在建的商品房作為在建工程進行抵押時，登記機關難以准確無誤地判斷申報情況的真實性。3、在建工程抵押易於與商品房期權抵押形成重復抵押。很多購房者在簽訂預售合同時，隨即就要辦理商品房期權抵押。在時間上，辦理商品房期權抵押可能是在在建工程抵押以前，也可能是在在建工程抵押以後。但無論屬於何種情況，都會形成重復抵押。在這種重復抵押中抵押的標的看起來一個是物、另一個是權利，但實際權益的重疊是顯而易見的，一旦產生爭議，就極有可能把責任推向行政機關，從而增加了登記機關在登記中所承擔的風險。因而，商品房辦理在建工程抵押登記，除了不易保障抵押權的實現、增加消費者買房的風險以外，也增加了房地產權屬登記機關在工作中的風險。因而，登記機關辦理商品房在建工程抵押的登記手續時，必須慎之又慎。與此同時，也要向金融機構進行宣傳，使金融機構也能充分認識這一風險。只有各方重視此一問題，才能保障當事人的合法權益，維護房地產市場的正常秩序。 <

㈥ 辦理在建工程抵押登記，應該到什麼部門辦理

存量房抵押登記和在建房屋抵押登記所需材料。辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：
(一)抵押當事人的身份證明或法人資格證明;
(二)抵押登記申請書;
(三)抵押合同;
(四)《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明;
(五)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;
(六)可以證明抵押房地產價值的資料;
(七)登記機關認為必要的其他文件。
辦理房地產抵押登記需要的材料
一、存量房抵押登記
1、《房屋所有權證》原件
2、《國有土地使用證》原件
3、主債合同原件(如向銀行貸款，即為《借款合同》)
4、房地產評估報告(由具備房地產評估資質的機構出具)。
5、《企業法人營業執照》原件及復印件(抵押人或抵押權人為單位)
6、身份證件原件及復印件(抵押人或抵押權人為個人)
7、授權委託書(抵押人及抵押權人為個人的，如本人不能到場，委託他人辦理的，必須出具經過公證的《授權委託書》)8、南京市房地產抵押登記申請書
9、南京市房地產抵押合同
二、在建工程抵押登記
1、《國有...存量房抵押登記和在建房屋抵押登記所需材料。辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：
(一)抵押當事人的身份證明或法人資格證明;
(二)抵押登記申請書;
(三)抵押合同;
(四)《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明;
(五)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;
(六)可以證明抵押房地產價值的資料;
(七)登記機關認為必要的其他文件。
辦理房地產抵押登記需要的材料
一、存量房抵押登記
1、《房屋所有權證》原件
2、《國有土地使用證》原件
3、主債合同原件(如向銀行貸款，即為《借款合同》)
4、房地產評估報告(由具備房地產評估資質的機構出具)。
5、《企業法人營業執照》原件及復印件(抵押人或抵押權人為單位)
6、身份證件原件及復印件(抵押人或抵押權人為個人)
7、授權委託書(抵押人及抵押權人為個人的，如本人不能到場，委託他人辦理的，必須出具經過公證的《授權委託書》)8、南京市房地產抵押登記申請書
9、南京市房地產抵押合同
二、在建工程抵押登記
1、《國有土地使用證》原件
2、《建設工程規劃許可證》原件
3、《商品房預銷售許可證》原件
4、《借款合同》原件
5、房地產評估報告(由具備房地產評估資質的機構出具)。
6、《企業法人營業執照》原件及復印件
7、授權委託書
8、南京市房地產抵押登記申請書
9、南京市房地產抵押合同

㈦ 房地產在建工程設定抵押如何辦理抵押登記手續

首先雙方必須簽訂規范的《抵押合同》，明確抵押擔保物及擔保范圍，其次根據當地行政管理區劃，到在建工程抵押登記管理部門辦理登記。

㈧ 如何辦理在建工程抵押登記

抵押權登記是指抵押權人向法律規定的有關部門將其在特定物上所設定的抵押權的事項予以記載的事實。從抵押權的事項予以記載的事實。從抵押權生效的條件來看，抵押權登記包括形式登記和實質登記。所謂形式登記，是指登記對抵押權的生效只具有確認或證明的效力，而沒有決定其能否生效的效力。也就是說，抵押合同的生效，公以當事人雙方意思表示一致為要件。
簡介
申請登記時需提交的書證材料
1.登記申請書；
抵押權登記
2.申請人的身份證明（包括抵押人，借款人，抵押權人）
3.房屋所有權證書，土地使用權證
4.抵押合同（最高額抵押：最高額抵押合同）
5.主債權合同（最高額抵押：一定期間內將要連續發生的債權的合同或者其他登記原因證明材料）
6.其他必要材料
屬政策性用房首次申請抵押權登記，需另提供：上市交易申請表
抵押人為全民所有制企業的，或為國有參股企業的，需提供國有資產管理部門同意資產抵押的相關文件
抵押人為股份制企業/有限責任公司的，需提供公司章程、股東會決議/董事會決議
抵押人為集體企業的，需提供職工代表大會決議、主管部門批復
申請人身份證明包括：
法人或其他組織：組織機構代碼證/營業執照/事業單位法人證書/社會團體法人登記證書
自然人：
境內：居民身份證（無身份證者，提供戶口；戶口/護照/軍官證/文職幹部證/士兵證/學員證/離休證/退休證/港澳居民來往內地通行證/港澳同胞回鄉證/港澳居民身份證/台灣居民來往大陸通行證）
境外：護照和中國政府主管機關簽發的居留證件
登記辦理流程：
申請→詢問→現場查看→受理，繳費→初審→繕證→復審→報批→審核→記載於登記簿→發證→歸檔
受理時限：10個工作日
領證方式：1、權利人領取；2、權利人委託他人領取；3、郵政快件。
備註：1、申請登記材料應當提供原件。不能提供原件的，應當提交經有關機關確認與原件一致的復印件，用A4紙復印，單位資料復印件的應加蓋單位公章。
2、以上屬一次性告知事項，若有不清楚可咨詢中心工作人員。


實質登記
所謂實質登記，是指抵押權的生效必須經過登記，否則抵押權不能成立。也就是說，抵押合同的生效，必須具備兩大條件，其一當事人雙方意思表示一致；其二必須到有關部門進行登記。從目前世界各國立法例上看，除少數動產抵押採用形式登記之外，其它動產、不動產抵押均採用實質登記。抵押權實行實質登記的制度，其原因何在呢？從抵押權的性質及各國立法例上分析，其於兩大理由，第一，物權的公示理論；第二，物權行為理論。

依據
物權的公示理論，是指對物權的產生，變更、消滅必須以一定的可以從外部察知的方式表示來。公示的手段動產以支付為公示手段，不動產以登記為公示手段。物權的變動要求公示，是基於物權的基本屬性。抵押權是指為保證債的履行，對債務人或第三人提供的擔保物享有物權，但不轉移物的佔有，在債務人給付延遲時，債權人有權變賣該物優先受償。抵押權是一種物權並具有物權最本質的屬性，即排他性。抵押物的特定性。抵押物是由債務人或第三人向債權人提供的，特定的抵押權標的不容受到非抵押權人的制約和干預，即使抵押人依法可將抵押物轉讓、出租，但在該物上所設定的抵押權是不受影響的。第二，抵押權的順序性。當同一物之上設立兩個以上抵押權時，抵押權人可由於其抵押權登記在先而優先於在後抵押人從抵押物的變價中得到清償。在同一物上設定多個抵押權，並不因此而消弱抵押權的絕對性，反而更增加了抵押權絕對性的隱蔽性，因為一物之上數個抵押權人，誰設立在先，誰將獲得排斥其他抵押權人而優先受償的權利。因此，抵押權的變更須公示。第三，抵押權的優先性。抵押權作為物權，優先於債權，有抵押的債權人優先於無抵押權的債權人。抵押權的排他性，對於第三人的利益影響很大。比如在買賣關系中，如果買受人對買賣的標的物是否設立抵押權不了解，買受人的所有權就會處在不穩定的狀態中，如果公示，買受人就會審慎決定自己的行為，而盡可能減少自己的風險。因此，為了維護交易的安全，應當有表現抵押權存在的外形，要對找押權的後產生以一定的方式表示出來，讓公眾查知，其公示的方式對抵押權來說應是登記。 物權行為理論是由德國歷史法學派薩維尼提出來的。該理論認為，當事人之間以物作為標的所訂立的契約，所產生的標的物的轉移，實質上包含著兩大法律關系，其一是基於債而產生的債權契約；其次是物權契約，即專門以物權變動為目的而成立的與債沒有關系的另一個契約。債權契約的效力，僅在當事人之間產生一定的債權債權債務關系，並不發生物權的變動，如發生物權的變動，除債權契約外，還需要有使物權發生變動的法律行為，即物權契約。這種物權契約必須有其外在表現形式，以證明它的成立，這種表現的最好形式對不動產而言就是登記。抵押權作為一種物權且又是擔保物權，其基於債權而產生並與債權有著不可分割的聯系，這種聯系表現在抵押權設立時，其目的不在於對物的實際使收益，而在於當債權不能實現時對他人所有物有取得利益的權利。這就要求基於「債權契約」而產生的「抵押權物權契約」自「債權契約」成立之時，就能對抗第三人，且應處在比較安全的境地。所以，對於抵押權的設立、變更、消滅不僅要有當事人雙方的合意，且要進行登記，以示包含其中的「物權契約」的生效。

作用
抵押權的生效以登記為要件，那麼抵押權登記又有什麼作用呢？概括起來其作用表現在以下兩方面。

抵押權的公示及生效的作用
抵押權屬於對世權，因此對抵押權的設立應進行公示，抵押權的公示，無論抵押權的標的是動產，還是不動產，其公示手段為登記。所以登記首先向社會公眾展示抵押權的設立，變理及消滅的法律狀況；其次，登記對抵押權的生效起著決定性的作用，如前所述，抵押權的生效均以登記為必要條件。抵押權登記

警示效力
抵押權登記的目的在於告訴公眾在該物上抵押權設立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓第三人了解該物抵押權的變動情況，然後，自己決定是否進行有的法律行為。因為，根據民法的意思自治原則，法律對債權人對自己是否成為抵押權人以及成為第幾順序的抵押權人的事宜無權作出禁止性規定。如果在抵押物上已經存在著順位優先的抵押權，抵的權人的權利實現就會受到障礙，就會有風險，但如果進行抵押權登記，就可以給抵押權取得人提供足夠的警示，使之了解設立後順位抵押權的風險，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。正由於抵押權登記的警示功能，各國法律都規定，在同一物上可以設定多個抵押權，且不考慮該物的價值是否低於債權人的價值。從這點上看，我國擔保法第35條的規定顯然是有缺陷的。該條規定有兩層含義：其一，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值；其二，財產抵押後，該財產的價值大於所擔保的債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。該條規定實質上是對在同一物上設立多個抵押權作了限制。從立法目的上看，是為了提高抵押的安全性，更充分地保護債權人的利益，但有些僵硬。其實，從法理上看，這種限制是沒有必要的，無論是對債權人，還是對債務人都有些「畫蛇添足」。因為登記已後順位的抵押權人提供了足名夠的警示，抵押權人完全能夠對自己的權利地位有明確的了解，依權利意思自治原則，是否設立後順位的抵押權應當完全由當事人自己決定。從抵押權的性質上看，抵押的目的並不是代替債務的履行，而是為債權的實現提供擔保，債務人必須履行其義務。當優先順位的抵押權人因債務人履行債務而實現債權時，後順位的抵押權人的債權，即使是超過了抵押物的價值，也可以依「次序遞升原則」上升到第一順痊的抵押權人的而得到清償。設定抵押權的債權人即使是後須位的，也比沒有設立抵押的一般債權的享有優先權。其於上述分析可以得出，即使是後順位的抵押權人，或者是後順位的抵押權人所擔保的債權超出先順位抵押權人所擔保債權的余額，因為有抵押權登記的保護，設定抵押權的權利人仍比一般債權人享有優先權，仍有獲得優先清償的機會，因此，設立這種抵押權完全合於法理，法律上無需限制，應把這種權利的選擇完全讓予當事人。

主持機關
既然抵押權是登記具有如此大的作用，那麼，由誰來主管抵押權的登記工作呢？即抵押權的登記機關是誰呢？從世界各國立法例上看，抵押權登記機關的設定，應遵循兩大規則：第一、登記機關的司法性質。即登記機關是司法機構而非行政機構。因為抵押權的登記，具有直接決定著當事人的權利義務關第，決定抵押權的設立，具有直接決定著當事人的權利義務關系，決定抵押權的設立、變更和終止的司法意義，所以，各國法律師均把抵押權的登記機關做為司法機構之一。如德國為屬於地方法院的土地登記司；日本為司法行政機關法務局、地方法務局及其派出所。第二，登記機關的統一性。即在一國范圍內或一個統一的司法區域內，抵押權的登記機關應是統一的，其目的是為了保證抵押權登記司法上的統一性和登記制度的統一性。從我國擔保法規定上看，我國抵押權的登記機關，顯然與國際上通用的規則不一致。依擔保法第42條的規定，我國抵押權權的登記機關均是行政機關且不統一，其至不明確。
第42條規定：「辦理抵押登記的部門如下：（一）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門；（二）以城市房地產或者鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門；（三）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；（四）以航空器、船艙、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；（五）以企業的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門」。第43條又規定：「當事人以其他財產抵押的……登記部門為抵押人所在的公證部門」。上述有關抵押登記機構的規定，顯然存在著極大的缺陷，其缺陷表現在第一，增加當事人進行抵押登記的成本。由於登記機關多頭且是依抵押權的標的來劃分的，那麼如同一債務人就不同的抵押物向債權人提供擔保，就會出現設立一個抵押權而分向不同機構登記的狀況，無形中加大了當事人的進行抵押權登記的成本，會妨礙抵押登記制度的實行。第二，機關多頭導致抵押權登記制度的不統一。從目前看，國家工商行政管理局制定並頒布了《企業動產抵押物登記管理辦法》。
顯然，這個法規只適用「動產抵押登記」。按此推理，其它標的抵押登記辦法，也會由相應的登記部門制定，這樣有關抵押權的登記制度，就會出現6個不同的登記制度。第三，登記機關多頭，不利於登記公示、警示功能的發揮。這種登記機關的不統一，登記制度的不統一，不利於交易秩序的安全，也不利於抵押權這種擔保制度充分發牢固其作用。克服上述缺陷的唯一辦法，是統一抵押權登記機關，建立統一的抵押權登記制度。

㈨ 辦理在建工程抵押登記需要具備什麼條件

在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：
1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。《物權法》出台前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務提供擔保，也不能為自己其它用途的債務進行擔保，而只能為取得在建工程繼續建造資金的貸款擔保。《物權法》實施後在建工程抵押可以為其他債權種類設定抵押，對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。

2、在建工程佔用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，並取得國有土地使用權證。

3、《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。

4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。